6 commits

Author	SHA1	Message	Date
Light1YT	7e42b34a46	feat(financial): LTC 70%/equity 30% норматив МКД РФ в модели финансирования ... Заменяет 100%-кредитное покрытие разрыва реалистичной LTC-моделью: банк покрывает 70 % каждого оттока, собственные средства — 30 % (без начисления процентов). Итог: total_interest снижается ≈ на 30 %, net_profit_after_financing_rub растёт соответственно. - financial.py: добавлен _LOAN_TO_COST_RATIO=0.70, _compute_financing принимает ltc_ratio (default 1.0 для BC), call site передаёт константу - ptica-adapt.ts: caveat «financing_is_simplified» уточнён (без англицизмов) - test_financial_dcf.py: 2 новых теста (ltc_reduces_debt, uses_ltc_ratio) - honesty.test.ts: assertion обновлён под новый текст caveat	2026-06-24 21:37:17 +05:00
bot-backend	5a73f1d0b6	feat(cockpit): поверхностить financial_estimate в Development Scan / Investment Clearance (#1881 rank-5) (#1894) ... feat(cockpit): поверхностить financial_estimate в Development Scan / Investment Clearance (#1881 rank-5)	2026-06-24 16:20:19 +00:00
Light1YT	d350d27325	feat(finmodel): financing overlay (кредит 15%) поверх unlevered DCF (epic #1881 PR-5) ... Финансирование как ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ overlay поверх готового unlevered cashflow: кредитная линия покрывает накопительный кассовый разрыв, проценты капитализируются (compound), ставка _CREDIT_RATE_ANNUAL=15% (норматив, ОТДЕЛЬНО от ставки дисконтирования — разная семантика: стоимость долга vs требуемая доходность). Backend (financial.py): - _compute_financing(operating_cf, annual_rate) — чистая (READ-ONLY вход, не мутирует): процент на остаток на начало месяца ДО движений → капитализация; draw=-cf при оттоке, repay=min(cf,debt) при притоке (долг не уходит в минус). Возвращает peak_debt_rub / total_interest_rub / ending_debt_rub. - compute_financial: вызов после DCF, net_profit_after_financing = net − interest. - _build_monthly_cashflow и unlevered NPV/IRR/PBP НЕ ТРОНУТЫ → инвариант Σ unlevered cashflow == net_profit сохранён (регресс-тест). - FinancialModel +6 полей (financing_enabled/annual_rate_used/peak_debt_rub/ total_interest_rub/net_profit_after_financing_rub/financing_is_simplified). Frontend: ParcelFinancialEstimate +6 полей; adaptFinanceDrawer + concept-каскад показывают пиковый долг/проценты/чистую прибыль после финанс. (когда enabled). MVP: только агрегаты, БЕЗ levered IRR (хрупко на хардкод-100%-долге — отдельный PR). HEAVY caveat: проценты — реальная стоимость (net после < net до); 100% покрытие разрыва (нет equity/LTC); compound; эскроу не моделируется; unlevered headline не затронут. financing_is_simplified=True флаг. mypy strict clean, +9 backend + 3 frontend тестов (compound точное значение, no-mutation, инвариант-регресс, монотонность, net_after<net), api-types регенерён авторитетно, deps не тронуты (hand-roll). Refs #1881	2026-06-24 01:12:47 +05:00
Light1YT	67b65c8d8a	feat(site-finder): bridge финмодели (DCF) в кокпит Investment Clearance (epic #1881 PR-4) ... Investment Clearance в site-finder кокпите больше не «—»: синтезируем лёгкий ТЭП из buildability участка (площадь + предельные параметры зоны НСПД/ПЗЗ — КСИТ/%застройки/этажность) → прогоняем через полноценную финмодель (каскад затрат PR-1 + калибр.