backend/app/api/v1/parcels.py

@@ -77,12 +77,22 @@ from app.services.site_finder.osrm_client_local import (
     OsrmLocalUnavailableError,
     get_road_distances_m,
 )
-from app.services.site_finder.parcel_financial import synthesize_parcel_financial
+from app.services.site_finder.parcel_financial import (
+    _as_float as _fin_as_float,
+)
+from app.services.site_finder.parcel_financial import (
+    _as_int as _fin_as_int,
+)
+from app.services.site_finder.parcel_financial import (
+    select_calibrated_price,
+    synthesize_parcel_financial,
+)
 from app.services.site_finder.poi_score import (
     PoiScoreResponse,
     compute_poi_routing_decay,
     compute_poi_weighted_top7,
 )
+from app.services.site_finder.program_optimizer import optimize_program
 from app.services.site_finder.quarter_dump_lookup import (
     get_connection_points,
     get_quarter_dump_data,
@@ -3533,6 +3543,40 @@ def analyze_parcel(
         logger.warning("financial_estimate bridge failed for %s: %s", cad_num, e)
         financial_estimate = None
 
+    # #2181: оптимизатор программы — при ОТРИЦАТЕЛЬНОМ фин-вердикте (NPV<0 или ROI<0)
+    # честно перебираем сетку (класс × этажность) той же compute_financial и отдаём топ-3
+    # варианта + флаг any_viable (есть ли ВООБЩЕ плюс на этом участке). Позитивные отчёты
+    # не засоряем (program_alternatives=None). Быстро (≈15 мс/12 комбо) → синхронно, без
+    # Celery. Тот же «пояс безопасности», что у financial_estimate: любой сбой → None,
+    # analyze НЕ падает. Единая откалиброванная цена во все комбо (DRY через
+    # select_calibrated_price) — иначе business ложно выиграет за счёт норматива 210k.
+    program_alternatives: dict[str, Any] | None = None
+    try:
+        _fin_negative = financial_estimate is not None and (
+            (_fin_as_float(financial_estimate.get("npv_rub")) or 0.0) < 0
+            or (_fin_as_float(financial_estimate.get("roi")) or 0.0) < 0
+        )
+        if _fin_negative:
+            _opt_price, _opt_price_source = select_calibrated_price(
+                market_price=market_price,
+                geo_radius_price_median=geo_radius_price.get("median"),
+                district_price_median=district_price_block["district_price_per_m2_median"],
+            )
+            _opt_zoning = nspd_dump_data["nspd_zoning"] or {}
+            program_alternatives = optimize_program(
+                area_m2=_fin_area_m2,
+                max_far=_fin_as_float(_opt_zoning.get("max_far")),
+                max_building_pct=_fin_as_float(_opt_zoning.get("max_building_pct")),
+                max_floors_allowed=_fin_as_int(_opt_zoning.get("max_floors")),
+                land_cost_rub=_fin_cad_value,
+                market_price_per_sqm=_opt_price,
+                price_source=_opt_price_source,
+                velocity_sqm_per_month=_velocity_absorption,
+            )
+    except Exception:
+        logger.exception("program_optimizer failed for %s", cad_num)
+        program_alternatives = None
+
     # #1960: карточка «Медиана рынка» (district.median_price_per_m2) должна быть
     # КОНСИСТЕНТНА с остальной страницей, построенной на NEWBUILD Objective/DOM.РФ
     # basis (geo_radius_price.median, market_avg ≈197k), а не на загрязнённой
@@ -3692,6 +3736,10 @@ def analyze_parcel(
         # застройке зоны (синтез ТЭП из buildability). dict|None (None когда gate
         # против / нет чисел зоны / нет площади). caveat внутри. См. parcel_financial.
         "financial_estimate": financial_estimate,
+        # #2181: при ОТРИЦАТЕЛЬНОМ фин-вердикте — топ-3 варианта программы (класс ×
+        # этажность) по NPV + флаг any_viable (существует ли ВООБЩЕ плюс). dict|None
+        # (None когда вердикт позитивный / нет площади / считать нечего). caveat внутри.
+        "program_alternatives": program_alternatives,
         # #114/#201: кастомные веса POI — source + applied dict для прозрачности.
         "weights_profile": {
             "source": _weights_source,

backend/app/services/site_finder/parcel_financial.py

@@ -87,6 +87,37 @@ def _infer_development_type(max_floors: int | None) -> str:
     return "high_rise"
 
 
+def select_calibrated_price(
+    *,
+    market_price: dict[str, Any] | None,
+    geo_radius_price_median: float | None,
+    district_price_median: float | None,
+) -> tuple[float | None, str]:
+    """Выбрать откалиброванную цену продажи жилья + её источник (single source of truth).
+
+    Приоритет от точного рынка к нормативу (совпадает с исходной логикой
+    :func:`synthesize_parcel_financial`, вынесен сюда для переиспользования оптимизатором
+    программы, чтобы выбор цены не разошёлся):
+
+    1. ``market_price.median`` — квартальная MV перепродаж → ``objective_district_median``.
+    2. ``geo_radius_price_median`` — медиана новостроек Objective в гео-радиусе →
+       ``objective_geo_radius``.
+    3. ``district_price_median`` — name-match медиана админ-района → ``district_reference``.
+    4. ничего из рынка → ``(None, "class_norm")`` — caller использует норматив класса.
+
+    Returns:
+        ``(price, price_source)`` — ``price`` может быть ``None`` (тогда source
+        ``"class_norm"``), что сигналит caller-у про fallback на норматив класса.
+    """
+    if market_price and _as_float(market_price.get("median")) is not None:
+        return _as_float(market_price.get("median")), "objective_district_median"
+    if _as_float(geo_radius_price_median) is not None:
+        return _as_float(geo_radius_price_median), "objective_geo_radius"
+    if district_price_median is not None:
+        return float(district_price_median), "district_reference"
+    return None, "class_norm"
+
+
 def synthesize_teap_from_buildability(
     *,
     area_m2: float | None,
@@ -238,18 +269,13 @@ def synthesize_parcel_financial(
 
