feat(generative): full static developer financial cascade (epic #1881 PR-1)

Объединяет наше (площади из реальной геометрии teap) + полноту девелоперской
Excel-модели (каскад затрат + БДР с налогами). Расширяет financial.py из
статического GDV−COST в полный статический расчёт. БЕЗ DCF (PR-3), БЕЗ новых
вводных от пользователя — только нормативы + существующий TEAP.

Каскад (financial.py):
- Выручка: жильё (residential×price) + ПАРКИНГ (spaces×1.9М)
- Затраты: СМР(резид+паркинг) + ПИР 2.5% + сети/ТУ 6000₽/м² + услуги заказчика
  1.5% + резерв 3% + маркетинг/риэлтор 7% выручки + земля
- БДР: валовая маржа → НДС (упрощённо) → прибыль до налога → налог 25% (ФЗ
  176-ФЗ) → ЧИСТАЯ прибыль → ROI + чистая маржа%
- Нормативы документированы (источник: Excel-эталон «Авангардная 13» + RU-рынок)

FinancialModel (concept.py): +16 additive-полей (revenue breakdown, cost cascade,
БДР/налоги, roi, margin_pct, irr_is_proxy). Старые 4 поля сохранены (backward-compat).

IRR честно помечен irr_is_proxy=True (annualized net ROI, не DCF) — настоящий
IRR/NPV/PBP в PR-3 (помесячный cashflow). НДС — документированное упрощение, не
точный НК РФ. Офисы пропущены (нет площади в TEAP).

PDF + concept UI: полный БДР-каскад + чистая прибыль/ROI + честные сноски.
api-types.ts регенерён авторитетно (openapi-typescript + prettier, как CI).

mypy strict clean (generative.*), +тесты (каскад/паркинг/налоги/backward-compat/
edge cost=0), 36 passed.

Refs #1881

backend/app/schemas/concept.py

@@ -29,11 +29,47 @@ class TEAP(BaseModel):
 
 
 class FinancialModel(BaseModel):
+    """Static developer P&L for a concept variant (PR-1, эпик #1881).
+
+    Full static cost cascade + VAT + profit tax → net profit + ROI. NOT a DCF —
+    timing/discounting lands in PR-3. VAT is a documented simplification (see
+    ``compute_financial`` docstring), not exact НК РФ mechanics.
+
+    The legacy summary fields (``revenue_rub`` / ``cost_rub`` /
+    ``gross_margin_rub`` / ``irr``) are kept for backward-compat; the new fields
+    expose the full cascade and the net P&L.
+    """
+
+    # ── Legacy summary (backward-compat) ───────────────────────────────────────
     revenue_rub: float
     cost_rub: float
     gross_margin_rub: float
     irr: float
 
+    # ── Revenue breakdown ──────────────────────────────────────────────────────
+    revenue_residential_rub: float
+    revenue_parking_rub: float
+
+    # ── Cost cascade ───────────────────────────────────────────────────────────
+    construction_rub: float
+    pir_rub: float
+    networks_rub: float
+    developer_services_rub: float
+    contingency_rub: float
+    marketing_rub: float
+    land_rub: float
+
+    # ── БДР / taxes → net profit ───────────────────────────────────────────────
+    vat_rub: float
+    profit_before_tax_rub: float
+    profit_tax_rub: float
+    net_profit_rub: float
+
+    # ── Metrics ────────────────────────────────────────────────────────────────
+    roi: float  # net profit / total cost
+    margin_pct: float  # net profit / revenue
+    irr_is_proxy: bool = True  # frontend caveat: not a real DCF IRR (см. PR-3)
+
 
 class ConceptVariant(BaseModel):
     strategy: Literal["max_area", "max_insolation", "balanced"]

backend/app/services/generative/exporters/pdf.py

@@ -93,14 +93,41 @@ def _teap_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
 
