backend/app/schemas/concept.py

@@ -44,6 +44,10 @@ class FinancialModel(BaseModel):
     ``irr_is_proxy=True``. VAT is a documented simplification (see docstring), not
     exact НК РФ mechanics.
 
+    ``levered_irr`` — IRR на собственные средства (equity cashflow при LTC): тот же
+    DCF-IRR + roi-proxy fallback, но по equity-потоку графика долга. При положительном
+    леверидже выше unlevered ``irr``; вырожденные случаи → 0.0 + ``levered_irr_is_proxy``.
+
     The legacy summary fields (``revenue_rub`` / ``cost_rub`` /
     ``gross_margin_rub`` / ``irr``) are kept for backward-compat; the new fields
     expose the full cascade, the net P&L and the DCF metrics.
@@ -108,6 +112,13 @@ class FinancialModel(BaseModel):
     net_profit_after_financing_rub: float = 0.0  # net_profit − total_interest
     # honest-флаг: 100% покрытие разрыва, compound %, эскроу не моделируется точно.
     financing_is_simplified: bool = True
+    # Levered (equity) IRR: доходность на собственные средства (equity cashflow при LTC).
+    # При положительном леверидже > unlevered ``irr``. Считается DCF-IRR'ом equity-потока
+    # того же графика долга, с тем же roi-proxy fallback'ом, что и unlevered IRR.
+    levered_irr: float = 0.0  # IRR на собственные средства (equity cashflow при LTC)
+    # honest-флаг: True → levered_irr — roi-proxy (вырожденный equity-поток / нет equity
+    # под риском при LTC>=1 / финансирование выключено), не настоящий DCF-IRR.
+    levered_irr_is_proxy: bool = True  # True → levered_irr — roi-proxy, не DCF
 
     # ── Price calibration (PR-2, эпик #1881) ───────────────────────────────────
     # Цена продажи жилья, руб/кв.м, фактически использованная в выручке. Либо

backend/app/services/generative/financial.py

@@ -116,9 +116,16 @@ Unlevered (project) DCF — NPV / IRR / PBP — остаётся HEADLINE и Н
 * **Эскроу-специфику не моделируем точно** — раскрытие средств с эскроу-счетов
   по этапам стройки, лимиты раскрытия, ставка по бридж/целевой части — всё это
   упрощено до единой капитализируемой ставки на кассовый разрыв.
-* **Levered IRR НЕ считается** (отдельный PR). MVP раскрывает только агрегаты:
+* **Levered (equity) IRR** считается по equity-потоку того же графика долга
-  ``peak_debt_rub`` / ``total_interest_rub`` / ``net_profit_after_financing_rub``;
+  (``_FinancingResult.equity_cashflow``): отток = equity-доля (1−LTC) каждого
-  debt_schedule в схему НЕ выносится.
+  кассового разрыва, приток = остаток притока после обслуживания долга. При
+  положительном леверидже (доходность проекта > стоимости долга 15 %) levered IRR
+  выше unlevered. Тот же proxy-fallback, что у unlevered (нет смены знака → roi-style
+  proxy + ``levered_irr_is_proxy=True``). Вырожденные случаи (LTC>=1 — equity не под
+  риском, финансирование выключено, нет equity-оттока) → ``levered_irr=0.0`` /
+  ``levered_irr_is_proxy=True`` (не выдумываем доходность). debt_schedule в схему НЕ
+  выносится. MVP-агрегаты: ``peak_debt_rub`` / ``total_interest_rub`` /
+  ``net_profit_after_financing_rub`` (без изменений).
 * **Unlevered NPV / IRR / PBP НЕ затронуты** overlay'ем — это всё та же
   интринсивная доходность. График наследует неточность ``schedule_is_default``:
   финансирование считается по тому же дефолт-графику фаз, поэтому
@@ -339,11 +346,29 @@ def _payback_months(cf: list[float]) -> float | None:
     return None
 