цена PR-2 + помесячный DCF PR-3) → GDV/Cost/Profit/ROI/ IRR/NPV/PBP в кокпите. Backend: - new app/services/site_finder/parcel_financial.py (ЧИСТЫЕ функции, без БД): synthesize_teap_from_buildability (GFA=area×max_far, degradation pct+floors; residential=GFA×eff; apartments/parking — нормативы teap.py, не дублируются) + synthesize_parcel_financial (housing_class из цены, development_type из этажей, land_cost=кадастровая). None когда нельзя строить МКД / нет зонинга / нет площади. - parcels.py: 1 вызов в try/except (hot-path-safe → None при сбое) + ключ financial_estimate в /analyze. Схема не тронута (AnalyzeResponse extra=allow, codegen не нужен). +18 тестов. Frontend: - ParcelFinancialEstimate тип (site-finder.ts, hand-typed). - adaptInvestmentClearance(financial)/adaptFinanceDrawer(financial): реальные числа (GDV/Cost/Profit/ROI/IRR + NPV + срок окуп.) или честный placeholder когда null. Локализация класса/типа (high_rise→высотная). Прокинут analysis через PticaBottomGrid/drawer-registry. +6 тестов, 144 passed. HEAVY caveat везде: ОРИЕНТИРОВОЧНАЯ модель по МАКС.застройке НСПД, НЕ реальная концепция; land=кадастровая (не рыночная); график — типовой; IRR proxy-флаг. mypy strict clean (generative.*), ruff/tsc/lint clean. Закрывает эпик #1881 (финмодель = полноценная DCF, видна в кокпите). Follow-up: финансирование (кредит/займы), §22 sales-pace, гео-радиус калибровки. Refs #1881	2026-06-23 22:44:04 +05:00
Light1YT	389bdd3306	test(ptica): use tracked mock fixtures instead of git-excluded __preview (CI fix) ... CI frontend-tests упал: honesty-тест импортировал фикстуры из src/app/%5F%5Fpreview/ptica/__fixtures__/ — эта dev-only директория в .git/info/exclude, поэтому отсутствует в Linux CI checkout (vite:import-analysis 'Failed to resolve import'). Локально (macOS) резолвилось т.к. файлы на диске. Переключил импорт на tracked src/lib/mocks/parcel-{forecast,analyze}.json (NEXT_PUBLIC_USE_MOCKS source, в git) — report.exec_summary.key_numbers. deficit_index присутствует, shape совместим. 138/138 vitest passed. Refs #1871	2026-06-23 11:25:33 +05:00
Light1YT	2303207629	fix(ptica): honest isReal flags — placeholder stubs no longer marked real (audit #1871 P1.3) ... Adapter — единственный источник истины real-vs-placeholder; стаб с isReal:true рисуется как живое измерение (обычная типографика «—», неотличимо от данных). Helpers real()/placeholder()/notReal() корректны — баг в их misuse на 5 местах. ptica-adapt.ts: - :163 encumbrances (passport-card): {value:PLACEHOLDER, isReal:true} → notReal("источник ЕГРН") - :272 buySignalFromForecast при deficit_index==null: {value:"наблюдать", isReal:true} → notReal("прогноз недоступен (Сценарии §22)") — отличает «прогноза нет» от «прогноз говорит наблюдать». di-present advisory-ветка (real) не тронута. - :1942 adaptBuySignalGauge при di==null: убран synthetic gaugeValue=50 как real; ранний if(di==null) зеркалит no-report ветку (value:null, isReal:false, available:false). - :681 adaptPassportDrawer registry, :1048 adaptLegalDrawer registry: те же «Обременения» стабы {value:DASH, isReal:true} → notReal (найдены code-review, recon их пропустил — drawer-зеркала card-фикса). ptica.module.css: .kvPlaceholder += opacity:0.7 — усиленный визуальный mute стаба. Корректные места НЕ тронуты (recon-verified): market demand-label (условный real/placeholder), engineering utilities, InvestScore potential. +5 unit-тестов (ptica-adapt.honesty.test.ts): encumbrances stub, buy-signal di=null, buy-signal real di (защита от over-downgrade), gauge di=null, оба drawer-обременения. Refs #1871	2026-06-23 11:20:48 +05:00