 
 def _financial_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
-    """HTML-таблица финмодели (деньги в млн руб; IRR — proxy, помечен)."""
+    """HTML-таблица финмодели (деньги в млн руб; полный каскад + БДР; IRR proxy)."""
     headers = "".join(
         f"<th>{html.escape(_strategy_label(v.strategy))}</th>" for v in variants
     )
     rows: list[tuple[str, list[str]]] = [
-        ("Выручка, млн руб", [_fmt_money(v.financial.revenue_rub) for v in variants]),
+        (
-        ("Затраты, млн руб", [_fmt_money(v.financial.cost_rub) for v in variants]),
+            "Выручка — жильё, млн руб",
+            [_fmt_money(v.financial.revenue_residential_rub) for v in variants],
+        ),
+        (
+            "Выручка — паркинг, млн руб",
+            [_fmt_money(v.financial.revenue_parking_rub) for v in variants],
+        ),
+        ("Выручка (GDV), млн руб", [_fmt_money(v.financial.revenue_rub) for v in variants]),
+        ("СМР, млн руб", [_fmt_money(v.financial.construction_rub) for v in variants]),
+        ("ПИР, млн руб", [_fmt_money(v.financial.pir_rub) for v in variants]),
+        ("Сети (ТУ), млн руб", [_fmt_money(v.financial.networks_rub) for v in variants]),
+        (
+            "Услуги заказчика, млн руб",
+            [_fmt_money(v.financial.developer_services_rub) for v in variants],
+        ),
+        ("Резерв, млн руб", [_fmt_money(v.financial.contingency_rub) for v in variants]),
+        ("Маркетинг + риэлтор, млн руб", [_fmt_money(v.financial.marketing_rub) for v in variants]),
+        ("Земля, млн руб", [_fmt_money(v.financial.land_rub) for v in variants]),
+        ("Итого затраты, млн руб", [_fmt_money(v.financial.cost_rub) for v in variants]),
         ("Валовая маржа, млн руб", [_fmt_money(v.financial.gross_margin_rub) for v in variants]),
+        ("НДС (упрощ.), млн руб", [_fmt_money(v.financial.vat_rub) for v in variants]),
+        (
+            "Прибыль до налога, млн руб",
+            [_fmt_money(v.financial.profit_before_tax_rub) for v in variants],
+        ),
+        ("Налог на прибыль, млн руб", [_fmt_money(v.financial.profit_tax_rub) for v in variants]),
+        ("Чистая прибыль, млн руб", [_fmt_money(v.financial.net_profit_rub) for v in variants]),
+        ("ROI (на затраты)", [f"{v.financial.roi * 100:.1f}%" for v in variants]),
+        ("Чистая маржа (на выручку)", [f"{v.financial.margin_pct * 100:.1f}%" for v in variants]),
         ("IRR-proxy", [f"{v.financial.irr * 100:.1f}%" for v in variants]),
     ]
     body = "".join(
@@ -132,9 +159,12 @@ def _build_html(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
         f"<p class='sub'>{html.escape(_SUBTITLE)}</p>"
         f"{_teap_table(variants)}"
         f"{_financial_table(variants)}"
-        "<p class='sub'>IRR-proxy — аннуализированная маржа-на-затраты без "
+        "<p class='sub'>Статический девелоперский расчёт (без дисконтирования / DCF). "
-        "дисконтирования (не настоящий IRR). Цены и себестоимость — рыночные "
+        "НДС — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не полная "
-        "ориентиры, не калиброванная модель ценообразования.</p>"
+        "механика входного/выходного НДС НК РФ). Налог на прибыль — 25% (с 2025). "
+        "IRR-proxy — аннуализированный чистый ROI без дисконтирования (не настоящий "
+        "IRR). Цены и себестоимость — рыночные ориентиры, не калиброванная модель. "
+        "Коммерческие/офисные площади не учитываются (нет в ТЭП).</p>"
         "</body></html>"
     )
 

backend/app/services/generative/financial.py

@@ -1,20 +1,46 @@
-"""Generative Design — Stage 1c: simplified financial model.
+"""Generative Design — Stage 1c: static developer financial model (PR-1, эпик #1881).
 
-From the Stage 1c ``TEAP`` block we derive the ``FinancialModel`` contract:
+We combine **our areas** (from real geometry → :class:`TEAP`) with the **cost
+completeness** of a reference developer Excel model: a full static cost cascade,
+VAT, profit tax → net profit + ROI. This is a *correct static* P&L — there is no
+DCF / discounting yet (that lands in PR-3); no new user inputs are required, only
+norms + the existing TEAP.
 
-* ``revenue_rub``      = residential_area_sqm * sale price per sqm (by housing class).
+Cascade (in :func:`compute_financial`):
-* ``cost_rub``         = total_floor_area_sqm * construction cost per sqm + land cost.
-* ``gross_margin_rub`` = revenue - cost.
-* ``irr``              = simplified proxy (margin-on-cost / project years), NO time
-  discounting — this is a static stand-in until the Phase 1 cashflow model lands.
 
-Prices/costs are coarse RU-market proxies for an MVP (см. константы ниже); they are
+* **Revenue (GDV)** = residential area × sale price + parking spaces × parking price.
-deliberately conservative round numbers, not a calibrated pricing engine. The IRR
+* **Cost cascade** = construction (residential GFA + parking) + ПИР (design) +
-field is a *proxy*: a real internal rate of return needs a dated cashflow series,
+  networks (ТУ) + developer services + contingency + marketing/realtor + land.
-which is out of MVP scope — we return an annualised margin ratio so the field is
+* **БДР / taxes** = gross margin − VAT − profit tax → net profit.
-populated with a plausible, monotonic number rather than zero.
+* **Metrics** = net ROI on cost, net margin on revenue, and an IRR *proxy*.
 
