Merge pull request 'feat(finmodel): monthly DCF — real NPV/IRR/PBP, replace IRR-proxy (epic #1881 PR-3)' (#1884) from feat/finmodel-dcf into main

backend/app/schemas/concept.py

@@ -29,15 +29,24 @@ class TEAP(BaseModel):
 
 
 class FinancialModel(BaseModel):
-    """Static developer P&L for a concept variant (PR-1, эпик #1881).
+    """Static developer P&L + monthly-DCF investment metrics (PR-1/PR-3, эпик #1881).
 
-    Full static cost cascade + VAT + profit tax → net profit + ROI. NOT a DCF —
+    Full static cost cascade + VAT + profit tax → net profit + ROI (PR-1). On top
-    timing/discounting lands in PR-3. VAT is a documented simplification (see
+    of that static P&L, PR-3 lays the cascade onto a **monthly cashflow schedule**
-    ``compute_financial`` docstring), not exact НК РФ mechanics.
+    (default phase norms — ПИР → СМР → продажи) and runs a real DCF: NPV, IRR
+    (bisection over the monthly cashflow) and *undiscounted* cumulative payback.
+    See ``compute_financial`` docstring for the schedule assumptions and the
+    налоги/рассрочка phasing choices.
+
+    ``irr`` is a **real** annualised DCF IRR when ``irr_is_proxy is False``; for a
+    degenerate cashflow with no sign change (e.g. always-loss) the bisection cannot
+    bracket a root, so we fall back to the PR-1 annualised-ROI proxy and flag
+    ``irr_is_proxy=True``. VAT is a documented simplification (see docstring), not
+    exact НК РФ mechanics.
 
     The legacy summary fields (``revenue_rub`` / ``cost_rub`` /
     ``gross_margin_rub`` / ``irr``) are kept for backward-compat; the new fields
-    expose the full cascade and the net P&L.
+    expose the full cascade, the net P&L and the DCF metrics.
     """
 
     # ── Legacy summary (backward-compat) ───────────────────────────────────────
@@ -68,7 +77,19 @@ class FinancialModel(BaseModel):
     # ── Metrics ────────────────────────────────────────────────────────────────
     roi: float  # net profit / total cost
     margin_pct: float  # net profit / revenue
-    irr_is_proxy: bool = True  # frontend caveat: not a real DCF IRR (см. PR-3)
+    irr_is_proxy: bool = True  # frontend caveat: True → IRR is the ROI-proxy, not DCF
+
+    # ── DCF / investment metrics (PR-3, эпик #1881) ────────────────────────────
+    # NPV дисконтированного помесячного cashflow по ставке ``discount_rate_used``.
+    npv_rub: float = 0.0
+    # Окупаемость (мес) по НЕдисконтированному накопительному cashflow, линейная
+    # интерполяция дробного месяца. ``None`` — проект не окупается на горизонте.
+    payback_months: float | None = None
+    # Годовая ставка дисконтирования, фактически применённая в NPV (норматив).
+    discount_rate_used: float = 0.0
+    # График фаз/продаж — типовые нормативные ДОПУЩЕНИЯ (не график конкретного
+    # проекта). True → UI/PDF показывают caveat «график — типовое допущение».
+    schedule_is_default: bool = True
 
     # ── Price calibration (PR-2, эпик #1881) ───────────────────────────────────
     # Цена продажи жилья, руб/кв.м, фактически использованная в выручке. Либо

backend/app/services/generative/exporters/pdf.py

@@ -20,7 +20,7 @@ import html
 import logging
 from collections.abc import Sequence
 
-from app.schemas.concept import ConceptVariant
+from app.schemas.concept import ConceptVariant, FinancialModel
 
 logger = logging.getLogger(__name__)
 
@@ -47,7 +47,7 @@ thead th { background: #ececec; }
 """
 
 _TITLE = "Концепции застройки — сводка вариантов"
-_SUBTITLE = "Generative Design · Stage 1c · детерминированный расчёт ТЭП и финмодели"
+_SUBTITLE = "Generative Design · Stage 1c · детерминированный расчёт ТЭП, финмодели и DCF"
 
 
 def _fmt_int(value: float | int) -> str:
@@ -92,8 +92,21 @@ def _teap_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
     )
 
 
+def _fmt_pbp(value: float | None) -> str:
+    """Срок окупаемости — мес (1 знак), либо «не окупается»."""
+    if value is None:
+        return "не окупается"
+    return f"{value:.1f} мес"
+
+
+def _fmt_irr(financial: FinancialModel) -> str:
+    """IRR в % с пометкой «оценочный», если это proxy (вырожденный поток)."""
+    pct = f"{financial.irr * 100:.1f}%"
+    return f"{pct} (оценочный)" if financial.irr_is_proxy else pct
+
+
 def _financial_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
-    """HTML-таблица финмодели (деньги в млн руб; полный каскад + БДР; IRR proxy)."""
+    """HTML-таблица финмодели (деньги в млн руб; полный каскад + БДР + DCF)."""
     headers = "".join(
         f"<th>{html.escape(_strategy_label(v.strategy))}</th>" for v in variants
     )
@@ -128,7 +141,9 @@ def _financial_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
         ("Чистая прибыль, млн руб", [_fmt_money(v.financial.net_profit_rub) for v in variants]),
         ("ROI (на затраты)", [f"{v.financial.roi * 100:.1f}%" for v in variants]),
         ("Чистая маржа (на выручку)", [f"{v.financial.margin_pct * 100:.1f}%" for v in variants]),
-        ("IRR-proxy", [f"{v.financial.irr * 100:.1f}%" for v in variants]),
+        ("NPV (DCF), млн руб", [_fmt_money(v.financial.npv_rub) for v in variants]),
+        ("IRR (DCF, годовой)", [_fmt_irr(v.financial) for v in variants]),
+        ("Окупаемость (PBP)", [_fmt_pbp(v.financial.payback_months) for v in variants]),
     ]
     body = "".join(
         "<tr><td class='row'>"
@@ -153,18 +168,21 @@ def _build_html(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
             f"<p class='sub'>{html.escape(_SUBTITLE)}</p>"
             f"<p>{_DASH} нет вариантов для отображения</p></body></html>"
         )
+    disc_pct = f"{variants[0].financial.discount_rate_used * 100:.0f}%"
     return (
         f"<html><head><meta charset='utf-8'><style>{_CSS}</style></head><body>"
         f"<h1>{html.escape(_TITLE)}</h1>"
         f"<p class='sub'>{html.escape(_SUBTITLE)}</p>"
         f"{_teap_table(variants)}"
         f"{_financial_table(variants)}"
-        "<p class='sub'>Статический девелоперский расчёт (без дисконтирования / DCF). "
+        "<p class='sub'>NPV / IRR / PBP рассчитаны помесячным DCF по ТИПОВОМУ графику фаз "
-        "НДС — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не полная "
+        f"(ПИР 6 мес → СМР по типу застройки → распродажа 30 мес, дисконт {disc_pct} годовых). "
-        "механика входного/выходного НДС НК РФ). Налог на прибыль — 25% (с 2025). "
+        "График фаз и темп продаж — типовые допущения, НЕ график конкретного проекта; "
-        "IRR-proxy — аннуализированный чистый ROI без дисконтирования (не настоящий "
+        "точность метрик зависит от реального графика. Где IRR помечен «оценочный» — поток "
-        "IRR). Цены и себестоимость — рыночные ориентиры, не калиброванная модель. "
+        "вырожденный (нет смены знака), показан аннуализированный ROI вместо DCF-IRR. "
-        "Коммерческие/офисные площади не учитываются (нет в ТЭП).</p>"
+        "НДС — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не полная механика "
+        "входного/выходного НДС НК РФ). Налог на прибыль — 25% (с 2025). Цены и себестоимость "
+        "— рыночные ориентиры. Коммерческие/офисные площади не учитываются (нет в ТЭП).</p>"
         "</body></html>"
     )
 

