bot-backend
66da75681f
smr/sale_inflation_annual in _build_monthly_cashflow, gated by module constants =0.0 → byte-identical zero-diff (deep-review verified IEEE-754 identity + all 57 prior tests unchanged). Land not escalated; marketing/VAT/tax retimed on escalated revenue (total preserved). Capability wired+tested, OFF until calibrated indices + invariant reframe. No schema/codegen. Refs #1881
906 lines
61 KiB
Python
906 lines
61 KiB
Python
"""Generative Design — Stage 1c: developer financial model + monthly DCF (PR-1/PR-3).
|
||
|
||
We combine **our areas** (from real geometry → :class:`TEAP`) with the **cost
|
||
completeness** of a reference developer Excel model: a full static cost cascade,
|
||
VAT, profit tax → net profit + ROI (PR-1). On top of that *correct static* P&L,
|
||
PR-3 lays the cascade onto a **monthly cashflow schedule** and runs a real DCF —
|
||
NPV / IRR / payback — replacing the PR-1 IRR proxy. No new user inputs and no new
|
||
dependencies: the DCF is hand-rolled deterministic math (no numpy-financial) over
|
||
default phase norms + the existing TEAP cascade.
|
||
|
||
DCF — MONTHLY SCHEDULE (PR-3)
|
||
-----------------------------
|
||
The static cascade is spread over months using **default phase norms** (honestly
|
||
flagged ``schedule_is_default=True`` — these are typical assumptions, NOT a project
|
||
schedule):
|
||
|
||
* Land — month 0, lump sum.
|
||
* ПИР (design) — linear over ``_PIR_DURATION_MONTHS``.
|
||
* СМР + networks + dev-services + contingency — linear over the construction window
|
||
``[ПИР_end .. ПИР_end + construction_duration]`` (duration by ``development_type``).
|
||
* Sales (residential + parking) — linear over ``[sales_start .. sales_end)`` starting
|
||
``_SALES_START_MONTH`` after СМР begins; the window lasts at least
|
||
``_SALES_DURATION_MONTHS`` but never ends before construction completes (РФ
|
||
ДДУ/эскроу — sales run *during* construction and close at/after ввода). For tall
|
||
builds (long СМР) this stretches sales out, preventing an impossible early sell-out.
|
||
* Marketing — pro-rated to the sales curve (spent as units sell).
|
||
|
||
налоги — PHASING CHOICE (documented simplification)
|
||
НДС and profit tax are **pro-rated to revenue recognition**, not lumped at the
|
||
end: each month's tax = total_tax × (that month's revenue / total revenue). This
|
||
keeps the cashflow's tax outflow aligned with the inflow that triggers it, and —
|
||
crucially — keeps the **undiscounted** cashflow sum exactly equal to the static
|
||
``net_profit`` (INVARIANT, tested). Lumping at the end would distort IRR/PBP for
|
||
no modelling gain. If total revenue is 0 (degenerate), tax is 0 anyway.
|
||
|
||
рассрочка / первый взнос — SIMPLIFICATION (documented)
|
||
The Excel reference uses a 80% first payment + remainder on completion. For the
|
||
MVP DCF we recognise the **full sale price in the month of sale** (``_FIRST_PAYMENT_PCT``
|
||
is kept as a documented constant for a future рассрочка split in PR-4, but is NOT
|
||
applied here). This slightly *front-loads* cash vs. an installment plan — i.e. it
|
||
is the *optimistic* end of the timing band; the schedule caveat says so. Splitting
|
||
the remainder to a later month would only push IRR down, never break the invariant.
|
||
|
||
INVARIANT (tested): Σ undiscounted monthly cashflow ≈ static ``net_profit`` — the
|
||
DCF can never silently diverge from the static cascade.
|
||
|
||
Cascade (in :func:`compute_financial`):
|
||
|
||
* **Revenue (GDV)** = residential area × sale price + parking spaces × parking price
|
||
+ office area × office price (нежилое 1-го этажа — коммерция/офисы).
|
||
* **Cost cascade** = construction (residential + OFFICE GFA + parking) + ПИР (design)
|
||
+ networks (ТУ) + developer services + contingency + marketing/realtor + land.
|
||
* **БДР / taxes** = gross margin − VAT − profit tax → net profit.
|
||
* **Metrics** = net ROI on cost, net margin on revenue, and DCF NPV/IRR/payback.
