7 commits

Author	SHA1	Message	Date
Light1YT	d38d5d43c5	feat(generative): LIVE financial recompute from massing program (#1965 Stage 2a) ... Stage 2a of epic #1953: backend service + endpoint for live economic recompute driven by the interactive 3D massing (Stage 2b debounced sliders). - teap.py: add pure synthesize_teap_from_program(total_footprint_sqm, floors, site_area_sqm, housing_class, sections) — builds a TEAP from the SCALAR aggregate footprint × floors, mirroring synthesize_teap_from_buildability and reusing the same shared norm constants (_OFFICE_SHARE_OF_GFA / _EFFICIENCY_BY_CLASS / _AVG_APARTMENT_SQM / _PARKING_PER_APARTMENT) — single source of truth. - schemas/concept.py: add MassingProgram (program contract, optional pre-resolved market_price_per_sqm + parcel_centroid_wkt) and MassingRecomputeOutput (teap + financial). - api/v1/concepts.py: add POST /api/v1/concepts/recompute — synthesize TEAP → run the existing pure compute_financial. FAST path uses body market_price_per_sqm (no DB); else _lookup_market_price by centroid via run_in_threadpool; else class norm. - tests: synthesize_teap_from_program (gfa math, parity with compute_teap, class efficiency, sections no-op) + endpoint (200, coherent output, price passthrough skips DB, DB fallback, class-norm default, floors validation).	2026-06-28 00:27:25 +05:00
bot-backend	b82963d12e	feat(financial): ground-floor нежилое (office/commercial) tranche ... Carve a documented office share (comfort/business 5%, econom 0) out of GFA before residential — fixes prior overstatement (all non-parking GFA = residential). total_floor_area unchanged → no double-count; office is additive revenue (+15% premium), нежилое → VAT-able (vat base = parking_va + office_va). Σ invariant holds. Additive schema + api-types regen + PDF/concept display. Deep-review ✅. Refs #1881	2026-06-25 11:40:01 +00:00
Light1YT	4eeda46cfa	fix(financial): парковка price/cost по классу (econom наземная, business Excel) ... Финмодель брала ПЛОСКИЕ parking-константы для ВСЕХ классов: price 1.9М/cost 1.8М (Excel «Авангардная 13» premium — подземная, near break-even). Но норма парковки уже class-dependent (econom 0.8/comfort 1.0/business 1.5 м/м на квартиру). Econom (дешёвое жильё) заряжался 1.8М/м/м ПОДЗЕМНОЙ застройки → огромный break-even капитал, раздувающий пиковый долг/проценты. По РФ econom = наземная дешёвая парковка. Фикс: _PARKING_PRICE_PER_SPOT / _PARKING_COST_PER_SPOT → dict[HousingClass]: - econom 800k/350k (наземная), comfort 1.3М/1.0М (частично подземная), business 1.9М/1.8М (подземная, = Excel, unchanged). - маржа/м/м: econom +450k, comfort +300k, business +100k. - НОРМА парковки (_PARKING_PER_APARTMENT) НЕ тронута (возможно ПЗЗ-норматив). - Константы помечены как TUNABLE ASSUMPTIONS (РФ-рынок), правятся в одном месте (паттерн _SALE_PRICE_PER_SQM / _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM). ВАЖНО (честно): парковка — ВТОРИЧНЫЙ драйвер. Улучшает econom в основном через снижение peak-debt/процентов, НЕ переворачивает знак. ДОМИНИРУЮЩИЙ рычаг — себестоимость СМР жилья к выручке (econom 72k на GFA vs выручка на sellable = 87%) — отдельное продуктовое решение (не трогаю без согласования). Инвариант Σ cashflow == net_profit сохранён (меняются только величины revenue_parking/construction_parking в том же каскаде). Тесты: +6 (по классам, маржа, инвариант econom+parking) + 3 существующих исправлены (хардкод comfort 1.9/1.8 → 1.3/1.0). tests/services/generative 90 passed. ruff+mypy(strict) чисто. Схема не менялась. Хозяйственное: untrack + gitignore backend/.coverage (артефакт блокировал checkout). Refs #1881 Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>	2026-06-24 16:58:21 +05:00