-Детерминированно, без LLM / внешних API / БД.
+VAT — DOCUMENTED SIMPLIFICATION
+-------------------------------
+Exact НК РФ VAT mechanics (output VAT on flats vs. input-VAT deductions on
+construction/materials, эскроу specifics, residential-sale exemptions) are out of
+PR-1 scope. We use a conservative, honest approximation on the project's
+*value-added* (gross margin):
+
+    vat = max(0, gross_margin) × VAT_RATE / (1 + VAT_RATE)
+
+i.e. the embedded VAT inside the positive margin. This deliberately *does not*
+model the full input/output deduction chain — it is a stand-in that keeps the net
+P&L plausible and conservative. A loss-making project pays no VAT here. Replace
+with proper output/input modelling when calibrating (PR-2/PR-3).
+
+IRR — PROXY UNTIL DCF
+---------------------
+A real IRR needs a dated cashflow series (PR-3). We expose ``irr`` as an
+annualised net-ROI proxy (``roi / _PROJECT_YEARS``, clamped to ±1) and flag it via
+``irr_is_proxy=True`` so the frontend can show the caveat.
+
+OFFICES / COMMERCIAL — SKIPPED
+------------------------------
+TEAP carries no office/commercial area (only residential + parking), so commercial
+revenue/cost is intentionally **not** modelled here. Add when TEAP gains the field.
+
+Prices/costs of housing & СМР stay as the existing hardcoded per-class proxies
+(calibration is PR-2). Детерминированно, без LLM / внешних API / БД.
 """
 
 from __future__ import annotations
@@ -42,7 +68,38 @@ _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM: dict[HousingClass, float] = {
     "business": 120_000.0,
 }
 
-# Условный горизонт проекта (лет) для аннуализации margin-on-cost в IRR-proxy.
+# ── Паркинг (Excel-эталон девелоперской модели) ───────────────────────────────
+# Цена продажи / себестоимость одного машиноместа, руб.
+_PARKING_PRICE_PER_SPOT: float = 1_900_000.0  # Excel: цена продажи м/м
+_PARKING_COST_PER_SPOT: float = 1_800_000.0  # Excel: себестоимость м/м
+
+# ── Доли каскада затрат (источник — Excel-эталон + RU-рынок) ──────────────────
+# ПИР (проектирование + экспертиза + РД) как доля от СМР.
+# Excel: ПИР 147М при СМР 6123М ≈ 2.4% -> округлённо 2.5%.
+_PIR_PCT_OF_CONSTRUCTION: float = 0.025
+
+# Сети / подключение по ТУ, руб/кв.м GFA.
+# Excel: ТУ 330М / 55042 кв.м ≈ 6000 руб/кв.м.
+_NETWORKS_COST_PER_SQM: float = 6_000.0
+
+# Услуги заказчика / управление как доля от СМР.
+# Excel: 76.5М при СМР 6123М ≈ 1.25% -> округлённо 1.5%.
+_DEVELOPER_SERVICES_PCT: float = 0.015
+
+# Резерв / непредвиденные как доля от (СМР + ПИР + сети). Excel: 3%.
+_CONTINGENCY_PCT: float = 0.03
+
+# Реклама + риэлтор + маркетинг как доля от выручки. Excel: 7%.
+_MARKETING_REALTOR_PCT: float = 0.07
+
+# ── Налоги ────────────────────────────────────────────────────────────────────
+# НДС, ставка. РФ стандартная 20%.
+_VAT_RATE: float = 0.20
+# Налог на прибыль организаций. С 01.01.2025 базовая ставка повышена 20% -> 25%
+# (ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024). Используем актуальные 25%.
+_PROFIT_TAX_RATE: float = 0.25
+
+# Условный горизонт проекта (лет) для аннуализации net-ROI в IRR-proxy.
 _PROJECT_YEARS: float = 3.0
 
 
@@ -52,44 +109,92 @@ def compute_financial(
     housing_class: HousingClass,
     land_cost_rub: float | None,
 ) -> FinancialModel:
-    """Свести ТЭП + класс + стоимость земли в :class:`FinancialModel`.
+    """Свести ТЭП + класс + стоимость земли в полный статический :class:`FinancialModel`.
+
+    Полный девелоперский каскад: выручка (жильё + паркинг) → каскад затрат (СМР +
+    ПИР + сети + услуги заказчика + резерв + маркетинг + земля) → БДР с НДС и
+    налогом на прибыль → чистая прибыль + ROI. НЕ DCF (PR-3); НДС — упрощение
+    (см. docstring модуля); офисов нет в TEAP — пропущены.
 