     # ── Цена продажи: quarter-MV → гео-радиус → district median (рыночный прокси) ─
     # Приоритет от точного рынка к нормативу. Гео-радиус вставлен МЕЖДУ квартальной MV
-    # и district_reference: даёт реальную цену 5 не-name-match районам ЕКБ.
-    price: float | None = None
-    price_source = "class_norm"
-    if market_price and _as_float(market_price.get("median")) is not None:
-        price = _as_float(market_price.get("median"))
-        price_source = "objective_district_median"
-    elif _as_float(geo_radius_price_median) is not None:
-        price = _as_float(geo_radius_price_median)
-        price_source = "objective_geo_radius"
-    elif district_price_median is not None:
-        price = float(district_price_median)
-        price_source = "district_reference"
+    # и district_reference: даёт реальную цену 5 не-name-match районам ЕКБ. Логика
+    # вынесена в общий helper (single-source-of-truth с program_optimizer).
+    price, price_source = select_calibrated_price(
+        market_price=market_price,
+        geo_radius_price_median=geo_radius_price_median,
+        district_price_median=district_price_median,
+    )
 
     housing_class = _infer_housing_class(price)
     development_type = _infer_development_type(max_floors)
@@ -331,6 +357,7 @@ def _as_int(value: Any) -> int | None:
 
 
 __all__ = [
+    "select_calibrated_price",
     "synthesize_parcel_financial",
     "synthesize_teap_from_buildability",
 ]