backend/app/services/generative/financial.py

@@ -1,10 +1,48 @@
-"""Generative Design — Stage 1c: static developer financial model (PR-1, эпик #1881).
+"""Generative Design — Stage 1c: developer financial model + monthly DCF (PR-1/PR-3).
 
 We combine **our areas** (from real geometry → :class:`TEAP`) with the **cost
 completeness** of a reference developer Excel model: a full static cost cascade,
-VAT, profit tax → net profit + ROI. This is a *correct static* P&L — there is no
+VAT, profit tax → net profit + ROI (PR-1). On top of that *correct static* P&L,
-DCF / discounting yet (that lands in PR-3); no new user inputs are required, only
+PR-3 lays the cascade onto a **monthly cashflow schedule** and runs a real DCF —
-norms + the existing TEAP.
+NPV / IRR / payback — replacing the PR-1 IRR proxy. No new user inputs and no new
+dependencies: the DCF is hand-rolled deterministic math (no numpy-financial) over
+default phase norms + the existing TEAP cascade.
+
+DCF — MONTHLY SCHEDULE (PR-3)
+-----------------------------
+The static cascade is spread over months using **default phase norms** (honestly
+flagged ``schedule_is_default=True`` — these are typical assumptions, NOT a project
+schedule):
+
+* Land — month 0, lump sum.
+* ПИР (design) — linear over ``_PIR_DURATION_MONTHS``.
+* СМР + networks + dev-services + contingency — linear over the construction window
+  ``[ПИР_end .. ПИР_end + construction_duration]`` (duration by ``development_type``).
+* Sales (residential + parking) — linear over ``[sales_start .. sales_end)`` starting
+  ``_SALES_START_MONTH`` after СМР begins; the window lasts at least
+  ``_SALES_DURATION_MONTHS`` but never ends before construction completes (РФ
+  ДДУ/эскроу — sales run *during* construction and close at/after ввода). For tall
+  builds (long СМР) this stretches sales out, preventing an impossible early sell-out.
+* Marketing — pro-rated to the sales curve (spent as units sell).
+
+налоги — PHASING CHOICE (documented simplification)
+  НДС and profit tax are **pro-rated to revenue recognition**, not lumped at the
+  end: each month's tax = total_tax × (that month's revenue / total revenue). This
+  keeps the cashflow's tax outflow aligned with the inflow that triggers it, and —
+  crucially — keeps the **undiscounted** cashflow sum exactly equal to the static
+  ``net_profit`` (INVARIANT, tested). Lumping at the end would distort IRR/PBP for
+  no modelling gain. If total revenue is 0 (degenerate), tax is 0 anyway.
+
+рассрочка / первый взнос — SIMPLIFICATION (documented)
+  The Excel reference uses a 80% first payment + remainder on completion. For the
+  MVP DCF we recognise the **full sale price in the month of sale** (``_FIRST_PAYMENT_PCT``
+  is kept as a documented constant for a future рассрочка split in PR-4, but is NOT
+  applied here). This slightly *front-loads* cash vs. an installment plan — i.e. it
+  is the *optimistic* end of the timing band; the schedule caveat says so. Splitting
+  the remainder to a later month would only push IRR down, never break the invariant.
+
+INVARIANT (tested): Σ undiscounted monthly cashflow ≈ static ``net_profit`` — the
+DCF can never silently diverge from the static cascade.
 
 Cascade (in :func:`compute_financial`):
 
@@ -12,7 +50,7 @@ Cascade (in :func:`compute_financial`):
 * **Cost cascade** = construction (residential GFA + parking) + ПИР (design) +
   networks (ТУ) + developer services + contingency + marketing/realtor + land.
 * **БДР / taxes** = gross margin − VAT − profit tax → net profit.
-* **Metrics** = net ROI on cost, net margin on revenue, and an IRR *proxy*.
+* **Metrics** = net ROI on cost, net margin on revenue, and DCF NPV/IRR/payback.
 
 VAT — DOCUMENTED SIMPLIFICATION
 -------------------------------
@@ -28,11 +66,14 @@ model the full input/output deduction chain — it is a stand-in that keeps the
 P&L plausible and conservative. A loss-making project pays no VAT here. Replace
 with proper output/input modelling when calibrating (PR-2/PR-3).
 