     Args:
-        teap: Stage 1c ТЭП (берём residential_area_sqm и total_floor_area_sqm).
+        teap: Stage 1c ТЭП (residential_area_sqm, total_floor_area_sqm, parking_spaces).
         housing_class: задаёт цену продажи и себестоимость СМР.
         land_cost_rub: стоимость участка (опционально); None -> 0 в затратах.
     """
     sale_price = _SALE_PRICE_PER_SQM[housing_class]
     construction_cost = _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM[housing_class]
 
-    revenue = teap.residential_area_sqm * sale_price
+    # ── Выручка (GDV) ──────────────────────────────────────────────────────────
-    construction = teap.total_floor_area_sqm * construction_cost
+    revenue_residential = teap.residential_area_sqm * sale_price
-    land = land_cost_rub if land_cost_rub is not None else 0.0
+    revenue_parking = teap.parking_spaces * _PARKING_PRICE_PER_SPOT
-    cost = construction + land
+    revenue = revenue_residential + revenue_parking
-    gross_margin = revenue - cost
 
-    # IRR-proxy: аннуализированная маржа-на-затраты. НЕ настоящий IRR (нет дисконта/
+    # ── Затраты (каскад) ───────────────────────────────────────────────────────
-    # дат денежных потоков — отложено в Phase 1). Защита от деления на ноль и
+    construction_resid = teap.total_floor_area_sqm * construction_cost
-    # клампинг в разумный диапазон, чтобы поле было монотонным и читаемым.
+    construction_parking = teap.parking_spaces * _PARKING_COST_PER_SPOT
-    if cost > 0:
+    construction = construction_resid + construction_parking
-        margin_on_cost = gross_margin / cost
+    pir = construction * _PIR_PCT_OF_CONSTRUCTION
-        irr = margin_on_cost / _PROJECT_YEARS
+    networks = teap.total_floor_area_sqm * _NETWORKS_COST_PER_SQM
-    else:
+    dev_services = construction * _DEVELOPER_SERVICES_PCT
-        irr = 0.0
+    contingency = (construction + pir + networks) * _CONTINGENCY_PCT
+    marketing = revenue * _MARKETING_REALTOR_PCT
+    land = land_cost_rub if land_cost_rub is not None else 0.0
+    cost = construction + pir + networks + dev_services + contingency + marketing + land
+
+    # ── БДР / налоги → чистая прибыль ─────────────────────────────────────────
+    gross_margin = revenue - cost  # валовая (как было)
+    # НДС: УПРОЩЕНО — встроенный НДС в положительной марже (value-added),
+    # не полная механика входного/выходного НДС НК РФ (см. docstring модуля).
+    vat = max(0.0, gross_margin) * _VAT_RATE / (1.0 + _VAT_RATE)
+    profit_before_tax = gross_margin - vat
+    profit_tax = max(0.0, profit_before_tax) * _PROFIT_TAX_RATE
+    net_profit = profit_before_tax - profit_tax
+
+    # ── Метрики ────────────────────────────────────────────────────────────────
+    roi = net_profit / cost if cost > 0 else 0.0  # чистый ROI на затраты
+    margin_pct = net_profit / revenue if revenue > 0 else 0.0  # чистая маржа на выручку
+
+    # IRR-proxy: аннуализированный net-ROI. НЕ настоящий IRR (нет дат/дисконта —
+    # PR-3). Клампинг ±1, чтобы поле было монотонным и читаемым; флаг proxy.
+    irr = roi / _PROJECT_YEARS
     irr = max(-1.0, min(1.0, irr))
 
     model = FinancialModel(
+        # legacy summary
         revenue_rub=round(revenue, 2),
         cost_rub=round(cost, 2),
         gross_margin_rub=round(gross_margin, 2),
         irr=round(irr, 4),
+        # revenue breakdown
+        revenue_residential_rub=round(revenue_residential, 2),
+        revenue_parking_rub=round(revenue_parking, 2),
+        # cost cascade
+        construction_rub=round(construction, 2),
+        pir_rub=round(pir, 2),
+        networks_rub=round(networks, 2),
+        developer_services_rub=round(dev_services, 2),
+        contingency_rub=round(contingency, 2),
+        marketing_rub=round(marketing, 2),
+        land_rub=round(land, 2),
+        # БДР / taxes
+        vat_rub=round(vat, 2),
+        profit_before_tax_rub=round(profit_before_tax, 2),
+        profit_tax_rub=round(profit_tax, 2),
+        net_profit_rub=round(net_profit, 2),
+        # metrics
+        roi=round(roi, 4),
+        margin_pct=round(margin_pct, 4),
+        irr_is_proxy=True,
     )
     logger.info(
-        "financial: revenue=%.0f cost=%.0f margin=%.0f irr_proxy=%.3f",
+        "financial: revenue=%.0f cost=%.0f gross=%.0f vat=%.0f tax=%.0f net=%.0f roi=%.3f",
         model.revenue_rub,
         model.cost_rub,
         model.gross_margin_rub,
-        model.irr,
+        model.vat_rub,
+        model.profit_tax_rub,
+        model.net_profit_rub,
+        model.roi,
     )
     return model
 

