backend/app/api/v1/parcels.py

@@ -134,6 +134,17 @@ def _wind_label(deg: float) -> str:
 EKB_CENTER_LAT: float = 56.838011
 EKB_CENTER_LON: float = 60.597474
 
+# ── Гео-радиусная калибровка цены продажи (geo_radius_price) ────────────────────
+# Покрывает пробел name-match district_reference: только 4 из 9 админ-районов ЕКБ
+# матчатся с Objective-данными по имени, остальные 5 проваливались в district_reference/
+# class_norm без реальной гео-цены. Берём медиану price_per_m2_rub новостроек Objective
+# (objective_lots) в радиусе вокруг центроида участка (коорды — через complexes.lat/lon).
+_GEO_PRICE_RADIUS_M: float = 3000.0  # 3 км — городской радиус сопоставимых ЖК (ЕКБ)
+# Минимум лотов для устойчивой медианы — зеркалит порог n≥10 квартальной MV
+# (mv_quarter_price_per_m2). Дополнительно требуем ≥2 ЖК, чтобы один ЖК не доминировал.
+_GEO_PRICE_MIN_LOTS: int = 10
+_GEO_PRICE_MIN_COMPLEXES: int = 2
+
 # Эмпирические пороги score для ЕКБ: средний диапазон 15-30, max редко >40.
 SCORE_THRESHOLDS: dict[str, float] = {"плохо": 5.0, "средне": 15.0, "хорошо": 25.0, "отлично": 40.0}
 SCORE_MAX_REFERENCE: float = 40.0
@@ -1820,6 +1831,9 @@ def analyze_parcel(
     # Defensive: centroid_row может существовать, но с NULL lat/lon (вырожденная/
     # невалидная геометрия → ST_Centroid NULL). Проверяем именно значения, а не только
     # наличие строки — иначе float(None) → 500. Fallback = центр ЕКБ.
+    centroid_is_fallback: bool = (
+        centroid_row is None or centroid_row["lat"] is None or centroid_row["lon"] is None
+    )
     centroid_lat: float = (
         float(centroid_row["lat"]) if centroid_row and centroid_row["lat"] is not None else 56.838
     )
@@ -2691,6 +2705,100 @@ def analyze_parcel(
         logger.warning("market_price query failed for %s: %s", cad_num, e)
         market_price = {"deals_count": 0, "source": "no_data"}
 
