feat(generative): full static developer financial cascade (epic #1881 PR-1)
Объединяет наше (площади из реальной геометрии teap) + полноту девелоперской
Excel-модели (каскад затрат + БДР с налогами). Расширяет financial.py из
статического GDV−COST в полный статический расчёт. БЕЗ DCF (PR-3), БЕЗ новых
вводных от пользователя — только нормативы + существующий TEAP.
Каскад (financial.py):
- Выручка: жильё (residential×price) + ПАРКИНГ (spaces×1.9М)
- Затраты: СМР(резид+паркинг) + ПИР 2.5% + сети/ТУ 6000₽/м² + услуги заказчика
1.5% + резерв 3% + маркетинг/риэлтор 7% выручки + земля
- БДР: валовая маржа → НДС (упрощённо) → прибыль до налога → налог 25% (ФЗ
176-ФЗ) → ЧИСТАЯ прибыль → ROI + чистая маржа%
- Нормативы документированы (источник: Excel-эталон «Авангардная 13» + RU-рынок)
FinancialModel (concept.py): +16 additive-полей (revenue breakdown, cost cascade,
БДР/налоги, roi, margin_pct, irr_is_proxy). Старые 4 поля сохранены (backward-compat).
IRR честно помечен irr_is_proxy=True (annualized net ROI, не DCF) — настоящий
IRR/NPV/PBP в PR-3 (помесячный cashflow). НДС — документированное упрощение, не
точный НК РФ. Офисы пропущены (нет площади в TEAP).
PDF + concept UI: полный БДР-каскад + чистая прибыль/ROI + честные сноски.
api-types.ts регенерён авторитетно (openapi-typescript + prettier, как CI).
mypy strict clean (generative.*), +тесты (каскад/паркинг/налоги/backward-compat/
edge cost=0), 36 passed.
Refs #1881
Light1YT
65bab902e1