backend/app/services/site_finder/program_optimizer.py

@@ -0,0 +1,229 @@
+"""Оптимизатор программы застройки — топ-N вариантов (класс × этажность) по NPV (#2181).
+
+Когда финмодель участка (``financial_estimate`` в ``/analyze``) даёт ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ
+вердикт (NPV < 0 или ROI < 0), девелоперу мало «не выгодно» — важно честно показать,
+существует ли ВООБЩЕ прибыльная раскладка на этом участке при других параметрах
+(класс жилья + этажность), и если нет — какие варианты «наименее убыточные».
+
+Этот модуль перебирает небольшую сетку (класс × этажность), прогоняет каждый комбо
+через ту же :func:`compute_financial`, что и основная финмодель, и возвращает топ-N по
+NPV. Всё детерминированно и **быстро** (≈15 мс на 12 комбо → считается СИНХРОННО в теле
+запроса, без Celery), и **чисто** — без БД / LLM / внешних API. Данные участка
+(площадь, предельные параметры зоны, откалиброванная цена, стоимость земли, абсорбция)
+прокидывает caller — ровно те же входы, что использованы для основного
+``financial_estimate`` (см. ``synthesize_parcel_financial``).
+
+КРИТИЧНО — ЕДИНАЯ ЦЕНА ВО ВСЕХ КОМБО
+------------------------------------
+Когда рыночная цена известна, ОДНА И ТА ЖЕ откалиброванная ``market_price_per_sqm`` идёт
+во все комбо (класс двигает ТОЛЬКО себестоимость/эффективность/паркинг/ср.лот, но НЕ
+цену продажи). Иначе «business» ложно выиграл бы за счёт норматива продажи 210k против
+110k у эконома — сравнивали бы цены, а не экономику застройки. Норматив класса
+(``_SALE_PRICE_PER_SQM``) применяется ТОЛЬКО когда рынка нет — то же поведение, что в
+:func:`synthesize_parcel_financial`.
+
+HONEST CAVEAT
+-------------
+Как и основная финмодель — это оценка по МАКСИМАЛЬНОЙ застройке зоны (синтез ТЭП из
+предельных параметров градрегламента), а НЕ по реальной проектной раскладке. Caveat
+(``_FINANCIAL_CAVEAT``) кладётся в результат и обязан показываться в UI/PDF.
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import logging
+from typing import Any, get_args
+
+from app.services.generative.financial import HousingClass, compute_financial
+from app.services.site_finder.parcel_financial import (
+    _FINANCIAL_CAVEAT,
+    _infer_development_type,
+    synthesize_teap_from_buildability,
+)
+
+logger = logging.getLogger(__name__)
+
+# Классы жилья для перебора — весь набор (econom / comfort / business). Берём из
+# Literal-типа HousingClass, чтобы сетка не разошлась с финмоделью при добавлении класса.
+_CLASSES_GRID: tuple[HousingClass, ...] = get_args(HousingClass)
+
+# Опорная сетка этажности (кламп по max_floors_allowed зоны). Значения — типовые
+# высотные пороги РФ (5 — среднеэтажка, 9 — «хрущёвочный» потолок, 14 — высотка,
+# 25 — башня); двигают GFA и development_type (порог spot/mid_rise/high_rise в
+# _infer_development_type → длительность СМР в DCF-графике).
+_FLOORS_GRID: tuple[int, ...] = (5, 9, 14, 25)
+
+_DEFAULT_TOP_N: int = 3
+
+
+def _build_floors_grid(max_floors_allowed: int | None) -> list[int]:
+    """Сетка этажности, клампнутая по предельной этажности зоны.
+
+    * ``max_floors_allowed`` не задан (``None``) → весь опорный набор (зона неизвестна,
+      перебираем всё).
+    * задан → оставляем только этажи ``<= max_floors_allowed``.
+    * после клампа пусто (предел ниже минимального опорного, напр. 3) → берём сам
+      ``max_floors_allowed`` (единственная физически допустимая этажность).
+    """
+    if max_floors_allowed is None:
+        return list(_FLOORS_GRID)
+    clamped = [f for f in _FLOORS_GRID if f <= max_floors_allowed]
+    if not clamped:
+        # Предел ниже минимального опорного (напр. 3 этажа) — считаем по самому пределу.
+        return [max_floors_allowed]
+    return clamped
+
+
+def optimize_program(
+    *,
+    area_m2: float | None,
+    max_far: float | None,
+    max_building_pct: float | None,
+    max_floors_allowed: int | None,
+    land_cost_rub: float | None,
+    market_price_per_sqm: float | None,
+    price_source: str,
+    velocity_sqm_per_month: float | None,
+    top_n: int = _DEFAULT_TOP_N,
+) -> dict[str, Any] | None:
+    """Перебрать сетку (класс × этажность) → топ-N вариантов программы по NPV.
+
+    Прогоняет каждый комбо через :func:`compute_financial` (та же финмодель, что и
+    основной ``financial_estimate``) и ранжирует по NPV убыв. (тай-брейк — ROI убыв.).
+
+    Args:
+        area_m2: площадь участка, кв.м. ``None``/<=0 → ``None`` (нечего считать).
+        max_far: КСИТ/max_far зоны (руб/кв.м GFA). Задаёт GFA при синтезе ТЭП. Если
+            ``None``, GFA выводится из ``max_building_pct × floors`` (по каждому комбо
+            своя этажность из сетки).
+        max_building_pct: % застройки зоны. Нужен вместе с этажностью, если нет ``max_far``.
+        max_floors_allowed: предельная этажность зоны — кламп сетки этажности. ``None`` →
+            весь опорный набор.
+        land_cost_rub: стоимость участка (обычно кадастровая) → land_cost. ``None`` → 0.
+        market_price_per_sqm: ЕДИНАЯ откалиброванная рыночная цена продажи жилья во ВСЕ
+            комбо. ``None`` → каждый комбо использует норматив своего класса
+            (``_SALE_PRICE_PER_SQM``) — то же поведение, что в основной финмодели.
+        price_source: honest-метка источника цены (из ``select_calibrated_price``).
+            Игнорируется финмоделью, если ``market_price_per_sqm is None`` (форсится
+            ``class_norm``).
+        velocity_sqm_per_month: темп абсорбции района (м²/мес) — окно продаж DCF. ``None``
+            → дефолт-30-мес график (``schedule_is_default``).
+        top_n: сколько лучших вариантов вернуть (по умолчанию 3).
+
+    Returns:
+        ``dict`` с ключами ``variants`` (список топ-N), ``any_viable`` (хоть один вариант
+        с NPV > 0), ``grid_size`` (сколько комбо реально посчиталось), ``caveat``. Либо
+        ``None``, если считать нельзя (нет площади / ни один комбо не дал ТЭП).
+    """
+    if area_m2 is None or area_m2 <= 0:
+        return None
+
+    floors_grid = _build_floors_grid(max_floors_allowed)
+
+    variants: list[dict[str, Any]] = []
+    for housing_class in _CLASSES_GRID:
+        for floors in floors_grid:
+            variant = _evaluate_combo(
+                housing_class=housing_class,
+                floors=floors,
+                area_m2=area_m2,
+                max_far=max_far,
+                max_building_pct=max_building_pct,
+                land_cost_rub=land_cost_rub,
+                market_price_per_sqm=market_price_per_sqm,
+                price_source=price_source,
+                velocity_sqm_per_month=velocity_sqm_per_month,
+            )
+            if variant is not None:
+                variants.append(variant)
+
+    if not variants:
+        # Ни один комбо не дал ТЭП (нет ни far, ни pct+floors) — считать нечего.
+        return None
+
+    # Ранжир по NPV убыв.; тай-брейк — ROI убыв. (при равном NPV предпочитаем
+    # эффективность капитала). При all-negative топ-N — «наименее убыточные».
+    variants.sort(key=lambda v: (v["npv_rub"], v["roi"]), reverse=True)
+
+    any_viable = any(v["npv_rub"] > 0 for v in variants)
+
+    return {
+        "variants": variants[:top_n],
+        "any_viable": any_viable,
+        "grid_size": len(variants),
+        # HEAVY caveat — тот же, что у основной финмодели (оценка по МАКС. застройке
+        # зоны, НЕ по реальной раскладке). Обязан показываться в UI/PDF.
+        "caveat": _FINANCIAL_CAVEAT,
+    }
+
+
+def _evaluate_combo(
+    *,
+    housing_class: HousingClass,
+    floors: int,
+    area_m2: float,
+    max_far: float | None,
+    max_building_pct: float | None,
+    land_cost_rub: float | None,
+    market_price_per_sqm: float | None,
+    price_source: str,
+    velocity_sqm_per_month: float | None,
+) -> dict[str, Any] | None:
+    """Посчитать один комбо (класс × этажность) → компактный вариант программы.
+
+    Сбой одного комбо (например, ТЭП не вывелся) НЕ валит весь грид — логируется и
+    возвращается ``None`` (caller скипает). Это тот же «пояс безопасности», что у
+    ``financial_estimate`` в analyze-эндпоинте.
+    """
+    try:
+        # development_type по ЭТАЖНОСТИ комбо (не по зоне) — этаж двигает график СМР в DCF.
+        development_type = _infer_development_type(floors)
+
+        teap = synthesize_teap_from_buildability(
+            area_m2=area_m2,
+            max_far=max_far,
+            max_building_pct=max_building_pct,
+            max_floors=floors,
+            housing_class=housing_class,
+        )
+        if teap is None:
+            return None
+
+        fin = compute_financial(
+            teap=teap,
+            housing_class=housing_class,
+            land_cost_rub=land_cost_rub,
+            # ЕДИНАЯ цена во все комбо (когда рынок есть) — класс НЕ двигает цену продажи.
+            market_price_per_sqm=market_price_per_sqm,
+            price_source=price_source,
+            development_type=development_type,
+            market_velocity_sqm_per_month=velocity_sqm_per_month,
+        )
+
+        return {
+            "housing_class": housing_class,
+            "floors": floors,
+            "development_type": development_type,
+            "npv_rub": fin.npv_rub,
+            "irr": fin.irr,
+            "roi": fin.roi,
+            "net_profit_rub": fin.net_profit_rub,
+            "residential_sqm": teap.residential_area_sqm,
+            "apartments_count": teap.apartments_count,
+            # honest-поля источника/графика цены — те же флаги, что в основной финмодели.
+            "price_per_sqm_used": fin.price_per_sqm_used,
+            "price_source": fin.price_source,
+            "schedule_is_default": fin.schedule_is_default,
+        }
+    except Exception:
+        # Один сбойный комбо не валит грид — логируем и скипаем (не глотаем молча).
+        logger.exception(
+            "program_optimizer combo failed: class=%s floors=%d area=%.0f",
+            housing_class,
+            floors,
+            area_m2,
+        )
+        return None
+
+
+__all__ = ["optimize_program"]

