4 commits

Author	SHA1	Message	Date
Light1YT	4eeda46cfa	fix(financial): парковка price/cost по классу (econom наземная, business Excel) ... Финмодель брала ПЛОСКИЕ parking-константы для ВСЕХ классов: price 1.9М/cost 1.8М (Excel «Авангардная 13» premium — подземная, near break-even). Но норма парковки уже class-dependent (econom 0.8/comfort 1.0/business 1.5 м/м на квартиру). Econom (дешёвое жильё) заряжался 1.8М/м/м ПОДЗЕМНОЙ застройки → огромный break-even капитал, раздувающий пиковый долг/проценты. По РФ econom = наземная дешёвая парковка. Фикс: _PARKING_PRICE_PER_SPOT / _PARKING_COST_PER_SPOT → dict[HousingClass]: - econom 800k/350k (наземная), comfort 1.3М/1.0М (частично подземная), business 1.9М/1.8М (подземная, = Excel, unchanged). - маржа/м/м: econom +450k, comfort +300k, business +100k. - НОРМА парковки (_PARKING_PER_APARTMENT) НЕ тронута (возможно ПЗЗ-норматив). - Константы помечены как TUNABLE ASSUMPTIONS (РФ-рынок), правятся в одном месте (паттерн _SALE_PRICE_PER_SQM / _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM). ВАЖНО (честно): парковка — ВТОРИЧНЫЙ драйвер. Улучшает econom в основном через снижение peak-debt/процентов, НЕ переворачивает знак. ДОМИНИРУЮЩИЙ рычаг — себестоимость СМР жилья к выручке (econom 72k на GFA vs выручка на sellable = 87%) — отдельное продуктовое решение (не трогаю без согласования). Инвариант Σ cashflow == net_profit сохранён (меняются только величины revenue_parking/construction_parking в том же каскаде). Тесты: +6 (по классам, маржа, инвариант econom+parking) + 3 существующих исправлены (хардкод comfort 1.9/1.8 → 1.3/1.0). tests/services/generative 90 passed. ruff+mypy(strict) чисто. Схема не менялась. Хозяйственное: untrack + gitignore backend/.coverage (артефакт блокировал checkout). Refs #1881 Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>	2026-06-24 16:58:21 +05:00
Light1YT	b6b9aa9929	feat(financial): DCF-график продаж по реальному темпу поглощения (rank 1) ... Финмодель брала фиксированное окно продаж 30 мес независимо от рынка (schedule_is_default всегда true). Теперь окно считается из ЛОКАЛЬНОГО темпа поглощения, который уже вычисляется в том же /analyze, но финмодель его игнорировала. Корректность абсорбции (ключевое): velocity.monthly_velocity_sqm — это СУММА поглощения ВСЕГО конкурентного набора в радиусе (м²/мес), НЕ темп одного проекта. Поэтому per-project absorption = monthly_velocity / max(n_with_sales,1) (темп одного типичного локального продавца) — иначе модель считала бы, что новый проект забирает весь рыночный темп (дико оптимистично). Поле project_absorption_sqm_per_month добавлено в VelocityResult (objective-путь); rosreestr-fallback и вырожденные пути → None (поквартальный count без по-проектной декомпозиции не может задавать график). financial.py: окно = clamp(ceil(residential/velocity), MIN=6, MAX=120) при конечной velocity>0; иначе дефолт 30. Эскроу-инвариант сохранён: sales_end=max(sales_start+base, constr_end). Инвариант Σ cashflow == net_profit держится (перенос выручки во времени не меняет сумму). schedule_is_default флипается в false когда график рыночный; новое поле sales_duration_months (реализованное окно) для UI/PDF. Wiring: parcels.py → synthesize_parcel_financial(velocity_sqm_per_month) → compute_financial(market_velocity_sqm_per_month). Generative §1c путь пока передаёт None (out of scope, follow-up). Тесты: +13 (None→дефолт+инвариант; рыночная velocity; клампы MIN/MAX; эскроу; non-finite→fallback; rosreestr→None; инвариант по размерам окна; регресс PR-3 — ровно одна смена знака на коротком окне). Полный бэкенд: 3414 passed, 0 failed. ruff+mypy(strict financial.py) чисто. api-types перегенерены. Code-review: 2× approve, 0 majors (adversarial correctness-lens подтвердил семантику абсорбции, инвариант, не-proxy IRR, клампы, rosreestr-None). Refs #1881 Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>	2026-06-24 02:56:48 +05:00