 
+@dataclass(frozen=True)
+class _FinancingResult:
+    """Результат overlay'я финансирования: агрегаты долга + ПОМЕСЯЧНЫЙ equity-поток.
+
+    Агрегаты (``peak_debt_rub`` / ``total_interest_rub`` / ``ending_debt_rub``)
+    сохраняют прежний READ-ONLY-контракт PR-5 (значения не изменились). ``equity_cashflow``
+    — НОВЫЙ поток держателя equity по тому же графику долга (для levered IRR, отдельный PR):
+    отток = equity-доля (1−ltc) каждого кассового разрыва (со знаком −), приток =
+    остаток притока после обслуживания долга. Σ equity_cashflow == net_profit_after_financing
+    (equity получает всю прибыль за вычетом процентов; банк — только тело + проценты).
+    """
+
+    peak_debt_rub: float
+    total_interest_rub: float
+    ending_debt_rub: float
+    equity_cashflow: list[float]
+
+
 def _compute_financing(
     operating_cf: list[float],
     annual_rate: float,
     ltc_ratio: float = 1.0,
-) -> dict[str, float]:
+) -> _FinancingResult:
     """OVERLAY финансирования поверх unlevered cashflow (PR-5). Чистая функция.
 
     ``operating_cf`` — готовый unlevered cashflow (READ-ONLY, НЕ мутируется).
@@ -356,28 +381,37 @@ def _compute_financing(
     Если поток не уходит в минус → долг не выбирается → debt=0, interest=0
     (корректно: финансирование не требуется).
 
-    Возвращает агрегаты (без debt_schedule — только итоговые числа для MVP):
+    ВОЗВРАТ — :class:`_FinancingResult`: агрегаты (``peak_debt_rub`` — пиковая
-    ``peak_debt_rub`` — пиковая задолженность, ``total_interest_rub`` — суммарные
+    задолженность, ``total_interest_rub`` — суммарные капитализированные проценты,
-    капитализированные проценты, ``ending_debt_rub`` — остаток долга на конец.
+    ``ending_debt_rub`` — остаток долга на конец) ПЛЮС ``equity_cashflow`` —
+    помесячный поток держателя equity по тому же графику долга (для levered IRR,
+    отдельный PR; см. :class:`_FinancingResult`). Агрегаты не изменились — контракт цел.
     """
     monthly_rate = (1.0 + annual_rate) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
     debt = 0.0
     peak_debt = 0.0
     total_interest = 0.0
+    equity_cashflow: list[float] = []
     for cf in operating_cf:
         interest = debt * monthly_rate  # процент на остаток на начало месяца (до движений)
         debt += interest
         total_interest += interest
         if cf < 0:
             debt += -cf * ltc_ratio  # банк покрывает ltc_ratio от оттока; equity-часть без %
+            # Equity вносит (1−ltc) долю оттока (со знаком −, как и cf): свои деньги под риском.
+            equity_cashflow.append(cf * (1.0 - ltc_ratio))
         else:
-            debt -= min(cf, debt)  # гасим долг притоком (не уходим в минус)
+            repay = min(cf, debt)  # гасим долг притоком (не уходим в минус)
+            debt -= repay
+            # Остаток притока после обслуживания долга достаётся equity (приток, +).
+            equity_cashflow.append(cf - repay)
         peak_debt = max(peak_debt, debt)
-    return {
+    return _FinancingResult(
-        "peak_debt_rub": round(peak_debt, 2),
+        peak_debt_rub=round(peak_debt, 2),
-        "total_interest_rub": round(total_interest, 2),
+        total_interest_rub=round(total_interest, 2),
-        "ending_debt_rub": round(debt, 2),
+        ending_debt_rub=round(debt, 2),
-    }
+        equity_cashflow=equity_cashflow,
+    )
 