+    # 10d-pre1b) Гео-радиусная цена — медиана price_per_m2_rub новостроек Objective в
+    # радиусе вокруг центроида участка (ST_DWithin). Закрывает пробел district_reference:
+    # только 4 из 9 админ-районов ЕКБ матчатся с Objective по имени, остальные 5 без неё
+    # проваливались в class_norm. У objective_lots нет geom — коорды берём через
+    # complexes (latitude/longitude), join по ol.complex_id = c.id (паттерн competitors.py).
+    geo_radius_price: dict[str, Any]
+    # Вырожденная геометрия → центроид свалился на хардкод-центр ЕКБ. Гео-радиусная
+    # медиана тогда = «3км вокруг центра города», но выдаётся за калиброванную рыночную
+    # цену КОНКРЕТНОГО участка (price_is_calibrated=true). Это вводит в заблуждение —
+    # пропускаем запрос, цена честно падает в district/class_norm.
+    if not centroid_is_fallback:
+        try:
+            with db.begin_nested():
+                grp_row = (
+                    db.execute(
+                        text("""
+                            SELECT
+                                percentile_cont(0.5) WITHIN GROUP (ORDER BY ol.price_per_m2_rub)
+                                    AS median,
+                                count(*) AS n,
+                                count(DISTINCT c.id) AS n_complexes
+                            FROM complexes c
+                            JOIN objective_lots ol
+                                ON ol.complex_id = c.id
+                               AND ol.price_per_m2_rub IS NOT NULL
+                            WHERE c.latitude IS NOT NULL
+                              AND c.longitude IS NOT NULL
+                              AND ST_DWithin(
+                                      ST_SetSRID(
+                                          ST_MakePoint(c.longitude, c.latitude), 4326
+                                      )::geography,
+                                      ST_SetSRID(
+                                          ST_MakePoint(
+                                              CAST(:lon AS float), CAST(:lat AS float)
+                                          ), 4326
+                                      )::geography,
+                                      CAST(:radius_m AS float)
+                                  )
+                        """),
+                        {
+                            "lon": centroid_lon,
+                            "lat": centroid_lat,
+                            "radius_m": _GEO_PRICE_RADIUS_M,
+                        },
+                    )
+                    .mappings()
+                    .first()
+                )
+            _grp_n = int(grp_row["n"]) if grp_row and grp_row["n"] is not None else 0
+            _grp_nc = (
+                int(grp_row["n_complexes"])
+                if grp_row and grp_row["n_complexes"] is not None
+                else 0
+            )
+            # Порог устойчивости медианы: n≥10 лотов И ≥2 ЖК (один ЖК не должен доминировать).
+            if (
+                grp_row
+                and grp_row["median"] is not None
+                and _grp_n >= _GEO_PRICE_MIN_LOTS
+                and _grp_nc >= _GEO_PRICE_MIN_COMPLEXES
+            ):
+                geo_radius_price = {
+                    "median": float(grp_row["median"]),
+                    "lots_count": _grp_n,
+                    "complexes_count": _grp_nc,
+                    "radius_m": _GEO_PRICE_RADIUS_M,
+                    "source": "objective_geo_radius",
+                }
+            else:
+                geo_radius_price = {
+                    "median": None,
+                    "lots_count": _grp_n,
+                    "complexes_count": _grp_nc,
+                    "radius_m": _GEO_PRICE_RADIUS_M,
+                    "source": "no_data",
+                }
+        except Exception as e:
+            logger.warning("geo_radius_price query failed for %s: %s", cad_num, e)
+            geo_radius_price = {
+                "median": None,
+                "lots_count": 0,
+                "complexes_count": 0,
+                "radius_m": _GEO_PRICE_RADIUS_M,
+                "source": "no_data",
+            }
+    else:
+        geo_radius_price = {
+            "median": None,
+            "lots_count": 0,
+            "complexes_count": 0,
+            "radius_m": _GEO_PRICE_RADIUS_M,
+            "source": "no_data_centroid_fallback",
+        }
+
     # 10d-pre2) #105 Phase 5: РНС/РВЭ в квартале (cad_num quarter prefix match).
     # Spatial filter через geom недоступен до Phase 3 (geocoding → geom).
     # Используем quarter prefix (первые 3 сегмента кад. номера) как прокси.
@@ -3014,6 +3122,9 @@ def analyze_parcel(
             area_m2=_fin_area_m2,
             nspd_zoning=nspd_dump_data["nspd_zoning"],
             market_price=market_price,
+            # Гео-радиусная медиана новостроек — приоритет МЕЖДУ квартальной MV и
+            # district_reference: закрывает 5 не-name-match районов ЕКБ (≈line 2693).
+            geo_radius_price_median=geo_radius_price.get("median"),
             district_price_median=district_price_block["district_price_per_m2_median"],
             cadastral_value_rub=_fin_cad_value,
             gate_verdict=gate_verdict,
@@ -3089,6 +3200,8 @@ def analyze_parcel(
         "market_trend": market_trend,
         # #33 D2: квартальная ценовая статистика из mv_quarter_price_per_m2
         "market_price": market_price,
+        # Гео-радиусная медиана цены новостроек Objective вокруг центроида (transparency)
+        "geo_radius_price": geo_radius_price,
         # #29 G2: кадастровые метаданные участка (ВРИ, категория, кад. стоимость)
         "parcel_meta": parcel_meta.model_dump() if parcel_meta is not None else None,
         # #105 Phase 5: РНС/РВЭ в квартале (quarter prefix match; после Phase 3 → spatial 500m)

backend/app/services/generative/financial.py

@@ -541,8 +541,10 @@ def compute_financial(
             ``None`` → fallback на норматив класса ``_SALE_PRICE_PER_SQM``. Калибруем
             ТОЛЬКО цену жилья; цена паркинга и себестоимость СМР остаются нормативом.
         price_source: метка источника цены для honest-флага в UI/PDF — одно из
-            "objective_district_median" / "district_reference" / "class_norm".
-            Игнорируется (форсится "class_norm"), если ``market_price_per_sqm is None``.
+            "objective_district_median" / "district_reference" / "class_norm" (concepts-путь
+            через ``_lookup_market_price``), либо "objective_geo_radius" — этот лейбл
+            приходит ТОЛЬКО из site-finder-моста (``synthesize_parcel_financial``), не из
+            concepts. Игнорируется (форсится "class_norm"), если ``market_price_per_sqm is None``.
         development_type: "spot"/"mid_rise"/"high_rise" — задаёт длительность СМР в
             DCF-графике (``_CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS``). ``None``/неизвестный →
             дефолт mid_rise (36 мес). График — типовое допущение (schedule_is_default).

backend/app/services/site_finder/parcel_financial.py

@@ -166,12 +166,24 @@ def synthesize_parcel_financial(
     district_price_median: float | None,
     cadastral_value_rub: float | None,
     gate_verdict: dict[str, Any] | None,
+    geo_radius_price_median: float | None = None,
     velocity_sqm_per_month: float | None = None,
 ) -> dict[str, Any] | None:
     """Мост buildability участка → ОРИЕНТИРОВОЧНАЯ финмодель (DCF) или ``None``.
 