|
||
|
||
OFFICES / COMMERCIAL — нежилое 1-го этажа (ADDITIVE ВЫРУЧКА, БЕЗ double-count СМР)
|
||
--------------------------------------------------------------------------------
|
||
TEAP теперь несёт ``office_area_sqm`` — нежилое (коммерция/офисы 1-го этажа),
|
||
ВЫРЕЗАННОЕ из GFA до расчёта жилой (см. ``_OFFICE_SHARE_OF_GFA`` в teap.py: жилая
|
||
ужимается ровно на эту площадь, total_floor_area_sqm НЕ меняется). Финмодель:
|
||
|
||
* **Выручка** ``revenue_office = office_area_sqm × _OFFICE_SALE_PRICE_PER_SQM[class]``
|
||
(умеренная премия к жилью; см. константу).
|
||
* **СМР нежилого — НЕ отдельная строка, double-count'а НЕТ.** Нежилая GFA осталась
|
||
в ``total_floor_area_sqm`` → ``construction_resid = total_floor_area_sqm × ставка
|
||
СМР`` УЖЕ её покрывает (как покрывала, когда эта площадь считалась жилой). Сдвиг
|
||
carve-out жилой ↔ нежилой меняет только классификацию площади и ВЫРУЧКУ, а СМР по
|
||
total_floor_area инвариантен. Поэтому нежилое = чисто additive ВЫРУЧКА.
|
||
|
||
НДС — ОСВОБОЖДЕНИЕ ЖИЛЬЯ, НДС НА ПАРКИНГ + НЕЖИЛОЕ (ст. 149 НК РФ)
|
||
------------------------------------------------------------
|
||
Реализация жилых помещений и услуги застройщика по ДДУ ОСВОБОЖДЕНЫ от НДС
|
||
(пп.22 и пп.23.1 п.3 ст. 149 НК РФ) → выходной НДС на жильё = 0. Входной НДС по
|
||
СМР при этом НЕвозмещаем (п.2 ст.170 НК РФ) и уже «сидит» в gross-ставках
|
||
себестоимости (рыночные ориентиры ``_CONSTRUCTION_COST_PER_SQM`` даны С НДС) →
|
||
чистая нагрузка по НДС на жилую часть ≈ 0.
|
||
|
||
Машиноместа И нежилое (коммерция/офисы) — НЕЖИЛЫЕ помещения: их реализация
|
||
ОБЛАГАЕТСЯ НДС 20%, входной НДС вычитается. Поэтому НДС начисляется на нежилой
|
||
value-added ОБОИХ нежилых частей (встроенный НДС в добавленной стоимости):
|
||
|
||
parking_value_added = max(0, revenue_parking − construction_parking)
|
||
office_value_added = max(0, revenue_office − office_construction)
|
||
где office_construction = office_area_sqm × _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM[class]
|
||
(СМР-доля нежилого по той же ставке, что и весь СМР; та же доля УЖЕ сидит
|
||
в construction_rub — здесь она лишь ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ как база НДС, в
|
||
каскад затрат повторно НЕ добавляется → double-count'а нет).
|
||
vat = (parking_value_added + office_value_added) × VAT_RATE / (1 + VAT_RATE)
|
||
|
||
Если паркинг/нежилое окажутся под ДДУ-льготой — оценка консервативна (чуть занижает
|
||
прибыль завышенным НДС), что соответствует honest/conservative-политике модуля.
|
||
Полную механику входного/выходного НДС с эскроу-спецификой не моделируем —
|
||
жильё освобождено, входной НДС встроен в gross-СМР.
|
||
|
||
IRR — REAL DCF, PROXY FALLBACK (PR-3)
|
||
-------------------------------------
|
||
``irr`` is now a **real** annualised IRR computed by bisection over the monthly
|
||
cashflow (``irr_is_proxy=False``). For a degenerate cashflow with no sign change
|
||
(e.g. an always-loss project — every month is an outflow, or every month inflow)
|
||
bisection cannot bracket a root; we then fall back to the PR-1 annualised net-ROI
|
||
proxy (``roi / _PROJECT_YEARS``, clamped ±1) and flag ``irr_is_proxy=True`` so the
|
||
frontend shows the «оценочный» caveat.
|
||
|
||
PRICE CALIBRATION — PR-2
|
||
------------------------
|
||
The housing **sale price** can be calibrated to real market data: callers pass
|
||
``market_price_per_sqm`` (руб/кв.м) computed from Objective listings / district
|
||
reference at the API layer. When ``None`` we fall back to the per-class norm and
|
||
flag the source honestly (``price_source="class_norm"``) so the UI/PDF never
|
||
passes a class norm off as a market figure. Construction cost (СМР) is *not*
|
||
calibrated in PR-2 — it stays a per-class norm. Parking price/cost are also
|
||
per-class norms (см. ``_PARKING_PRICE_PER_SPOT`` / ``_PARKING_COST_PER_SPOT``).