 
 def _spread_linear(total: float, start: int, duration: int, horizon: int) -> list[float]:
@@ -646,9 +680,35 @@ def compute_financial(
     # ── Финансирование: OVERLAY поверх unlevered cashflow (PR-5) ───────────────
     # Тот же массив cashflow, что построен выше (НЕ пересобираем — защита инварианта:
     # overlay читает unlevered поток и НЕ мутирует его). Проценты — реальная стоимость
-    # долга, режут прибыль: net_after < net. Levered IRR НЕ считаем (отдельный PR).
+    # долга, режут прибыль: net_after < net.
     financing = _compute_financing(cashflow, _CREDIT_RATE_ANNUAL, _LOAN_TO_COST_RATIO)
-    net_profit_after_financing = net_profit - financing["total_interest_rub"]
+    net_profit_after_financing = net_profit - financing.total_interest_rub
+
+    # ── Levered (equity) IRR — доходность на собственные средства ───────────────
+    # IRR equity-потока того же графика долга. equity_invested = Σ |отрицательных
+    # equity_cf| (суммарный отток собственных средств). Вырожденные случаи (LTC>=1 —
+    # equity не под риском, нет equity-оттока) → levered_irr=0.0 / proxy (не выдумываем
+    # доходность). Иначе — тот же DCF-IRR + roi-proxy fallback, что у unlevered.
+    equity_cf = financing.equity_cashflow
+    equity_invested = sum(-c for c in equity_cf if c < 0.0)
+    if equity_invested <= 0.0:
+        # LTC>=1.0 (банк покрывает весь разрыв) ИЛИ нет кассового разрыва → equity не
+        # рискует → доходность equity не определена. Honest: 0.0 + proxy-флаг.
+        levered_irr = 0.0
+        levered_irr_is_proxy = True
+    else:
+        monthly_levered_irr = _irr_monthly(equity_cf)
+        if monthly_levered_irr is not None:
+            # Настоящий levered IRR: месячный → годовой эффективный (как unlevered).
+            levered_irr = (1.0 + monthly_levered_irr) ** 12 - 1.0
+            levered_irr_is_proxy = False
+        else:
+            # Вырожденный equity-поток (нет смены знака). Fallback на roi-style proxy:
+            # прибыль на equity после процентов / equity / горизонт, клампинг ±1 — точно
+            # как unlevered делает irr=roi/_PROJECT_YEARS.
+            levered_roi = net_profit_after_financing / equity_invested
+            levered_irr = max(-1.0, min(1.0, levered_roi / _PROJECT_YEARS))
+            levered_irr_is_proxy = True
 
     model = FinancialModel(
         # legacy summary
@@ -688,10 +748,13 @@ def compute_financial(
         # financing overlay (PR-5)
         financing_enabled=True,
         annual_rate_used=_CREDIT_RATE_ANNUAL,
-        peak_debt_rub=financing["peak_debt_rub"],
+        peak_debt_rub=financing.peak_debt_rub,
-        total_interest_rub=financing["total_interest_rub"],
+        total_interest_rub=financing.total_interest_rub,
         net_profit_after_financing_rub=round(net_profit_after_financing, 2),
         financing_is_simplified=True,
+        # levered (equity) IRR — доходность на собственные средства при LTC
+        levered_irr=round(levered_irr, 4),
+        levered_irr_is_proxy=levered_irr_is_proxy,
         # price calibration (PR-2)
         price_per_sqm_used=round(sale_price, 2),
         price_is_calibrated=price_is_calibrated,
@@ -700,7 +763,7 @@ def compute_financial(
     logger.info(
         "financial: revenue=%.0f cost=%.0f net=%.0f roi=%.3f npv=%.0f "
         "irr=%.3f%s pbp=%s price=%.0f/m2 source=%s "
-        "peak_debt=%.0f total_interest=%.0f net_after_fin=%.0f",
+        "peak_debt=%.0f total_interest=%.0f net_after_fin=%.0f levered_irr=%.3f%s",
         model.revenue_rub,
         model.cost_rub,
         model.net_profit_rub,
@@ -714,6 +777,8 @@ def compute_financial(
         model.peak_debt_rub,
         model.total_interest_rub,
         model.net_profit_after_financing_rub,
+        model.levered_irr,
+        " (proxy)" if model.levered_irr_is_proxy else "",
     )
     return model
 