backend/tests/services/generative/test_api_concepts.py

@@ -108,8 +108,29 @@ def test_concepts_response_matches_contract_keys() -> None:
         "parking_spaces",
     }
     assert set(variant["financial"].keys()) == {
+        # legacy summary (backward-compat)
         "revenue_rub",
         "cost_rub",
         "gross_margin_rub",
         "irr",
+        # revenue breakdown
+        "revenue_residential_rub",
+        "revenue_parking_rub",
+        # cost cascade
+        "construction_rub",
+        "pir_rub",
+        "networks_rub",
+        "developer_services_rub",
+        "contingency_rub",
+        "marketing_rub",
+        "land_rub",
+        # БДР / taxes
+        "vat_rub",
+        "profit_before_tax_rub",
+        "profit_tax_rub",
+        "net_profit_rub",
+        # metrics
+        "roi",
+        "margin_pct",
+        "irr_is_proxy",
     }

backend/tests/services/generative/test_teap_financial.py

@@ -67,29 +67,88 @@ def test_teap_empty_placement_is_zeroed() -> None:
     assert result.parking_spaces == 0
 
 
-def _teap(residential: float, gfa: float) -> TEAP:
+def _teap(residential: float, gfa: float, parking: int = 10) -> TEAP:
     return TEAP(
         built_area_sqm=100.0,
         total_floor_area_sqm=gfa,
         residential_area_sqm=residential,
         apartments_count=10,
         density=1.0,
-        parking_spaces=10,
+        parking_spaces=parking,
     )
 
 
-def test_financial_revenue_cost_margin() -> None:
+def test_financial_revenue_includes_parking() -> None:
-    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0)
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=10)
     model = financial.compute_financial(
         teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=50_000_000.0
     )
-    # revenue = 1000 * 145_000.
+    # revenue = жильё (1000 * 145_000) + паркинг (10 * 1_900_000).
-    assert model.revenue_rub == 1000.0 * 145_000.0
+    assert model.revenue_residential_rub == 1000.0 * 145_000.0
-    # cost = 1300 * 88_000 + land.
+    assert model.revenue_parking_rub == 10 * 1_900_000.0
-    assert model.cost_rub == 1300.0 * 88_000.0 + 50_000_000.0
+    assert model.revenue_rub == model.revenue_residential_rub + model.revenue_parking_rub
+
+
+def test_financial_cost_cascade_includes_all_lines() -> None:
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=10)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=50_000_000.0
+    )
+    # СМР = GFA*СМР + паркинг*себест.
+    assert model.construction_rub == 1300.0 * 88_000.0 + 10 * 1_800_000.0
+    # Каждая статья каскада > 0 при ненулевых вводных.
+    assert model.pir_rub > 0
+    assert model.networks_rub > 0
+    assert model.developer_services_rub > 0
+    assert model.contingency_rub > 0
+    assert model.marketing_rub > 0
+    assert model.land_rub == 50_000_000.0
+    # Итог затрат = сумма всех статей.
+    expected_cost = (
+        model.construction_rub
+        + model.pir_rub
+        + model.networks_rub
+        + model.developer_services_rub
+        + model.contingency_rub
+        + model.marketing_rub
+        + model.land_rub
+    )
+    assert abs(model.cost_rub - expected_cost) < 1.0
     assert model.gross_margin_rub == model.revenue_rub - model.cost_rub
 