-IRR — PROXY UNTIL DCF
+IRR — REAL DCF, PROXY FALLBACK (PR-3)
----------------------
+-------------------------------------
-A real IRR needs a dated cashflow series (PR-3). We expose ``irr`` as an
+``irr`` is now a **real** annualised IRR computed by bisection over the monthly
-annualised net-ROI proxy (``roi / _PROJECT_YEARS``, clamped to ±1) and flag it via
+cashflow (``irr_is_proxy=False``). For a degenerate cashflow with no sign change
-``irr_is_proxy=True`` so the frontend can show the caveat.
+(e.g. an always-loss project — every month is an outflow, or every month inflow)
+bisection cannot bracket a root; we then fall back to the PR-1 annualised net-ROI
+proxy (``roi / _PROJECT_YEARS``, clamped ±1) and flag ``irr_is_proxy=True`` so the
+frontend shows the «оценочный» caveat.
 
 OFFICES / COMMERCIAL — SKIPPED
 ------------------------------
@@ -108,9 +149,204 @@ _VAT_RATE: float = 0.20
 # (ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024). Используем актуальные 25%.
 _PROFIT_TAX_RATE: float = 0.25
 
-# Условный горизонт проекта (лет) для аннуализации net-ROI в IRR-proxy.
+# Условный горизонт проекта (лет) для аннуализации net-ROI в IRR-proxy (fallback).
 _PROJECT_YEARS: float = 3.0
 
+# ── DCF: график фаз и продаж — ТИПОВЫЕ НОРМАТИВЫ (ДОПУЩЕНИЯ, не график проекта) ──
+# Эти константы — дефолтные допущения помесячной раскладки cashflow. Они ЧЕСТНО
+# помечены ``schedule_is_default=True`` в FinancialModel: NPV/IRR/PBP считаются DCF
+# по ЭТОМУ графику, точность зависит от реального графика проекта. Темп продаж —
+# дефолт-норматив, НЕ §22 velocity (отдельная интеграция позже).
+
+# Годовая ставка дисконтирования (Excel-эталон девелоперской модели).
+_DISCOUNT_RATE_ANNUAL: float = 0.15
+# Длительность ПИР (проектирование/экспертиза), мес.
+_PIR_DURATION_MONTHS: int = 6
+# Длительность СМР по типу застройки, мес (точечная быстрее высотной).
+_CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS: dict[str, int] = {
+    "spot": 24,
+    "mid_rise": 36,
+    "high_rise": 48,
+}
+# Дефолт длительности СМР, если development_type неизвестен (среднеэтажная).
+_DEFAULT_CONSTRUCTION_MONTHS: int = _CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS["mid_rise"]
+# Старт продаж — через N мес после начала СМР (нормативно — после котлована/этажей).
+_SALES_START_MONTH: int = 6
+# Длительность распродажи, мес (нормативный темп выбытия квартир).
+_SALES_DURATION_MONTHS: int = 30
+# Первый взнос, доля (Excel: 80% при контракте, остаток при вводе/рассрочка). В MVP
+# DCF НЕ применяется — вся выручка признаётся в месяц продажи (см. docstring модуля).
+# Сохранён константой для будущей рассрочки (PR-4).
+_FIRST_PAYMENT_PCT: float = 0.80
+
+
+# ── DCF helpers — hand-rolled, чистая математика (без numpy-financial / deps) ───
+
+
+def _npv(monthly_rate: float, cf: list[float]) -> float:
+    """NPV помесячного потока ``cf`` (t=0..N) при месячной ставке ``monthly_rate``.
+
+    ``cf[t]`` — чистый денежный поток месяца t (приток +, отток −). t=0 не дисконтируется.
+    """
+    return sum(c / (1.0 + monthly_rate) ** t for t, c in enumerate(cf))
+
+
+def _irr_monthly(
+    cf: list[float],
+    lo: float = -0.9999,
+    hi: float = 1.0,
+    tol: float = 1e-7,
+    max_iter: int = 200,
+) -> float | None:
+    """Месячный IRR помесячного потока ``cf`` методом бисекции.
+
+    Возвращает месячную ставку r, при которой ``_npv(r, cf) == 0``, или ``None``,
+    если на ``[lo, hi]`` нет смены знака NPV (вырожденный поток — всегда отток или
+    всегда приток). Caller делает fallback на roi-proxy + ``irr_is_proxy=True``.
+
+    Bracket-guard: если ``_npv(lo) * _npv(hi) > 0`` — корня в брекете нет → ``None``.
+    NPV монотонно убывает по ставке для «нормального» девелоперского потока (ранний
+    отток, поздний приток), поэтому бисекция сходится к единственному корню.
+    """
+    # Вырожденный поток без денег (все нули) — NPV==0 при любой ставке, IRR неопределён.
+    if all(abs(c) < tol for c in cf):
+        return None
+    f_lo = _npv(lo, cf)
+    f_hi = _npv(hi, cf)
+    # Краевое попадание в корень.
+    if abs(f_lo) < tol:
+        return lo
+    if abs(f_hi) < tol:
+        return hi
+    # Нет смены знака на брекете → нет (единственного) корня здесь → None.
+    if f_lo * f_hi > 0.0:
+        return None
+    for _ in range(max_iter):
+        mid = (lo + hi) / 2.0
+        f_mid = _npv(mid, cf)
+        if abs(f_mid) < tol:
+            return mid
+        if f_lo * f_mid < 0.0:
+            hi = mid
+            f_hi = f_mid
+        else:
+            lo = mid
+            f_lo = f_mid
+    return (lo + hi) / 2.0
+
+
+def _payback_months(cf: list[float]) -> float | None:
+    """Срок окупаемости (мес) по НЕдисконтированному накопительному потоку.
+
+    Накапливаем cashflow; как только сумма пересекает 0, линейно интерполируем