backend/tests/services/generative/test_api_concepts.py

@@ -175,6 +175,9 @@ def test_concepts_response_matches_contract_keys() -> None:
         "total_interest_rub",
         "net_profit_after_financing_rub",
         "financing_is_simplified",
+        # levered (equity) IRR
+        "levered_irr",
+        "levered_irr_is_proxy",
         # price calibration (PR-2)
         "price_per_sqm_used",
         "price_is_calibrated",

backend/tests/services/generative/test_financial_dcf.py

@@ -356,17 +356,17 @@ def test_financing_draws_debt_on_cash_gap() -> None:
     # Ранний отток / поздняя выручка → нужна кредитная линия → peak_debt>0, %>0.
     cf = [-1000.0, -1000.0, 0.0, 1500.0, 1500.0]
     res = _compute_financing(cf, 0.15)
-    assert res["peak_debt_rub"] > 0.0
+    assert res.peak_debt_rub > 0.0
-    assert res["total_interest_rub"] > 0.0
+    assert res.total_interest_rub > 0.0
 
 
 def test_financing_zero_when_no_cash_gap() -> None:
     # Поток без минуса → финансирование не требуется → debt=0, interest=0.
     cf = [100.0, 200.0, 300.0]
     res = _compute_financing(cf, 0.15)
-    assert res["peak_debt_rub"] == 0.0
+    assert res.peak_debt_rub == 0.0
-    assert res["total_interest_rub"] == 0.0
+    assert res.total_interest_rub == 0.0
-    assert res["ending_debt_rub"] == 0.0
+    assert res.ending_debt_rub == 0.0
 
 
 def test_financing_interest_capitalises_compound() -> None:
@@ -377,9 +377,9 @@ def test_financing_interest_capitalises_compound() -> None:
     monthly_rate = (1.0 + 0.15) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
     # Мес 0: % с нуля = 0, выборка 1000. Мес 1: % = 1000·r. Мес 2: % = (1000+1000·r)·r.
     expected = 1000.0 * monthly_rate + (1000.0 + 1000.0 * monthly_rate) * monthly_rate
-    assert abs(res["total_interest_rub"] - round(expected, 2)) < 0.5
+    assert abs(res.total_interest_rub - round(expected, 2)) < 0.5
     # Compound строго больше простого 2× месячного % от исходного тела долга.
-    assert res["total_interest_rub"] > 2.0 * 1000.0 * monthly_rate
+    assert res.total_interest_rub > 2.0 * 1000.0 * monthly_rate
 
 
 def test_financing_interest_monotonic_in_rate() -> None:
@@ -387,8 +387,8 @@ def test_financing_interest_monotonic_in_rate() -> None:
     cf = [-1000.0, -1000.0, 0.0, 1500.0, 1500.0]
     low = _compute_financing(cf, 0.10)
     high = _compute_financing(cf, 0.20)
-    assert high["total_interest_rub"] > low["total_interest_rub"]
+    assert high.total_interest_rub > low.total_interest_rub
-    assert high["peak_debt_rub"] >= low["peak_debt_rub"]
+    assert high.peak_debt_rub >= low.peak_debt_rub
 
 
 def test_net_profit_after_financing_equals_net_minus_interest() -> None:
@@ -439,11 +439,11 @@ def test_financing_ltc_reduces_debt_vs_full_coverage() -> None:
     cf = [-1000.0, -1000.0, -500.0, 0.0, 1500.0, 1500.0]
     full = _compute_financing(cf, 0.15, ltc_ratio=1.0)
     ltc70 = _compute_financing(cf, 0.15, ltc_ratio=0.70)
-    assert ltc70["peak_debt_rub"] < full["peak_debt_rub"]
+    assert ltc70.peak_debt_rub < full.peak_debt_rub
-    assert ltc70["total_interest_rub"] < full["total_interest_rub"]
+    assert ltc70.total_interest_rub < full.total_interest_rub
     # LTC 0.70 → debt = 70% от full для этого fixture (все оттоки ДО притоков,
     # поэтому peak достигается до первого погашения и масштабируется линейно).
-    assert abs(ltc70["peak_debt_rub"] / full["peak_debt_rub"] - 0.70) < 0.01
+    assert abs(ltc70.peak_debt_rub / full.peak_debt_rub - 0.70) < 0.01
 
 
 def test_compute_financial_uses_ltc_ratio() -> None:
@@ -463,6 +463,97 @@ def test_compute_financial_uses_ltc_ratio() -> None:
     )
 
