gendesign/tradein-mvp/backend/data/sql/142_premium_buildings_curated.sql

-- 142_premium_buildings_curated.sql
-- Purpose: AI-curated premium-building overlay for the trade-in estimator (#2002).
--          Overrides the concentration-based `premium_houses` MV (data/sql/139) with
--          human/AI-verified class labels + false-positive demotions.
--
-- Rationale (#2002):
--   `premium_houses` flags a house premium purely by concentration of expensive
--   listings — which mislabels mass-market houses with a few inflated lots, and
--   non-EKB / data-quality-noise listings, as premium. This table is an AI curation
--   of the top premium_houses candidates: 69 confirmed premium (with class tier) +
--   19 false-positives demoted (is_premium=false: mass-market / non-EKB mislabels).
--   The estimator (`_is_premium_building`) consults THIS table FIRST and falls back
--   to the MV only for uncurated house_ids — so a curated row both corrects the
--   premium flag and supplies a class tier (премиум/элит/бизнес/комфорт/эконом).
--
--   This is METADATA for manual-review routing — it does NOT touch
--   median/expected_sold/ranges (the backtest regression gate stays byte-identical).
--
-- Seed: 88 curated rows (house_id, tier, is_premium, confidence, note=left(evidence,200)).
--   ON CONFLICT ... DO UPDATE — curated reference data, re-applied harmlessly on every
--   deploy (idempotent; the latest curation always wins).
--
-- Dependencies: 002_core_tables.sql (house_id space). No backend schema coupling.
-- Re-run safe: CREATE TABLE IF NOT EXISTS + idempotent upsert.
--
-- LOW audit #4 — EKB scope (doc-only, no behavior change): this seed and its
--   `premium_houses` MV fallback (data/sql/139) are both curated/calibrated against
--   Ekaterinburg secondary-market listings ONLY. Non-EKB descriptions encountered
--   during curation were treated as noise and actively DEMOTED (is_premium=false) —
--   e.g. house_id=372944 below ("г. Нижний Новгород, Александровская слобода... это
--   НЕ ЕКБ" — mislabeled, not premium). Consequence: an oblast (non-EKB) elite
--   building will NOT receive the `premium_building` flag from this table or its MV
--   fallback — the estimator's `_is_premium_building` (app/services/estimator.py)
--   has no per-city variant of this overlay. This is not a silent gap: the estimator's
--   `_manual_review` still routes genuinely high-value objects to manual review via
--   absolute-value thresholds (estimate_manual_review_high_value_rub,
--   estimate_manual_review_elite_ppm2) independent of the premium_building flag.

BEGIN;

CREATE TABLE IF NOT EXISTS premium_buildings_curated (
    house_id    BIGINT PRIMARY KEY,
    tier        TEXT NOT NULL,
    is_premium  BOOLEAN NOT NULL,
    confidence  TEXT NOT NULL,
    note        TEXT,
    curated_at  DATE DEFAULT CURRENT_DATE
);

INSERT INTO premium_buildings_curated (house_id, tier, is_premium, confidence, note) VALUES
    (11370, 'премиум', true, 'high', 'desc: ЖК «Гоголя 21», окна в пол, панорамные виды, потолки 3.0м; ppm²=422k (>350k премиум).'),
    (12706, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК «Клевер парк» (Брусника, бизнес-класс), дизайнерский проект; ppm²=268k.'),
    (6769, 'бизнес', true, 'high', 'desc: флагманский проект НКС-Девелопмент, лучшее расположение в центре; ppm²=251k.'),