|
||
|
||
FINANCING — OVERLAY (PR-5)
|
||
--------------------------
|
||
Unlevered (project) DCF — NPV / IRR / PBP — остаётся HEADLINE и НЕ меняется:
|
||
это интринсивная доходность проекта, инвариант Σ cashflow == net_profit
|
||
сохраняется. Финансирование (кредит/проектное финансирование) — это
|
||
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ overlay ПОВЕРХ готового unlevered cashflow; он его читает
|
||
(READ-ONLY) и НЕ пересобирает.
|
||
|
||
* **Проценты — реальная стоимость долга**, поэтому ``net_profit_after_financing
|
||
< net_profit`` для любого проекта с кассовым разрывом.
|
||
* **Ставка ``annual_rate_used`` — норматив** (``_CREDIT_RATE_ANNUAL``), отдельный
|
||
от ставки дисконтирования (см. константы), а не выведенная из проекта величина.
|
||
* **LTC-покрытие разрыва** — кредитная линия покрывает ``_LOAN_TO_COST_RATIO``
|
||
(70 %) каждого ежемесячного оттока; оставшиеся 30 % (собственные средства)
|
||
co-fund отток пропорционально и процентами не облагаются. Лимиты банка НЕ
|
||
моделируются точно.
|
||
* **Проценты капитализируются (compound)** — начисляются на остаток на начало
|
||
месяца ДО движений и добавляются в тело долга.
|
||
* **Эскроу-специфику не моделируем точно** — раскрытие средств с эскроу-счетов
|
||
по этапам стройки, лимиты раскрытия, ставка по бридж/целевой части — всё это
|
||
упрощено до единой капитализируемой ставки на кассовый разрыв.
|
||
* **Levered (equity) IRR** считается по equity-потоку того же графика долга
|
||
(``_FinancingResult.equity_cashflow``): отток = equity-доля (1−LTC) каждого
|
||
кассового разрыва, приток = остаток притока после обслуживания долга. При
|
||
положительном леверидже (доходность проекта > стоимости долга 15 %) levered IRR
|
||
выше unlevered. Тот же proxy-fallback, что у unlevered (нет смены знака → roi-style
|
||
proxy + ``levered_irr_is_proxy=True``). Вырожденные случаи (LTC>=1 — equity не под
|
||
риском, финансирование выключено, нет equity-оттока) → ``levered_irr=0.0`` /
|
||
``levered_irr_is_proxy=True`` (не выдумываем доходность). debt_schedule в схему НЕ
|
||
выносится. MVP-агрегаты: ``peak_debt_rub`` / ``total_interest_rub`` /
|
||
``net_profit_after_financing_rub`` (без изменений).
|
||
* **Unlevered NPV / IRR / PBP НЕ затронуты** overlay'ем — это всё та же
|
||
интринсивная доходность. График наследует неточность ``schedule_is_default``:
|
||
финансирование считается по тому же дефолт-графику фаз, поэтому
|
||
``financing_is_simplified=True`` (honest-флаг для UI/PDF).
|
||
|
||
This function stays **pure**: it does no DB lookup itself (the API layer does the
|
||
lookup and passes the result in). Детерминированно, без LLM / внешних API / БД.
|
||
"""
|
||
|
||
from __future__ import annotations
|
||
|
||
import logging
|
||
import math
|
||
from dataclasses import dataclass
|
||
from typing import Literal
|
||
|
||
from app.schemas.concept import TEAP, FinancialModel
|
||
|
||
logger = logging.getLogger(__name__)
|
||
|
||
HousingClass = Literal["econom", "comfort", "business"]
|
||
|
||
# ── Цена продажи жилья, руб/кв.м (proxy рынка ЕКБ/региона, упрощённо) ──────────
|
||
_SALE_PRICE_PER_SQM: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 110_000.0,
|
||
"comfort": 145_000.0,
|
||
"business": 210_000.0,
|
||
}
|
||
|
||
# ── Себестоимость СМР, руб/кв.м общей площади (выше класс -> дороже отделка/инж) ─
|
||
_CONSTRUCTION_COST_PER_SQM: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 72_000.0,