 
+# ── LEVERED (EQUITY) IRR ─────────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_equity_cashflow_shape_invested_matches_outflow_share() -> None:
+    # equity_invested = Σ |отрицательных equity_cf| ≈ (1−ltc) × Σ оттоков unlevered.
+    cf = [-1000.0, -1000.0, -500.0, 0.0, 1500.0, 1500.0]
+    ltc = 0.70
+    res = _compute_financing(cf, 0.15, ltc_ratio=ltc)
+    equity_cf = res.equity_cashflow
+    assert len(equity_cf) == len(cf)
+    equity_invested = sum(-c for c in equity_cf if c < 0.0)
+    total_outflow = sum(-c for c in cf if c < 0.0)
+    # Equity-доля оттоков = (1−ltc) от каждого разрыва → Σ масштабируется линейно.
+    assert equity_invested == pytest.approx((1.0 - ltc) * total_outflow, rel=1e-9)
+
+
+def test_equity_cashflow_sum_equals_net_after_financing() -> None:
+    # Σ equity_cashflow == net_profit_after_financing: equity получает всю прибыль за
+    # вычетом процентов (банк — только тело долга + проценты). Sanity на equity-поток.
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36, residential_area_sqm=10_000.0)
+    res = _compute_financing(cf, financial._CREDIT_RATE_ANNUAL, financial._LOAN_TO_COST_RATIO)
+    assert abs(sum(res.equity_cashflow) - model.net_profit_after_financing_rub) < 1.0
+
+
+def test_levered_irr_exceeds_unlevered_on_profitable_project() -> None:
+    # Положительный леверидж: доходность проекта > стоимости долга 15% → equity-возврат
+    # выше проектного. levered_irr > irr на профитном leveraged-проекте.
+    t = _teap(residential=11_000.0, gfa=12_000.0, parking=80)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=100_000_000.0, development_type="spot"
+    )
+    assert model.net_profit_rub > 0
+    assert model.irr_is_proxy is False
+    assert model.levered_irr_is_proxy is False
+    # Положительный леверидж → equity-IRR строго выше unlevered project-IRR.
+    assert model.levered_irr > model.irr
+
+
+def test_levered_irr_proxy_on_degenerate_equity_flow() -> None:
+    # Вырожденный equity-поток (нет смены знака) → IRR не брекетится → proxy fallback.
+    # Equity-поток без смены знака: только оттоки (нет притока сверх обслуживания долга).
+    cf = [-1000.0, -1000.0, -1000.0]  # всегда отток → equity_cf тоже всегда отток
+    equity_cf = _compute_financing(cf, 0.15, ltc_ratio=0.70).equity_cashflow
+    assert _irr_monthly(equity_cf) is None  # вырожден → бисекция не брекетит
+
+
+def test_levered_irr_zero_proxy_when_ltc_full() -> None:
+    # LTC=1.0 → банк покрывает весь разрыв → equity не под риском (equity_invested=0)
+    # → levered_irr=0.0 / proxy (не выдумываем доходность). Проверяем через прямой поток.
+    cf = [-1000.0, -1000.0, 0.0, 1500.0, 1500.0]
+    res = _compute_financing(cf, 0.15, ltc_ratio=1.0)
+    equity_invested = sum(-c for c in res.equity_cashflow if c < 0.0)
+    assert equity_invested == pytest.approx(0.0, abs=1e-9)
+
+
+def test_compute_financial_levered_irr_fields_present() -> None:
+    # Интеграция: профитный участок → levered_irr посчитан, поля присутствуют/типизированы.
+    # business/spot — проектный IRR ВЫШЕ стоимости долга 15% → положительный леверидж
+    # (у marginal-проекта с проектным IRR < 15% леверидж отрицателен — это корректно,
+    # см. test_levered_irr_below_unlevered_on_marginal_project ниже).
+    t = _teap(residential=11_000.0, gfa=12_000.0, parking=80)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=100_000_000.0, development_type="spot"
+    )
+    assert isinstance(model.levered_irr, float)
+    assert isinstance(model.levered_irr_is_proxy, bool)
+    # Профитный leveraged-проект (LTC=0.70, проектный IRR > 15%): levered IRR настоящий,
+    # выше unlevered (положительный финансовый рычаг).
+    assert model.levered_irr_is_proxy is False
+    assert model.levered_irr > model.irr
+
+
+def test_levered_irr_below_unlevered_on_marginal_project() -> None:
+    # ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ леверидж — sanity на корректность знака: marginal comfort/mid_rise
+    # проект, где проектный IRR (~4.6%) НИЖЕ стоимости долга 15% → долг разрушает
+    # стоимость equity → levered_irr < irr. Модель НЕ выдумывает положительный рычаг,
+    # когда проект не отбивает стоимость кредита.
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    assert model.net_profit_rub > 0  # статически проект прибыльный
+    assert model.irr < model.annual_rate_used  # но проектный IRR ниже стоимости долга
+    # Отрицательный рычаг: долг дороже доходности проекта → equity-возврат хуже проектного.
+    assert model.levered_irr < model.irr
+
+
 # ── RANK 1: окно продаж по рыночной абсорбции района ────────────────────────────
 
