fix(financial): парковка price/cost по классу (econom наземная, business Excel)

Финмодель брала ПЛОСКИЕ parking-константы для ВСЕХ классов: price 1.9М/cost 1.8М
(Excel «Авангардная 13» premium — подземная, near break-even). Но норма парковки
уже class-dependent (econom 0.8/comfort 1.0/business 1.5 м/м на квартиру). Econom
(дешёвое жильё) заряжался 1.8М/м/м ПОДЗЕМНОЙ застройки → огромный break-even капитал,
раздувающий пиковый долг/проценты. По РФ econom = наземная дешёвая парковка.

Фикс: _PARKING_PRICE_PER_SPOT / _PARKING_COST_PER_SPOT → dict[HousingClass]:
- econom 800k/350k (наземная), comfort 1.3М/1.0М (частично подземная),
  business 1.9М/1.8М (подземная, = Excel, unchanged).
- маржа/м/м: econom +450k, comfort +300k, business +100k.
- НОРМА парковки (_PARKING_PER_APARTMENT) НЕ тронута (возможно ПЗЗ-норматив).
- Константы помечены как TUNABLE ASSUMPTIONS (РФ-рынок), правятся в одном месте
  (паттерн _SALE_PRICE_PER_SQM / _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM).

ВАЖНО (честно): парковка — ВТОРИЧНЫЙ драйвер. Улучшает econom в основном через
снижение peak-debt/процентов, НЕ переворачивает знак. ДОМИНИРУЮЩИЙ рычаг —
себестоимость СМР жилья к выручке (econom 72k на GFA vs выручка на sellable = 87%)
— отдельное продуктовое решение (не трогаю без согласования).

Инвариант Σ cashflow == net_profit сохранён (меняются только величины
revenue_parking/construction_parking в том же каскаде). Тесты: +6 (по классам,
маржа, инвариант econom+parking) + 3 существующих исправлены (хардкод comfort
1.9/1.8 → 1.3/1.0). tests/services/generative 90 passed. ruff+mypy(strict) чисто.
Схема не менялась.

Хозяйственное: untrack + gitignore backend/.coverage (артефакт блокировал checkout).

Refs #1881
Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>

backend/.gitignore

@@ -0,0 +1 @@
+.coverage

backend/app/services/generative/financial.py

@@ -87,7 +87,8 @@ The housing **sale price** can be calibrated to real market data: callers pass
 reference at the API layer. When ``None`` we fall back to the per-class norm and
 flag the source honestly (``price_source="class_norm"``) so the UI/PDF never
 passes a class norm off as a market figure. Construction cost (СМР) is *not*
-calibrated in PR-2 — it stays a per-class norm. Parking price/cost also stay norms.
+calibrated in PR-2 — it stays a per-class norm. Parking price/cost are also
+per-class norms (см. ``_PARKING_PRICE_PER_SPOT`` / ``_PARKING_COST_PER_SPOT``).
 
 FINANCING — OVERLAY (PR-5)
 --------------------------
@@ -148,10 +149,37 @@ _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM: dict[HousingClass, float] = {
     "business": 120_000.0,
 }
 
-# ── Паркинг (Excel-эталон девелоперской модели) ───────────────────────────────
-# Цена продажи / себестоимость одного машиноместа, руб.
-_PARKING_PRICE_PER_SPOT: float = 1_900_000.0  # Excel: цена продажи м/м
-_PARKING_COST_PER_SPOT: float = 1_800_000.0  # Excel: себестоимость м/м
+# ── Паркинг — ЦЕНА ПРОДАЖИ / СЕБЕСТОИМОСТЬ м/м по классу, руб ──────────────────
+# TUNABLE ASSUMPTIONS (РФ-рынок паркинга). Раньше эти константы были СКАЛЯРАМИ,
+# взятыми из Excel-эталона «Авангардная 13» (premium, ПОДЗЕМНЫЙ паркинг, near
+# break-even: 1.9М продажа / 1.8М себестоимость). Применять их ПЛОСКО ко всем
+# классам некорректно: эконом-жильё в РФ строит ДЕШЁВЫЙ НАЗЕМНЫЙ паркинг, а не
+# подземный — плоская подземная себестоимость 1.8М × 0.8 м/м на квартиру раздувала
+# near-break-even капитал → пиковый долг → проценты по финансированию (прод: Ж-5,
+# 212 м/м × 1.8М = 382М break-even капитал → ~120М процентов, душивших
+# net_after_financing).
+#
+# Поэтому цена/себестоимость теперь КЛАССОЗАВИСИМЫ (зеркалит паттерн
+# _SALE_PRICE_PER_SQM / _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM). ВАЖНО: НОРМА паркинга
+# (_PARKING_PER_APARTMENT в teap.py: econom 0.8 / comfort 1.0 / business 1.5) НЕ
+# трогается — она может отражать нормы ПЗЗ (out of scope).
+#
+#   business 1.9 / 1.8 — ПОДЗЕМНЫЙ, matches Excel «Авангардная 13» (без изменений).
+#   econom   0.8 / 0.35 — НАЗЕМНЫЙ (surface): дешёвый СМР ~350k, продажа ~800k.
+#   comfort  1.3 / 1.0  — ЧАСТИЧНО подземный (интерполяция econom↔business).
+#
+# Маржа на м/м: econom +450k, comfort +300k, business +100k (цена > себестоимости
+# во всех классах — паркинг не убыточен ни в одном классе).
+_PARKING_PRICE_PER_SPOT: dict[HousingClass, float] = {
+    "econom": 800_000.0,  # наземный паркинг — продажа
+    "comfort": 1_300_000.0,  # частично подземный — продажа
+    "business": 1_900_000.0,  # подземный (Excel «Авангардная 13») — продажа
+}
+_PARKING_COST_PER_SPOT: dict[HousingClass, float] = {
+    "econom": 350_000.0,  # наземный паркинг — себестоимость
+    "comfort": 1_000_000.0,  # частично подземный — себестоимость
+    "business": 1_800_000.0,  # подземный (Excel «Авангардная 13») — себестоимость
+}
 