    (13000, 'премиум', true, 'high', 'desc: DOM 7 — премиум-класс от Практики у Екатеринбург-Сити; ppm²=403k (>350k).'),
    (376251, 'неизвестно', false, 'low', 'numeric addr, no ЖК; descs — спам (обмен на авто, студия ЖК zoom на Неве/СПб), нерелевантно; ppm²=169k низкий — mass-market с задранными лотами.'),
    (6685, 'бизнес', true, 'high', 'desc: Квартал «На Некрасова», новый дом бизнес-класса; ppm²=267k.'),
    (7193, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК бизнес-класса «Клевер Парк», видовая, дизайнерская эстетика; ppm²=271k.'),
    (6976, 'бизнес', true, 'high', 'desc: Квартал на Некрасова, тихий Центр; ppm²=295k (бизнес/элит).'),
    (7109, 'элит', true, 'high', 'desc: небоскрёб «Башня Исеть», Екатеринбург-Сити, видовые апартаменты 226-292м²; ppm²=415k.'),
    (372575, 'элит', true, 'high', 'desc: Клубный дом инженера Ятеса, элитный, TEN девелопмент, «Екатерининский парк»; ppm²=379k (numeric addr но desc однозначна).'),
    (6902, 'бизнес', true, 'medium', 'descs null; ppm² 236504 (бизнес-диапазон 160-250k), n_elite 35; ВИЗ/Репина — кластер бизнес-новостроек (Clever Park/Repin), но конкретный дом 13Ш веб не подтвердил однозначно.'),
    (8098, 'бизнес', true, 'high', 'desc прямо: ЖК «Парк Столиц» «инфраструктура уровня business-class»; ppm² 235234 (бизнес), n_elite 29.'),
    (6776, 'бизнес', true, 'medium', 'desc: ЖК «Никольский» «жизнь бизнес-класса в центральном районе»; ppm² 194600 (низ бизнес-диапазона), n_elite 29; адрес — район, не дом.'),
    (8125, 'бизнес', true, 'high', 'desc прямо: ЖК «Нагорный» бизнес-класса, сдан; ppm² 243523 (бизнес), n_elite 28.'),
    (6694, 'премиум', true, 'high', 'desc: «Башня Исеть», 37 этаж, окна в пол, вид на Исеть — флагман центра; ppm² 420517 (>350k премиум), n_elite 27/27.'),
    (373396, 'бизнес', true, 'medium', 'desc: ЖК «Атлас» (Atlas Development, «жилая экосистема»); ppm² 238327 (бизнес), n_elite 26; Atlas делает комфорт+/бизнес — линия бизнес по ценнику.'),
    (372944, 'комфорт', false, 'medium', 'descs про «г. Нижний Новгород, Александровская слобода» и кирпичный дом 1902г — это НЕ ЕКБ; ppm² 132794 (комфорт), клубность не премиальная — mislabeled.'),
    (6958, 'бизнес', true, 'low', 'адрес — улица без дома (агрегация); descs противоречивы (комфорт-студия «Белорецкий» + бизнес «Александровский сад»), но ppm² 293488 (элит-уровень) и n_elite 25 указывают на дорогие лоты (на улице ест'),
    (12209, 'бизнес', true, 'high', 'desc: апарт-комплекс «RE:VOLUTION TOWERS», «элитный/видовой апартамент, панорамный вид»; ppm² 236624 (бизнес), n_elite 25 — премиальные апартаменты центра.'),
    (12897, 'бизнес', true, 'medium', 'desc: ЖК «Южные кварталы» застройщик Брусника; ppm² 191k попадает в бизнес-полосу (160-250k), хотя проект масштабный комфорт+.'),
    (12603, 'элит', true, 'high', 'desc: ЖК «Александровский сад», центр, 3м потолки; ppm² 327k — элитная полоса (250-350k).'),
    (6834, 'элит', true, 'low', 'ppm² 254k (элит) + центр, но descs null и адрес без улицы/ЖК — низкая уверенность.'),
    (11682, 'премиум', true, 'high', 'desc: ЖК «Форум Сити» (бот.сад, закрытый двор), ppm² 356k — премиум-полоса (>350k).'),
    (372939, 'эконом', false, 'medium', 'desc: дом 1984г, газа нет, косметический ремонт, «удачная планировка» — масс-маркет; ppm² 119k (эконом). Ложный флаг по концентрации лотов.'),