 
+def test_financial_net_profit_below_gross_margin_when_profitable() -> None:
+    # Прибыльный сценарий: налоги срезают валовую маржу -> net < gross.
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=None)
+    assert model.gross_margin_rub > 0
+    assert model.vat_rub > 0
+    assert model.profit_tax_rub > 0
+    assert model.net_profit_rub < model.profit_before_tax_rub < model.gross_margin_rub
+    # ROI и маржа% согласованы с чистой прибылью (поля округлены до 4 знаков).
+    assert model.roi == round(model.net_profit_rub / model.cost_rub, 4)
+    assert model.margin_pct == round(model.net_profit_rub / model.revenue_rub, 4)
+
+
+def test_financial_no_profit_tax_on_loss() -> None:
+    # Убыток: налог на прибыль = 0, НДС = 0; net == pbt == gross_margin.
+    t = _teap(residential=1.0, gfa=10_000.0, parking=0)
+    model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=None)
+    assert model.gross_margin_rub < 0
+    assert model.profit_tax_rub == 0.0
+    assert model.vat_rub == 0.0
+    assert model.profit_before_tax_rub == model.gross_margin_rub
+    assert model.net_profit_rub == model.gross_margin_rub
+
+
+def test_financial_parking_zero_yields_zero_parking_lines() -> None:
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0, parking=0)
+    model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=None)
+    assert model.revenue_parking_rub == 0.0
+    # СМР без паркинговой составляющей = ровно GFA*СМР.
+    assert model.construction_rub == 1300.0 * 88_000.0
+
+
 def test_financial_land_cost_optional() -> None:
     t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0)
     no_land = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=None)
@@ -98,17 +157,33 @@ def test_financial_land_cost_optional() -> None:
     )
     # Земля увеличивает затраты ровно на свою стоимость.
     assert with_land.cost_rub - no_land.cost_rub == 10_000_000.0
+    assert with_land.land_rub == 10_000_000.0
+    assert no_land.land_rub == 0.0
 
 
-def test_financial_irr_proxy_clamped() -> None:
+def test_financial_irr_proxy_clamped_and_flagged() -> None:
-    # Огромная маржа -> irr-proxy зажат в [-1, 1].
+    # Огромная маржа -> irr-proxy зажат в [-1, 1]; флаг proxy выставлен.
-    t = _teap(residential=100_000.0, gfa=1.0)
+    t = _teap(residential=100_000.0, gfa=1.0, parking=0)
     model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=None)
     assert -1.0 <= model.irr <= 1.0
+    assert model.irr_is_proxy is True
 
 
 def test_financial_zero_cost_no_division_error() -> None:
-    t = _teap(residential=0.0, gfa=0.0)
+    t = _teap(residential=0.0, gfa=0.0, parking=0)
     model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=None)
-    assert model.irr == 0.0
     assert model.cost_rub == 0.0
+    assert model.revenue_rub == 0.0
+    assert model.roi == 0.0
+    assert model.margin_pct == 0.0
+    assert model.irr == 0.0
+
+
+def test_financial_backward_compat_fields_present() -> None:
+    t = _teap(residential=1000.0, gfa=1300.0)
+    model = financial.compute_financial(teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=None)
+    # Старые summary-поля контракта остаются.
+    assert isinstance(model.revenue_rub, float)
+    assert isinstance(model.cost_rub, float)
+    assert isinstance(model.gross_margin_rub, float)
+    assert isinstance(model.irr, float)

frontend/src/components/concept/ConceptVariantsResult.tsx

@@ -16,6 +16,7 @@ import {
   STRATEGY_HINTS,
   STRATEGY_LABELS,
   type ConceptVariant,
+  type FinancialModel,
 } from "@/lib/concept-api";
 import type { Polygon } from "geojson";
 
@@ -75,10 +76,10 @@ interface PanelProps {
 
 function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
   const { teap, financial } = variant;
-  const marginPositive =
+  const netPositive =
-    financial.gross_margin_rub > 0
+    financial.net_profit_rub > 0
       ? true
-      : financial.gross_margin_rub < 0
+      : financial.net_profit_rub < 0
         ? false
         : null;
 