 # ── Доли каскада затрат (источник — Excel-эталон + RU-рынок) ──────────────────
 # ПИР (проектирование + экспертиза + РД) как доля от СМР.
@@ -521,15 +549,19 @@ def compute_financial(
         price_is_calibrated = False
         resolved_price_source = "class_norm"
     construction_cost = _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM[housing_class]
+    # Паркинг — классозависимы цена/себестоимость (econom наземный, business
+    # подземный); НОРМА м/м на квартиру задаётся в teap (не здесь).
+    parking_price = _PARKING_PRICE_PER_SPOT[housing_class]
+    parking_cost = _PARKING_COST_PER_SPOT[housing_class]
 
     # ── Выручка (GDV) ──────────────────────────────────────────────────────────
     revenue_residential = teap.residential_area_sqm * sale_price
-    revenue_parking = teap.parking_spaces * _PARKING_PRICE_PER_SPOT
+    revenue_parking = teap.parking_spaces * parking_price
     revenue = revenue_residential + revenue_parking
 
     # ── Затраты (каскад) ───────────────────────────────────────────────────────
     construction_resid = teap.total_floor_area_sqm * construction_cost
-    construction_parking = teap.parking_spaces * _PARKING_COST_PER_SPOT
+    construction_parking = teap.parking_spaces * parking_cost
     construction = construction_resid + construction_parking
     pir = construction * _PIR_PCT_OF_CONSTRUCTION
     networks = teap.total_floor_area_sqm * _NETWORKS_COST_PER_SQM

backend/tests/services/generative/test_financial_dcf.py

@@ -134,6 +134,18 @@ def test_invariant_cashflow_sum_equals_net_profit_loss() -> None:
     assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
 
 
+def test_invariant_cashflow_sum_equals_net_profit_econom_parking() -> None:
+    # Классозависимый паркинг (econom: цена 800k / себестоимость 350k) кормит тот же
+    # каскад → инвариант Σ cashflow == net_profit держится (магнитуды паркинга
+    # изменились, но cascade-структура та же).
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="econom", land_cost_rub=150_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36, residential_area_sqm=10_000.0)
+    assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
+
+
 def test_invariant_holds_for_all_development_types() -> None:
     t = _teap(residential=8_000.0, gfa=9_000.0, parking=40)
     months = {"spot": 24, "mid_rise": 36, "high_rise": 48}

backend/tests/services/generative/test_teap_financial.py

@@ -83,9 +83,9 @@ def test_financial_revenue_includes_parking() -> None:
     model = financial.compute_financial(
         teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=50_000_000.0
     )
-    # revenue = жильё (1000 * 145_000) + паркинг (10 * 1_900_000).
+    # revenue = жильё (1000 * 145_000) + паркинг comfort (10 * 1_300_000).
     assert model.revenue_residential_rub == 1000.0 * 145_000.0
-    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 1_900_000.0
+    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 1_300_000.0
     assert model.revenue_rub == model.revenue_residential_rub + model.revenue_parking_rub
 
 
@@ -94,8 +94,8 @@ def test_financial_cost_cascade_includes_all_lines() -> None:
     model = financial.compute_financial(
         teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=50_000_000.0
     )
-    # СМР = GFA*СМР + паркинг*себест.
-    assert model.construction_rub == 1300.0 * 88_000.0 + 10 * 1_800_000.0
+    # СМР = GFA*СМР + паркинг comfort*себест (10 * 1_000_000).
+    assert model.construction_rub == 1300.0 * 88_000.0 + 10 * 1_000_000.0
     # Каждая статья каскада > 0 при ненулевых вводных.
     assert model.pir_rub > 0
     assert model.networks_rub > 0
@@ -226,7 +226,8 @@ def test_financial_market_price_overrides_class_norm() -> None:
 
