fix(generative/financial): VAT only on parking, residential ДДУ exempt (ст. 149 НК)

compute_financial начисляла НДС на ВСЮ валовую маржу — неверно для РФ жилья:
реализация жилых помещений и услуги застройщика по ДДУ освобождены (пп.22/пп.23.1
п.3 ст. 149 НК РФ), а невозмещаемый входной НДС по СМР уже встроен в gross-ставки
себестоимости. НДС теперь только на нежилой value-added паркинга:
max(0, revenue_parking − construction_parking) × 0.20/1.20.

Инвариант Σ cashflow == net_profit сохранён (vat прокидывается в построитель
cashflow). Обновлены docstring модуля + caveat/label в PDF-экспортёре и
concept-UI (ConceptVariantsResult). Repr. comfort: VAT 8.5М → 2.5М, net 31.8М → 36.3М.

Deep-review ✅ (налоговый режим независимо подтверждён, edge-cases, инвариант).

Refs #1881

backend/app/services/generative/exporters/pdf.py

@@ -132,7 +132,7 @@ def _financial_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
         ("Земля, млн руб", [_fmt_money(v.financial.land_rub) for v in variants]),
         ("Итого затраты, млн руб", [_fmt_money(v.financial.cost_rub) for v in variants]),
         ("Валовая маржа, млн руб", [_fmt_money(v.financial.gross_margin_rub) for v in variants]),
-        ("НДС (упрощ.), млн руб", [_fmt_money(v.financial.vat_rub) for v in variants]),
+        ("НДС (паркинг), млн руб", [_fmt_money(v.financial.vat_rub) for v in variants]),
         (
             "Прибыль до налога, млн руб",
             [_fmt_money(v.financial.profit_before_tax_rub) for v in variants],
@@ -180,8 +180,9 @@ def _build_html(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
         "График фаз и темп продаж — типовые допущения, НЕ график конкретного проекта; "
         "точность метрик зависит от реального графика. Где IRR помечен «оценочный» — поток "
         "вырожденный (нет смены знака), показан аннуализированный ROI вместо DCF-IRR. "
-        "НДС — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не полная механика "
-        "входного/выходного НДС НК РФ). Налог на прибыль — 25% (с 2025). Цены и себестоимость "
+        "НДС — реализация жилья и услуги застройщика по ДДУ освобождены (ст. 149 НК РФ), "
+        "входной НДС по СМР встроен в себестоимость; НДС начисляется только на нежилую часть "
+        "(машиноместа). Налог на прибыль — 25% (с 2025). Цены и себестоимость "
         "— рыночные ориентиры. Коммерческие/офисные площади не учитываются (нет в ТЭП).</p>"
         "</body></html>"
     )

backend/app/services/generative/financial.py

@@ -52,19 +52,24 @@ Cascade (in :func:`compute_financial`):
 * **БДР / taxes** = gross margin − VAT − profit tax → net profit.
 * **Metrics** = net ROI on cost, net margin on revenue, and DCF NPV/IRR/payback.
 
-VAT — DOCUMENTED SIMPLIFICATION
--------------------------------
-Exact НК РФ VAT mechanics (output VAT on flats vs. input-VAT deductions on
-construction/materials, эскроу specifics, residential-sale exemptions) are out of
-PR-1 scope. We use a conservative, honest approximation on the project's
-*value-added* (gross margin):
+НДС — ОСВОБОЖДЕНИЕ ЖИЛЬЯ, НДС ТОЛЬКО НА ПАРКИНГ (ст. 149 НК РФ)
+------------------------------------------------------------
+Реализация жилых помещений и услуги застройщика по ДДУ ОСВОБОЖДЕНЫ от НДС
+(пп.22 и пп.23.1 п.3 ст. 149 НК РФ) → выходной НДС на жильё = 0. Входной НДС по
+СМР при этом НЕвозмещаем (п.2 ст.170 НК РФ) и уже «сидит» в gross-ставках
+себестоимости (рыночные ориентиры ``_CONSTRUCTION_COST_PER_SQM`` даны С НДС) →
+чистая нагрузка по НДС на жилую часть ≈ 0.
 