    (10919, 'премиум', true, 'high', 'desc: Башня Исеть, Екатеринбург Сити, 18 этаж — флагман; ppm² 401k (премиум >350k).'),
    (6892, 'бизнес', true, 'low', 'desc упоминает бизнес-класс ЖК «Русь XXI» (TEN) но и комфорт «Дружный-3»; ppm² 175k (бизнес-низ) — агрегат района, смешанный.'),
    (6909, 'премиум', true, 'medium', 'ppm² 386k (премиум) + центр, Попова 18; descs null, но уровень цены однозначно премиум.'),
    (6712, 'премиум', true, 'high', 'desc явно: ЖК «Форум Сити» премиум-класса (дом 9); ppm² 385k (премиум). Тот же комплекс что hid 11682.'),
    (11765, 'элит', true, 'high', 'desc: дом бизнес-класса, пентхаус 5.7м потолки, дизайнерский ремонт; ppm² 304k (элит); тот же адрес ЖК «Александровский сад».'),
    (7706, 'бизнес', true, 'medium', 'desc: квартал «На Некрасова» (Брусника) — дома переменной высотности, тихие дворы, подземный паркинг, террасы; ppm2 244k = бизнес уровень.'),
    (12285, 'бизнес', true, 'high', 'desc явно: Компаунд «Проспект Мира», премиум-сегмент, монолит 2024, дизайнерский ремонт, мастер-спальни; ppm2 230k = бизнес/элит.'),
    (7192, 'премиум', true, 'high', 'desc: клубный дом «Литературный» в центре; ppm2 543k — премиум уровень.'),
    (372211, 'премиум', true, 'high', 'desc: клубный дом 19/05 «премиум-класса», видовая, ресепшн+служба безопасности; ppm2 442k = премиум (addr numeric, но desc однозначен).'),
    (12480, 'премиум', true, 'high', 'desc: клубный дом премиум-класса «Ленина 8», 28-эт монолит-кирпич 2024, дизайнерский ремонт; ppm2 389k = премиум.'),
    (9401, 'комфорт', false, 'medium', 'web: Цвиллинга 7 = ЖК «Парковый квартал 2.0» (Унистрой), комфорт-класс; высокий ppm2 211k и 15 элитных лотов — концентрация дорогих лотов в массовом доме.'),
    (372938, 'бизнес', true, 'low', 'ppm2 200k = бизнес-уровень, но addr numeric и descs null — нет ЖК/класс-слов для подтверждения.'),
    (11052, 'элит', true, 'high', 'web: ЖК «Гоголя 21» (Брусника) — элитный класс, лобби/библиотека/фитнес в стилобате; ppm2 417k подтверждает.'),
    (6978, 'элит', true, 'high', 'desc: ЖК «FORUM CITY» центр, эксклюзивная 7-комн 273 м², дизайнерский ремонт; ppm2 289k = элит уровень.'),
    (372937, 'комфорт', false, 'low', 'единственный desc массовый — «однушка переделанная в двушку, мебель/техника остаётся, тамбур с полками»; addr numeric; высокий ppm2 243k вероятно от мелкой площади в старом фонде, не бизнес-дом.'),
    (11541, 'бизнес', true, 'medium', 'desc: ЖК «Парковый квартал 2.0» (Брусника, позиционируется комфорт+), но ppm² 241k и 14/19 elite-лотов — пограничный бизнес-уровень цены.'),
    (6963, 'бизнес', true, 'high', 'desc прямо: ЖК «Парк Столиц» бизнес-класс; ppm² 227k подтверждает бизнес-band.'),
    (8153, 'премиум', true, 'high', 'desc: клубный дом «На Октябрьской», панорама на Исеть, премиум-сервис; ppm² 398k > 350k = премиум.'),
    (137631, 'бизнес', true, 'high', 'desc: бизнес-квартал «Нагорный», панорамные окна, топ-застройщик; ppm² 240k = бизнес.'),
    (177700, 'комфорт', false, 'high', 'desc: жилой район «Южные кварталы» (ЛСР, массовый комфорт), предчистовая отделка + скидки; ppm² 193k завышен лишь точечно, n=95 — масс-маркет.'),
    (7560, 'комфорт', false, 'medium', 'desc: ЖК «Соната Парк» (Астон, комфорт), массовые скидочные тексты; ppm² 167k низ бизнес-границы, generic-addr корзина n=344.'),
