lekss361/gendesign
1
0
Fork 0
Code Issues 57 Pull requests Projects Releases Packages Wiki Activity Actions

[epic] Настоящая финмодель проекта (DCF/NPV/IRR/PBP) — объединить геометрию ПТИЦА + полноту девелоперской БДДС #1881

New issue
Closed
opened 2026-06-23 11:31:23 +00:00 by bot-backend · 6 comments
bot-backend commented 2026-06-23 11:31:23 +00:00
Collaborator
Copy link

Контекст

Сверка generative/financial.py с эталонной девелоперской Excel-моделью (БДДС+DCF, проект «Авангардная 13», ЕКБ) показала: наш финрасчёт ≈ 15-20% настоящей модели. Объединяем лучшее: наши площади из реальной геометрии (placement→teap, в Excel вбиты руками) + полнота Excel (каскад затрат, БДР с налогами, помесячный cashflow, NPV/IRR/PBP).

Текущее состояние (gap)

  • generative/financial.py — статический GDV − COST, без DCF. Затраты: только СМР+земля (занижены → маржа завышена). irr — фейк ((margin/cost)/3, не IRR). Нет налогов/паркинга/финансирования.
  • Investment Clearance в site-finder cockpit никогда не заполняется (всегда «—», финмодель не подключена к cockpit).

План (фазы / sub-PR)

  • PR-1 — полный каскад затрат (ПИР/сети-ТУ/услуги/резерв/реклама/риэлтор как нормативы) + паркинг в выручку-затраты + НДС + налог на прибыль → чистая прибыль + ROI + маржа%. IRR честно пометить как proxy до DCF. Расширить FinancialModel schema + PDF + codegen + тесты. Без новых вводных от пользователя.
  • PR-2 — калибровка цен/себест по Objective/market-данным вместо хардкод-классов.
  • PR-3 — помесячный кэш-флоу (график продаж из forecast §22 темпа/MOI + освоение СМР по фазам) + дисконт 15% → настоящие NPV/IRR/PBP. Параметр-блок проекта (фазы/рассрочка 80%).
  • PR-4 — подключить финмодель к site-finder cockpit Investment Clearance (мост: лёгкий ТЭП из buildability max_far×area) + финансирование (кредит/займы 15%).

Эталон (нормативы из Excel)

СМР 100k ₽/м², паркинг 1.8М/шт; ПИР ≈2.4% GDV, сети/ТУ 6000 ₽/м², услуги заказчика, резерв 3%, реклама+риэлтор 7% выручки, кредит/дисконт 15%. Цены: жильё 191371 ₽/м², паркинг 1.9М/шт (калибровать в PR-2).

Детали gap-матрицы — vault inbox/2026-06-23-1530-...-finmodel-gap-vs-excel-epic.md.

## Контекст Сверка `generative/financial.py` с эталонной девелоперской Excel-моделью (БДДС+DCF, проект «Авангардная 13», ЕКБ) показала: наш финрасчёт ≈ 15-20% настоящей модели. Объединяем лучшее: **наши площади из реальной геометрии** (placement→teap, в Excel вбиты руками) + **полнота Excel** (каскад затрат, БДР с налогами, помесячный cashflow, NPV/IRR/PBP). ## Текущее состояние (gap) - `generative/financial.py` — статический `GDV − COST`, без DCF. Затраты: только СМР+земля (занижены → маржа завышена). `irr` — **фейк** (`(margin/cost)/3`, не IRR). Нет налогов/паркинга/финансирования. - **Investment Clearance в site-finder cockpit никогда не заполняется** (всегда «—», финмодель не подключена к cockpit). ## План (фазы / sub-PR) - [ ] **PR-1** — полный каскад затрат (ПИР/сети-ТУ/услуги/резерв/реклама/риэлтор как нормативы) + паркинг в выручку-затраты + НДС + налог на прибыль → **чистая прибыль** + ROI + маржа%. IRR честно пометить как proxy до DCF. Расширить `FinancialModel` schema + PDF + codegen + тесты. **Без новых вводных от пользователя.** - [ ] **PR-2** — калибровка цен/себест по Objective/market-данным вместо хардкод-классов. - [ ] **PR-3** — помесячный кэш-флоу (график продаж из forecast §22 темпа/MOI + освоение СМР по фазам) + дисконт 15% → **настоящие NPV/IRR/PBP**. Параметр-блок проекта (фазы/рассрочка 80%). - [ ] **PR-4** — подключить финмодель к site-finder cockpit Investment Clearance (мост: лёгкий ТЭП из buildability max_far×area) + финансирование (кредит/займы 15%). ## Эталон (нормативы из Excel) СМР 100k ₽/м², паркинг 1.8М/шт; ПИР ≈2.4% GDV, сети/ТУ 6000 ₽/м², услуги заказчика, резерв 3%, реклама+риэлтор 7% выручки, кредит/дисконт 15%. Цены: жильё 191371 ₽/м², паркинг 1.9М/шт (калибровать в PR-2). Детали gap-матрицы — vault `inbox/2026-06-23-1530-...-finmodel-gap-vs-excel-epic.md`.
bot-backend commented 2026-06-23 17:04:18 +00:00
Author
Collaborator
Copy link