|
||
"comfort": 88_000.0,
|
||
"business": 120_000.0,
|
||
}
|
||
|
||
# ── Паркинг — ЦЕНА ПРОДАЖИ / СЕБЕСТОИМОСТЬ м/м по классу, руб ──────────────────
|
||
# TUNABLE ASSUMPTIONS (РФ-рынок паркинга). Раньше эти константы были СКАЛЯРАМИ,
|
||
# взятыми из Excel-эталона «Авангардная 13» (premium, ПОДЗЕМНЫЙ паркинг, near
|
||
# break-even: 1.9М продажа / 1.8М себестоимость). Применять их ПЛОСКО ко всем
|
||
# классам некорректно: эконом-жильё в РФ строит ДЕШЁВЫЙ НАЗЕМНЫЙ паркинг, а не
|
||
# подземный — плоская подземная себестоимость 1.8М × 0.8 м/м на квартиру раздувала
|
||
# near-break-even капитал → пиковый долг → проценты по финансированию (прод: Ж-5,
|
||
# 212 м/м × 1.8М = 382М break-even капитал → ~120М процентов, душивших
|
||
# net_after_financing).
|
||
#
|
||
# Поэтому цена/себестоимость теперь КЛАССОЗАВИСИМЫ (зеркалит паттерн
|
||
# _SALE_PRICE_PER_SQM / _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM). ВАЖНО: НОРМА паркинга
|
||
# (_PARKING_PER_APARTMENT в teap.py: econom 0.8 / comfort 1.0 / business 1.5) НЕ
|
||
# трогается — она может отражать нормы ПЗЗ (out of scope).
|
||
#
|
||
# business 1.9 / 1.8 — ПОДЗЕМНЫЙ, matches Excel «Авангардная 13» (без изменений).
|
||
# econom 0.8 / 0.35 — НАЗЕМНЫЙ (surface): дешёвый СМР ~350k, продажа ~800k.
|
||
# comfort 1.3 / 1.0 — ЧАСТИЧНО подземный (интерполяция econom↔business).
|
||
#
|
||
# Маржа на м/м: econom +450k, comfort +300k, business +100k (цена > себестоимости
|
||
# во всех классах — паркинг не убыточен ни в одном классе).
|
||
_PARKING_PRICE_PER_SPOT: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 800_000.0, # наземный паркинг — продажа
|
||
"comfort": 1_300_000.0, # частично подземный — продажа
|
||
"business": 1_900_000.0, # подземный (Excel «Авангардная 13») — продажа
|
||
}
|
||
_PARKING_COST_PER_SPOT: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 350_000.0, # наземный паркинг — себестоимость