    (373406, 'бизнес', true, 'medium', 'desc прямо: ЖК «Никольский» жизнь бизнес-класса в центре; ppm² 272k подтверждает; addr только числовой.'),
    (373413, 'бизнес', true, 'low', 'descs=null, addr числовой — нет ЖК/класс-слов; вывод только по ppm² 250k (бизнес/элит-граница) + 12 elite-лотов.'),
    (372920, 'эконом', false, 'medium', 'ppm² 111k = эконом; descs относятся к Челябинску (панельный дом, студия) — data-quality шум, не ЕКБ-премиум; elite-лоты = крупные дешёвые по ppm².'),
    (12747, 'премиум', true, 'high', 'desc: клубный дом «19/05» премиум-класса в центре у набережной Исети, видовая; ppm² 444k > 350k = премиум.'),
    (8264, 'элит', true, 'medium', 'ppm² 262k (элит-диапазон), 11/13 лотов ≥20М; desc — ЖК На Некрасова, арт-деко, дизайн Vision Interieure, Derufa premium → дизайнерский премиум-проект.'),
    (10878, 'бизнес', true, 'medium', 'ppm² 247k (бизнес/элит граница), 11/14 ≥20М; desc — кирпичный спецпроект, 18 этажей, просторные планировки → бизнес-класс.'),
    (6843, 'бизнес', true, 'high', 'desc прямо — ЖК бизнес-класса «Отдельный, 5» у УРФУ; ppm² 240k подтверждает бизнес.'),
    (372948, 'комфорт', false, 'medium', 'desc — ЖК ЯрСити (массовый комфорт-проект Брусники); ppm² 157k = комфорт, перегрет отдельными лотами с ремонтом «для себя».'),
    (372954, 'эконом', false, 'medium', 'ppm² 115k (эконом), n=106 массовая выборка; desc — квартира-студия у Пл. Маркса, типовой массмаркет, 11/106 дорогих лотов случайны.'),
    (9860, 'премиум', true, 'high', 'ppm² 552k — premium-уровень (>350k), все 10/10 лотов ≥20М; центр, Первомайская 7 → клубный/премиум дом (desc нет, но ppm² однозначен).'),
    (12116, 'элит', true, 'high', 'ppm² 291k (элит); desc — ЖК «Мечта» бизнес-класс в центре, дизайнерский ремонт, престижный → премиум.'),
    (8248, 'бизнес', true, 'high', 'desc — ЖК бизнес-класса «Отдельный, 5» у УРФУ (тот же объект, что hid 6843); ppm² 253k подтверждает.'),
    (8065, 'бизнес', true, 'high', 'desc — ЖК «Clever Park» (Брусника), панорамные окна, вид на набережную Исети, новый дом; ppm² 251k = бизнес-класс.'),
    (7041, 'бизнес', true, 'low', 'ppm² 228k (бизнес-уровень), закрытая территория, подземный паркинг, охрана; desc продавца называет «комфорт класса» — противоречие, но медианный ppm² тянет к бизнесу.'),
    (9878, 'элит', true, 'high', 'desc: Клубный дом «Тихвинъ» — родоначальник элитного сегмента ЕКБ; ppm² 472k (премиум-уровень), 9/9 elite.'),
    (9754, 'премиум', true, 'medium', 'ppm² 434k (>350k премиум), центр ЕКБ, 9/9 elite; no desc but price level unambiguous.'),
    (12703, 'бизнес', true, 'high', 'desc явно «бизнес-класса ЖК Клевер парк»; ppm² 305k, новый центр ЕКБ.'),
    (373331, 'комфорт', false, 'medium', 'desc: ЖК «Парковый квартал 2.0 — комфорт-класс»; ppm² 212k inflated by few lots (9/42 elite), mass-market.'),
    (12208, 'бизнес', true, 'medium', 'desc: «статусный камерный дом», престижный район, видовая, огороженная территория; ppm² 206k = бизнес.'),
    (6669, 'комфорт', false, 'medium', 'desc: квартал «Лайв» (Брусника LIVE) — комфорт-класс; only 9/73 elite, premium by concentration not reality.'),
    (12596, 'комфорт', false, 'low', 'desc: ЖК «Северные Кварталы» от Брусники, урбан-вилла формат — комфорт/комфорт+; ppm² 204k, 9/28 elite.'),