backend/tests/services/site_finder/test_program_optimizer.py

@@ -0,0 +1,236 @@
+"""Unit-тесты оптимизатора программы застройки (#2181).
+
+Тестируем чистую функцию program_optimizer.optimize_program (без БД, без app.main):
+  • ранжир вариантов по NPV убыв. (тай-брейк ROI);
+  • any_viable=False когда все комбо в минусе — и всё равно топ-N «наименее убыточных»;
+  • кламп floors_grid по max_floors_allowed (10 → [5, 9]);
+  • ЕДИНАЯ откалиброванная цена во все комбо (price_per_sqm_used одинакова);
+  • сбой одного комбо не валит грид;
+  • полный вызов быстрый (грубый порог 1 с — защита от деградации на порядки).
+
+Детерминированно, без LLM / БД.
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
+
+import time
+from unittest.mock import patch
+
+from app.services.site_finder.program_optimizer import (
+    _build_floors_grid,
+    optimize_program,
+)
+
+
+def _big_profitable_kwargs() -> dict:
+    """Крупный участок + высокая цена → как минимум часть комбо прибыльна."""
+    return {
+        "area_m2": 12_000.0,
+        "max_far": 3.0,
+        "max_building_pct": 40.0,
+        "max_floors_allowed": 25,
+        "land_cost_rub": 50_000_000.0,
+        "market_price_per_sqm": 180_000.0,
+        "price_source": "objective_geo_radius",
+        "velocity_sqm_per_month": 900.0,
+    }
+
+
+# ── floors-grid кламп ─────────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_floors_grid_clamped_to_max_allowed() -> None:
+    """max_floors_allowed=10 → [5, 9] (14 и 25 отсечены)."""
+    assert _build_floors_grid(10) == [5, 9]
+
+
+def test_floors_grid_none_returns_full_set() -> None:
+    """Предел неизвестен → весь опорный набор."""
+    assert _build_floors_grid(None) == [5, 9, 14, 25]
+
+
+def test_floors_grid_below_min_falls_back_to_limit() -> None:
+    """Предел ниже минимального опорного (3) → сам предел единственной этажностью."""
+    assert _build_floors_grid(3) == [3]
+
+
+def test_optimize_respects_floors_clamp() -> None:
+    """max_floors_allowed=10 → в вариантах только этажи из [5, 9]."""
+    kwargs = _big_profitable_kwargs()
+    kwargs["max_floors_allowed"] = 10
+    result = optimize_program(**kwargs)
+    assert result is not None
+    floors_seen = {v["floors"] for v in result["variants"]}
+    assert floors_seen <= {5, 9}
+    # 3 класса × 2 этажа = 6 комбо всего в гриде.
+    assert result["grid_size"] == 6
+
+
+# ── ранжир по NPV ─────────────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_variants_sorted_by_npv_desc() -> None:
+    """Топ-N отсортирован по npv_rub убыв."""
+    result = optimize_program(**_big_profitable_kwargs())
+    assert result is not None
+    npvs = [v["npv_rub"] for v in result["variants"]]
+    assert npvs == sorted(npvs, reverse=True)
+    assert len(result["variants"]) == 3  # top_n=3 по умолчанию
+
+
+def test_profitable_site_any_viable_true() -> None:
+    """Крупный участок + высокая цена → хотя бы один вариант в плюсе."""
+    result = optimize_program(**_big_profitable_kwargs())
+    assert result is not None
+    assert result["any_viable"] is True
+    assert any(v["npv_rub"] > 0 for v in result["variants"])
+
+
+# ── all-negative: any_viable=False, но топ-N всё равно есть ────────────────────
+
+
+def test_all_negative_any_viable_false_still_returns_top_n() -> None:
+    """Крошечный участок + мизерная цена → все в минусе, any_viable=False, топ-3 есть."""
+    result = optimize_program(
+        area_m2=600.0,
+        max_far=1.5,
+        max_building_pct=30.0,
+        max_floors_allowed=9,
+        land_cost_rub=200_000_000.0,  # неадекватно дорогая земля топит все комбо
+        market_price_per_sqm=40_000.0,  # мизерная цена
+        price_source="objective_geo_radius",
+        velocity_sqm_per_month=100.0,
+    )
+    assert result is not None
+    assert result["any_viable"] is False
+    assert all(v["npv_rub"] <= 0 for v in result["variants"])
+    # «Наименее убыточные» — всё равно топ-3 и отсортированы по NPV убыв.
+    assert len(result["variants"]) == 3
+    npvs = [v["npv_rub"] for v in result["variants"]]
+    assert npvs == sorted(npvs, reverse=True)
+
+
+# ── ЕДИНАЯ цена во все комбо ───────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_fixed_price_across_all_combos() -> None:
+    """market_price_per_sqm един во всех комбо: price_per_sqm_used одинакова везде."""
+    kwargs = _big_profitable_kwargs()
+    kwargs["market_price_per_sqm"] = 165_000.0
+    result = optimize_program(**kwargs)
+    assert result is not None
+    prices = {v["price_per_sqm_used"] for v in result["variants"]}
+    assert prices == {165_000.0}
+    sources = {v["price_source"] for v in result["variants"]}
+    assert sources == {"objective_geo_radius"}
+
+
+def test_no_market_price_uses_class_norm() -> None:
+    """Рынка нет → каждый комбо на нормативе своего класса (цены РАЗНЫЕ по классам)."""
+    kwargs = _big_profitable_kwargs()
+    kwargs["market_price_per_sqm"] = None
+    kwargs["price_source"] = "class_norm"
+    result = optimize_program(**kwargs)
+    assert result is not None
+    # Норматив зависит от класса → в гриде минимум 2 разных цены (эконом 110k vs бизнес 210k).
+    all_prices = {v["price_per_sqm_used"] for v in result["variants"]}
+    assert all(v["price_source"] == "class_norm" for v in result["variants"])
+    assert len(all_prices) >= 1  # top-3 может оказаться одним классом; проверяем норму ниже
+    for v in result["variants"]:
+        assert v["price_per_sqm_used"] in (110_000.0, 145_000.0, 210_000.0)
+
+
+# ── устойчивость: сбой одного комбо не валит грид ─────────────────────────────
+
+
+def test_one_combo_failure_does_not_break_grid() -> None:
+    """compute_financial кидает на 'business' → остальные комбо считаются, грид не падает."""
+    real_compute = None
+    from app.services.site_finder import program_optimizer as mod
+
+    real_compute = mod.compute_financial
+
+    def _flaky(*args, **kwargs):  # type: ignore[no-untyped-def]
+        if kwargs.get("housing_class") == "business":
+            raise ValueError("boom")
+        return real_compute(*args, **kwargs)
+
+    with patch.object(mod, "compute_financial", side_effect=_flaky):
+        result = optimize_program(**_big_profitable_kwargs())
+
+    assert result is not None
+    # business (× 4 этажа) выпал → в гриде остались только econom + comfort.
+    assert all(v["housing_class"] != "business" for v in result["variants"])
+    assert result["grid_size"] > 0  # грид выжил
+
+
+def test_no_area_returns_none() -> None:
+    """Нет площади → None (нечего считать)."""
+    kwargs = _big_profitable_kwargs()
+    kwargs["area_m2"] = None
+    assert optimize_program(**kwargs) is None
+
+
+def test_no_zoning_numbers_returns_none() -> None:
+    """Ни far, ни (pct+floors) → ни один комбо не даёт ТЭП → None."""
+    result = optimize_program(
+        area_m2=8000.0,
+        max_far=None,
+        max_building_pct=None,
+        max_floors_allowed=None,
+        land_cost_rub=0.0,
+        market_price_per_sqm=150_000.0,
+        price_source="objective_geo_radius",
+        velocity_sqm_per_month=None,
+    )
+    assert result is None
+
+
+# ── caveat / метаданные ───────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_result_carries_caveat_and_metadata() -> None:
+    """Результат несёт honest-caveat + grid_size + структуру каждого варианта."""
+    result = optimize_program(**_big_profitable_kwargs())
+    assert result is not None
+    assert isinstance(result["caveat"], str) and result["caveat"]
+    assert result["grid_size"] == 12  # 3 класса × 4 этажа
+    v = result["variants"][0]
+    for key in (
+        "housing_class",
+        "floors",
+        "development_type",
+        "npv_rub",
+        "irr",
+        "roi",
+        "net_profit_rub",
+        "residential_sqm",
+        "apartments_count",
+        "price_per_sqm_used",
+        "price_source",
+        "schedule_is_default",
+    ):
+        assert key in v
+
+
+# ── производительность ────────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_full_grid_fast_enough_for_sync_request() -> None:
+    """Полный грид достаточно быстр для синхронного вызова в теле запроса.
+
+    Локально 12 комбо ≈ 15 мс; порог 1000 мс намеренно грубый — ловим
+    деградацию НА ПОРЯДКИ (случайный I/O, БД, квадратичный взрыв), а не
+    миллисекунды: на нагруженном shared CI-раннере тот же вызов занимал
+    199 мс и валил жёсткий порог 100 мс (flaky, run 3917).
+    """
+    kwargs = _big_profitable_kwargs()
+    start = time.perf_counter()
+    result = optimize_program(**kwargs)
+    elapsed_ms = (time.perf_counter() - start) * 1000.0
+    assert result is not None
+    assert elapsed_ms < 1000.0, f"optimize_program took {elapsed_ms:.1f} ms (>1000 ms)"

