backend/app/api/v1/parcels.py

@@ -2319,12 +2319,31 @@ def analyze_parcel(
                 -- (303 строки = 303 distinct) → COUNT(*) по дедуп-физлотам корректен.
                 SELECT
                     np.domrf_obj_id,
-                    ROUND(AVG(oll.price_per_m2_rub)::numeric, 0) AS avg_price_per_m2_rub,
+                    -- #2464-D: границы правдоподобия, как в двух соседних запросах
+                    -- по этой же таблице (BETWEEN 30000 AND 600000) — здесь их не было.
+                    -- Замер 13.08 по проду ЧЕРЕЗ ЭТОТ ЖЕ ПУТЬ (physflat-дедуп +
+                    -- маппинг на domrf_obj_id): вне диапазона 204 лота из 2 279 827,
+                    -- из них 118 в 10 замапленных проектах и 86 — в незамапленных.
+                    -- Эффект сегодня МАЛЫЙ: меняются 6 проектов из 308, худший на
+                    -- 2.4%, market_avg_price (среднее средних) 138 056 → 138 008;
+                    -- NULL не появляется нигде. Ставим границы не ради этих 48 ₽,
+                    -- а потому что среднее считается ПО ПРОЕКТУ и один лот держит
+                    -- группу без ограничения сверху: максимум в таблице —
+                    -- 19 198 429 ₽/м² (ЖК «Дебют»), и он вне экрана только потому,
+                    -- что проект пока не замаплен (замаплено 308 имён из 881, список
+                    -- растёт). Одна строка маппинга — и это число на экране.
+                    -- FILTER, а не WHERE: строки нужны целиком, иначе поедут
+                    -- units_sold / units_available, считающие ВСЕ лоты.
+                    ROUND(AVG(oll.price_per_m2_rub) FILTER (
+                        WHERE oll.price_per_m2_rub BETWEEN 30000 AND 600000
+                    )::numeric, 0)                               AS avg_price_per_m2_rub,
                     ROUND(AVG(oll.area_pd)::numeric, 1)          AS avg_area_pd,
                     COUNT(*) FILTER (WHERE oll.is_sold)          AS units_sold,
                     COUNT(*) FILTER (WHERE NOT oll.is_sold)      AS units_available,
+                    -- Считаем ТУ ЖЕ популяцию, что кормит среднее: иначе счётчик
+                    -- обещал бы выборку шире, чем на самом деле участвовала.
                     COUNT(*) FILTER (
-                        WHERE oll.price_per_m2_rub IS NOT NULL
+                        WHERE oll.price_per_m2_rub BETWEEN 30000 AND 600000
                     )                                            AS lots_with_price
                   FROM nearby_projects np
                   JOIN obj_lots_latest oll

backend/tests/api/v1/test_analyze_competitors_status.py

@@ -110,9 +110,9 @@ class TestCompetitorsSortOrder:
 
         sorted_rows = sorted(_ROWS_MIXED, key=_sort_key)
         first = dict(sorted_rows[0].items())
-        assert first["site_status"] == "Строящиеся", (
-            f"Первый конкурент должен быть 'Строящиеся', " f"но получили '{first['site_status']}'"
-        )
+        assert (
+            first["site_status"] == "Строящиеся"
+        ), f"Первый конкурент должен быть 'Строящиеся', но получили '{first['site_status']}'"
 
     def test_flat_count_desc_would_break_order(self) -> None:
         """Демонстрирует, что старый ORDER BY flat_count DESC ставил сданные первыми."""
@@ -180,14 +180,44 @@ class TestObjPricingPushdown:
         #1964: источник агрегатов сменился с сырого objective_lots (alias ol) на
         physflat-дедуп CTE obj_lots_latest (alias oll) — см. test_obj_pricing_*_physflat
         ниже. Сами агрегатные выражения и группировка per-obj_id неизменны.
+
+        #2464-D: у среднего цены появились границы правдоподобия (те же, что в двух
+        соседних запросах по objective_lots) — см. test_price_avg_has_sanity_bounds.
         """
         sql = self._competitor_sql()
-        assert "ROUND(AVG(oll.price_per_m2_rub)::numeric, 0) AS avg_price_per_m2_rub" in sql
+        assert "AS avg_price_per_m2_rub" in sql
         assert "lots_with_price" in sql
         assert "COUNT(*) FILTER (WHERE oll.is_sold) AS units_sold" in sql
         assert "COUNT(*) FILTER (WHERE NOT oll.is_sold) AS units_available" in sql
         assert "GROUP BY np.domrf_obj_id" in sql
 
+    def test_price_avg_has_sanity_bounds(self) -> None:
+        """#2464-D: среднее цены считается по лотам в границах правдоподобия.
+
+        Среднее считается ПО ПРОЕКТУ, поэтому один лот держит группу без ограничения
+        сверху: максимум в objective_lots — 19.2 млн ₽/м² (замер 13.08). Границы
+        30000..600000 уже стоят в двух соседних запросах по этой же таблице; здесь
+        их не было. Дальше значение уходит в market_avg_price и на экран.
+        """
+        sql = self._competitor_sql()
+        bounds = "WHERE oll.price_per_m2_rub BETWEEN 30000 AND 600000"
+        assert (
+            f"AVG(oll.price_per_m2_rub) FILTER ( {bounds} )" in sql
+        ), "среднее цены должно фильтроваться границами правдоподобия (#2464-D)"
+        # Тот же набор кормит счётчик выборки — иначе счётчик обещает шире, чем
+        # реально участвовало в среднем.
+        assert (
+            f"COUNT(*) FILTER ( {bounds} ) AS lots_with_price" in sql
+        ), "lots_with_price должен считать ту же популяцию, что и среднее"
+        # FILTER, а не WHERE на CTE: строки нужны целиком, иначе границы цены
+        # молча урежут счётчики продаж/остатка, которые считают ВСЕ лоты.
+        assert (
+            "COUNT(*) FILTER (WHERE oll.is_sold) AS units_sold" in sql
+        ), "units_sold не должен зависеть от границ цены"
+        assert (
+            "COUNT(*) FILTER (WHERE NOT oll.is_sold) AS units_available" in sql
+        ), "units_available не должен зависеть от границ цены"
+
     def test_obj_pricing_dedups_physflat_inline(self) -> None:
         """#1964: obj_pricing агрегирует physflat-дедуп набор (DISTINCT ON), НЕ сырой.