|
||
"comfort": 1_000_000.0, # частично подземный — себестоимость
|
||
"business": 1_800_000.0, # подземный (Excel «Авангардная 13») — себестоимость
|
||
}
|
||
|
||
# ── Цена ПРОДАЖИ нежилого (коммерция/офисы 1-го этажа), руб/кв.м по классу ─────
|
||
# НОРМАТИВ (РФ-рынок встроенно-пристроенной коммерции). Ликвидный стрит-ритейл 1-го
|
||
# этажа в городском МКД обычно продаётся С ПРЕМИЕЙ к жилью того же дома (лучшая
|
||
# проходимость/витрина, инвестиционный спрос на ГАБ — готовый арендный бизнес).
|
||
# Берём УМЕРЕННУЮ премию ~+15% к нормативу продажи жилья класса (консервативно — не
|
||
# задираем; в реальных проектах премия бывает выше, но зависит от локации/трафика):
|
||
# econom ~127k = 110k × 1.15 (доля нежилого = 0 → на выручку не влияет, но
|
||
# константа задана для полноты/будущих сценариев).
|
||
# comfort ~167k = 145k × 1.15
|
||
# business ~242k = 210k × 1.15
|
||
# СЕБЕСТОИМОСТЬ нежилого ОТДЕЛЬНО не вводим: нежилая GFA уже в total_floor_area_sqm →
|
||
# ``construction = total_floor_area × ставка СМР`` её УЖЕ покрывает (см. docstring
|
||
# раздел OFFICES). Поэтому нежилое — чисто additive ВЫРУЧКА; для базы НДС берём
|
||
# СМР-долю нежилого по той же ставке ``_CONSTRUCTION_COST_PER_SQM`` (см. ниже).
|
||
_OFFICE_SALE_PRICE_PER_SQM: dict[HousingClass, float] = {
|
||
"econom": 126_500.0, # 110_000 × 1.15
|
||
"comfort": 166_750.0, # 145_000 × 1.15
|
||
"business": 241_500.0, # 210_000 × 1.15
|
||
}
|
||
|
||
# ── Доли каскада затрат (источник — Excel-эталон + RU-рынок) ──────────────────
|
||
# ПИР (проектирование + экспертиза + РД) как доля от СМР.
|
||
# Excel: ПИР 147М при СМР 6123М ≈ 2.4% -> округлённо 2.5%.
|
||
_PIR_PCT_OF_CONSTRUCTION: float = 0.025
|
||
|
||
# Сети / подключение по ТУ, руб/кв.м GFA.
|
||
# Excel: ТУ 330М / 55042 кв.м ≈ 6000 руб/кв.м.
|
||
_NETWORKS_COST_PER_SQM: float = 6_000.0
|
||
|
||
# Услуги заказчика / управление как доля от СМР.
|
||
# Excel: 76.5М при СМР 6123М ≈ 1.25% -> округлённо 1.5%.
|
||
_DEVELOPER_SERVICES_PCT: float = 0.015
|
||
|
||
# Резерв / непредвиденные как доля от (СМР + ПИР + сети). Excel: 3%.
|
||
_CONTINGENCY_PCT: float = 0.03
|
||
|
||
# Реклама + риэлтор + маркетинг как доля от выручки. Excel: 7%.
|
||
_MARKETING_REALTOR_PCT: float = 0.07
|
||
|
||
# ── Налоги ────────────────────────────────────────────────────────────────────
|
||
# НДС, ставка. РФ стандартная 20%.
|
||
_VAT_RATE: float = 0.20
|
||
# Налог на прибыль организаций. С 01.01.2025 базовая ставка повышена 20% -> 25%
|
||
# (ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024). Используем актуальные 25%.
|
||
_PROFIT_TAX_RATE: float = 0.25
|
||
|
||
# Условный горизонт проекта (лет) для аннуализации net-ROI в IRR-proxy (fallback).
|
||
_PROJECT_YEARS: float = 3.0
|
||
|
||
# ── DCF: график фаз и продаж — ТИПОВЫЕ НОРМАТИВЫ (ДОПУЩЕНИЯ, не график проекта) ──
|
||
# Эти константы — дефолтные допущения помесячной раскладки cashflow. Они ЧЕСТНО
|
||
# помечены ``schedule_is_default=True`` в FinancialModel: NPV/IRR/PBP считаются DCF
|
||
# по ЭТОМУ графику, точность зависит от реального графика проекта. Темп продаж —
|
||
# дефолт-норматив, НЕ §22 velocity (отдельная интеграция позже).
|
||
|
||
# Годовая ставка дисконтирования (Excel-эталон девелоперской модели).
|
||
_DISCOUNT_RATE_ANNUAL: float = 0.15
|
||
# Ставка по кредиту/проектному финансированию (Excel-эталон). ОТДЕЛЬНА от
|
||
# _DISCOUNT_RATE_ANNUAL: дисконт = требуемая доходность инвестора (NPV), кредитная
|
||
# ставка = стоимость долга (проценты). Совпадение значения (0.15) — калибровка,
|
||
# НЕ тождество; не сливать в одну константу.
|
||
_CREDIT_RATE_ANNUAL: float = 0.15
|
||
# Доля банковского кредита от каждого ежемесячного оттока (LTC, Loan-to-Cost).
|
||
# Собственные средства = (1 − LTC) co-fund отток пропорционально, без начисления %.
|
||
# Норматив РФ МКД при проектном финансировании: 65–75 %. Используем 70 % (медиана).
|
||
_LOAN_TO_COST_RATIO: float = 0.70
|
||
# Длительность ПИР (проектирование/экспертиза), мес.
|
||
_PIR_DURATION_MONTHS: int = 6
|
||
# Длительность СМР по типу застройки, мес (точечная быстрее высотной).
|
||
_CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS: dict[str, int] = {
|
||
"spot": 24,
|
||
"mid_rise": 36,
|
||
"high_rise": 48,
|
||
}
|
||
# Дефолт длительности СМР, если development_type неизвестен (среднеэтажная).
|
||
_DEFAULT_CONSTRUCTION_MONTHS: int = _CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS["mid_rise"]