frontend/src/app/site-finder/analysis/[cad]/AnalysisPageContent.tsx

@@ -1,6 +1,6 @@
 "use client";
 
-import { useEffect, useState } from "react";
+import { useEffect, useMemo, useState } from "react";
 import Link from "next/link";
 import { useQueryClient } from "@tanstack/react-query";
 
@@ -14,6 +14,7 @@ import { Section4Estimate } from "@/components/site-finder/analysis/Section4Esti
 import { Section5Atmosphere } from "@/components/site-finder/analysis/Section5Atmosphere";
 import { Section6Forecast } from "@/components/site-finder/analysis/Section6Forecast";
 import { Section7Concept } from "@/components/site-finder/analysis/Section7Concept";
+import { SectionAlternatives } from "@/components/site-finder/analysis/SectionAlternatives";
 import { adaptEgrn, useParcelAnalyzeQuery } from "@/lib/site-finder-api";
 import type { ParcelAnalysis } from "@/types/site-finder";
 
@@ -169,7 +170,11 @@ export function AnalysisPageContent({ cad }: Props) {
             alignSelf: "start",
           }}
         >
-          <AnalysisSidebarNav />
+          <AnalysisSidebarNav
+            hasAlternatives={
+              (analysis.program_alternatives?.variants?.length ?? 0) > 0
+            }
+          />
         </aside>
 
         {/* ── Main scroll area ──────────────────────────────────────────── */}
@@ -222,6 +227,12 @@ export function AnalysisPageContent({ cad }: Props) {
               Seeded из анализа (geom + financial_estimate), считается по
               запросу; result lazy-mounted (Leaflet). */}
           <Section7Concept analysis={analysis} />
+
+          {/* «Как участок сходится» (#2181) — авто-ранжир вариантов программы
+              (класс × этажность) по NPV при отрицательном фин-вердикте. Backend
+              кладёт program_alternatives только тогда; иначе блок не рендерится.
+              Не дубль §7: без карт/3D, статичный топ-3. */}
+          <SectionAlternatives alternatives={analysis.program_alternatives} />
         </div>
       </div>
 