+    дробный месяц внутри переломного интервала. ``None`` — поток не окупается на
+    горизонте (накопленный итог так и не достиг 0).
+    """
+    cumulative = 0.0
+    for t, c in enumerate(cf):
+        prev = cumulative
+        cumulative += c
+        # Month 0 — всегда land-отток (cf[0] < 0), поэтому prev<0 на первом переломе:
+        # ветка t==0 ниже — теоретический corner (поток сразу неотрицателен), не реальный путь.
+        if cumulative >= 0.0 and prev < 0.0:
+            # Линейная интерполяция дроби месяца: prev + frac * c = 0.
+            frac = -prev / c if c != 0.0 else 0.0
+            return float(t - 1) + frac
+        if cumulative >= 0.0 and t == 0:
+            # Окупается уже в нулевом месяце (поток сразу неотрицателен).
+            return 0.0
+    return None
+
+
+def _spread_linear(total: float, start: int, duration: int, horizon: int) -> list[float]:
+    """Разложить ``total`` равными долями по месяцам ``[start .. start+duration)``.
+
+    Возвращает список длины ``horizon`` (по индексу = месяц). ``duration <= 0`` →
+    единоразово в месяц ``start``. Месяцы вне горизонта молча обрезаются (страховка).
+    """
+    out = [0.0] * horizon
+    if total == 0.0:
+        return out
+    if duration <= 0:
+        if 0 <= start < horizon:
+            out[start] += total
+        return out
+    per = total / duration
+    for m in range(start, start + duration):
+        if 0 <= m < horizon:
+            out[m] += per
+    return out
+
+
+def _build_monthly_cashflow(
+    *,
+    revenue: float,
+    construction: float,
+    pir: float,
+    networks: float,
+    dev_services: float,
+    contingency: float,
+    marketing: float,
+    land: float,
+    vat: float,
+    profit_tax: float,
+    construction_duration_months: int,
+) -> list[float]:
+    """Разложить статический каскад в помесячный чистый cashflow по дефолт-графику.
+
+    Чистая функция. График — типовые нормативы (см. docstring модуля): земля (мес 0),
+    ПИР линейно, СМР+сети+услуги+резерв линейно по окну строительства, продажи линейно
+    по окну распродажи; маркетинг прорейтится на график продаж; НДС+налог на прибыль
+    прорейтятся на признание выручки. Выручка — полностью в месяц продажи (упрощение).
+
+    ИНВАРИАНТ: ``sum(результат) == revenue − all_costs − vat − profit_tax == net_profit``
+    (с точностью до float-округления). Гарантирует, что DCF не разошёлся со статикой.
+    """
+    pir_end = _PIR_DURATION_MONTHS
+    constr_start = pir_end
+    constr_end = pir_end + construction_duration_months
+    # Продажи стартуют через _SALES_START_MONTH после начала СМР (нормативно, эскроу).
+    sales_start = constr_start + _SALES_START_MONTH
+    # Окончание продаж: минимум _SALES_DURATION_MONTHS, но НЕ раньше завершения стройки
+    # (РФ ДДУ/эскроу — продажи идут ВО ВРЕМЯ стройки и заканчиваются у/после ввода).
+    # Без этого high_rise (СМР до 54) распродавал бы всё на мес 42 — за 12 мес ДО ввода
+    # → хвост затрат ПОСЛЕ окончания продаж → двойная смена знака → IRR-бисекция не
+    # брекетит profitable-проект и молча падает в proxy. Привязка к constr_end это чинит.
+    sales_end = max(sales_start + _SALES_DURATION_MONTHS, constr_end)
+    sales_duration = sales_end - sales_start
+    # Горизонт = максимум всех фаз (+1 — месяц как индекс, длина = последний+1).
+    horizon = max(constr_end, sales_end, 1)
+
+    # ── Затраты (отток, со знаком −) ───────────────────────────────────────────
+    land_cf = _spread_linear(land, 0, 0, horizon)  # земля — единоразово в мес 0
+    pir_cf = _spread_linear(pir, 0, pir_end, horizon)  # ПИР линейно [0..pir_end)
+    # СМР+сети+услуги+резерв линейно по окну строительства [pir_end .. constr_end).
+    constr_total = construction + networks + dev_services + contingency
+    constr_cf = _spread_linear(constr_total, pir_end, construction_duration_months, horizon)
+
+    # ── Выручка (приток, +) и привязанные к ней маркетинг/налоги ────────────────
+    # Темп продаж пересчитан на ФАКТИЧЕСКОЕ окно [sales_start, sales_end): выручка
+    # линейно по sales_duration (>= _SALES_DURATION_MONTHS, растянуто до ввода).
+    revenue_cf = _spread_linear(revenue, sales_start, sales_duration, horizon)
+    # Маркетинг + НДС + налог на прибыль прорейтятся на признание выручки: доля месяца
+    # = revenue_cf[m] / revenue. Так отток налога идёт за притоком, который его рождает,
+    # и Σ undiscounted cashflow == net_profit (инвариант). При revenue==0 — нули.
+    tax_marketing_total = marketing + vat + profit_tax
+    if revenue > 0.0:
+        prorate = [tax_marketing_total * (revenue_cf[m] / revenue) for m in range(horizon)]
+    else:
+        prorate = [0.0] * horizon
+
+    cashflow = [
+        revenue_cf[m]
+        - land_cf[m]
+        - pir_cf[m]
+        - constr_cf[m]
+        - prorate[m]
+        for m in range(horizon)
+    ]
+    return cashflow
+
 