     Gate-guard: считаем ТОЛЬКО когда gate допускает МКД и есть числа зоны + площадь.
 
+    Цена продажи калибруется по приоритету (от точного рыночного к нормативу):
+
+    1. ``market_price.median`` — квартальная MV перепродаж (resale) →
+       ``price_source="objective_district_median"``.
+    2. ``geo_radius_price_median`` — медиана новостроек Objective в гео-радиусе вокруг
+       центроида участка → ``price_source="objective_geo_radius"``. Закрывает пробел
+       district_reference (только 4 из 9 админ-районов ЕКБ матчатся по имени).
+    3. ``district_price_median`` — name-match медиана админ-района →
+       ``price_source="district_reference"``.
+    4. норматив класса → ``price_source="class_norm"``.
+
     Args:
         area_m2: площадь участка, кв.м (из parcel_meta/EGRN или geometry_suitability).
         nspd_zoning: блок зоны НСПД/ПЗЗ — берём ``max_far`` / ``max_building_pct`` /
@@ -180,6 +192,9 @@ def synthesize_parcel_financial(
         district_price_median: медиана цены по району, руб/кв.м (fallback к market).
         cadastral_value_rub: кадастровая стоимость участка → land_cost (НЕ рыночная).
         gate_verdict: can-build-MKD вердикт — гейт на расчёт.
+        geo_radius_price_median: медиана цены новостроек Objective (``price_per_m2_rub``)
+            в гео-радиусе вокруг центроида участка, руб/кв.м. Приоритет МЕЖДУ квартальной
+            MV и ``district_price_median``. ``None`` → слой пропускается (back-compat).
         velocity_sqm_per_month: RANK 1 — темп абсорбции ОДНОГО типового конкурента
             района (``velocity.project_absorption_sqm_per_month``), м²/мес. Прокидывается
             в :func:`compute_financial` как ``market_velocity_sqm_per_month`` → драйвит
@@ -210,12 +225,17 @@ def synthesize_parcel_financial(
     if area_m2 is None or area_m2 <= 0:
         return None
 
-    # ── Цена продажи: market median → district median (рыночный прокси) ─────────
+    # ── Цена продажи: quarter-MV → гео-радиус → district median (рыночный прокси) ─
+    # Приоритет от точного рынка к нормативу. Гео-радиус вставлен МЕЖДУ квартальной MV
+    # и district_reference: даёт реальную цену 5 не-name-match районам ЕКБ.
     price: float | None = None
     price_source = "class_norm"
     if market_price and _as_float(market_price.get("median")) is not None:
         price = _as_float(market_price.get("median"))
         price_source = "objective_district_median"
+    elif _as_float(geo_radius_price_median) is not None:
+        price = _as_float(geo_radius_price_median)
+        price_source = "objective_geo_radius"
     elif district_price_median is not None:
         price = float(district_price_median)
         price_source = "district_reference"

backend/tests/services/site_finder/test_parcel_financial.py

@@ -320,6 +320,75 @@ def test_financial_price_source_class_norm_when_no_market() -> None:
     assert fin["housing_class_inferred"] == "comfort"
 