Прогресс: PR-1/2/3 в проде — финмодель Generative = полноценная DCF

  • PR-1 #1882 — полный каскад затрат + БДР (НДС/налог 25% → чистая прибыль/ROI), паркинг. ✅ deployed
  • PR-2 #1883 — калибровка цены по Objective (4 главных ЕКБ-района; остальные honest fallback). ✅ deployed
  • PR-3 #1884 — настоящий DCF (NPV/IRR/PBP), hand-roll, инвариант Σ==net_profit, баг графика (продажи раньше ввода) найден ревью и исправлен. ✅ deployed
  • PR-4 — мост в site-finder cockpit Investment Clearance (ТЭП из buildability max_far×area → GDV/Cost/Profit/ROI/IRR/NPV перестанут быть «—») + финансирование (кредит/займы 15%)

Из ~23 статей Excel-эталона теперь считается: площади (геометрия), каскад затрат, паркинг, НДС (упрощ.), налог на прибыль, чистая прибыль, ROI, рыночная цена, помесячный cashflow, дисконт, NPV, IRR (настоящий), PBP. Не хватает: финансирование, офисы (нет в TEAP), инфляция-индексы, §22-темп продаж (сейчас дефолт-норматив), точный НК-НДС.

Follow-ups: гео-радиус калибровки (objective→complex coords) для 5 non-name-match районов; §22 sales-pace вместо дефолта; ROI display-cap.

Детали + урок про CI-codegen и баг графика — vault.

## Прогресс: PR-1/2/3 в проде — финмодель Generative = полноценная DCF - [x] **PR-1** [#1882](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1882) — полный каскад затрат + БДР (НДС/налог 25% → чистая прибыль/ROI), паркинг. ✅ deployed - [x] **PR-2** [#1883](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1883) — калибровка цены по Objective (4 главных ЕКБ-района; остальные honest fallback). ✅ deployed - [x] **PR-3** [#1884](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1884) — **настоящий DCF (NPV/IRR/PBP)**, hand-roll, инвариант Σ==net_profit, баг графика (продажи раньше ввода) найден ревью и исправлен. ✅ deployed - [ ] **PR-4** — мост в site-finder cockpit Investment Clearance (ТЭП из buildability max_far×area → GDV/Cost/Profit/ROI/IRR/NPV перестанут быть «—») + финансирование (кредит/займы 15%) **Из ~23 статей Excel-эталона теперь считается:** площади (геометрия), каскад затрат, паркинг, НДС (упрощ.), налог на прибыль, чистая прибыль, ROI, рыночная цена, помесячный cashflow, дисконт, NPV, IRR (настоящий), PBP. **Не хватает:** финансирование, офисы (нет в TEAP), инфляция-индексы, §22-темп продаж (сейчас дефолт-норматив), точный НК-НДС. **Follow-ups:** гео-радиус калибровки (objective→complex coords) для 5 non-name-match районов; §22 sales-pace вместо дефолта; ROI display-cap. Детали + урок про CI-codegen и баг графика — vault.
bot-backend commented 2026-06-23 17:56:41 +00:00
Author
Collaborator
Copy link

✅ ЭПИК ЗАКРЫТ — финмодель = полноценная девелоперская DCF, видна в кокпите

  • PR-1 #1882 — каскад затрат + БДР (НДС/налог→чистая прибыль/ROI) + паркинг
  • PR-2 #1883 — калибровка цены по Objective
  • PR-3 #1884 — настоящий DCF (NPV/IRR/PBP, hand-roll, инвариант Σ==net_profit)
  • PR-4 #1885 — мост в site-finder cockpit Investment Clearance (больше не «—»)

Все 4 merged + deployed. От ~15-20% Excel-эталона до полноценной модели: площади (геометрия) + каскад затрат + паркинг + НДС + налог → чистая прибыль + ROI + рыночная цена + помесячный DCF + дисконт + NPV/IRR/PBP, видимо в кокпите с heavy honesty-caveat (модель по макс.застройке НСПД, не концепция).

Архитектура: compute_financial — единый чистый DCF-движок, используется из Generative §1c И из site-finder /analyze (через parcel_financial.py, синтез ТЭП из buildability).

Осталось (отдельные follow-up issues, НЕ в этом эпике)

  • 🟠 Финансирование (кредит/займы 15%) — последняя крупная статья Excel-эталона
  • 🟡 §22 sales-pace вместо дефолт-норматива; гео-радиус калибровки (5 non-name-match районов); офисы (нет в TEAP); инфляция-индексы; точный НК-НДС; mock-фикстура financial_estimate для локального preview

Можно закрывать issue (или оставить открытым под follow-up финансирования — на ваше усмотрение). Детали + уроки (CI-codegen, DCF sign-change баг, инвариант) — vault.