 def compute_financial(
     *,
@@ -119,13 +355,15 @@ def compute_financial(
     land_cost_rub: float | None,
     market_price_per_sqm: float | None = None,
     price_source: str = "class_norm",
+    development_type: str | None = None,
 ) -> FinancialModel:
-    """Свести ТЭП + класс + стоимость земли в полный статический :class:`FinancialModel`.
+    """Свести ТЭП + класс + стоимость земли в полный :class:`FinancialModel` с DCF.
 
     Полный девелоперский каскад: выручка (жильё + паркинг) → каскад затрат (СМР +
     ПИР + сети + услуги заказчика + резерв + маркетинг + земля) → БДР с НДС и
-    налогом на прибыль → чистая прибыль + ROI. НЕ DCF (PR-3); НДС — упрощение
+    налогом на прибыль → чистая прибыль + ROI. Поверх статики — помесячный DCF
-    (см. docstring модуля); офисов нет в TEAP — пропущены.
+    (NPV/IRR/PBP) по дефолт-графику фаз (см. docstring модуля). НДС — упрощение;
+    офисов нет в TEAP — пропущены.
 
     Чистая функция: НЕ ходит в БД. Калибровку цены продажи жилья делает API-слой
     (lookup рынка) и прокидывает сюда через ``market_price_per_sqm``.
@@ -140,6 +378,9 @@ def compute_financial(
         price_source: метка источника цены для honest-флага в UI/PDF — одно из
             "objective_district_median" / "district_reference" / "class_norm".
             Игнорируется (форсится "class_norm"), если ``market_price_per_sqm is None``.
+        development_type: "spot"/"mid_rise"/"high_rise" — задаёт длительность СМР в
+            DCF-графике (``_CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS``). ``None``/неизвестный →
+            дефолт mid_rise (36 мес). График — типовое допущение (schedule_is_default).
     """
     # Калибруем ТОЛЬКО цену продажи жилья. Если рыночной цены нет — честный fallback
     # на норматив класса, и source форсим в "class_norm" (не выдаём норму за рынок).
@@ -183,10 +424,38 @@ def compute_financial(
     roi = net_profit / cost if cost > 0 else 0.0  # чистый ROI на затраты
     margin_pct = net_profit / revenue if revenue > 0 else 0.0  # чистая маржа на выручку
 
-    # IRR-proxy: аннуализированный net-ROI. НЕ настоящий IRR (нет дат/дисконта —
+    # ── DCF: помесячный cashflow → NPV / IRR / PBP (PR-3) ──────────────────────
-    # PR-3). Клампинг ±1, чтобы поле было монотонным и читаемым; флаг proxy.
+    construction_months = _CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS.get(
-    irr = roi / _PROJECT_YEARS
+        development_type or "", _DEFAULT_CONSTRUCTION_MONTHS
-    irr = max(-1.0, min(1.0, irr))
+    )
+    cashflow = _build_monthly_cashflow(
+        revenue=revenue,
+        construction=construction,
+        pir=pir,
+        networks=networks,
+        dev_services=dev_services,
+        contingency=contingency,
+        marketing=marketing,
+        land=land,
+        vat=vat,
+        profit_tax=profit_tax,
+        construction_duration_months=construction_months,
+    )
+    # Годовая ставка → месячная: (1+r_год)**(1/12) − 1.
+    monthly_rate = (1.0 + _DISCOUNT_RATE_ANNUAL) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
+    npv = _npv(monthly_rate, cashflow)
+    payback = _payback_months(cashflow)
+
+    monthly_irr = _irr_monthly(cashflow)
+    if monthly_irr is not None:
+        # Настоящий IRR: месячный → годовой эффективный.
+        irr = (1.0 + monthly_irr) ** 12 - 1.0
+        irr_is_proxy = False
+    else:
+        # Вырожденный поток (нет смены знака NPV — всегда отток/приток). Fallback на
+        # PR-1 proxy: аннуализированный net-ROI, клампинг ±1; флаг proxy.
+        irr = max(-1.0, min(1.0, roi / _PROJECT_YEARS))
+        irr_is_proxy = True
 
     model = FinancialModel(
         # legacy summary
@@ -213,22 +482,28 @@ def compute_financial(
         # metrics
         roi=round(roi, 4),
         margin_pct=round(margin_pct, 4),
-        irr_is_proxy=True,
+        irr_is_proxy=irr_is_proxy,
+        # DCF (PR-3)
+        npv_rub=round(npv, 2),
+        payback_months=(round(payback, 1) if payback is not None else None),
+        discount_rate_used=_DISCOUNT_RATE_ANNUAL,
+        schedule_is_default=True,
         # price calibration (PR-2)
         price_per_sqm_used=round(sale_price, 2),
         price_is_calibrated=price_is_calibrated,
         price_source=resolved_price_source,
     )
     logger.info(
-        "financial: revenue=%.0f cost=%.0f gross=%.0f vat=%.0f tax=%.0f net=%.0f roi=%.3f "
+        "financial: revenue=%.0f cost=%.0f net=%.0f roi=%.3f npv=%.0f "
-        "price=%.0f/m2 source=%s",
+        "irr=%.3f%s pbp=%s price=%.0f/m2 source=%s",
         model.revenue_rub,
         model.cost_rub,
-        model.gross_margin_rub,
-        model.vat_rub,
-        model.profit_tax_rub,
         model.net_profit_rub,
         model.roi,
+        model.npv_rub,
+        model.irr,
+        " (proxy)" if model.irr_is_proxy else "",
+        model.payback_months,
         model.price_per_sqm_used,
         model.price_source,
     )

backend/app/services/generative/placement.py

@@ -230,6 +230,8 @@ def place_strategy(
         land_cost_rub=payload.land_cost_rub,
         market_price_per_sqm=market_price_per_sqm,
         price_source=price_source,
+        # development_type задаёт длительность СМР в DCF-графике финмодели (PR-3).
+        development_type=payload.development_type,
     )
     buildings_geojson = _footprints_to_geojson(parcel, footprints, floors, spec)
 

backend/tests/services/generative/test_api_concepts.py

@@ -162,6 +162,11 @@ def test_concepts_response_matches_contract_keys() -> None:
         "roi",
         "margin_pct",
         "irr_is_proxy",
+        # DCF (PR-3)
+        "npv_rub",
+        "payback_months",
+        "discount_rate_used",
+        "schedule_is_default",
         # price calibration (PR-2)
         "price_per_sqm_used",
         "price_is_calibrated",

backend/tests/services/generative/test_exporters.py

@@ -108,7 +108,10 @@ def test_pdf_html_build_contains_tables() -> None:
     html = pdf._build_html(variants)
     assert "Технико-экономические показатели" in html
     assert "Финансовая модель" in html
-    assert "IRR-proxy" in html
+    # PR-3: DCF-строки заменили IRR-proxy в таблице финмодели.
+    assert "NPV (DCF), млн руб" in html
+    assert "IRR (DCF, годовой)" in html
+    assert "Окупаемость (PBP)" in html
 
 
 def test_pdf_html_build_graceful_on_empty() -> None:

backend/tests/services/generative/test_financial_dcf.py

@@ -0,0 +1,257 @@
+"""PR-3 tests — monthly DCF: NPV / IRR / payback helpers + the invariant.
+
+The DCF is hand-rolled deterministic math (no numpy-financial). These tests pin:
+
+* ``_npv`` / ``_irr_monthly`` / ``_payback_months`` against known textbook values;
+* the **invariant** Σ undiscounted monthly cashflow ≈ static ``net_profit`` — the
+  DCF can never silently diverge from the static cascade;
+* real IRR vs. ROI-proxy fallback (sign-change present vs. degenerate flow);
+* NPV/IRR consistency (NPV>0 ⟺ IRR>discount rate).
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+from itertools import pairwise
+
+from app.schemas.concept import TEAP
+from app.services.generative import financial
+from app.services.generative.financial import (
+    _build_monthly_cashflow,
+    _irr_monthly,
+    _npv,
+    _payback_months,
+)
+
+
+def _teap(residential: float, gfa: float, parking: int = 10) -> TEAP:
+    return TEAP(
+        built_area_sqm=100.0,
+        total_floor_area_sqm=gfa,
+        residential_area_sqm=residential,
+        apartments_count=10,
+        density=1.0,
+        parking_spaces=parking,
+    )
+
+
+def _rebuild_cashflow(model: object, *, construction_months: int) -> list[float]:
+    """Пересобрать помесячный cashflow из полей модели — для инвариант-теста."""
+    m = model  # type: ignore[assignment]
+    return _build_monthly_cashflow(
+        revenue=m.revenue_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        construction=m.construction_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        pir=m.pir_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        networks=m.networks_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        dev_services=m.developer_services_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        contingency=m.contingency_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        marketing=m.marketing_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        land=m.land_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        vat=m.vat_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        profit_tax=m.profit_tax_rub,  # type: ignore[attr-defined]
+        construction_duration_months=construction_months,
+    )
+
+
+# ── DCF helpers — учебные значения ─────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_npv_textbook_zero_at_known_rate() -> None:
+    # cf=[-1000,0,0,1331], monthly IRR ровно 10% → NPV@0.10 == 0.
+    cf = [-1000.0, 0.0, 0.0, 1331.0]
+    assert abs(_npv(0.10, cf)) < 1e-6
+    # NPV при ставке 0 = простая сумма потока.
+    assert _npv(0.0, cf) == 331.0
+
+
+def test_irr_monthly_textbook_ten_percent() -> None:
+    cf = [-1000.0, 0.0, 0.0, 1331.0]
+    r = _irr_monthly(cf)
+    assert r is not None
+    assert abs(r - 0.10) < 1e-5
+
+
+def test_irr_monthly_none_when_no_sign_change() -> None:
+    # Всегда отток → нет смены знака NPV → None (caller делает proxy fallback).
+    assert _irr_monthly([-100.0, -100.0, -100.0]) is None
+    # Всегда приток → тоже None.
+    assert _irr_monthly([100.0, 100.0, 100.0]) is None
+
+
+def test_payback_months_linear_interpolation() -> None:
+    # cf=[-1000,0,0,1331]: накопит. -1000,-1000,-1000,+331 → перелом в мес 3,
+    # дробь = 1000/1331 от месяца → 2 + 0.751 ≈ 2.75.
+    pbp = _payback_months([-1000.0, 0.0, 0.0, 1331.0])
+    assert pbp is not None
+    assert abs(pbp - (2.0 + 1000.0 / 1331.0)) < 1e-6
+
+
+def test_payback_months_none_when_never_recovers() -> None:
+    # Накопленный итог не достигает 0 → None.
+    assert _payback_months([-1000.0, 100.0, 100.0, 100.0]) is None
+
+
+def test_payback_months_zero_when_immediately_positive() -> None:
+    assert _payback_months([0.0, 50.0, 50.0]) == 0.0
+
+
+# ── ИНВАРИАНТ (ключевой): Σ undiscounted cashflow ≈ net_profit ──────────────────
+
+
+def test_invariant_cashflow_sum_equals_net_profit_profitable() -> None:
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36)
+    # Σ недисконтированного потока == чистая прибыль каскада (±float-округление).
+    assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
+
+
+def test_invariant_cashflow_sum_equals_net_profit_loss() -> None:
+    # Убыточный сценарий: инвариант тоже держится (net < 0, налоги = 0).
+    t = _teap(residential=1.0, gfa=10_000.0, parking=0)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=None, development_type="high_rise"
+    )
+    assert model.net_profit_rub < 0
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=48)
+    assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
+
+
+def test_invariant_holds_for_all_development_types() -> None:
+    t = _teap(residential=8_000.0, gfa=9_000.0, parking=40)
+    months = {"spot": 24, "mid_rise": 36, "high_rise": 48}
+    for dev_type, dur in months.items():
+        model = financial.compute_financial(
+            teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type=dev_type
+        )
+        cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=dur)
+        assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0, dev_type
+
+
+# ── Настоящий IRR vs proxy fallback ─────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_real_irr_on_normal_developer_flow() -> None:
+    # Нормальный поток: затраты рано, выручка поздно → смена знака есть → IRR настоящий.