    (372927, 'комфорт', false, 'medium', 'desc: ЖК «Домино» комфорт+ / ЖК «Гулливер»; ppm² 121k = комфорт baseline, mass-market.'),
    (372930, 'комфорт', false, 'medium', 'desc: ЖК «Октябрьский» — и упоминается Тюмень (не ЕКБ); ppm² 114k эконом-комфорт, предчистовая отделка.'),
    (9750, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК «Макаровский» (флагман набережной ЕКБ); ppm² 425k, потолки 3.2м, 8/10 elite.'),
    (6747, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК «Архитектон», прямо «Бизнес класс»; ppm² 233k (бизнес-диапазон).'),
    (6896, 'бизнес', true, 'medium', 'desc: квартал «Тихий центр» (Brusnika) «тихая роскошь в сердце ЕКБ»; ppm² 227k = бизнес.'),
    (6930, 'комфорт', false, 'high', 'desc прямо: дом комфорт-класса «Чемпион-парк»; ppm² 200k завышен отдельными видовыми лотами, класс comfort.'),
    (375422, 'эконом', false, 'medium', 'desc: квартира-студия от хозяина, «Черемушки 4» застройщик Шэлдом от 5.8М; ppm² 113k = эконом.'),
    (8158, 'элит', true, 'high', 'desc: «резиденция в ЖК Макаровский Элит», премиум-класс; ppm² 700k — топ элит/премиум.'),
    (8161, 'премиум', true, 'high', 'desc: ЖК «Макаровский» бизнес-класс на набережной; ppm² 428k = премиум-уровень.'),
    (9522, 'премиум', true, 'medium', 'descs null, но ppm² 413k (премиум >350k) при n_elite 7/8 — устойчиво премиальный дом в центре.'),
    (12316, 'премиум', true, 'medium', 'descs null; ppm² 370k премиум; Народной Воли (наб. Исети) — зона клубных домов (Most).'),
    (7189, 'премиум', true, 'high', 'desc: «Клубный Дом Most премиум класса», резиденция, видовая на набережную Исети; ppm² 370k.'),
    (12700, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК бизнес-класса «Клевер Парк», видовая, дизайнерская, у парка Маяковского; ppm² 306k.'),
    (12746, 'элит', true, 'high', 'desc: «самый статусный и узнаваемый дом города», ЖК «Февральская Революция», набережная, однопод., охрана; ppm² 286k.'),
    (12547, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК «Екатерининский парк», дом бизнес-класса (куратор РМК); ppm² 267k.'),
    (12678, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК «Вивальди» (назван премиум-классом), центр, кирпич 2017; ppm² 267k = бизнес.'),
    (10880, 'бизнес', true, 'high', 'desc: ЖК «Никольский» — «жизнь бизнес-класса в центре», набережная Исети; ppm² 265k.'),
    (9528, 'бизнес', true, 'medium', 'тот же адрес Тверитина 46 = ЖК «Вивальди» (см. hid 12678); descs null, ppm² 258k подтверждает бизнес.'),
    (8066, 'бизнес', true, 'medium', 'descs null; ppm² 218k попадает в бизнес-диапазон (160-250k) для ЕКБ; нет class-words для усиления.'),
    (376817, 'комфорт', false, 'low', 'numeric addr без улицы; descs смешаны (Сочи/Адлер апартаменты, ост. Юбилейный) — масс-маркет/чужой город, ppm² 169k раздут концентрацией дорогих лотов.'),
    (376374, 'эконом', false, 'low', 'numeric addr; descs — студия 26м² и 1к в Краснодаре (чужой город), ppm² 125k = эконом/комфорт, явно масс-маркет.'),
    (11054, 'элит', true, 'high', 'desc: клубный дом «Ривьера» (заявлен бизнес-класс), центр, авторская отделка; ppm² 640k = премиум-уровень цены.')
ON CONFLICT (house_id) DO UPDATE SET
    tier = EXCLUDED.tier,
    is_premium = EXCLUDED.is_premium,
    confidence = EXCLUDED.confidence,
    note = EXCLUDED.note;

COMMIT;