## ✅ ЭПИК ЗАКРЫТ — финмодель = полноценная девелоперская DCF, видна в кокпите - [x] **PR-1** [#1882](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1882) — каскад затрат + БДР (НДС/налог→чистая прибыль/ROI) + паркинг - [x] **PR-2** [#1883](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1883) — калибровка цены по Objective - [x] **PR-3** [#1884](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1884) — настоящий DCF (NPV/IRR/PBP, hand-roll, инвариант Σ==net_profit) - [x] **PR-4** [#1885](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1885) — мост в site-finder cockpit Investment Clearance (больше **не «—»**) Все 4 merged + deployed. От ~15-20% Excel-эталона до полноценной модели: площади (геометрия) + каскад затрат + паркинг + НДС + налог → чистая прибыль + ROI + рыночная цена + помесячный DCF + дисконт + **NPV/IRR/PBP**, видимо в кокпите с heavy honesty-caveat (модель по макс.застройке НСПД, не концепция). **Архитектура:** `compute_financial` — единый чистый DCF-движок, используется из Generative §1c И из site-finder /analyze (через `parcel_financial.py`, синтез ТЭП из buildability). ### Осталось (отдельные follow-up issues, НЕ в этом эпике) - 🟠 **Финансирование** (кредит/займы 15%) — последняя крупная статья Excel-эталона - 🟡 §22 sales-pace вместо дефолт-норматива; гео-радиус калибровки (5 non-name-match районов); офисы (нет в TEAP); инфляция-индексы; точный НК-НДС; mock-фикстура `financial_estimate` для локального preview Можно закрывать issue (или оставить открытым под follow-up финансирования — на ваше усмотрение). Детали + уроки (CI-codegen, DCF sign-change баг, инвариант) — vault.
bot-backend commented 2026-06-23 20:24:43 +00:00
Author
Collaborator
Copy link

PR-5 финансирование merged — все крупные статьи Excel-эталона покрыты

  • PR-5 #1886 (merge f0b6893) — финансирование (кредит 15%) overlay: пиковый долг + проценты + чистая прибыль после финанс. Unlevered NPV/IRR (headline) и инвариант НЕ затронуты. ✅ deployed

Финмодель ПТИЦА = девелоперский Excel-эталон: операционный поток (каскад затрат + паркинг + НДС + налог → чистая прибыль) + финансовый поток (кредит/проценты/пиковый долг) + DCF (помесячный cashflow + дисконт + NPV/IRR/PBP) + рыночная калибровка цены. Единый движок compute_financial для Generative §1c и site-finder /analyze.

5 PR за сессию: #1882 → #1883 → #1884 → #1885 → #1886.

Остаточные follow-up (НЕ крупные статьи — можно отдельными issue)

  • levered/equity IRR (нужен параметр доли долга LTC)
  • §22 sales-pace вместо дефолт-норматива графика
  • расширение зонинг-покрытия — сейчас financial_estimate виден в кокпите только для участков с разрезолвленным НСПД-регламентом + can_build_mkd=True (мало); это главный лимит видимости фичи
  • гео-радиус калибровки цены (5 non-name-match районов)
  • точный НК-НДС; офисы (нет в TEAP); инфляция-индексы

Можно закрывать эпик (крупное всё сделано) или вести под follow-up. Уроки сессии (CI-codegen, DCF sign-change, инвариант-страховка, two-rate separation) — в vault.

## PR-5 финансирование merged — все крупные статьи Excel-эталона покрыты - [x] **PR-5** [#1886](https://git.gendsgn.ru/lekss361/gendesign/pulls/1886) (merge `f0b6893`) — финансирование (кредит 15%) overlay: пиковый долг + проценты + чистая прибыль после финанс. Unlevered NPV/IRR (headline) и инвариант НЕ затронуты. ✅ deployed **Финмодель ПТИЦА = девелоперский Excel-эталон:** операционный поток (каскад затрат + паркинг + НДС + налог → чистая прибыль) + финансовый поток (кредит/проценты/пиковый долг) + DCF (помесячный cashflow + дисконт + NPV/IRR/PBP) + рыночная калибровка цены. Единый движок `compute_financial` для Generative §1c и site-finder /analyze. 5 PR за сессию: #1882 → #1883 → #1884 → #1885 → #1886. ### Остаточные follow-up (НЕ крупные статьи — можно отдельными issue) - levered/equity IRR (нужен параметр доли долга LTC) - §22 sales-pace вместо дефолт-норматива графика - **расширение зонинг-покрытия** — сейчас `financial_estimate` виден в кокпите только для участков с разрезолвленным НСПД-регламентом + `can_build_mkd=True` (мало); это главный лимит видимости фичи - гео-радиус калибровки цены (5 non-name-match районов) - точный НК-НДС; офисы (нет в TEAP); инфляция-индексы Можно закрывать эпик (крупное всё сделано) или вести под follow-up. Уроки сессии (CI-codegen, DCF sign-change, инвариант-страховка, two-rate separation) — в vault.
bot-backend commented 2026-06-24 00:05:20 +00:00
Author
Collaborator
Copy link

🔓 Прорыв: финмодель стала видимой в проде (сессия 2026-06-24)

Главное открытие (прод-замер): financial_estimate фаерил 0 из 542 анализов за 90д. Корень — НЕ финмодель и НЕ кэш регламента, а резолв ПЗЗ-зоны на участок: max_far резолвился у 15/542, can_build_mkd=true у 4/542.