@@ -96,8 +97,9 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
         <div style={{ fontSize: 15, fontWeight: 600 }}>
           {STRATEGY_LABELS[variant.strategy]}:{" "}
           {formatInt(teap.total_floor_area_sqm)} м² надземной площади ·{" "}
-          {formatInt(teap.apartments_count)} квартир · валовая прибыль{" "}
+          {formatInt(teap.apartments_count)} квартир · чистая прибыль{" "}
-          {formatMoneyCompact(financial.gross_margin_rub)}
+          {formatMoneyCompact(financial.net_profit_rub)} · ROI{" "}
+          {formatPct(financial.roi)}
         </div>
         <div
           style={{
@@ -108,8 +110,9 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
             color: "var(--fg-on-dark-muted)",
           }}
         >
-          {STRATEGY_HINTS[variant.strategy]} IRR-proxy{" "}
+          {STRATEGY_HINTS[variant.strategy]} IRR {formatPct(financial.irr)}
-          {formatPct(financial.irr)} · плотность (FAR){" "}
+          {financial.irr_is_proxy ? " (оценочный, не DCF)" : ""} · плотность
+          (FAR){" "}
           {teap.density.toLocaleString("ru-RU", {
             minimumFractionDigits: 2,
             maximumFractionDigits: 2,
@@ -180,7 +183,7 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
       {/* Финмодель */}
       <Section
         title="Финансовая модель"
-        subtitle="Оценка выручки и доходности по ценам класса жилья и стоимости участка."
+        subtitle="Статический девелоперский расчёт: выручка, каскад затрат, НДС и налог на прибыль → чистая прибыль и ROI."
         right={<ConceptExportButtons variant={variant} />}
       >
         <div
@@ -191,40 +194,188 @@ function VariantPanel({ parcel, variant }: PanelProps) {
           }}
         >
           <KpiCard
-            label="Выручка"
+            label="Выручка (GDV)"
             value={formatMoneyCompact(financial.revenue_rub)}
           />
           <KpiCard
-            label="Затраты"
+            label="Итого затраты"
             value={formatMoneyCompact(financial.cost_rub)}
           />
           <KpiCard
-            label="Валовая прибыль"
+            label="Чистая прибыль"
-            value={formatMoneyCompact(financial.gross_margin_rub)}
+            value={formatMoneyCompact(financial.net_profit_rub)}
             delta={{
               value:
-                marginPositive === true
+                netPositive === true
-                  ? "Положительная маржа"
+                  ? "Положительная (после НДС и налога на прибыль)"
-                  : marginPositive === false
+                  : netPositive === false
-                    ? "Отрицательная маржа"
+                    ? "Отрицательная (после НДС и налога на прибыль)"
-                    : "Нулевая маржа",
+                    : "Нулевая",
-              positive: marginPositive,
+              positive: netPositive,
             }}
           />
           <KpiCard
-            label="IRR-proxy"
+            label="ROI на затраты"
-            value={formatPct(financial.irr)}
+            value={formatPct(financial.roi)}
             delta={{
-              value: "Упрощённая оценка: маржа на затраты, без дисконтирования",
+              value: `Чистая маржа на выручку ${formatPct(financial.margin_pct)}`,
               positive: null,
             }}
           />
         </div>
+
+        {/* Каскад затрат + БДР — под аккордеоном (плотность > выкладки) */}
+        <details style={{ marginTop: 12 }}>
+          <summary
+            style={{
+              cursor: "pointer",
+              fontSize: 13,
+              fontWeight: 500,
+              color: "var(--fg-secondary)",
+            }}
+          >
+            Подробнее — каскад затрат и расчёт прибыли
+          </summary>
+          <div style={{ marginTop: 12 }}>
+            <FinancialCascadeTable financial={financial} />
+            <p
+              style={{
+                marginTop: 12,
+                fontSize: 12,
+                color: "var(--fg-tertiary)",
+              }}
+            >
+              Статический расчёт без дисконтирования (DCF — следующий этап). НДС
+              — упрощённая оценка (встроенный НДС в положительной марже, не
+              полная механика входного/выходного НДС НК РФ). Налог на прибыль —
+              25% (с 2025 года). IRR{" "}
+              {financial.irr_is_proxy
+                ? "— оценочный (аннуализированный чистый ROI), не настоящий IRR."
+                : "."}{" "}
+              Цены и себестоимость — рыночные ориентиры, не калиброванная
+              модель. Коммерческие и офисные площади не учитываются.
+            </p>
+          </div>
+        </details>
       </Section>
     </div>
   );
 }
 
