Light1YT
df1299175d
Carve a documented office share out of GFA before residential (fixes prior overstatement where all non-parking GFA = residential). total_floor_area unchanged → СМР already covers office GFA (no double-count): office is pure additive revenue at +15% premium. Offices нежилое → VAT-able: vat base = parking_value_added + office_value_added (consistent with #1898). Σ invariant holds. Additive schema (office_area_sqm, revenue_office_rub) → api-types regen. Refs #1881
139 lines
7.7 KiB
Python
139 lines
7.7 KiB
Python
"""Generative Design — Stage 1c: ТЭП (technical-economic indicators).
|
||
|
||
From the Stage 1b placement (rectangular section footprints + floor count) we derive
|
||
the ``TEAP`` contract block with *real* numbers:
|
||
|
||
* ``built_area_sqm`` — пятно застройки (сумма площадей footprint-ов).
|
||
* ``total_floor_area_sqm`` — общая поэтажная площадь (GFA) = пятно * этажность.
|
||
* ``office_area_sqm`` — нежилое (встроенно-пристроенный 1-й этаж: коммерция/
|
||
офисы) = GFA * нормативная доля нежилого (зависит от класса жилья). Вырезается
|
||
из GFA ПЕРЕД расчётом жилой → жилая ужимается на эту площадь (total GFA не меняется).
|
||
* ``residential_area_sqm`` — продаваемая жилая = (GFA − нежилое) * коэффициент
|
||
эффективности (вычет МОП/лестниц/тех.помещений; зависит от класса жилья).
|
||
* ``apartments_count`` — жилая / средняя площадь квартиры (зависит от класса).
|
||
* ``density`` — плотность застройки = FAR = GFA / площадь участка.
|
||
* ``parking_spaces`` — машиноместа по упрощённой норме (мест на квартиру).
|
||
|
||
Все коэффициенты — упрощённые нормативные proxy для MVP (см. константы ниже).
|
||
Детерминированно, без LLM / внешних API / БД.
|
||
"""
|
||
|
||
from __future__ import annotations
|
||
|
||
import logging
|
||
import math
|
||
from typing import Literal
|
||
|
||
from shapely.geometry import Polygon
|
||
|
||
from app.schemas.concept import TEAP
|
||
|
||
logger = logging.getLogger(__name__)
|
||
|
||
HousingClass = Literal["econom", "comfort", "business"]
|
||
|
||
# ── Коэффициент эффективности площади (residential / GFA), доля ────────────────
|
||
# Доля продаваемой жилой в общей поэтажной (остальное — МОП, лестницы, тех.этаж).
|
||
# Бизнес-класс «тратит» больше на МОП/лобби -> ниже эффективность.
|
||
_EFFICIENCY_BY_CLASS: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 0.82,
|
||
"comfort": 0.78,
|
||
"business": 0.72,
|
||
}
|
||
|
||
# ── Средняя площадь квартиры (кв.м) по классу — выше класс -> крупнее лот ──────
|
||
_AVG_APARTMENT_SQM: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 42.0,
|
||
"comfort": 55.0,
|
||
"business": 78.0,
|
||
}
|
||
|
||
# ── Норма парковки (машиномест на квартиру) по классу ─────────────────────────
|
||
_PARKING_PER_APARTMENT: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 0.8,