Что зашло (3 PR)

  1. #1890 — DCF-график продаж по реальному темпу поглощения (rank 1): окно продаж из локального monthly_velocity/n_with_sales вместо фикс. 30 мес; эскроу-инвариант сохранён.
  2. #1889 — backfill зон-регламента ЕКБ + admin-endpoint. ⚠️ Прод-проверка: кэш уже был полон (33 стандартных типа зон); backfill — no-op для покрытия (premise неверен), но подтвердил полноту + добавил endpoint.
  3. #1891 — ⭐ починка видимости: geoportal зон-резолвер РАЗГЕЙЧЕН от дырявого NSPD-дампа (терзоны дампа не замощают квартал, центроид падает в 45-86м зазор) + main_vri-authoritative детекция МКД (коды 2.1.1/2.5/2.6), исправляет Ж-1/Ж-2 ИЖС false-positive и Ц-2 false-negative.

Прод-доказательство (после деплоя #1891)

  • Ж-5 участки: было zone_code/max_far=None → стало Ж-5 / max_far=4.
  • 66:41:0204016:229 (Ж-5, can_build=True) → financial_estimate PRESENT (rev 4337М / net 14.7М / npv −132М / irr 1.16%). Было 0/542.
  • 66:41:0106172:100 (Ж-2 ИЖС) и :0110002:40 (ПК-1 промзона) → can_build=False (раньше false-positive «можно МКД»).

Остаточные follow-ups

  • ЗОУИТ sub-17 over-block? — теперь главный лимит can_build (90% false; detail=None). Проверить over-detection.
  • Цена=class_norm → маржа тонкая / npv<0 на Ж-5 → мотивирует geo-radius price calibration (объедин. с reconcile basis).
  • Оставшиеся rank-2 (НДС НК-РФ: residential ДДУ exempt), rank-5 (кокпит surfacing schedule_is_default/sales_duration/price_source), rank-6 (рассрочка), rank-7 (монитор свежести/покрытия пайплайнов).

Разбор в vault: inbox/2026-06-24-0240-financial-estimate-invisible-zoning-rootcause.md.

## 🔓 Прорыв: финмодель стала видимой в проде (сессия 2026-06-24) **Главное открытие (прод-замер):** `financial_estimate` фаерил **0 из 542** анализов за 90д. Корень — НЕ финмодель и НЕ кэш регламента, а **резолв ПЗЗ-зоны на участок**: `max_far` резолвился у 15/542, `can_build_mkd=true` у 4/542. ### Что зашло (3 PR) 1. **#1890** — DCF-график продаж по реальному темпу поглощения (rank 1): окно продаж из локального `monthly_velocity/n_with_sales` вместо фикс. 30 мес; эскроу-инвариант сохранён. 2. **#1889** — backfill зон-регламента ЕКБ + admin-endpoint. ⚠️ Прод-проверка: кэш **уже был полон** (33 стандартных типа зон); backfill — no-op для покрытия (premise неверен), но подтвердил полноту + добавил endpoint. 3. **#1891** — ⭐ **починка видимости**: geoportal зон-резолвер РАЗГЕЙЧЕН от дырявого NSPD-дампа (терзоны дампа не замощают квартал, центроид падает в 45-86м зазор) + **main_vri-authoritative детекция МКД** (коды 2.1.1/2.5/2.6), исправляет Ж-1/Ж-2 ИЖС false-positive и Ц-2 false-negative. ### Прод-доказательство (после деплоя #1891) - Ж-5 участки: было `zone_code/max_far=None` → стало **Ж-5 / max_far=4**. - `66:41:0204016:229` (Ж-5, can_build=True) → **financial_estimate PRESENT** (rev 4337М / net 14.7М / npv −132М / irr 1.16%). Было 0/542. - `66:41:0106172:100` (Ж-2 ИЖС) и `:0110002:40` (ПК-1 промзона) → can_build=False (раньше false-positive «можно МКД»). ### Остаточные follow-ups - **ЗОУИТ sub-17 over-block?** — теперь главный лимит `can_build` (90% false; detail=None). Проверить over-detection. - **Цена=class_norm → маржа тонкая / npv<0** на Ж-5 → мотивирует geo-radius price calibration (объедин. с reconcile basis). - Оставшиеся rank-2 (НДС НК-РФ: residential ДДУ exempt), rank-5 (кокпит surfacing schedule_is_default/sales_duration/price_source), rank-6 (рассрочка), rank-7 (монитор свежести/покрытия пайплайнов). Разбор в vault: `inbox/2026-06-24-0240-financial-estimate-invisible-zoning-rootcause.md`.
bot-backend commented 2026-06-24 10:21:58 +00:00
Author
Collaborator
Copy link

#1892 — снят ЗОУИТ-overblock + финмодель полностью видима

#1892 (merged a45dfd4): area-gate ZOUIT_OVERLAP_SUB17 (был хард-блокером на любое пересечение → 434/574 = 75.6% участков «нельзя»). Прод-замер покрытия: median 6%, p90 47% — тонкие инж-коридоры. Теперь блокер только если покрытие > 0.6 (env-tunable), иначе ZOUIT_ENGINEERING_PARTIAL warning.