 
+# ── geo_radius_price: приоритет МЕЖДУ quarter-MV и district_reference ──────────
+
+
+def test_financial_quarter_mv_wins_over_geo_radius() -> None:
+    """Есть quarter-MV median → geo-радиус игнорируется (объективный приоритет MV)."""
+    fin = synthesize_parcel_financial(
+        area_m2=5000.0,
+        nspd_zoning=_zoning_far(),
+        market_price={"median": 150_000.0},
+        geo_radius_price_median=200_000.0,
+        district_price_median=140_000.0,
+        cadastral_value_rub=50_000_000.0,
+        gate_verdict=_gate_ok(),
+    )
+    assert fin is not None
+    assert fin["price_source"] == "objective_district_median"
+    assert fin["price_per_sqm_used"] == 150_000.0
+
+
+def test_financial_price_source_geo_radius_when_no_quarter_mv() -> None:
+    """Нет quarter-MV, но есть geo-радиус → source=objective_geo_radius, цена из него."""
+    fin = synthesize_parcel_financial(
+        area_m2=5000.0,
+        nspd_zoning=_zoning_far(),
+        market_price={"deals_count": 0, "source": "no_data"},
+        geo_radius_price_median=185_000.0,
+        district_price_median=140_000.0,
+        cadastral_value_rub=50_000_000.0,
+        gate_verdict=_gate_ok(),
+    )
+    assert fin is not None
+    assert fin["price_source"] == "objective_geo_radius"
+    assert fin["price_is_calibrated"] is True
+    assert fin["price_per_sqm_used"] == 185_000.0
+    assert fin["housing_class_inferred"] == "business"  # 185k → business (>=177k)
+
+
+def test_financial_district_fallback_when_no_quarter_mv_no_geo_radius() -> None:
+    """Нет quarter-MV и geo-радиуса, но есть district → district_reference (без регресса)."""
+    fin = synthesize_parcel_financial(
+        area_m2=5000.0,
+        nspd_zoning=_zoning_far(),
+        market_price={"deals_count": 0, "source": "no_data"},
+        geo_radius_price_median=None,
+        district_price_median=130_000.0,
+        cadastral_value_rub=50_000_000.0,
+        gate_verdict=_gate_ok(),
+    )
+    assert fin is not None
+    assert fin["price_source"] == "district_reference"
+    assert fin["price_per_sqm_used"] == 130_000.0
+
+
+def test_financial_class_norm_when_all_price_sources_absent() -> None:
+    """Все источники цены отсутствуют (incl. geo-радиус) → class_norm."""
+    fin = synthesize_parcel_financial(
+        area_m2=5000.0,
+        nspd_zoning=_zoning_far(),
+        market_price=None,
+        geo_radius_price_median=None,
+        district_price_median=None,
+        cadastral_value_rub=50_000_000.0,
+        gate_verdict=_gate_ok(),
+    )
+    assert fin is not None
+    assert fin["price_source"] == "class_norm"
+    assert fin["price_is_calibrated"] is False
+
+
 # ── интеграция: реалистичный участок ──────────────────────────────────────────
 
 

data/sql/168_complexes_makepoint_geog_idx.sql

@@ -0,0 +1,60 @@
+-- 168_complexes_makepoint_geog_idx.sql
+-- Функциональный geography-GIST на complexes для гео-радиусной калибровки цены в /analyze.
+-- Ветка: feat/geo-radius-price-calibration.
+--
+-- КОРНЕВАЯ ПРИЧИНА: новый блок «гео-радиусная цена» (parcels.py:2705, секция 10d-pre1b)
+--   считает медиану price_per_m2_rub новостроек Objective в 3км вокруг центроида участка.
+--   У objective_lots нет geom → коорды берутся через complexes (latitude/longitude),
+--   join по ol.complex_id = c.id. Предикат — точный метровый ST_DWithin по geography:
+--
+--     ST_DWithin(
+--         ST_SetSRID(ST_MakePoint(c.longitude, c.latitude), 4326)::geography,
+--         ST_SetSRID(ST_MakePoint(:lon, :lat), 4326)::geography,
+--         3000)
+--
+--   Существующий complexes_geom_idx — ПЛОСКИЙ geom-GIST (geometry, SRID 4326). Планировщик
+--   НЕ может им воспользоваться для geography-выражения над longitude/latitude → Seq Scan
+--   на complexes на КАЖДЫЙ /analyze (prod EXPLAIN ANALYZE подтвердил). Это тот же урок,
+--   что в 157 (#157): для geography-предиката нужен функциональный GIST на ИМЕННО том
+--   выражении, которое стоит в WHERE. Здесь выражение — не `geom::geography`, а
+--   `ST_SetSRID(ST_MakePoint(longitude, latitude), 4326)::geography`, поэтому индекс
+--   строится на нём байт-в-байт (планировщик матчит индекс по точному выражению).
+--
+--   ИЗМЕРЕНИЯ (prod, EKB-центр lon=60.605 lat=56.838, radius 3000м; «после» — индекс
+--   создан в BEGIN…ROLLBACK для проверки плана):
+--     ДО:    Seq Scan on complexes,  ~111 ms
+--     ПОСЛЕ: Index Scan на (ST_SetSRID(ST_MakePoint(longitude,latitude),4326)::geography),
+--            ~53 ms  (≈2x). Снимает Seq-Scan-нагрузку с /analyze (timeout-давление, #1850).
+--
+--   Плоский complexes_geom_idx НЕ трогаем — он остаётся для geometry-веток (ST_Intersects
+--   и т.п.). Этот индекс — дополнительный, под конкретный geography-предикат.
+--
+-- WHERE-условие частичного индекса (latitude/longitude IS NOT NULL) повторяет фильтр
+--   запроса (c.latitude/c.longitude IS NOT NULL) → индекс не раздувается строками без
+--   координат и планировщик его подбирает под тот же предикат.
+--
+-- LOCK-ПРОФИЛЬ: обычный (НЕ CONCURRENTLY) CREATE INDEX берёт SHARE на complexes —
+--   блокирует только writes на миллисекунды. complexes крошечная (~2023 строки), build
+--   мгновенный. CONCURRENTLY здесь НЕВОЗМОЖЕН: deploy.yml гоняет .sql в транзакции
+--   (BEGIN/COMMIT), а CREATE INDEX CONCURRENTLY в tx запрещён. Тот же класс риска, что 157.
+--
+-- Dependencies: complexes (latitude, longitude, id), objective_lots (complex_id) — обе
+--   существуют. PostgreSQL 16 + PostGIS 3.4.
+-- Idempotent: CREATE INDEX IF NOT EXISTS (re-apply безопасен).
+-- Applied: автоматически через deploy.yml в NN-порядке (трекер _schema_migrations).
+-- Backend code change НЕ требуется — индекс прозрачен для существующего запроса.
+
+BEGIN;
+
+CREATE INDEX IF NOT EXISTS idx_complexes_makepoint_geog
+    ON complexes USING gist ((ST_SetSRID(ST_MakePoint(longitude, latitude), 4326)::geography))
+    WHERE latitude IS NOT NULL AND longitude IS NOT NULL;
+
+COMMENT ON INDEX idx_complexes_makepoint_geog IS
+    'Geography GIST для гео-радиусной калибровки цены в /analyze (#168, ветка '
+    'feat/geo-radius-price-calibration): ST_DWithin('
+    'ST_SetSRID(ST_MakePoint(longitude,latitude),4326)::geography, …, 3000м). '
+    'Плоский complexes_geom_idx не обслуживает это geography-выражение → был Seq Scan '
+    '~111мс, стал Index Scan ~53мс. Тот же урок, что 157. См. parcels.py:2705.';
+
+COMMIT;