|
||
# Старт продаж — через N мес после начала СМР (нормативно — после котлована/этажей).
|
||
_SALES_START_MONTH: int = 6
|
||
# Длительность распродажи, мес (нормативный темп выбытия квартир). Используется,
|
||
# когда рыночная скорость абсорбции не передана (market_velocity_sqm_per_month=None).
|
||
_SALES_DURATION_MONTHS: int = 30
|
||
# RANK 1: границы окна продаж, когда оно ДРАЙВИТСЯ рыночной скоростью абсорбции
|
||
# (residential_area_sqm / market_velocity_sqm_per_month). Клампим вычисленную
|
||
# длительность в [_SALES_DURATION_MIN, _SALES_DURATION_MAX], чтобы аномально
|
||
# горячий/холодный радиус не давал нереалистичных 1-мес распродаж или 20-летних
|
||
# хвостов. Эскроу-привязка (sales_end >= constr_end) применяется ПОВЕРХ клампа.
|
||
_SALES_DURATION_MIN: int = 6
|
||
_SALES_DURATION_MAX: int = 120
|
||
# Первый взнос, доля (Excel: 80% при контракте, остаток при вводе/рассрочка). В MVP
|
||
# DCF НЕ применяется — вся выручка признаётся в месяц продажи (см. docstring модуля).
|
||
# Сохранён константой для будущей рассрочки (PR-4).
|
||
_FIRST_PAYMENT_PCT: float = 0.80
|
||
|
||
# ── DCF: РАЗДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ ИНДЕКСОВ — DORMANT CAPABILITY (default OFF) ──────────
|
||
# Excel-эталон применяет РАЗНУЮ годовую инфляцию к затратам СМР (индекс СМР Росстата
|
||
# ~7-8%/год) и к цене продажи (индекс цен ~6%/год) на многолетнем горизонте. Эта
|
||
# возможность ПРОВОДНА в `_build_monthly_cashflow` (см. `smr_inflation_annual` /
|
||
# `sale_inflation_annual`), но ДЕФОЛТ строго 0.0 — прод-поведение НЕ меняется.
|
||
#
|
||
# ПОЧЕМУ OFF ПО УМОЛЧАНИЮ (hard constraint):
|
||
# * Статический БДР (`compute_financial`) считается в деньгах СЕГОДНЯ (today-money);
|
||
# есть ТЕСТИРУЕМЫЙ инвариант `Σ undiscounted cashflow == net_profit`.
|
||
# * Раздельная инфляция делает НОМИНАЛЬНЫЕ помесячные потоки РАСХОДЯЩИМИСЯ с
|
||
# today-money `net_profit` → инвариант ломается при ставке > 0.
|
||
# * Поэтому включение требует (а) КАЛИБРОВАННЫХ индексов (СМР ~7-8%/год, цена
|
||
# ~6%/год — ориентиры Росстата) И (б) переосмысления headline-инварианта
|
||
# (номинальный DCF vs today-money БДР — это РАЗНЫЕ метрики). До этого решения
|
||
# ставки держим 0.0: capability разведена и протестирована, но выключена.
|
||
#
|
||
# При 0.0 месячный фактор `(1+0)**t == 1.0` для любого t → побайтово идентичный
|
||
# cashflow → существующий инвариант и все текущие тесты проходят без изменений.
|
||
_SMR_INFLATION_ANNUAL: float = 0.0
|
||
_SALE_INFLATION_ANNUAL: float = 0.0
|
||
|
||
|
||
# ── DCF helpers — hand-rolled, чистая математика (без numpy-financial / deps) ───
|
||
|
||
|
||
def _npv(monthly_rate: float, cf: list[float]) -> float:
|
||
"""NPV помесячного потока ``cf`` (t=0..N) при месячной ставке ``monthly_rate``.
|
||
|
||
``cf[t]`` — чистый денежный поток месяца t (приток +, отток −). t=0 не дисконтируется.
|
||
"""
|
||
return sum(c / (1.0 + monthly_rate) ** t for t, c in enumerate(cf))
|
||
|
||
|
||
def _irr_monthly(
|
||
cf: list[float],
|
||
lo: float = -0.9999,
|
||
hi: float = 1.0,
|
||
tol: float = 1e-7,
|
||
max_iter: int = 200,
|
||
) -> float | None:
|
||
"""Месячный IRR помесячного потока ``cf`` методом бисекции.
|
||
|
||
Возвращает месячную ставку r, при которой ``_npv(r, cf) == 0``, или ``None``,
|
||
если на ``[lo, hi]`` нет смены знака NPV (вырожденный поток — всегда отток или
|
||
всегда приток). Caller делает fallback на roi-proxy + ``irr_is_proxy=True``.
|
||
|
||
Bracket-guard: если ``_npv(lo) * _npv(hi) > 0`` — корня в брекете нет → ``None``.
|
||
NPV монотонно убывает по ставке для «нормального» девелоперского потока (ранний
|
||
отток, поздний приток), поэтому бисекция сходится к единственному корню.