Прод-валидация: Ж-5 thin-strip участки → can_build False→True «С ограничениями», financial_estimate PRESENT (калиброванная цена objective_district_median). Связка #1891 (резолв зон) + #1892 (ЗОУИТ) подняла видимость financial_estimate с 0/542 до buildable-большинства.

⚠️ Новый вывод: видимая финмодель даёт отрицательный NPV — нужна калибровка (продуктовое решение)

На Ж-5 max_far=4 econom-участках net/npv отрицательны даже до финансирования. Hand-check 66:41:0204028:22 (econom 100.7k/м², 3435 м²): revenue 1527М vs cost 1675М. Драйверы:

  1. Парковка break-even — cost 1.8М / price 1.9М/спот, но 382М капитала на 212 м/м (норма 1:1) без отдачи.
  2. Себестоимость на GFA (13608 м²) vs выручка только на sellable (11158 м²) при цене ≈ construction.
  3. Калиброванная цена < норма econom (дешёвый район) + max-buildout (FAR=4) не окупается в дешёвом районе.

Арифметика консистентна — это калибровочные допущения (парковка-ratio, construction costs, max-vs-optimal buildout), менять = менять прибыльность в каждой оценке → продуктовое решение. → следующая задача: сверка с Excel-моделью «Авангардная 13» + предложение калибровки.

Статус rank-2..7

  • rank-2 (НДС НК-РФ: residential ДДУ exempt) — улучшит маржу положительных проектов.
  • rank-5 (кокпит: surface schedule_is_default / sales_duration_months / price_source / ZOUIT_ENGINEERING_PARTIAL).
  • rank-6 (рассрочка), rank-7 (монитор свежести/покрытия).

Разбор: vault inbox/2026-06-24-0240-...zoning-rootcause.md.

## #1892 — снят ЗОУИТ-overblock + финмодель полностью видима **#1892** (merged a45dfd4): area-gate `ZOUIT_OVERLAP_SUB17` (был хард-блокером на любое пересечение → 434/574 = 75.6% участков «нельзя»). Прод-замер покрытия: median 6%, p90 47% — тонкие инж-коридоры. Теперь блокер только если покрытие > 0.6 (env-tunable), иначе `ZOUIT_ENGINEERING_PARTIAL` warning. **Прод-валидация:** Ж-5 thin-strip участки → can_build False→**True** «С ограничениями», financial_estimate **PRESENT** (калиброванная цена objective_district_median). Связка #1891 (резолв зон) + #1892 (ЗОУИТ) подняла видимость financial_estimate с **0/542** до buildable-большинства. ### ⚠️ Новый вывод: видимая финмодель даёт отрицательный NPV — нужна калибровка (продуктовое решение) На Ж-5 max_far=4 econom-участках net/npv отрицательны даже до финансирования. Hand-check `66:41:0204028:22` (econom 100.7k/м², 3435 м²): revenue 1527М vs cost 1675М. Драйверы: 1. **Парковка break-even** — cost 1.8М / price 1.9М/спот, но 382М капитала на 212 м/м (норма 1:1) без отдачи. 2. Себестоимость на GFA (13608 м²) vs выручка только на sellable (11158 м²) при цене ≈ construction. 3. Калиброванная цена < норма econom (дешёвый район) + max-buildout (FAR=4) не окупается в дешёвом районе. Арифметика консистентна — это **калибровочные допущения** (парковка-ratio, construction costs, max-vs-optimal buildout), менять = менять прибыльность в каждой оценке → продуктовое решение. → следующая задача: сверка с Excel-моделью «Авангардная 13» + предложение калибровки. ### Статус rank-2..7 - rank-2 (НДС НК-РФ: residential ДДУ exempt) — улучшит маржу положительных проектов. - rank-5 (кокпит: surface schedule_is_default / sales_duration_months / price_source / ZOUIT_ENGINEERING_PARTIAL). - rank-6 (рассрочка), rank-7 (монитор свежести/покрытия). Разбор: vault `inbox/2026-06-24-0240-...zoning-rootcause.md`.
bot-backend commented 2026-06-26 07:11:54 +00:00
Author
Collaborator
Copy link

✅ Эпик закрыт — все крупные статьи Excel-эталона реализованы и в проде.

10+ PR: #1882 каскад+БДР → #1883 калибровка Objective → #1884 настоящий DCF (NPV/IRR/PBP) → #1885 мост в site-finder cockpit → #1886 финансирование (кредит 15%) → #1890 §22 velocity-график → #1891 zoning-decouple (видимость) → #1892 ЗОУИТ area-gate → #1893 парковка-по-классу → #1894 cockpit honesty → #1895 LTC 70/30 → #1898 НДС ст.149 → #1899 гео-радиус цены → #1900 levered IRR → #1905 офисы (нежилое) → #1906 инфляция-capability.