 
 def test_financial_market_price_does_not_calibrate_parking_or_smr() -> None:
-    # Калибруем ТОЛЬКО цену жилья: паркинг (1.9М) и себестоимость СМР (88_000) — норма.
+    # Калибруем ТОЛЬКО цену жилья: паркинг (класс comfort) и себестоимость СМР
+    # (88_000) — норма, не зависят от market_price_per_sqm.
     t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=10)
     model = financial.compute_financial(
         teap=t,
@@ -235,10 +236,10 @@ def test_financial_market_price_does_not_calibrate_parking_or_smr() -> None:
         market_price_per_sqm=200_000.0,
         price_source="district_reference",
     )
-    # Паркинг — норматив (10 * 1_900_000), не зависит от рыночной цены жилья.
-    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 1_900_000.0
-    # СМР — норматив класса comfort (GFA*88_000 + паркинг*1_800_000).
-    assert model.construction_rub == 1300.0 * 88_000.0 + 10 * 1_800_000.0
+    # Паркинг — норматив класса comfort (10 * 1_300_000), не зависит от цены жилья.
+    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 1_300_000.0
+    # СМР — норматив класса comfort (GFA*88_000 + паркинг*1_000_000).
+    assert model.construction_rub == 1300.0 * 88_000.0 + 10 * 1_000_000.0
 
 
 def test_financial_none_market_price_forces_class_norm_source() -> None:
@@ -255,3 +256,67 @@ def test_financial_none_market_price_forces_class_norm_source() -> None:
     assert model.price_is_calibrated is False
     assert model.price_source == "class_norm"
     assert model.price_per_sqm_used == 145_000.0
+
+
+# ── Классозависимая экономика паркинга (econom наземный / business подземный) ────
+
+
+def test_financial_parking_econom_uses_surface_price_and_cost() -> None:
+    # Эконом — наземный паркинг: цена 800k, себестоимость 350k за м/м.
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=10)
+    model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="econom", land_cost_rub=None)
+    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 800_000.0
+    # СМР = GFA*72_000 (econom) + паркинг наземный 10 * 350_000.
+    assert model.construction_rub == 1300.0 * 72_000.0 + 10 * 350_000.0
+
+
+def test_financial_parking_comfort_uses_mixed_price_and_cost() -> None:
+    # Комфорт — частично подземный: цена 1.3М, себестоимость 1.0М за м/м.
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=10)
+    model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=None)
+    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 1_300_000.0
+    assert model.construction_rub == 1300.0 * 88_000.0 + 10 * 1_000_000.0
+
+
+def test_financial_parking_business_matches_excel_avangardnaya13() -> None:
+    # РЕГРЕСС-ПИН: бизнес-паркинг подземный — без изменений vs Excel «Авангардная 13»
+    # (продажа 1.9М / себестоимость 1.8М за м/м). Любой дрейф этих чисел — провал.
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=10)
+    model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=None)
+    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 1_900_000.0
+    assert model.construction_rub == 1300.0 * 120_000.0 + 10 * 1_800_000.0
+    # Прямая сверка с константами-словарями (теперь dict, не скаляр).
+    assert financial._PARKING_PRICE_PER_SPOT["business"] == 1_900_000.0
+    assert financial._PARKING_COST_PER_SPOT["business"] == 1_800_000.0
+
+
+def test_financial_parking_margin_positive_for_all_classes() -> None:
+    # Цена > себестоимости во всех классах → паркинг не убыточен ни в одном классе.
+    for hc in ("econom", "comfort", "business"):
+        price = financial._PARKING_PRICE_PER_SPOT[hc]  # type: ignore[index]
+        cost = financial._PARKING_COST_PER_SPOT[hc]  # type: ignore[index]
+        assert price > cost, hc
+    # Конкретные маржи из спецификации: econom +450k, comfort +300k, business +100k.
+    assert financial._PARKING_PRICE_PER_SPOT["econom"] - financial._PARKING_COST_PER_SPOT[
+        "econom"
+    ] == 450_000.0
+    assert financial._PARKING_PRICE_PER_SPOT["comfort"] - financial._PARKING_COST_PER_SPOT[
+        "comfort"
+    ] == 300_000.0
+    assert financial._PARKING_PRICE_PER_SPOT["business"] - financial._PARKING_COST_PER_SPOT[
+        "business"
+    ] == 100_000.0
+
+
+def test_financial_econom_parking_cheaper_than_business() -> None:
+    # Тот же участок: econom-паркинг (наземный) даёт МЕНЬШЕ паркинговой выручки и
+    # МЕНЬШЕ паркинговой себестоимости, чем business (подземный) — проверка, что
+    # классозависимость реально применяется в каскаде.
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=10)
+    econ = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="econom", land_cost_rub=None)
+    biz = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=None)
+    assert econ.revenue_parking_rub < biz.revenue_parking_rub
+    # Паркинговая часть СМР: econom 350k/м < business 1.8М/м.
+    econ_parking_smr = econ.construction_rub - 1300.0 * 72_000.0
+    biz_parking_smr = biz.construction_rub - 1300.0 * 120_000.0
+    assert econ_parking_smr < biz_parking_smr