+// ── Cost cascade / P&L detail table ────────────────────────────────────────────
+
+function CascadeRow({
+  label,
+  value,
+  emphasis = false,
+}: {
+  label: string;
+  value: string;
+  emphasis?: boolean;
+}) {
+  return (
+    <tr>
+      <td
+        style={{
+          padding: "6px 8px",
+          borderBottom: "1px solid var(--border-soft)",
+          color: emphasis ? "var(--fg-primary)" : "var(--fg-secondary)",
+          fontWeight: emphasis ? 600 : 400,
+        }}
+      >
+        {label}
+      </td>
+      <td
+        style={{
+          padding: "6px 8px",
+          borderBottom: "1px solid var(--border-soft)",
+          textAlign: "right",
+          fontWeight: emphasis ? 600 : 400,
+          fontVariantNumeric: "tabular-nums",
+        }}
+      >
+        {value}
+      </td>
+    </tr>
+  );
+}
+
+function FinancialCascadeTable({ financial }: { financial: FinancialModel }) {
+  return (
+    <table style={{ width: "100%", borderCollapse: "collapse", fontSize: 13 }}>
+      <tbody>
+        <CascadeRow
+          label="Выручка — жильё"
+          value={formatMoneyCompact(financial.revenue_residential_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Выручка — паркинг"
+          value={formatMoneyCompact(financial.revenue_parking_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Выручка (GDV)"
+          value={formatMoneyCompact(financial.revenue_rub)}
+          emphasis
+        />
+        <CascadeRow
+          label="СМР"
+          value={formatMoneyCompact(financial.construction_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="ПИР (проектирование)"
+          value={formatMoneyCompact(financial.pir_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Сети (ТУ)"
+          value={formatMoneyCompact(financial.networks_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Услуги заказчика"
+          value={formatMoneyCompact(financial.developer_services_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Резерв"
+          value={formatMoneyCompact(financial.contingency_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Маркетинг и риэлтор"
+          value={formatMoneyCompact(financial.marketing_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Земля"
+          value={formatMoneyCompact(financial.land_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Итого затраты"
+          value={formatMoneyCompact(financial.cost_rub)}
+          emphasis
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Валовая маржа"
+          value={formatMoneyCompact(financial.gross_margin_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="НДС (упрощённо)"
+          value={formatMoneyCompact(financial.vat_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Прибыль до налога"
+          value={formatMoneyCompact(financial.profit_before_tax_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Налог на прибыль (25%)"
+          value={formatMoneyCompact(financial.profit_tax_rub)}
+        />
+        <CascadeRow
+          label="Чистая прибыль"
+          value={formatMoneyCompact(financial.net_profit_rub)}
+          emphasis
+        />
+      </tbody>
+    </table>
+  );
+}
+
 // ── Component ─────────────────────────────────────────────────────────────────
 
 interface Props {

frontend/src/lib/api-types.ts

@@ -3484,7 +3484,18 @@ export interface components {
        */
       rate_ms: number;
     };
-    /** FinancialModel */
+    /**
+     * FinancialModel
+     * @description Static developer P&L for a concept variant (PR-1, эпик #1881).
+     *
+     *     Full static cost cascade + VAT + profit tax → net profit + ROI. NOT a DCF —
+     *     timing/discounting lands in PR-3. VAT is a documented simplification (see
+     *     ``compute_financial`` docstring), not exact НК РФ mechanics.
+     *
+     *     The legacy summary fields (``revenue_rub`` / ``cost_rub`` /
+     *     ``gross_margin_rub`` / ``irr``) are kept for backward-compat; the new fields
+     *     expose the full cascade and the net P&L.
+     */
     FinancialModel: {
       /** Revenue Rub */
       revenue_rub: number;
@@ -3494,6 +3505,41 @@ export interface components {
       gross_margin_rub: number;
       /** Irr */
       irr: number;
+      /** Revenue Residential Rub */
+      revenue_residential_rub: number;
+      /** Revenue Parking Rub */
+      revenue_parking_rub: number;
+      /** Construction Rub */
+      construction_rub: number;
+      /** Pir Rub */
+      pir_rub: number;
+      /** Networks Rub */
+      networks_rub: number;
+      /** Developer Services Rub */
+      developer_services_rub: number;
+      /** Contingency Rub */
+      contingency_rub: number;
+      /** Marketing Rub */
+      marketing_rub: number;
+      /** Land Rub */
+      land_rub: number;
+      /** Vat Rub */
+      vat_rub: number;
+      /** Profit Before Tax Rub */
+      profit_before_tax_rub: number;
+      /** Profit Tax Rub */
+      profit_tax_rub: number;
+      /** Net Profit Rub */
+      net_profit_rub: number;
+      /** Roi */
+      roi: number;
+      /** Margin Pct */
+      margin_pct: number;
+      /**
+       * Irr Is Proxy
+       * @default true
+       */
+      irr_is_proxy: boolean;
     };
     /**
      * GroundedIn

frontend/src/lib/concept-api.ts

@@ -49,10 +49,31 @@ export interface Teap {
 }
 
 export interface FinancialModel {
+  // Legacy summary (backward-compat)
   revenue_rub: number;
   cost_rub: number;
   gross_margin_rub: number;
   irr: number;
+  // Revenue breakdown
+  revenue_residential_rub: number;
+  revenue_parking_rub: number;
+  // Cost cascade
+  construction_rub: number;
+  pir_rub: number;
+  networks_rub: number;
+  developer_services_rub: number;
+  contingency_rub: number;
+  marketing_rub: number;
+  land_rub: number;
+  // БДР / taxes → net profit
+  vat_rub: number;
+  profit_before_tax_rub: number;
+  profit_tax_rub: number;
+  net_profit_rub: number;
+  // Metrics
+  roi: number;
+  margin_pct: number;
+  irr_is_proxy: boolean;
 }
 
 export interface ConceptVariant {