Финмодель = операционный поток (каскад + парковка + офисы + НДС + налог) → рыночная цена (квартал/гео-радиус/класс) → DCF (NPV/IRR/PBP) → финансирование (LTC 70%, проценты, пиковый долг, levered IRR). Единый движок compute_financial для Generative §1c и site-finder /analyze. financial_estimate видим (#1891/#1892 починили 0/542 блокер).

Остаток (не блокеры, отдельные тикеты при необходимости): калибровка vs Excel «Авангардная 13» (продуктовое решение), точный per-component НК-НДС, enable инфляции (нужны калиброванные индексы).

✅ **Эпик закрыт — все крупные статьи Excel-эталона реализованы и в проде.** 10+ PR: #1882 каскад+БДР → #1883 калибровка Objective → #1884 настоящий DCF (NPV/IRR/PBP) → #1885 мост в site-finder cockpit → #1886 финансирование (кредит 15%) → #1890 §22 velocity-график → #1891 zoning-decouple (видимость) → #1892 ЗОУИТ area-gate → #1893 парковка-по-классу → #1894 cockpit honesty → #1895 LTC 70/30 → #1898 НДС ст.149 → #1899 гео-радиус цены → #1900 levered IRR → #1905 офисы (нежилое) → #1906 инфляция-capability. Финмодель = операционный поток (каскад + парковка + офисы + НДС + налог) → рыночная цена (квартал/гео-радиус/класс) → DCF (NPV/IRR/PBP) → финансирование (LTC 70%, проценты, пиковый долг, levered IRR). Единый движок `compute_financial` для Generative §1c и site-finder /analyze. financial_estimate видим (#1891/#1892 починили 0/542 блокер). Остаток (не блокеры, отдельные тикеты при необходимости): калибровка vs Excel «Авангардная 13» (продуктовое решение), точный per-component НК-НДС, enable инфляции (нужны калиброванные индексы).
Sign in to join this conversation.
No Branch/Tag specified
Branches Tags
main
fix/2013-avito-cohort-null
fix/rbac-test-user2-expired
fix/expire-brusnika-trial-access
feat/tradein-domclick-house-sku-schema
chore/design-sync-tradein
fix/tradein-deploy-scraper-paths-filter
fix/tradein-no-numberless-house-insert
fix/tradein-dedup-fias-pass-no-geoguard
feat/tradein-fias-estimate-frontend
fix/tradein-dedup-by-fias
feat/tradein-fias-tier-matching
fix/tradein-v2-uiux-p1
fix/objective-lots-dedup-1964
fix/audit-followups-1953
feat/concept-house-picker-1965-stage3b
feat/concept-house-catalog-1965-stage3a
feat/concept-live-massing-1965-stage2b
feat/concept-recompute-1965-stage2a
feat/concept-section-1965-stage1
fix/best-layouts-per-object-snapshot-1956
fix/deficit-segmentation-1959
feat/tradein-hedonic-ground-floor
fix/report-map-points-1961
fix/report-microcopy-1963
fix/report-nspd-zoning-1962
fix/report-frontend-display-1953
perf/tradein-estimate-audit
perf/best-layouts-objects-first
fix/171-migration-path
perf/171-objective-crm-report-month-idx
fix/1926-app-log-stdout
fix/estimator-tiebreaker-nanalogs
fix/1917-fetch-json-network-retry
fix/1926-scrape-runs-total-seen
fix/1781-house-fk-source-identity
feat/39-osrm-per-category
feat/1746-utility-infra-map
fix/test-849-savepoint-count
fix/parking-economics-by-class
fix/zouit-engineering-area-gate
fix/zoning-resolution-decouple
feat/dcf-velocity-schedule
feat/zone-regulation-backfill
chore/mock-financial-estimate
fix/finmodel-split-disclosure-threshold
feat/finmodel-financing
feat/finmodel-sitefinder-bridge
feat/finmodel-dcf
feat/finmodel-price-calibration
feat/finmodel-cost-cascade
audit/1871-p2-estimator-dedup-split
audit/1871-p2-avito-coord
audit/1871-p3-uiux
audit/1871-p2-invest-moi
audit/1871-p2-velocity-market
audit/1871-p1-3-isreal-stubs
audit/1871-p1-2-ghost-anchor-guard
audit/1871-p1-scenarios-collapse
revert/site-finder-v2
fix/v2-remove-resource-legend
fix/v2-map-legend-position
feat/site-finder-v2-map-light-polish
rollback/site-finder-home-light
feat/site-finder-v2-cockpit
rollback/sf-old-analysis-design
feat/ptica-tabs-6-6-reports-params
fix/ptica-vri-row
feat/ptica-map-glyphs-sitefinder-dark
fix/ptica-3d-preview-product-verdict
fix/ptica-button-fontsize
fix/ptica-parity-data-mapping
chore/ptica-iso-preview-spin
fix/ptica-inter-map-product
fix/ptica-visual-parity
fix/ptica-left-rail
feat/ptica-cockpit-complete-bottom
feat/ptica-default-and-rich-map
feat/ptica-real-ksit-frontend
feat/tradein-ekb-geoportal-buildings
fix/sf-feedback-batch
feat/avito-newbuilding-sweep
feat/browser-concurrent-pool
fix/backfill-kadastr-column
fix/avito-proactive-ip-rotate
feat/activate-domclick-sweep
feat/avito-newbuilding-capture
fix/house-id-fk-realtime-link
fix/migration-162-table-if-exists
feat/riasurt-sverdl-layers-108