Light1YT	d4068a255b	feat(finmodel): monthly DCF — real NPV/IRR/PBP, replace IRR-proxy (epic #1881 PR-3) ... Hand-rolled детерминированный DCF (без numpy-financial/новых deps): _npv / _irr_monthly (bisection с bracket-guard) / _payback_months над помесячным cashflow, построенным из статического каскада (PR-1) + калиброванной цены (PR-2) по дефолтным нормативам фаз (ПИР 6мес → СМР по development_type 24/36/48 → распродажа, дисконт 15%). - Налоги прорейтятся на признание выручки → Σ недисконтированного cashflow == net_profit (ИНВАРИАНТ, тест — гарантия что DCF не разошёлся со статикой). - IRR настоящий когда есть смена знака; вырожденный поток → fallback на roi-proxy (irr_is_proxy=True). Честно помечено. - График продаж привязан к завершению стройки: sales_end = max(sales_start + длительность, construction_end) — продажи не заканчиваются раньше ввода (РФ ДДУ/эскроу). Без этого high_rise распродавался за 12 мес ДО ввода → двойная смена знака → profitable-проект молча падал в proxy + инверсия NPV. - FinancialModel +npv_rub/payback_months/discount_rate_used/schedule_is_default (additive). development_type проброшен через placement. - UI/PDF: NPV/IRR/PBP + честный caveat «график — типовое допущение, точность зависит от него». api-types регенерён авторитетно. mypy strict clean (generative.*), +15 тестов (DCF helpers на учебных значениях, ИНВАРИАНТ, IRR real-vs-proxy обе ветки, PBP, sales≥construction для всех типов, profitable high_rise → настоящий IRR). 48 passed. Refs #1881	2026-06-23 21:52:04 +05:00
Light1YT	b1332d6b55	feat(generative): calibrate finmodel sale price from Objective market data (epic #1881 PR-2) ... Заменяет хардкод-цену продажи жилья (класс-норма) на реальную рыночную медиану из Objective по локации участка. compute_financial остаётся ЧИСТЫМ (без БД) — DB-lookup в API-слое, цена прокидывается параметром. - compute_financial: +optional market_price_per_sqm/price_source; цена = рынок если есть, иначе класс-норма. Паркинг/СМР НЕ калибруем (только жильё). - concepts.py _lookup_market_price(db, lon, lat): центроид → ближайший ekb_district (ST_DWithin 5км) → медиана objective_lots.price_per_m2_rub (n>=10, фильтр 30k-600k) → fallback ekb_districts.median_price_per_m2 → None. try/except → graceful (None, class_norm) при любой ошибке (вне ЕКБ/ нет гео/SQL) без краха генерации. psycopg3 CAST. - FinancialModel +price_per_sqm_used/price_is_calibrated/price_source (additive). - Threading market_price через generate→placement→compute_financial (optional kwargs, backward-compat). - UI/CSV: честный caption источника (рынок Objective / справочник района / норматив класса). Старый лживый footnote «не калиброванная модель» → условный. Prod-verified: калибруется 4 главных ЕКБ-района по name-match (Академический 204k лотов, Ленинский 38k, Кировский, Орджоникидзевский); остальные 5 admin- районов честно → district_reference. Гео-радиус matching (полное покрытие) — follow-up. api-types.ts регенерён авторитетно. mypy strict clean (generative.*), +14 тестов (калибровка/lookup 4 ветки/SQL-ошибки graceful/backward-compat). Refs #1881	2026-06-23 21:10:25 +05:00
Light1YT	65bab902e1	feat(generative): full static developer financial cascade (epic #1881 PR-1) ... Объединяет наше (площади из реальной геометрии teap) + полноту девелоперской Excel-модели (каскад затрат + БДР с налогами). Расширяет financial.py из статического GDV−COST в полный статический расчёт. БЕЗ DCF (PR-3), БЕЗ новых вводных от пользователя — только нормативы + существующий TEAP. Каскад (financial.py): - Выручка: жильё (residential×price) + ПАРКИНГ (spaces×1.9М) - Затраты: СМР(резид+паркинг) + ПИР 2.5% + сети/ТУ 6000₽/м² + услуги заказчика 1.5% + резерв 3% + маркетинг/риэлтор 7% выручки + земля - БДР: валовая маржа → НДС (упрощённо) → прибыль до налога → налог 25% (ФЗ 176-ФЗ) → ЧИСТАЯ прибыль → ROI + чистая маржа% - Нормативы документированы (источник: Excel-эталон «Авангардная 13» + RU-рынок) FinancialModel (concept.py): +16 additive-полей (revenue breakdown, cost cascade, БДР/налоги, roi, margin_pct, irr_is_proxy). Старые 4 поля сохранены (backward-compat). IRR честно помечен irr_is_proxy=True (annualized net ROI, не DCF) — настоящий IRR/NPV/PBP в PR-3 (помесячный cashflow). НДС — документированное упрощение, не точный НК РФ. Офисы пропущены (нет площади в TEAP). PDF + concept UI: полный БДР-каскад + чистая прибыль/ROI + честные сноски. api-types.ts регенерён авторитетно (openapi-typescript + prettier, как CI). mypy strict clean (generative.*), +тесты (каскад/паркинг/налоги/backward-compat/ edge cost=0), 36 passed. Refs #1881	2026-06-23 16:45:58 +05:00
Light1YT	8242e51b61	feat(generative): exporters (dxf/pdf) + generative test suite (#54 #55 #56) ... Дополняет движок: exporters/{dxf,pdf}.py (ezdxf + WeasyPrint lazy) + 5 тест-модулей (geometry/placement/teap_financial/exporters/api). Не вошли в предыдущий commit (untracked-директории).	2026-06-13 21:33:20 +05:00