Light1YT	d350d27325	feat(finmodel): financing overlay (кредит 15%) поверх unlevered DCF (epic #1881 PR-5) ... Финансирование как ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ overlay поверх готового unlevered cashflow: кредитная линия покрывает накопительный кассовый разрыв, проценты капитализируются (compound), ставка _CREDIT_RATE_ANNUAL=15% (норматив, ОТДЕЛЬНО от ставки дисконтирования — разная семантика: стоимость долга vs требуемая доходность). Backend (financial.py): - _compute_financing(operating_cf, annual_rate) — чистая (READ-ONLY вход, не мутирует): процент на остаток на начало месяца ДО движений → капитализация; draw=-cf при оттоке, repay=min(cf,debt) при притоке (долг не уходит в минус). Возвращает peak_debt_rub / total_interest_rub / ending_debt_rub. - compute_financial: вызов после DCF, net_profit_after_financing = net − interest. - _build_monthly_cashflow и unlevered NPV/IRR/PBP НЕ ТРОНУТЫ → инвариант Σ unlevered cashflow == net_profit сохранён (регресс-тест). - FinancialModel +6 полей (financing_enabled/annual_rate_used/peak_debt_rub/ total_interest_rub/net_profit_after_financing_rub/financing_is_simplified). Frontend: ParcelFinancialEstimate +6 полей; adaptFinanceDrawer + concept-каскад показывают пиковый долг/проценты/чистую прибыль после финанс. (когда enabled). MVP: только агрегаты, БЕЗ levered IRR (хрупко на хардкод-100%-долге — отдельный PR). HEAVY caveat: проценты — реальная стоимость (net после < net до); 100% покрытие разрыва (нет equity/LTC); compound; эскроу не моделируется; unlevered headline не затронут. financing_is_simplified=True флаг. mypy strict clean, +9 backend + 3 frontend тестов (compound точное значение, no-mutation, инвариант-регресс, монотонность, net_after<net), api-types регенерён авторитетно, deps не тронуты (hand-roll). Refs #1881	2026-06-24 01:12:47 +05:00
Light1YT	d4068a255b	feat(finmodel): monthly DCF — real NPV/IRR/PBP, replace IRR-proxy (epic #1881 PR-3) ... Hand-rolled детерминированный DCF (без numpy-financial/новых deps): _npv / _irr_monthly (bisection с bracket-guard) / _payback_months над помесячным cashflow, построенным из статического каскада (PR-1) + калиброванной цены (PR-2) по дефолтным нормативам фаз (ПИР 6мес → СМР по development_type 24/36/48 → распродажа, дисконт 15%). - Налоги прорейтятся на признание выручки → Σ недисконтированного cashflow == net_profit (ИНВАРИАНТ, тест — гарантия что DCF не разошёлся со статикой). - IRR настоящий когда есть смена знака; вырожденный поток → fallback на roi-proxy (irr_is_proxy=True). Честно помечено. - График продаж привязан к завершению стройки: sales_end = max(sales_start + длительность, construction_end) — продажи не заканчиваются раньше ввода (РФ ДДУ/эскроу). Без этого high_rise распродавался за 12 мес ДО ввода → двойная смена знака → profitable-проект молча падал в proxy + инверсия NPV. - FinancialModel +npv_rub/payback_months/discount_rate_used/schedule_is_default (additive). development_type проброшен через placement. - UI/PDF: NPV/IRR/PBP + честный caveat «график — типовое допущение, точность зависит от него». api-types регенерён авторитетно. mypy strict clean (generative.*), +15 тестов (DCF helpers на учебных значениях, ИНВАРИАНТ, IRR real-vs-proxy обе ветки, PBP, sales≥construction для всех типов, profitable high_rise → настоящий IRR). 48 passed. Refs #1881	2026-06-23 21:52:04 +05:00