-    vat = max(0, gross_margin) × VAT_RATE / (1 + VAT_RATE)
+Машиноместа — НЕЖИЛЫЕ помещения: их реализация ОБЛАГАЕТСЯ НДС 20%, входной НДС
+вычитается. Поэтому НДС начисляется ТОЛЬКО на нежилой value-added паркинга
+(встроенный НДС в добавленной стоимости машиномест):
 
-i.e. the embedded VAT inside the positive margin. This deliberately *does not*
-model the full input/output deduction chain — it is a stand-in that keeps the net
-P&L plausible and conservative. A loss-making project pays no VAT here. Replace
-with proper output/input modelling when calibrating (PR-2/PR-3).
+    vat = max(0, revenue_parking − construction_parking) × VAT_RATE / (1 + VAT_RATE)
+
+Если паркинг тоже окажется под ДДУ-льготой — оценка консервативна (чуть занижает
+прибыль завышенным НДС), что соответствует honest/conservative-политике модуля.
+Полную механику входного/выходного НДС с эскроу-спецификой не моделируем —
+жильё освобождено, входной НДС встроен в gross-СМР.
 
 IRR — REAL DCF, PROXY FALLBACK (PR-3)
 -------------------------------------
@@ -521,8 +526,9 @@ def compute_financial(
     Полный девелоперский каскад: выручка (жильё + паркинг) → каскад затрат (СМР +
     ПИР + сети + услуги заказчика + резерв + маркетинг + земля) → БДР с НДС и
     налогом на прибыль → чистая прибыль + ROI. Поверх статики — помесячный DCF
-    (NPV/IRR/PBP) по дефолт-графику фаз (см. docstring модуля). НДС — упрощение;
-    офисов нет в TEAP — пропущены.
+    (NPV/IRR/PBP) по дефолт-графику фаз (см. docstring модуля). НДС — жильё
+    освобождено (ст. 149 НК РФ), начисляется только на паркинг; офисов нет в
+    TEAP — пропущены.
 
     Чистая функция: НЕ ходит в БД. Калибровку цены продажи жилья делает API-слой
     (lookup рынка) и прокидывает сюда через ``market_price_per_sqm``.
@@ -583,9 +589,14 @@ def compute_financial(
 
     # ── БДР / налоги → чистая прибыль ─────────────────────────────────────────
     gross_margin = revenue - cost  # валовая (как было)
-    # НДС: УПРОЩЕНО — встроенный НДС в положительной марже (value-added),
-    # не полная механика входного/выходного НДС НК РФ (см. docstring модуля).
-    vat = max(0.0, gross_margin) * _VAT_RATE / (1.0 + _VAT_RATE)
+    # НДС: жилые помещения и услуги застройщика по ДДУ освобождены (пп.22 / пп.23.1
+    # п.3 ст. 149 НК РФ) → output-НДС на жильё = 0, а невозмещаемый входной НДС по СМР
+    # уже сидит в gross-ставках себестоимости. НДС начисляется ТОЛЬКО на нежилую часть
+    # (машиноместа — нежилые, их реализация облагается): встроенный НДС в value-added
+    # паркинга. Если паркинг тоже окажется по ДДУ-льготе — оценка консервативна (чуть
+    # занижает прибыль), что соответствует «honest/conservative» политике модуля.
+    parking_value_added = revenue_parking - construction_parking
+    vat = max(0.0, parking_value_added) * _VAT_RATE / (1.0 + _VAT_RATE)
     profit_before_tax = gross_margin - vat
     profit_tax = max(0.0, profit_before_tax) * _PROFIT_TAX_RATE
     net_profit = profit_before_tax - profit_tax

backend/tests/services/generative/test_financial_dcf.py

@@ -157,6 +157,62 @@ def test_invariant_holds_for_all_development_types() -> None:
         assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0, dev_type
 