@@ -406,12 +417,23 @@ const NAV_GROUPS: NavGroup[] = [
   },
 ];
 
-// Top-level section anchors in scroll order — observed by the scrollspy.
-// Children (3.x / 6.x) are intentionally NOT observed: their parent stays lit
-// while the user is anywhere inside the section, which reads cleaner.
-const TOP_LEVEL_IDS: string[] = NAV_GROUPS.flatMap((g) =>
-  g.items.map((i) => i.id),
-);
+// «Альтернативы» (#2181) — навигационный пункт для блока «Как участок сходится».
+// Добавляется в конец группы «Стройка и рынок» ТОЛЬКО когда backend вернул
+// program_alternatives (иначе якоря section-alternatives на странице нет).
+const ALTERNATIVES_NAV_ITEM: NavItem = {
+  id: "section-alternatives",
+  label: "Альтернативы программы",
+};
+
+/** NAV_GROUPS с опциональным пунктом «Альтернативы» в хвосте (#2181). */
+function buildNavGroups(hasAlternatives: boolean): NavGroup[] {
+  if (!hasAlternatives) return NAV_GROUPS;
+  return NAV_GROUPS.map((g) =>
+    g.label === "Стройка и рынок"
+      ? { ...g, items: [...g.items, ALTERNATIVES_NAV_ITEM] }
+      : g,
+  );
+}
 
 // Sticky chrome offset (header + breadcrumb). The jump lands the section title
 // just below this; the scrollspy uses the same line to pick the active section.
@@ -429,12 +451,30 @@ function scrollToSection(id: string) {
   window.scrollTo({ top, behavior: "auto" });
 }
 
-function AnalysisSidebarNav() {
+function AnalysisSidebarNav({
+  hasAlternatives = false,
+}: {
+  hasAlternatives?: boolean;
+}) {
+  const navGroups = useMemo(
+    () => buildNavGroups(hasAlternatives),
+    [hasAlternatives],
+  );
+  // Top-level section anchors in scroll order — observed by the scrollspy.
+  // Children (3.x / 6.x) are intentionally NOT observed: their parent stays lit
+  // while the user is anywhere inside the section, which reads cleaner. Rebuilt
+  // only when «Альтернативы» (#2181) appears/disappears so the effect's dep is
+  // stable (not a fresh array each render).
+  const topLevelIds = useMemo(
+    () => navGroups.flatMap((g) => g.items.map((i) => i.id)),
+    [navGroups],
+  );
+
   // Scrollspy: the active section is the LAST one whose top has scrolled past the
   // offset line (deterministic, never "empty" — unlike a narrow IntersectionObserver
   // band, which left the last/at-bottom section un-lit). Default to the first so
   // something is lit before any scroll.
-  const [activeId, setActiveId] = useState<string>(TOP_LEVEL_IDS[0]);
+  const [activeId, setActiveId] = useState<string>(topLevelIds[0]);
 
   useEffect(() => {
     if (typeof window === "undefined") return;
@@ -448,12 +488,12 @@ function AnalysisSidebarNav() {
         window.innerHeight + window.scrollY >=
         document.documentElement.scrollHeight - 2;
       if (atBottom) {
-        setActiveId(TOP_LEVEL_IDS[TOP_LEVEL_IDS.length - 1]);
+        setActiveId(topLevelIds[topLevelIds.length - 1]);
         return;
       }
       // Otherwise: the last section whose top has passed the offset line.
-      let current = TOP_LEVEL_IDS[0];
-      for (const id of TOP_LEVEL_IDS) {
+      let current = topLevelIds[0];
+      for (const id of topLevelIds) {
         const el = document.getElementById(id);
         if (el && el.getBoundingClientRect().top - SCROLL_OFFSET <= 1) {
           current = id;
@@ -474,7 +514,7 @@ function AnalysisSidebarNav() {
       window.removeEventListener("scroll", onScroll);
       if (raf) window.cancelAnimationFrame(raf);
     };
-  }, []);
+  }, [topLevelIds]);
 
   return (
     <nav
@@ -488,7 +528,7 @@ function AnalysisSidebarNav() {
         flexDirection: "column",
       }}
     >
-      {NAV_GROUPS.map((group, gi) => (
+      {navGroups.map((group, gi) => (
         <div key={group.label}>
           <div
             style={{