 

frontend/src/components/concept/ConceptVariantsResult.tsx

@@ -68,6 +68,16 @@ function formatPct(fraction: number): string {
   return `${(fraction * 100).toFixed(1)}%`;
 }
 
+/**
+ * Знаковый процент — для метрик, которые честно могут быть отрицательными
+ * (IRR на собственные средства при негативном леверидже). Отрицательное число
+ * печатается с Unicode-минусом «−» (U+2212), не ASCII «-» (ui-microcopy).
+ */
+function formatSignedPct(fraction: number): string {
+  const body = `${(Math.abs(fraction) * 100).toFixed(1)}%`;
+  return fraction < 0 ? `−${body}` : body;
+}
+
 /** Срок окупаемости: «28.5 мес» или «не окупается» (null). */
 function formatPayback(months: number | null): string {
   if (months === null) return "не окупается";
@@ -313,6 +323,17 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
                   "эскроу не моделируется точно. Проценты — реальная стоимость " +
                   "(чистая прибыль после финансирования ниже прибыли без него)."
                 : ""}
+              {financial.financing_enabled
+                ? " IRR на собственные средства — доходность на собственные " +
+                  "средства инвестора при кредите LTC 70 %. Может быть выше " +
+                  "проектной IRR при положительном леверидже или ниже неё " +
+                  "(вплоть до отрицательной), если проект не покрывает стоимость " +
+                  "долга." +
+                  (financial.levered_irr_is_proxy
+                    ? " Помечена как оценочная: посчитана по вырожденному " +
+                      "equity-потоку (proxy), а не DCF."
+                    : "")
+                : ""}
             </p>
           </div>
         </details>
@@ -463,6 +484,15 @@ function FinancialCascadeTable({ financial }: { financial: FinancialModel }) {
               )}
               emphasis
             />
+            {/* IRR на собственные средства (equity) при LTC 70 %. Может быть выше
+                проектной IRR (положительный леверидж) или ниже / отрицательной
+                (проект не покрывает стоимость долга) — знак показываем честно. */}
+            <CascadeRow
+              label={`IRR на собственные средства (с учётом кредита, LTC 70%)${
+                financial.levered_irr_is_proxy ? ", оценочный" : ""
+              }`}
+              value={formatSignedPct(financial.levered_irr)}
+            />
           </>
         ) : null}
       </tbody>

frontend/src/components/site-finder/ptica/__tests__/ptica-adapt.honesty.test.ts

@@ -140,6 +140,9 @@ function financialFixture(): ParcelFinancialEstimate {
     total_interest_rub: 320_000_000,
     net_profit_after_financing_rub: 780_000_000,
     financing_is_simplified: true,
+    // Levered (equity) IRR — доходность на собственные средства при LTC 70 %.
+    levered_irr: 0.284,
+    levered_irr_is_proxy: false,
   };
 }
 