fix/sber-dataset-paths-902
fix/conflict-resolution-freshness-1539
feat/objective-lots-history-writer-307-obj6
feat/velocity-mv-61
fix/objective-mapping-is-reviewed-gate-307-obj2
fix/cian-detail-rich-fields
fix/avito-novostroyki-segment
feat/yandex-novostroyki-newflat
fix/ci-dedup-runner-storm-1709
fix/emiss-pk-granularity-1687
feat/listings-segment-param-1188
fix/inn-regex-word-boundary-1682
fix/excel-deficit-horizon-1590
fix/admin-scrape-validation
fix/admin-leads-interval-cast-1694
fix/dkp-corridor-doc-p10p90-1695
fix/weather-wind-d-allnone
test/residential-zone-rawprops-1681
fix/domrf-badge-regex-narrow-1686
feat/yandex-camoufox-transport
fix/score-sat-factor-1509
fix/base-pace-room-bucket-1593
fix/gate-verdict-no-blocker-1617
fix/confidence-deal-count-window-1637
fix/match-economics-1511-1512
fix/listings-partial-indexes-1398
fix/smart-suggestions-threshold-1503
fix/dkp-corridor-percentile-1520
fix/enrich-economics-window-1513
fix/leads-stats-window-1383
fix/poi-score-scale-1486
fix/geo-weight-floor-1633
fix/inn-regex-context-1640
fix/domrf-status-classify-1609
fix/emiss-period-dedup-1606
fix/cian-paginate-tail-1393
fix/normalize-zero-fill-guard-1638
fix/supply-view-devgroup-key-1650
fix/residential-zone-detect-1353
fix/score-label-threshold-1357
fix/trend-ratio-vprior-zero-1508
fix/district-median-dedup-1352
fix/supply-layers-overlap-1355
fix/pdf-expires-at-1530
fix/quartirography-area-bucket-1406
fix/cad-zones-multipolygon-1344
fix/sold-pct-market-verdict-1407
fix/week-review-finish
fix/week-review-backend-v2
feat/plan-vectorization-spike-299
fix/1668-analyze-confidence
fix/1667-metro-block
fix/1666-layout-velocity-beat
chore/remove-n1-scraper
fix/cian-kitchen-area
feat/yandex-detail-backfill
feat/avito-detail-backfill
fix/best-layouts-bucket-normalization
fix/gknspecial-incremental-commit-per-prefix
fix/okn-objects-full-registry-load
fix/parcel-ird-overlap-except-expand
fix/report-assembler-confounded-keys
fix/job-settings-json-persist-v2
fix/nspd-geo-soft-time-limit-passthrough
fix/nspd-soft-time-limit-v2
fix/pilot-request-modal-validation
fix/recommend-mix-saturation-latest-snapshot
fix/scrape-cadastre-fail-counter-v2
fix/izyatie-ocr-cad-normalize
fix/job-settings-panel-json-state-persist
fix/noise-loader-savepoint-per-row
fix/objective-sync-config-bare-except
fix/parcel-snapshot-mdash-double-escape
fix/poi-loader-leap-year-date-replace
fix/scrape-cadastre-permanent-fail-counter
fix/usermenu-analyst-role-label
feat/location-948b-r
feat/location-entity-948b
feat/insight-entity-948a
feat/analyst-role-audit-962
feat/cbr-inflation-macro-946
feat/cian-zhk-resolve-972
perf/forecast-parallel-horizons-1129
feat/newbuilding-enrich-backfill-972
feat/emiss-macro-indicators-946
feat/rosstat-emiss-macro-946
ci/frontend-vitest-job
chore/frontend-vitest-wkt-tests
feat/forecast-meta-footer
feat/forecast-future-supply-competitors
feat/forecast-docx-pptx-buttons
feat/forecast-scoring-panel
feat/forecast-product-tz-block
feat/market-map-layers-999
feat/forecast-chart-section6
feat/forecast-export-pptx-959
feat/forecast-export-docx-959
feat/forecast-export-ui-959
feat/forecast-export-telegram-959
feat/forecast-export-md-959
feat/analyze-response-contract-961
feat/competitor-velocity-spatial-fallback-968
fix/frontend-healthcheck-hostname
feat/analyze-market-coords-999
fix/site-finder-entry-crash-1001
feat/horizon-selector-996
feat/forecast-section-998
feat/forecast-endpoint-horizon-enqueue
feat/forecast-celery-task-persist
feat/forecast-orchestrator-service
feat/demand-supply-months-of-inventory
feat/wire-district-resolver
feat/district-vocab-reconciliation
fix/affordability-market-spread
fix/backtest-sig-gate
feat/wire-978-almon-rate-regime
feat/backtest-oos-almon-seasonal
ci/forgejo-pytest-gate
fix/tradein-praktika-logo-form-scroll
feat/yandex-exhaustive-price-room
feat/794-sber-time-adjust
chore/bot-harness-tuning
docs/agent-usage-throttle-qa-terminal
fix/avito-sweep-single-run-guard
chore/analyst-inbound-queue-tradein-db
feat/801-preview-full-wt
chore/bot-safety-followups
feat/tradein-avito-imv-fix
feat/tradein-repair-coef-calibration
feat/tradein-avito-houses-fix
feat/tradein-address-precision
feat/tradein-backfill-prioritize-listings
feat/tradein-geocode-deals-nominatim
feat/tradein-geocode-deals-from-houses
feat/tradein-same-building-match
feat/claude-envvars-and-stale-cron
No results found.
Labels
Clear labels   
admin