frontend/src/components/site-finder/analysis/SectionAlternatives.tsx

@@ -0,0 +1,285 @@
+"use client";
+
+/**
+ * SectionAlternatives — «Как участок сходится» (#2181).
+ *
+ * Компактный автоматический ранжир вариантов программы застройки
+ * (класс × этажность) по NPV. Backend кладёт `program_alternatives` в ответ
+ * /analyze ТОЛЬКО при отрицательном базовом фин-вердикте (program_optimizer.py);
+ * на позитивных участках поле null/отсутствует и блок НЕ рендерится вовсе.
+ *
+ * Это НЕ дубль §7 «Концепция»: там ручная интерактивная концепция с картой/3D,
+ * здесь — статичный топ-3 без геометрии, отвечающий на вопрос «а вообще эта
+ * земля сходится при какой-нибудь программе?». Оценка по МАКСИМАЛЬНОЙ застройке
+ * зоны (синтез ТЭП из предельных параметров), НЕ инвест-рекомендация — тон
+ * advisory, честный caveat из ответа показываем полным предложением.
+ */
+
+import { HeadlineBar } from "@/components/ui/HeadlineBar";
+import { Badge } from "@/components/ui/Badge";
+import {
+  DEVELOPMENT_TYPE_LABELS,
+  HOUSING_CLASS_LABELS,
+  type DevelopmentType,
+  type HousingClass,
+} from "@/lib/concept-api";
+import type { ProgramAlternatives, ProgramVariant } from "@/types/site-finder";
+
+const SCROLL_MARGIN = 72;
+const TOP_N = 3;
+
+// ── Formatters (ru microcopy, Unicode-минус) ──────────────────────────────────
+
+const MINUS = "−"; // U+2212 — типографский минус, не hyphen-minus.
+
+const nf = new Intl.NumberFormat("ru-RU", { maximumFractionDigits: 0 });
+
+/**
+ * Деньги округлением до млн со знаком: «+42 млн ₽» / «−216 млн ₽». Ниже 1 млн —
+ * точная сумма (редко, но честно). Знак «+» показываем только для положительных.
+ */
+function formatMoneySigned(rub: number): string {
+  const abs = Math.abs(rub);
+  const sign = rub > 0 ? "+" : rub < 0 ? MINUS : "";
+  if (abs >= 1e9) return `${sign}${(abs / 1e9).toFixed(1)} млрд ₽`;
+  if (abs >= 1e6) return `${sign}${Math.round(abs / 1e6)} млн ₽`;
+  return `${sign}${nf.format(Math.round(abs))} ₽`;
+}
+
+/** ₽/м² с пробелами-разрядами: «142 500 ₽/м²». */
+function formatPricePerSqm(rub: number): string {
+  return `${nf.format(Math.round(rub))} ₽/м²`;
+}
+
+/** Проценты доли: 0.184 → «18.4%». Отрицательные — с Unicode-минусом. */
+function formatPct(fraction: number): string {
+  const v = (fraction * 100).toFixed(1);
+  return v.startsWith("-") ? `${MINUS}${v.slice(1)}%` : `${v}%`;
+}
+
+function formatInt(n: number): string {
+  return nf.format(Math.round(n));
+}
+
+// ── Narrowing (backend отдаёт класс/тип/источник строкой, extra=allow) ─────────
+
+const HOUSING_CLASSES: readonly HousingClass[] = [
+  "econom",
+  "comfort",
+  "business",
+];
+const DEVELOPMENT_TYPES: readonly DevelopmentType[] = [
+  "spot",
+  "mid_rise",
+  "high_rise",
+];
+function housingClassLabel(value: string): string {
+  return (HOUSING_CLASSES as readonly string[]).includes(value)
+    ? HOUSING_CLASS_LABELS[value as HousingClass]
+    : value;
+}
+
+function developmentTypeLabel(value: string): string {
+  return (DEVELOPMENT_TYPES as readonly string[]).includes(value)
+    ? DEVELOPMENT_TYPE_LABELS[value as DevelopmentType]
+    : value;
+}
+
+/**
+ * Честная подпись источника цены (тот же набор, что priceSourceCaption в
+ * concept-api + objective_geo_radius из parcel_financial). Вариант несёт
+ * price_source строкой, а не FinancialModel-объект, поэтому берём каноничные
+ * фразы по значению — норматив класса НИКОГДА не выдаётся за рыночную цену,
+ * и наоборот: рыночный источник не должен падать в норматив-фразу (инверсия
+ * честности; неизвестный источник показываем как есть, не как норматив).
+ */
+function priceSourceLabel(source: string): string {
+  switch (source) {
+    case "objective_district_median":
+      return "рынок: медиана объявлений Objective по району";
+    case "objective_geo_radius":
+      return "рынок: медиана новостроек в радиусе 3 км";
+    case "district_reference":
+      return "рынок: справочная медиана района";
+    case "class_norm":
+      return "норматив класса (нет рыночных данных по участку)";
+    default:
+      return source;
+  }
+}
+
+// ── Props ─────────────────────────────────────────────────────────────────────
+
+interface Props {
+  /** program_alternatives из ответа /analyze (null/пусто → блок не рендерится). */
+  alternatives?: ProgramAlternatives | null;
+}
+
+// ── Variant card ──────────────────────────────────────────────────────────────
+
+function VariantCard({
+  variant,
+  isBest,
+}: {
+  variant: ProgramVariant;
+  isBest: boolean;
+}) {
+  const npvPositive = variant.npv_rub > 0;
+  const npvColor = npvPositive
+    ? "var(--success)"
+    : variant.npv_rub < 0
+      ? "var(--danger)"
+      : "var(--fg-primary)";
+
+  const title = `${housingClassLabel(variant.housing_class)} · ${variant.floors} эт · ${developmentTypeLabel(variant.development_type)}`;
+
+  return (
+    <div
+      style={{
+        background: "var(--bg-card)",
+        border: "1px solid var(--border-card)",
+        borderRadius: 12,
+        padding: "16px 18px",
+        display: "flex",
+        flexDirection: "column",
+        gap: 10,
+      }}
+    >
+      {/* Титул + бейдж «лучший» */}
+      <div
+        style={{
+          display: "flex",
+          alignItems: "flex-start",
+          justifyContent: "space-between",
+          gap: 8,
+        }}
+      >
+        <div
+          style={{
+            fontSize: 14,
+            fontWeight: 600,
+            color: "var(--fg-primary)",
+            lineHeight: 1.35,
+          }}
+        >
+          {title}
+        </div>
+        {isBest && (
+          <Badge variant={npvPositive ? "success" : "neutral"} size="sm">
+            лучший
+          </Badge>
+        )}
+      </div>
+
+      {/* NPV — крупно */}
+      <div>
+        <div
+          style={{
+            fontSize: 12,
+            textTransform: "uppercase",
+            letterSpacing: "0.04em",
+            color: "var(--fg-secondary)",
+          }}
+        >
+          NPV
+        </div>
+        <div
+          style={{
+            marginTop: 2,
+            fontSize: 28,
+            fontWeight: 600,
+            color: npvColor,
+            fontVariantNumeric: "tabular-nums",
+          }}
+        >
+          {formatMoneySigned(variant.npv_rub)}
+        </div>
+      </div>
+
+      {/* ROI / IRR строкой */}
+      <div style={{ fontSize: 13, color: "var(--fg-secondary)" }}>
+        ROI {formatPct(variant.roi)} · IRR {formatPct(variant.irr)}
+      </div>
+
+      {/* Жилая S · квартиры */}
+      <div style={{ fontSize: 13, color: "var(--fg-secondary)" }}>
+        Жилая {formatInt(variant.residential_sqm)} м² ·{" "}
+        {formatInt(variant.apartments_count)} квартир
+      </div>
+
+      {/* Цена м² + источник */}
+      <div style={{ fontSize: 12, color: "var(--fg-tertiary)" }}>
+        Цена {formatPricePerSqm(variant.price_per_sqm_used)} (
+        {priceSourceLabel(variant.price_source)})
+      </div>
+    </div>
+  );
+}
+
+// ── SectionAlternatives ───────────────────────────────────────────────────────
+
+export function SectionAlternatives({ alternatives }: Props) {
+  // Рендер-guard: нет поля / пустой список → блок не рендерится вовсе.
+  const variants = alternatives?.variants ?? [];
+  if (!alternatives || variants.length === 0) return null;
+
+  const topVariants = variants.slice(0, TOP_N);
+  const { any_viable, grid_size, caveat } = alternatives;
+
+  const subtitle = any_viable
+    ? "Базовая оценка отрицательна, но участок сходится при другой программе — топ вариантов по NPV:"
+    : `При текущих вводных ни один из ${grid_size} вариантов программы (класс × этажность) не выходит в плюс. Ниже — наименее убыточные:`;
+
+  // «Лучший» = вариант с максимальным NPV. Список уже отсортирован по NPV убыв.
+  // на backend, но берём индекс явно (устойчиво к любому порядку прихода).
+  let bestIndex = 0;
+  for (let i = 1; i < topVariants.length; i++) {
+    if (topVariants[i].npv_rub > topVariants[bestIndex].npv_rub) bestIndex = i;
+  }
+
+  // Honest-caveat одним предложением: caveat ответа + допущение по графику, если
+  // хоть один показанный вариант считался по типовому графику строительства.
+  const scheduleIsDefault = topVariants.some((v) => v.schedule_is_default);
+  const caveatText = scheduleIsDefault
+    ? `${caveat} График строительства — типовое допущение, не график проекта.`
+    : caveat;
+
+  return (
+    <section
+      id="section-alternatives"
+      style={{ scrollMarginTop: SCROLL_MARGIN }}
+    >
+      <HeadlineBar title="Как участок сходится" subtitle={subtitle} />
+
+      {/* Карточки топ-3 — auto-fit грид как KPI-ряды. */}
+      <div
+        style={{
+          display: "grid",
+          gridTemplateColumns: "repeat(auto-fit, minmax(220px, 1fr))",
+          gap: 12,
+          marginTop: 12,
+        }}
+      >
+        {topVariants.map((variant, i) => (
+          <VariantCard
+            key={`${variant.housing_class}-${variant.floors}-${variant.development_type}`}
+            variant={variant}
+            isBest={i === bestIndex}
+          />
+        ))}
+      </div>
+
+      {/* Один честный caveat — полным предложением, --fg-tertiary. */}
+      <p
+        style={{
+          margin: "12px 0 0",
+          fontSize: 12,
+          lineHeight: "18px",
+          color: "var(--fg-tertiary)",
+        }}
+      >
+        {caveatText}
+      </p>
+    </section>
+  );
+}