|
||
"""
|
||
# Вырожденный поток без денег (все нули) — NPV==0 при любой ставке, IRR неопределён.
|
||
if all(abs(c) < tol for c in cf):
|
||
return None
|
||
f_lo = _npv(lo, cf)
|
||
f_hi = _npv(hi, cf)
|
||
# Краевое попадание в корень.
|
||
if abs(f_lo) < tol:
|
||
return lo
|
||
if abs(f_hi) < tol:
|
||
return hi
|
||
# Нет смены знака на брекете → нет (единственного) корня здесь → None.
|
||
if f_lo * f_hi > 0.0:
|
||
return None
|
||
for _ in range(max_iter):
|
||
mid = (lo + hi) / 2.0
|
||
f_mid = _npv(mid, cf)
|
||
if abs(f_mid) < tol:
|
||
return mid
|
||
if f_lo * f_mid < 0.0:
|
||
hi = mid
|
||
f_hi = f_mid
|
||
else:
|
||
lo = mid
|
||
f_lo = f_mid
|
||
return (lo + hi) / 2.0
|
||
|
||
|
||
def _payback_months(cf: list[float]) -> float | None:
|
||
"""Срок окупаемости (мес) по НЕдисконтированному накопительному потоку.
|
||
|
||
Накапливаем cashflow; как только сумма пересекает 0, линейно интерполируем
|
||
дробный месяц внутри переломного интервала. ``None`` — поток не окупается на
|
||
горизонте (накопленный итог так и не достиг 0).
|
||
"""
|
||
cumulative = 0.0
|
||
for t, c in enumerate(cf):
|
||
prev = cumulative
|
||
cumulative += c
|
||
# Month 0 — всегда land-отток (cf[0] < 0), поэтому prev<0 на первом переломе:
|
||
# ветка t==0 ниже — теоретический corner (поток сразу неотрицателен), не реальный путь.
|
||
if cumulative >= 0.0 and prev < 0.0:
|
||
# Линейная интерполяция дроби месяца: prev + frac * c = 0.
|
||
frac = -prev / c if c != 0.0 else 0.0
|
||
return float(t - 1) + frac
|
||
if cumulative >= 0.0 and t == 0:
|
||
# Окупается уже в нулевом месяце (поток сразу неотрицателен).
|
||
return 0.0
|
||
return None
|
||
|
||
|
||
@dataclass(frozen=True)
|
||
class _FinancingResult:
|
||
"""Результат overlay'я финансирования: агрегаты долга + ПОМЕСЯЧНЫЙ equity-поток.
|
||
|
||
Агрегаты (``peak_debt_rub`` / ``total_interest_rub`` / ``ending_debt_rub``)
|
||
сохраняют прежний READ-ONLY-контракт PR-5 (значения не изменились). ``equity_cashflow``
|
||
— НОВЫЙ поток держателя equity по тому же графику долга (для levered IRR, отдельный PR):
|
||
отток = equity-доля (1−ltc) каждого кассового разрыва (со знаком −), приток =
|
||
остаток притока после обслуживания долга. Σ equity_cashflow == net_profit_after_financing
|
||
(equity получает всю прибыль за вычетом процентов; банк — только тело + проценты).
|
||
"""
|
||
|
||
peak_debt_rub: float
|
||
total_interest_rub: float
|
||
ending_debt_rub: float
|
||
equity_cashflow: list[float]
|
||
|
||
|
||
def _compute_financing(
|
||
operating_cf: list[float],
|
||
annual_rate: float,
|
||
ltc_ratio: float = 1.0,
|
||
) -> _FinancingResult:
|
||
"""OVERLAY финансирования поверх unlevered cashflow (PR-5). Чистая функция.
|
||
|
||
``operating_cf`` — готовый unlevered cashflow (READ-ONLY, НЕ мутируется).
|
||
Кредитная линия покрывает ``ltc_ratio`` долю кассового разрыва; оставшийся
|
||
(1 − ltc_ratio) — equity-взнос (без процентов). Проценты КАПИТАЛИЗИРУЮТСЯ
|
||
в долг (compound) — упрощение под эскроу-логику РФ. Порядок внутри месяца:
|
||
процент НАЧИСЛЯЕМ на остаток ДО draw/repay, затем выборка (cf<0) либо
|
||
погашение притоком (cf>0, не уходя ниже 0).
|
||
|
||
Если поток не уходит в минус → долг не выбирается → debt=0, interest=0
|
||
(корректно: финансирование не требуется).
|
||
|
||
ВОЗВРАТ — :class:`_FinancingResult`: агрегаты (``peak_debt_rub`` — пиковая
|
||
задолженность, ``total_interest_rub`` — суммарные капитализированные проценты,
|
||
``ending_debt_rub`` — остаток долга на конец) ПЛЮС ``equity_cashflow`` —
|
||
помесячный поток держателя equity по тому же графику долга (для levered IRR,
|
||
отдельный PR; см. :class:`_FinancingResult`). Агрегаты не изменились — контракт цел.