@@ -228,6 +231,42 @@ describe("ptica-adapt finance (#1881 PR-4)", () => {
     expect(keys).not.toContain("Пиковый долг");
     expect(keys).not.toContain("Проценты по кредиту");
     expect(keys).not.toContain("Чистая прибыль после финанс.");
+    // Levered (equity) IRR is a financing-only row → absent when no financing.
+    expect(keys).not.toContain("IRR на собственные средства");
+  });
+
+  // Levered (equity) IRR — доходность на собственные средства при LTC 70 %.
+  it("adaptFinanceDrawer: financing_enabled + DCF levered_irr → real row with LTC caption", () => {
+    const d = adaptFinanceDrawer(financialFixture()); // levered_irr_is_proxy: false
+    const row = d.rows.find((r) => r.k === "IRR на собственные средства");
+    expect(row?.field.isReal).toBe(true);
+    // 0.284 → «28,4 %» (ru запятая-разделитель).
+    expect(row?.field.value).toBe("28,4 %");
+    expect(row?.field.caption).toContain("LTC 70");
+    expect(row?.field.caption).toContain("проектной IRR");
+  });
+
+  it("adaptFinanceDrawer: levered_irr_is_proxy → row not real + «оценка (proxy)» caption", () => {
+    const d = adaptFinanceDrawer({
+      ...financialFixture(),
+      levered_irr_is_proxy: true,
+    });
+    const row = d.rows.find((r) => r.k === "IRR на собственные средства");
+    // A proxy levered IRR must never read as a live DCF measurement.
+    expect(row?.field.isReal).toBe(false);
+    expect(row?.field.caption).toContain("proxy");
+  });
+
+  it("adaptFinanceDrawer: negative levered_irr → Unicode minus, never dressed positive", () => {
+    // Negative leverage (project return < cost of debt) is correct finance — the
+    // value is shown honestly with «−», not hidden or flipped to positive.
+    const d = adaptFinanceDrawer({
+      ...financialFixture(),
+      levered_irr: -0.116,
+    });
+    const row = d.rows.find((r) => r.k === "IRR на собственные средства");
+    expect(row?.field.value).toBe("−11,6 %");
+    expect(row?.field.value.startsWith("−")).toBe(true);
   });
 
   it("adaptFinanceDrawer: sales_duration_months shown with schedule source", () => {

frontend/src/components/site-finder/ptica/ptica-adapt.ts

@@ -117,6 +117,18 @@ function formatPctFromFraction(fraction: number, digits = 1): string {
   });
 }
 
+/**
+ * Знаковый процент из доли — для метрик, которые честно могут быть
+ * отрицательными (levered/equity IRR при негативном леверидже). Отрицательное
+ * число печатается с Unicode-минусом «−» (U+2212), не ASCII «-», как требует
+ * ui-microcopy: «−11,6 %». Форматируем модуль и сами ставим «−», чтобы знак не
+ * зависел от ICU-сборки рантайма (Node даёт ASCII-hyphen).
+ */
+function formatSignedPctFromFraction(fraction: number, digits = 1): string {
+  const body = formatPctFromFraction(Math.abs(fraction), digits);
+  return fraction < 0 ? `−${body}` : body;
+}
+
 // #1881 PR-4: backend отдаёт inferred-токены латиницей (housing_class /
 // development_type) — локализуем для финмодель-drawer, чтобы финдиректор не
 // видел "high_rise" в русском UI. Неизвестный токен → как есть (fallback).
@@ -1799,6 +1811,31 @@ export function adaptFinanceDrawer(
             `${formatBln(financial.net_profit_after_financing_rub)} млрд ₽`,
           ),
         },
+        {
+          // IRR на собственные средства (equity) при кредитном плече LTC 70 %.
+          // Может быть ВЫШЕ проектной IRR (положительный леверидж) ИЛИ НИЖЕ /
+          // отрицательной (проект не покрывает стоимость долга) — это корректная
+          // финансовая картина, не прячем знак. isReal только когда финмодель
+          // посчитала equity-IRR по DCF; proxy/выкл. финансирование → не real.
+          k: "IRR на собственные средства",
+          field: financial.levered_irr_is_proxy
+            ? {
+                value: `${formatSignedPctFromFraction(financial.levered_irr)} %`,
+                isReal: false,
+                caption:
+                  "доходность на собственные средства при кредите LTC 70 % · " +
+                  "оценка (proxy), не DCF · может быть ниже проектной IRR, если " +
+                  "проект не покрывает стоимость долга",
+              }
+            : {
+                value: `${formatSignedPctFromFraction(financial.levered_irr)} %`,
+                isReal: true,
+                caption:
+                  "доходность на собственные средства при кредите LTC 70 % · " +
+                  "может быть ниже проектной IRR, если проект не покрывает " +
+                  "стоимость долга",
+              },
+        },
       ]
     : [];
 