+    t = _teap(residential=11_000.0, gfa=12_000.0, parking=80)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=100_000_000.0, development_type="spot"
+    )
+    assert model.irr_is_proxy is False
+    assert model.net_profit_rub > 0
+    # Годовой IRR настоящий (а не зажатый proxy).
+    assert model.irr > 0.0
+
+
+def test_proxy_fallback_on_always_loss_flow() -> None:
+    # Всегда-убыток (выручка ниже затрат, нет месяца с притоком сверх оттока в начале):
+    # NPV без смены знака → IRR=None → proxy fallback, флаг proxy.
+    t = _teap(residential=1.0, gfa=20_000.0, parking=0)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=500_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    assert model.gross_margin_rub < 0
+    assert model.irr_is_proxy is True
+    assert -1.0 <= model.irr <= 1.0
+
+
+# ── NPV/IRR консистентность ─────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_npv_positive_when_irr_above_discount_rate() -> None:
+    t = _teap(residential=11_000.0, gfa=12_000.0, parking=80)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=100_000_000.0, development_type="spot"
+    )
+    assert model.irr_is_proxy is False
+    # Консистентность DCF: NPV>0 ⟺ IRR>ставка дисконтирования.
+    assert (model.npv_rub > 0.0) == (model.irr > model.discount_rate_used)
+
+
+# ── Новые DCF-поля присутствуют и осмысленны ────────────────────────────────────
+
+
+def test_dcf_fields_present_and_typed() -> None:
+    t = _teap(residential=5_000.0, gfa=6_000.0, parking=20)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=50_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    assert isinstance(model.npv_rub, float)
+    assert model.discount_rate_used == 0.15
+    assert model.schedule_is_default is True
+    assert model.payback_months is None or isinstance(model.payback_months, float)
+
+
+def _sign_changes(cf: list[float], *, tol: float = 1e-6) -> int:
+    """Число смен знака в потоке (нули пропускаем). Нормальный девелоперский поток
+    [--- +++] имеет ровно 1 смену; патологический [--- +++ ---] имеет 2 → IRR-бисекция
+    не брекетит."""
+    signs = [1 if c > tol else -1 if c < -tol else 0 for c in cf]
+    nonzero = [s for s in signs if s != 0]
+    return sum(1 for a, b in pairwise(nonzero) if a != b)
+
+
+def test_development_type_changes_construction_window_and_dcf() -> None:
+    # Та же экономика, разный development_type → разная длительность СМР → разные NPV/IRR.
+    # Статический net_profit идентичен (development_type на каскад не влияет), но DCF
+    # расходится из-за разной фазировки cashflow.
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=60)
+    spot = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type="spot"
+    )
+    high = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type="high_rise"
+    )
+    assert spot.net_profit_rub == high.net_profit_rub
+    assert spot.npv_rub != high.npv_rub
+    assert spot.irr != high.irr
+
+
+def test_sales_never_end_before_construction_for_all_dev_types() -> None:
+    # ИНВАРИАНТ ГРАФИКА (регресс-тест бага): продажи не заканчиваются раньше завершения
+    # стройки → нет хвоста затрат после окончания продаж → ровно ОДНА смена знака в
+    # потоке (нормальный [--- +++]), а не патологические две ([--- +++ ---]). Двойная
+    # смена знака ломала IRR-бисекцию и роняла profitable-проект в proxy с инверсией NPV.
+    # Для high_rise (СМР=48 → constr_end=54, sales_start=30) старое окно [30..60) уже
+    # покрывало ввод; критичный тип — где sales_end < constr_end в старой логике.
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=60)
+    months = {"spot": 24, "mid_rise": 36, "high_rise": 48}
+    for dev_type, dur in months.items():
+        model = financial.compute_financial(
+            teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type=dev_type
+        )
+        assert model.net_profit_rub > 0, dev_type  # сценарий profitable для всех типов
+        cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=dur)
+        # Ровно одна смена знака → бисекция брекетит → настоящий IRR, не proxy.
+        assert _sign_changes(cf) == 1, (dev_type, _sign_changes(cf))
+        assert model.irr_is_proxy is False, dev_type
+
+
+def test_profitable_high_rise_gets_real_irr_not_proxy() -> None:
+    # РЕГРЕСС именно на баг: profitable high_rise (СМР=48) раньше распродавался на мес 42
+    # за 12 мес ДО ввода (54) → хвост затрат после продаж → двойная смена знака →
+    # IRR-бисекция не брекетит → молчаливый proxy + инверсия направления NPV. Привязка
+    # sales_end >= construction_end это устраняет: настоящий IRR.
+    t = _teap(residential=11_000.0, gfa=12_000.0, parking=80)
+    high = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=100_000_000.0, development_type="high_rise"
+    )
+    assert high.net_profit_rub > 0
+    assert high.irr_is_proxy is False
+    assert high.irr is not None
+    # Поток high_rise: ровно одна смена знака (нет патологического хвоста затрат).
+    cf = _rebuild_cashflow(high, construction_months=48)
+    assert _sign_changes(cf) == 1
+
+
+def test_unknown_development_type_defaults_to_mid_rise() -> None:
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=60)
+    explicit_mid = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    none_type = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type=None
+    )
+    assert none_type.npv_rub == explicit_mid.npv_rub
+    assert none_type.irr == explicit_mid.irr