|
||
"comfort": 1.0,
|
||
"business": 1.5,
|
||
}
|
||
|
||
# ── Доля нежилого (коммерция/офисы 1-го этажа) в GFA по классу ─────────────────
|
||
# НОРМАТИВ (не догадка): городские МКД РФ почти всегда несут встроенно-пристроенные
|
||
# нежилые помещения 1-го этажа (магазины/услуги/офисы). По обзорам застройки РФ их
|
||
# доля в общей поэтажной площади (GFA) типично 3–8% для городских МКД (1-й этаж из
|
||
# 9–25). Берём КОНСЕРВАТИВНЫЕ значения нижней границы диапазона:
|
||
# econom 0.0 — массовый эконом часто строят БЕЗ коммерции (спальные районы,
|
||
# "квартиры на 1-м этаже"); нулём не завышаем выручку.
|
||
# comfort 0.05 — комфорт почти всегда имеет коммерческий стрит-ритейл 1-го этажа.
|
||
# business 0.05 — бизнес: представительный 1-й этаж (лобби+коммерция), но та же
|
||
# умеренная доля (бОльшая часть нижних уровней — лобби/МОП, а не
|
||
# продаваемая коммерция) — консервативно не задираем.
|
||
# Нежилое ВЫРЕЗАЕТСЯ из GFA до расчёта жилой (жилая ужимается ровно на эту площадь),
|
||
# total GFA при этом не меняется — это и есть фикс реализма (раньше ВСЯ непаркинговая
|
||
# GFA считалась жилой, чуть завышая жилую площадь). Источник доли — отраслевой обзор,
|
||
# НЕ проектный факт → caveat в финмодели честно это помечает.
|
||
_OFFICE_SHARE_OF_GFA: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 0.0,
|
||
"comfort": 0.05,
|
||
"business": 0.05,
|
||
}
|
||
|
||
|
||
def compute_teap(
|
||
*,
|
||
footprints: list[Polygon],
|
||
floors: int,
|
||
site_area_sqm: float,
|
||
housing_class: HousingClass,
|
||
) -> TEAP:
|
||
"""Свести footprints + этажность в :class:`TEAP`.
|
||
|
||
Args:
|
||
footprints: метрические пятна секций (кв.м берётся из ``.area``).
|
||
floors: этажность (общая для всех секций варианта).
|
||
site_area_sqm: площадь участка для плотности (FAR).
|
||
housing_class: класс жилья — задаёт эффективность/средний лот/парковку.
|
||
"""
|
||
built_area = float(sum(fp.area for fp in footprints))
|
||
total_floor_area = built_area * max(0, floors)
|
||
|
||
# Нежилое (коммерция/офисы 1-го этажа) вырезаем из GFA ДО расчёта жилой: жилая
|
||
# считается только по ОСТАВШЕЙСЯ (непаркинговой, нежилой-исключённой) GFA. total
|
||
# GFA не меняется — нежилое остаётся в нём (СМР по нему уже покрыт в финмодели).
|
||
office_share = _OFFICE_SHARE_OF_GFA[housing_class]
|
||
office_area = total_floor_area * office_share
|
||
residential_gfa = total_floor_area - office_area
|
||
|
||
efficiency = _EFFICIENCY_BY_CLASS[housing_class]
|
||
residential_area = residential_gfa * efficiency
|
||
|
||
avg_apartment = _AVG_APARTMENT_SQM[housing_class]
|
||
apartments_count = math.floor(residential_area / avg_apartment) if avg_apartment else 0
|
||
|
||
# Плотность застройки = FAR (GFA / площадь участка). Защита от деления на ноль.
|
||
density = total_floor_area / site_area_sqm if site_area_sqm > 0 else 0.0
|
||
|
||
parking_norm = _PARKING_PER_APARTMENT[housing_class]
|
||
parking_spaces = math.ceil(apartments_count * parking_norm)
|
||
|
||
teap = TEAP(
|
||
built_area_sqm=round(built_area, 1),
|
||
total_floor_area_sqm=round(total_floor_area, 1),
|
||
office_area_sqm=round(office_area, 1),
|
||
residential_area_sqm=round(residential_area, 1),
|
||
apartments_count=apartments_count,
|
||
density=round(density, 3),
|
||
parking_spaces=parking_spaces,
|
||
)
|
||
logger.info(
|
||
"TEAP: built=%.0f GFA=%.0f office=%.0f resid=%.0f apts=%d FAR=%.2f parking=%d",
|
||
teap.built_area_sqm,
|
||
teap.total_floor_area_sqm,
|
||
teap.office_area_sqm,
|
||
teap.residential_area_sqm,
|
||
teap.apartments_count,
|
||
teap.density,
|
||
teap.parking_spaces,
|
||
)
|
||
return teap
|
||
|
||
|
||
__all__ = ["HousingClass", "compute_teap"]
|