frontend/src/components/site-finder/ptica/ptica-adapt.ts

@@ -131,6 +131,23 @@ const _DEVELOPMENT_TYPE_RU: Record<string, string> = {
   high_rise: "высотная",
 };
 
+// Honest RU caption per backend price_source token. Backend отдаёт латиницей;
+// в UI финдиректор должен видеть, откуда взята цена, человеческим языком — не
+// сырой токен «objective_geo_radius». Неизвестный/пустой → "" (suffix опускаем,
+// сырой токен не печатаем). См. .claude/rules/ui-microcopy.md.
+const _PRICE_SOURCE_RU: Record<string, string> = {
+  objective_district_median: "медиана сделок квартала",
+  objective_geo_radius: "медиана рынка в радиусе 3 км",
+  district_reference: "ориентир по району",
+  class_norm: "норматив класса",
+};
+
+/** Источник цены → честная RU-подпись в «ёлочках»; неизвестный/пустой → "". */
+function priceSourceCaption(source: string): string {
+  const ru = _PRICE_SOURCE_RU[source];
+  return ru ? `«${ru}»` : "";
+}
+
 // ── НСПД-регламент (ПЗЗ) helpers ──────────────────────────────────────────────
 
 /** КСИТ (max_far) as a plain RU number — e.g. "3,5". */
@@ -1742,11 +1759,10 @@ export function adaptFinanceDrawer(
   }
 
   const teap = financial.teap_synth;
+  const priceSourceSuffix = priceSourceCaption(financial.price_source);
   const priceLabel = financial.price_is_calibrated
     ? "рынок (Objective)"
-    : `норматив класса${
-        financial.price_source ? ` · ${financial.price_source}` : ""
-      }`;
+    : `норматив класса${priceSourceSuffix ? ` · ${priceSourceSuffix}` : ""}`;
   const irrLabel = financial.irr_is_proxy
     ? `${formatPctFromFraction(financial.irr)} % · оценочный (proxy)`
     : `${formatPctFromFraction(financial.irr)} % · DCF`;
@@ -2123,9 +2139,12 @@ export function adaptInvestmentClearance(
     };
   }
 
+  const priceSourceSuffix = priceSourceCaption(financial.price_source);
   const priceCaption = financial.price_is_calibrated
     ? "цена: рынок (Objective)"
-    : "цена: норматив класса";
+    : `цена: норматив класса${
+        priceSourceSuffix ? ` · ${priceSourceSuffix}` : ""
+      }`;
   const irrCaption = financial.irr_is_proxy ? "оценочный (proxy)" : "DCF";
   const paybackValue =
     financial.payback_months != null