Admin UI / internal tools / pipeline tracker

  
analytics

Аналитика данных / matching

  
auth

Authentication / authorization / multi-tenancy

  
automation

Автоматизация / cron / scheduler

  
bug

Something isn't working

  
business

Коммерческая воронка / пилоты / pipeline / реестр ПО

  
chore

Operational housekeeping

  
ci

Forgejo Actions / build pipeline

  
compliance

152-ФЗ / реестр ПО / legal / TOS

  
data

Data sources, parsers, ETL

  
data-moat

Уникальные данные — sales tracker, CRM aggregation

  
docs

README / runbooks / onboarding

  
duplicate

This issue or pull request already exists

  
dx

Developer experience / build speed

  
enhancement

New feature or request

  
Fable 5 ревью

Находки полного мульти-агентного ревью (Claude Fable 5, 2026-06-09)

  
feedback/max

Feedback from Max (Senior partner)

  
generative

Generative Design — concept generation engine

  
GG-форсайт

Новое ТЗ от Ген Геныча (июнь 2026): Site Finder v2 — ИИ-прогноз продуктовой стратегии девелопера. Актуальный приоритет.

  
needs-discussion

Pending team sync / decision

  
needs-human

Human review/decision required

  
observability

Monitoring / metrics / logs / Sentry / Uptime

  
pause-bots

Kill-switch — all autonomous bots pause

  
performance

Latency / throughput / DB query tuning

  
priority/p0

Critical / production-blocker

  
priority/p1

High priority

  
priority/p2

Normal priority

  
priority/p3

Низкий приоритет (follow-up, tech-debt)

  
scope/backend

Backend Python — FastAPI, Celery, scrapers

  
scope/db

DB migrations, indexes, SQL

  
scope/devops

docker-compose, Caddy, workflows

  
scope/frontend

Frontend — Next.js, React, TypeScript

  
scope/qa

Tests, smoke, Playwright

  
scrapers

Скрапперы (Avito/Cian/Yandex/Rosreestr)

  
security

Security audit / secrets / vulnerabilities

  
site-finder

Site Finder scoring quality & data layer

  
stage/1

Stage 1: Generative MVP (нед 2-7)

  
stage/2

Stage 2: Site Finder MVP (нед 8-12)

  
status/blocked

Blocked — needs human intervention

  
status/done

Closed, completed

  
status/needs-analysis

Raw/fuzzy task filed by human — auto-analyst подхватывает: code-archeology + декомпозиция в actionable scope/* + status/ready (или split на под-issues)

  
status/needs-fix

Reviewer/QA вернул worker на доработку — worker сам чинит свой PR (fixup), НЕ требует human (в отличие от status/blocked)

  
status/qa

PR merged, awaiting smoke test

  
status/ready

Ready for pickup by worker bot

  
status/review

PR open, awaiting code review

  
status/wip

Work in progress (worker claimed)

  
tech-debt

Технический долг

  
tradein

Trade-In MVP проект

  
ux

User experience / responsive / conversion

  
week ревью 1

Week review 1 — находки multi-agent аудита проекта (2026-06-14)

  
wontfix

This will not be worked on

  
вторичка

Trade-In Estimator — проект оценки вторичного жилья

  
ИРД

Исходно-разрешительная документация — слой ограничений участка для analyze-таблицы

No labels
admin
analytics
auth
automation
bug
business
chore
ci
compliance
data
data-moat
docs
duplicate
dx
enhancement
Fable 5 ревью
feedback/max
generative
GG-форсайт
needs-discussion
needs-human
observability
pause-bots
performance
priority/p0
priority/p1
priority/p2
priority/p3
scope/backend
scope/db
scope/devops
scope/frontend
scope/qa
scrapers
security
site-finder
stage/1
stage/2
status/blocked
status/done
status/needs-analysis
status/needs-fix
status/qa
status/ready
status/review
status/wip
tech-debt
tradein
ux
week ревью 1
wontfix
вторичка
ИРД
Milestone
Clear milestone
No items
No milestone
Projects
Clear projects
No items
No project
Assignees
Clear assignees
No assignees
1 participant
Notifications
Due date
The due date is invalid or out of range. Please use the format "yyyy-mm-dd".

No due date set.

Dependencies

No dependencies set.

Reference: lekss361/gendesign#1881
No description provided.
Delete branch "%!s()"

Deleting a branch is permanent. Although the deleted branch may continue to exist for a short time before it actually gets removed, it CANNOT be undone in most cases. Continue?