 
+# ── НДС: освобождение жилья (ст.149 НК), НДС только на паркинг ───────────────────
+
+
+def test_vat_zero_for_residential_only_project() -> None:
+    # Реализация жилья + услуги застройщика по ДДУ освобождены от НДС (пп.22/пп.23.1
+    # п.3 ст.149 НК РФ). Проект БЕЗ паркинга → НДС == 0 (раньше было margin×0.20/1.20).
+    # Profitable comfort-проект всё равно остаётся прибыльным.
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=0)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    # Освобождение явно: нет паркинга → нет облагаемого value-added → НДС ровно 0.
+    assert model.vat_rub == 0.0
+    assert model.revenue_parking_rub == 0.0
+    # Налогооблагаемая база до налога теперь == валовой марже (НДС не съедает её).
+    assert model.profit_before_tax_rub == pytest.approx(model.gross_margin_rub, abs=0.01)
+    # Проект прибыльный (освобождение НДС не делает его убыточным).
+    assert model.net_profit_rub > 0
+
+
+def test_vat_only_on_parking_value_added() -> None:
+    # С паркингом → НДС > 0 и считается ТОЛЬКО на нежилой value-added машиномест:
+    # vat == max(0, revenue_parking − construction_parking) × 0.20/1.20.
+    # Жилая часть (выручка/маржа жилья) в базу НДС НЕ входит (ст.149 НК РФ).
+    parking = 50
+    cls = "comfort"
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=parking)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class=cls, land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    # Ожидаемое из констант класса: revenue_parking − construction_parking паркинга.
+    revenue_parking = parking * financial._PARKING_PRICE_PER_SPOT[cls]
+    construction_parking = parking * financial._PARKING_COST_PER_SPOT[cls]
+    parking_value_added = revenue_parking - construction_parking
+    expected_vat = max(0.0, parking_value_added) * financial._VAT_RATE / (1.0 + financial._VAT_RATE)
+    assert model.vat_rub > 0.0
+    assert model.vat_rub == pytest.approx(round(expected_vat, 2), abs=0.01)
+    # База НДС — именно нежилой value-added, а НЕ полная валовая маржа проекта.
+    full_margin_vat = (
+        max(0.0, model.gross_margin_rub) * financial._VAT_RATE / (1.0 + financial._VAT_RATE)
+    )
+    assert model.vat_rub < full_margin_vat  # жильё освобождено → НДС много меньше margin×rate
+
+
+def test_vat_invariant_holds_with_parking_vat() -> None:
+    # Инвариант Σ cashflow == net_profit держится с новым НДС (vat прокидывается в
+    # построитель cashflow без изменения формы — меняется только база НДС).
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    assert model.vat_rub > 0.0
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36, residential_area_sqm=10_000.0)
+    assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
+
+
 # ── Настоящий IRR vs proxy fallback ─────────────────────────────────────────────
 
 

frontend/src/components/concept/ConceptVariantsResult.tsx

@@ -298,10 +298,10 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
               {financial.irr_is_proxy
                 ? "IRR помечен как оценочный: денежный поток вырожденный (нет смены знака), показан аннуализированный ROI вместо DCF-IRR. "
                 : ""}
-              НДС — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не
-              полная механика входного/выходного НДС НК РФ); привязан к
-              признанию выручки. Налог на прибыль — 25% (с 2025 года). Цена
-              продажи жилья —{" "}
+              НДС: жильё и услуги застройщика по ДДУ освобождены (ст. 149 НК
+              РФ); НДС начисляется только на паркинг (нежилые машиноместа).
+              Входной НДС по строительству уже учтён в себестоимости. Налог на
+              прибыль — 25% (с 2025 года). Цена продажи жилья —{" "}
               {financial.price_is_calibrated
                 ? `калибрована по рынку (${priceSourceCaption(financial)})`
                 : "норматив класса (нет рыночных данных по участку)"}
@@ -414,7 +414,7 @@ function FinancialCascadeTable({ financial }: { financial: FinancialModel }) {
           value={formatMoneyCompact(financial.gross_margin_rub)}
         />
         <CascadeRow
-          label="НДС (упрощённо)"
+          label="НДС (паркинг)"
           value={formatMoneyCompact(financial.vat_rub)}
         />
         <CascadeRow