frontend/src/lib/api-types.ts

@@ -3529,6 +3529,10 @@ export interface components {
      *     ``irr_is_proxy=True``. VAT is a documented simplification (see docstring), not
      *     exact НК РФ mechanics.
      *
+     *     ``levered_irr`` — IRR на собственные средства (equity cashflow при LTC): тот же
+     *     DCF-IRR + roi-proxy fallback, но по equity-потоку графика долга. При положительном
+     *     леверидже выше unlevered ``irr``; вырожденные случаи → 0.0 + ``levered_irr_is_proxy``.
+     *
      *     The legacy summary fields (``revenue_rub`` / ``cost_rub`` /
      *     ``gross_margin_rub`` / ``irr``) are kept for backward-compat; the new fields
      *     expose the full cascade, the net P&L and the DCF metrics.
@@ -3626,6 +3630,16 @@ export interface components {
        * @default true
        */
       financing_is_simplified: boolean;
+      /**
+       * Levered Irr
+       * @default 0
+       */
+      levered_irr: number;
+      /**
+       * Levered Irr Is Proxy
+       * @default true
+       */
+      levered_irr_is_proxy: boolean;
       /** Price Per Sqm Used */
       price_per_sqm_used: number;
       /**

frontend/src/lib/concept-api.ts

@@ -107,6 +107,14 @@ export interface FinancialModel {
    * ставке-нормативу, проценты капитализируются, эскроу не моделируется точно.
    */
   financing_is_simplified: boolean;
+  /**
+   * IRR на собственные средства (equity) при кредитном плече LTC 70 %. При
+   * положительном леверидже > проектной (unlevered) `irr`; при отрицательном —
+   * ниже неё или отрицательная (проект не покрывает стоимость долга).
+   */
+  levered_irr: number;
+  /** true → levered_irr — оценка (roi-proxy / вырожденный equity-поток), не DCF. */
+  levered_irr_is_proxy: boolean;
 }
 
 export type PriceSource =

frontend/src/lib/mocks/parcel-analyze.json

@@ -170,6 +170,8 @@
     "total_interest_rub": 224442467.76,
     "net_profit_after_financing_rub": 7180188.49,
     "financing_is_simplified": true,
+    "levered_irr": 0.1182,
+    "levered_irr_is_proxy": false,
     "price_per_sqm_used": 165000.0,
     "price_is_calibrated": true,
     "price_source": "objective_district_median",

frontend/src/types/site-finder.ts

@@ -542,6 +542,11 @@ export interface ParcelFinancialEstimate {
   total_interest_rub: number;
   net_profit_after_financing_rub: number;
   financing_is_simplified: boolean;
+  // Levered (equity) IRR — доходность на собственные средства (equity cashflow при
+  // LTC). При положительном леверидже > unlevered irr. levered_irr_is_proxy=true →
+  // roi-proxy (вырожденный equity-поток / equity не под риском при LTC>=1), не DCF.
+  levered_irr: number;
+  levered_irr_is_proxy: boolean;
 }
 
 export type PoiCategory =