backend/tests/services/generative/test_teap_financial.py

@@ -187,6 +187,11 @@ def test_financial_backward_compat_fields_present() -> None:
     assert isinstance(model.cost_rub, float)
     assert isinstance(model.gross_margin_rub, float)
     assert isinstance(model.irr, float)
+    # PR-3 DCF-поля additive — присутствуют с дефолтами.
+    assert isinstance(model.npv_rub, float)
+    assert model.discount_rate_used == 0.15
+    assert model.schedule_is_default is True
+    assert model.payback_months is None or isinstance(model.payback_months, float)
 
 
 # ── PR-2: рыночная калибровка цены продажи жилья ───────────────────────────────

frontend/src/components/concept/ConceptVariantsResult.tsx

@@ -68,6 +68,12 @@ function formatPct(fraction: number): string {
   return `${(fraction * 100).toFixed(1)}%`;
 }
 
+/** Срок окупаемости: «28.5 мес» или «не окупается» (null). */
+function formatPayback(months: number | null): string {
+  if (months === null) return "не окупается";
+  return `${months.toFixed(1)} мес`;
+}
+
 // ── Variant panel ─────────────────────────────────────────────────────────────
 
 interface PanelProps {
@@ -111,9 +117,11 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
             color: "var(--fg-on-dark-muted)",
           }}
         >
-          {STRATEGY_HINTS[variant.strategy]} IRR {formatPct(financial.irr)}
+          {STRATEGY_HINTS[variant.strategy]} NPV{" "}
-          {financial.irr_is_proxy ? " (оценочный, не DCF)" : ""} · плотность
+          {formatMoneyCompact(financial.npv_rub)} · IRR{" "}
-          (FAR){" "}
+          {formatPct(financial.irr)}
+          {financial.irr_is_proxy ? " (оценочный)" : ""} · окупаемость{" "}
+          {formatPayback(financial.payback_months)} · плотность (FAR){" "}
           {teap.density.toLocaleString("ru-RU", {
             minimumFractionDigits: 2,
             maximumFractionDigits: 2,
@@ -184,7 +192,7 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
       {/* Финмодель */}
       <Section
         title="Финансовая модель"
-        subtitle="Статический девелоперский расчёт: выручка, каскад затрат, НДС и налог на прибыль → чистая прибыль и ROI."
+        subtitle="Девелоперский расчёт: выручка, каскад затрат, НДС и налог на прибыль → чистая прибыль и ROI; поверх — помесячный DCF (NPV, IRR, окупаемость)."
         right={<ConceptExportButtons variant={variant} />}
       >
         <div
@@ -223,6 +231,33 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
               positive: null,
             }}
           />
+          <KpiCard
+            label="NPV (DCF)"
+            value={formatMoneyCompact(financial.npv_rub)}
+            delta={{
+              value: `Дисконт ${formatPct(financial.discount_rate_used)} годовых`,
+              positive:
+                financial.npv_rub > 0
+                  ? true
+                  : financial.npv_rub < 0
+                    ? false
+                    : null,
+            }}
+          />
+          <KpiCard
+            label="IRR (DCF, годовой)"
+            value={formatPct(financial.irr)}
+            delta={{
+              value: financial.irr_is_proxy
+                ? "Оценочный (вырожденный поток, не DCF)"
+                : `Окупаемость ${formatPayback(financial.payback_months)}`,
+              positive: financial.irr_is_proxy
+                ? null
+                : financial.irr > financial.discount_rate_used
+                  ? true
+                  : false,
+            }}
+          />
           <KpiCard
             label="Цена продажи жилья"
             value={`${formatInt(financial.price_per_sqm_used)} ₽/м²`}
@@ -254,14 +289,19 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
                 color: "var(--fg-tertiary)",
               }}
             >
-              Статический расчёт без дисконтирования (DCF — следующий этап). НДС
+              NPV / IRR / окупаемость рассчитаны помесячным DCF.{" "}
-              — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не
+              {financial.schedule_is_default
-              полная механика входного/выходного НДС НК РФ). Налог на прибыль —
+                ? `График фаз и темп продаж — типовые допущения (ПИР 6 мес → СМР по типу застройки → распродажа 30 мес, дисконт ${formatPct(
-              25% (с 2025 года). IRR{" "}
+                    financial.discount_rate_used,
+                  )} годовых); метрики рассчитаны DCF по этому графику, точность зависит от графика конкретного проекта. `
+                : ""}
               {financial.irr_is_proxy
-                ? "— оценочный (аннуализированный чистый ROI), не настоящий IRR."
+                ? "IRR помечен как оценочный: денежный поток вырожденный (нет смены знака), показан аннуализированный ROI вместо DCF-IRR. "
-                : "."}{" "}
+                : ""}
-              Цена продажи жилья —{" "}
+              НДС — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не
+              полная механика входного/выходного НДС НК РФ); привязан к
+              признанию выручки. Налог на прибыль — 25% (с 2025 года). Цена
+              продажи жилья —{" "}
               {financial.price_is_calibrated
                 ? `калибрована по рынку (${priceSourceCaption(financial)})`
                 : "норматив класса (нет рыночных данных по участку)"}
@@ -384,6 +424,18 @@ function FinancialCascadeTable({ financial }: { financial: FinancialModel }) {
           value={formatMoneyCompact(financial.net_profit_rub)}
           emphasis
         />
+        <CascadeRow
+          label={`NPV (DCF, дисконт ${formatPct(financial.discount_rate_used)})`}
+          value={formatMoneyCompact(financial.npv_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label={`IRR (годовой)${financial.irr_is_proxy ? ", оценочный" : ""}`}
+          value={formatPct(financial.irr)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Окупаемость (PBP)"
+          value={formatPayback(financial.payback_months)}
+        />
       </tbody>
     </table>
   );

frontend/src/lib/api-types.ts

@@ -3489,15 +3489,24 @@ export interface components {
     };
     /**
      * FinancialModel
-     * @description Static developer P&L for a concept variant (PR-1, эпик #1881).
+     * @description Static developer P&L + monthly-DCF investment metrics (PR-1/PR-3, эпик #1881).
      *
-     *     Full static cost cascade + VAT + profit tax → net profit + ROI. NOT a DCF —
+     *     Full static cost cascade + VAT + profit tax → net profit + ROI (PR-1). On top
-     *     timing/discounting lands in PR-3. VAT is a documented simplification (see
+     *     of that static P&L, PR-3 lays the cascade onto a **monthly cashflow schedule**
-     *     ``compute_financial`` docstring), not exact НК РФ mechanics.
+     *     (default phase norms — ПИР → СМР → продажи) and runs a real DCF: NPV, IRR
+     *     (bisection over the monthly cashflow) and *undiscounted* cumulative payback.
+     *     See ``compute_financial`` docstring for the schedule assumptions and the
+     *     налоги/рассрочка phasing choices.
+     *
+     *     ``irr`` is a **real** annualised DCF IRR when ``irr_is_proxy is False``; for a
+     *     degenerate cashflow with no sign change (e.g. always-loss) the bisection cannot
+     *     bracket a root, so we fall back to the PR-1 annualised-ROI proxy and flag
+     *     ``irr_is_proxy=True``. VAT is a documented simplification (see docstring), not
+     *     exact НК РФ mechanics.
      *
      *     The legacy summary fields (``revenue_rub`` / ``cost_rub`` /
      *     ``gross_margin_rub`` / ``irr``) are kept for backward-compat; the new fields
-     *     expose the full cascade and the net P&L.
+     *     expose the full cascade, the net P&L and the DCF metrics.
      */
     FinancialModel: {
       /** Revenue Rub */
@@ -3543,6 +3552,23 @@ export interface components {
        * @default true
        */
       irr_is_proxy: boolean;
+      /**
+       * Npv Rub
+       * @default 0
+       */
+      npv_rub: number;
+      /** Payback Months */
+      payback_months?: number | null;
+      /**
+       * Discount Rate Used
+       * @default 0
+       */
+      discount_rate_used: number;
+      /**
+       * Schedule Is Default
+       * @default true
+       */
+      schedule_is_default: boolean;
       /** Price Per Sqm Used */
       price_per_sqm_used: number;
       /**

frontend/src/lib/concept-api.ts

@@ -73,7 +73,17 @@ export interface FinancialModel {
   // Metrics
   roi: number;
   margin_pct: number;
+  /** false → IRR настоящий (DCF); true → IRR — proxy (вырожденный поток). */
   irr_is_proxy: boolean;
+  // DCF / investment metrics (PR-3, эпик #1881)
+  /** NPV дисконтированного помесячного cashflow, ₽. */
+  npv_rub: number;
+  /** Окупаемость, мес (линейная интерполяция); null — не окупается. */
+  payback_months: number | null;
+  /** Годовая ставка дисконтирования, применённая в NPV. */
+  discount_rate_used: number;
+  /** true — график фаз/продаж типовой (допущение), не график проекта. */
+  schedule_is_default: boolean;
   // Price calibration (PR-2, эпик #1881)
   /** Цена продажи жилья, ₽/м², фактически использованная в выручке. */
   price_per_sqm_used: number;