frontend/src/types/site-finder.ts

@@ -546,6 +546,53 @@ export interface ParcelAnalysis {
   // Эпик #1881 PR-4 — финмодель из /analyze (extra=allow на backend, hand-typed
   // здесь). null когда нельзя строить МКД / нет зонинга / нет площади.
   financial_estimate?: ParcelFinancialEstimate | null;
+  // #2181 — топ-N вариантов программы (класс × этажность) по NPV. Backend кладёт
+  // это поле ТОЛЬКО при отрицательном фин-вердикте (program_optimizer.py);
+  // на позитивных участках null / отсутствует. Hand-typed (extra=allow на backend).
+  program_alternatives?: ProgramAlternatives | null;
+}
+
+/**
+ * Один вариант программы застройки (класс × этажность), посчитанный
+ * program_optimizer.optimize_program (#2181) через ту же compute_financial, что
+ * и основной financial_estimate. Класс/тип застройки приходят строкой (backend
+ * extra=allow) — на UI сужаются к HOUSING_CLASS_LABELS / DEVELOPMENT_TYPE_LABELS.
+ */
+export interface ProgramVariant {
+  // "econom" | "comfort" | "business" (Literal HousingClass на backend).
+  housing_class: string;
+  floors: number;
+  // "spot" | "mid_rise" | "high_rise" (по этажности комбо).
+  development_type: string;
+  // NPV дисконтированного cashflow, ₽ (ключ ранжирования; может быть отрицательным).
+  npv_rub: number;
+  irr: number;
+  roi: number;
+  net_profit_rub: number;
+  residential_sqm: number;
+  apartments_count: number;
+  // Цена продажи жилья, ₽/м², фактически использованная в выручке комбо.
+  price_per_sqm_used: number;
+  // "objective_district_median" | "district_reference" | "class_norm" — тот же
+  // honest-набор источников, что у financial_estimate.price_source.
+  price_source: string;
+  // true — график фаз/продаж типовой (допущение), не график проекта.
+  schedule_is_default: boolean;
+}
+
+/**
+ * Блок «Как участок сходится» (#2181) — ранжир вариантов программы. Присутствует
+ * только при отрицательном базовом фин-вердикте; иначе null / отсутствует.
+ */
+export interface ProgramAlternatives {
+  // Топ-N вариантов по NPV убыв. (тай-брейк ROI). При all-negative — «наименее убыточные».
+  variants: ProgramVariant[];
+  // true — хотя бы один вариант с NPV > 0 (участок сходится при другой программе).
+  any_viable: boolean;
+  // Сколько комбо (класс × этажность) реально посчиталось в переборе.
+  grid_size: number;
+  // HEAVY caveat — тот же, что у основной финмодели (оценка по МАКС. застройке зоны).
+  caveat: string;
 }
 
 /**