Demand D5: Buyer affordability index (CRM PRINZIP + CBR + rosreestr_deals) #37

New issue

Closed

opened 2026-05-11 20:15:17 +00:00 by lekss361 · 2 comments

lekss361 commented

2026-05-11 20:15:17 +00:00

(Migrated from github.com)

Эшелон: 🟠 Demand — «Продастся ли»

Контекст / проблема

Скоринг не учитывает покупательную способность в районе. Если средний чек CRM (PRINZIP, 6.15M ₽) и ипотечная ставка (CBR mortgage_rates) против реальной цены м² (rosreestr_deals) даёт зазор — продажи стоят.

Что сделать

Combine sources:
- prinzip_deals — средний чек по району/году
- cbr_mortgage_rates — ставка, max сумма ипотеки по сегментам
- mv_quarter_price_per_m2 (D1) — фактический ценник
Affordability index per quarter:
- target_price_ceil: потолок цены м² при котором >50% покупателей могут позволить
- mortgage_share_potential: % покупателей подходящих под текущую ставку
Метрика в analyze.demand.affordability:
- affordability_index_0_100: nominal score
- target_price_per_m2: рекомендуемый потолок
- gap_pct: текущий median - target (negative = «дороже потолка»)

Acceptance

Тестовые участки: премиум (Центр) — gap negative, эконом (окраина) — positive
PRINZIP CRM реально подцеплен по developer_id 6208_0

Owner

backend-engineer (formula + integration) + database-expert (если нужна MV)

Effort

1.5–2 дня

Dependencies

D1 (нужен mv_quarter_price_per_m2)

Risks / open

PRINZIP CRM — только один девелопер, не репрезентативен. Можно расширить через sv_dev_sales / sber_ddf_metrics
Affordability formula спорна — есть много моделей (DTI, PTI, NPV). MVP — простой ratio
B2B-расширение на агрегацию CRM других девелоперов — в B2B-registry (см. отдельный issue)

Links

PRINZIP_Strategy_Apr27 — context про CRM

**Эшелон:** 🟠 Demand — «Продастся ли» ## Контекст / проблема Скоринг не учитывает **покупательную способность** в районе. Если средний чек CRM (PRINZIP, 6.15M ₽) и ипотечная ставка (CBR `mortgage_rates`) против реальной цены м² (rosreestr_deals) даёт зазор — продажи стоят. ## Что сделать 1. Combine sources: - `prinzip_deals` — средний чек по району/году - `cbr_mortgage_rates` — ставка, max сумма ипотеки по сегментам - `mv_quarter_price_per_m2` (D1) — фактический ценник 2. Affordability index per quarter: - `target_price_ceil`: потолок цены м² при котором >50% покупателей могут позволить - `mortgage_share_potential`: % покупателей подходящих под текущую ставку 3. Метрика в `analyze.demand.affordability`: - `affordability_index_0_100`: nominal score - `target_price_per_m2`: рекомендуемый потолок - `gap_pct`: текущий median - target (negative = «дороже потолка») ## Acceptance - [ ] Тестовые участки: премиум (Центр) — gap negative, эконом (окраина) — positive - [ ] PRINZIP CRM реально подцеплен по developer_id 6208_0 ## Owner `backend-engineer` (formula + integration) + `database-expert` (если нужна MV) ## Effort 1.5–2 дня ## Dependencies - D1 (нужен mv_quarter_price_per_m2) ## Risks / open - PRINZIP CRM — только один девелопер, не репрезентативен. Можно расширить через sv_dev_sales / sber_ddf_metrics - Affordability formula спорна — есть много моделей (DTI, PTI, NPV). MVP — простой ratio - B2B-расширение на агрегацию CRM других девелоперов — в B2B-registry (см. отдельный issue) ## Links - [PRINZIP_Strategy_Apr27](https://obsidian.gendsgn.ru/) — context про CRM

lekss361 commented

2026-05-16 17:30:38 +00:00

Owner

Status update — НЕ реализовано. analyze.demand.affordability блок отсутствует. PRINZIP CRM + CBR rates + mv_quarter_price ещё не комбинированы в affordability index.

D1 foundation готов (mv_quarter_price_per_m2 через PR #209) — это unblock'ивает работу. Issue остаётся в backlog priority/normal.

Status update — НЕ реализовано. `analyze.demand.affordability` блок отсутствует. PRINZIP CRM + CBR rates + mv_quarter_price ещё не комбинированы в affordability index. D1 foundation готов (mv_quarter_price_per_m2 через PR #209) — это unblock'ивает работу. Issue остаётся в backlog priority/normal.

lekss361 referenced this issue

2026-05-16 17:31:06 +00:00

B2B-каналы для site-finder данных — координация с Максом #53

bot-backend commented

2026-06-13 14:49:43 +00:00

Collaborator

Ground-truth 2026-06-13. DRIFT: affordability.py (§7.9 MAI, #981) — аннуитет key_rate+4.5пп спред (commit 4844847), wired в §22 report. Advisory/low-conf (нет дохода домохозяйств — честно задокументировано). Реализовано.

**Ground-truth 2026-06-13.** DRIFT: affordability.py (§7.9 MAI, #981) — аннуитет key_rate+4.5пп спред (commit 4844847), wired в §22 report. Advisory/low-conf (нет дохода домохозяйств — честно задокументировано). Реализовано.