Walk the existing debt schedule to emit the equity holder's monthly cashflow
((1−LTC) share of outflows; residual inflow after debt service) and run the
same DCF IRR + roi-proxy fallback over it. Degenerate cases (LTC≥1, no equity
at risk) → 0.0 / proxy, never a fabricated return. Levered IRR можно выше или
НИЖЕ проектной (отрицательный леверидж, если проект не покрывает стоимость долга
15%) — показываем честно, со знаком (Unicode «−»).
Инвариант Σ equity_cf == net_profit_after_financing держится точно. Unlevered
NPV/IRR/PBP и Σ cashflow == net_profit НЕ затронуты (levered чисто additive).
Schema: additive levered_irr / levered_irr_is_proxy на FinancialModel
(api-types.ts регенерён точной CI-цепочкой openapi-typescript+prettier).
Frontend: строка «IRR на собственные средства» в finance-drawer кокпита +
concept-каскаде (drawer-only — не раздуваем above-the-fold KPI), proxy/negative
помечаются честно. Завершает паритет с Excel-эталоном «Авангардная 13» (IRR).
Deep-review ✅ (equity-cashflow математика независимо перепроверена, инвариант,
codegen byte-identical, blast radius contained).
Refs #1881
VAT charged on full gross margin → only on parking value-added; residential (реализация жилья + услуги застройщика по ДДУ) exempt per пп.22/23.1 п.3 ст. 149 НК; input VAT embedded in gross СМР. Σ cashflow == net_profit invariant preserved. PDF + concept-UI caveats synced. +3 tests, deep-review ✅.
Refs #1881
Финмодель брала фиксированное окно продаж 30 мес независимо от рынка
(schedule_is_default всегда true). Теперь окно считается из ЛОКАЛЬНОГО темпа
поглощения, который уже вычисляется в том же /analyze, но финмодель его
игнорировала.
Корректность абсорбции (ключевое): velocity.monthly_velocity_sqm — это СУММА
поглощения ВСЕГО конкурентного набора в радиусе (м²/мес), НЕ темп одного
проекта. Поэтому per-project absorption = monthly_velocity / max(n_with_sales,1)
(темп одного типичного локального продавца) — иначе модель считала бы, что новый
проект забирает весь рыночный темп (дико оптимистично). Поле
project_absorption_sqm_per_month добавлено в VelocityResult (objective-путь);
rosreestr-fallback и вырожденные пути → None (поквартальный count без
по-проектной декомпозиции не может задавать график).
financial.py: окно = clamp(ceil(residential/velocity), MIN=6, MAX=120) при
конечной velocity>0; иначе дефолт 30. Эскроу-инвариант сохранён:
sales_end=max(sales_start+base, constr_end). Инвариант Σ cashflow == net_profit
держится (перенос выручки во времени не меняет сумму). schedule_is_default
флипается в false когда график рыночный; новое поле sales_duration_months
(реализованное окно) для UI/PDF.
Wiring: parcels.py → synthesize_parcel_financial(velocity_sqm_per_month) →
compute_financial(market_velocity_sqm_per_month). Generative §1c путь пока
передаёт None (out of scope, follow-up).
Тесты: +13 (None→дефолт+инвариант; рыночная velocity; клампы MIN/MAX; эскроу;
non-finite→fallback; rosreestr→None; инвариант по размерам окна; регресс PR-3 —
ровно одна смена знака на коротком окне). Полный бэкенд: 3414 passed, 0 failed.
ruff+mypy(strict financial.py) чисто. api-types перегенерены.
Code-review: 2× approve, 0 majors (adversarial correctness-lens подтвердил
семантику абсорбции, инвариант, не-proxy IRR, клампы, rosreestr-None).
Refs #1881
Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>