|
||
"""
|
||
monthly_rate = (1.0 + annual_rate) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
|
||
debt = 0.0
|
||
peak_debt = 0.0
|
||
total_interest = 0.0
|
||
equity_cashflow: list[float] = []
|
||
for cf in operating_cf:
|
||
interest = debt * monthly_rate # процент на остаток на начало месяца (до движений)
|
||
debt += interest
|
||
total_interest += interest
|
||
if cf < 0:
|
||
debt += -cf * ltc_ratio # банк покрывает ltc_ratio от оттока; equity-часть без %
|
||
# Equity вносит (1−ltc) долю оттока (со знаком −, как и cf): свои деньги под риском.
|
||
equity_cashflow.append(cf * (1.0 - ltc_ratio))
|
||
else:
|
||
repay = min(cf, debt) # гасим долг притоком (не уходим в минус)
|
||
debt -= repay
|
||
# Остаток притока после обслуживания долга достаётся equity (приток, +).
|
||
equity_cashflow.append(cf - repay)
|
||
peak_debt = max(peak_debt, debt)
|
||
return _FinancingResult(
|
||
peak_debt_rub=round(peak_debt, 2),
|
||
total_interest_rub=round(total_interest, 2),
|
||
ending_debt_rub=round(debt, 2),
|
||
equity_cashflow=equity_cashflow,
|
||
)
|
||
|
||
|
||
def _spread_linear(total: float, start: int, duration: int, horizon: int) -> list[float]:
|
||
"""Разложить ``total`` равными долями по месяцам ``[start .. start+duration)``.
|
||
|
||
Возвращает список длины ``horizon`` (по индексу = месяц). ``duration <= 0`` →
|
||
единоразово в месяц ``start``. Месяцы вне горизонта молча обрезаются (страховка).
|
||
"""
|
||
out = [0.0] * horizon
|
||
if total == 0.0:
|
||
return out
|
||
if duration <= 0:
|
||
if 0 <= start < horizon:
|
||
out[start] += total
|
||
return out
|
||
per = total / duration
|
||
for m in range(start, start + duration):
|
||
if 0 <= m < horizon:
|
||
out[m] += per
|
||
return out
|
||
|
||
|
||
@dataclass(frozen=True)
|
||
class _CashflowResult:
|
||
"""Результат раскладки cashflow: сам поток + реализованное окно продаж и флаг,
|
||
был ли график построен по рыночной скорости абсорбции (RANK 1)."""
|
||
|
||
cashflow: list[float]
|
||
sales_duration_months_realized: int # фактическое окно sales_end − sales_start
|
||
schedule_is_market: bool # True → окно драйвилось market_velocity, не дефолт-30
|
||
|
||
|
||
def _build_monthly_cashflow(
|
||
*,
|
||
revenue: float,
|
||
construction: float,
|
||
pir: float,
|
||
networks: float,
|
||
dev_services: float,
|
||
contingency: float,
|
||
marketing: float,
|
||
land: float,
|
||
vat: float,
|
||
profit_tax: float,
|
||
construction_duration_months: int,
|
||
residential_area_sqm: float,
|
||
market_velocity_sqm_per_month: float | None = None,
|
||
smr_inflation_annual: float = 0.0,
|
||
sale_inflation_annual: float = 0.0,
|
||
) -> _CashflowResult:
|
||
"""Разложить статический каскад в помесячный чистый cashflow по графику фаз.
|
||
|
||
Чистая функция. График — типовые нормативы (см. docstring модуля): земля (мес 0),
|
||
ПИР линейно, СМР+сети+услуги+резерв линейно по окну строительства, продажи линейно
|
||
по окну распродажи; маркетинг прорейтится на график продаж; НДС+налог на прибыль
|
||
прорейтятся на признание выручки. Выручка — полностью в месяц продажи (упрощение).
|
||
|
||
РАЗДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ ИНДЕКСОВ — DORMANT CAPABILITY (default OFF, см. модульные
|
||
константы `_SMR_INFLATION_ANNUAL` / `_SALE_INFLATION_ANNUAL`):
|
||
* ``smr_inflation_annual`` — годовая инфляция СМР-стороны затрат (индекс СМР):
|
||
эскалирует ПИР, СМР+сети+услуги+резерв. ЗЕМЛЯ НЕ эскалируется — это лумп-сумма
|
||
в мес 0 (платится сегодня, t=0 → фактор `(1+r)**0 == 1.0` и так бы дал нейтрал,
|
||
но земля исключена ЯВНО: участок покупается по сегодняшней цене, будущий индекс
|
||
СМР к ней неприменим).
|
||
* ``sale_inflation_annual`` — годовая инфляция цены продажи (индекс цен): эскалирует
|
||
приток выручки. Маркетинг/НДС/налог прорейтятся на УЖЕ ПРОЭСКАЛИРОВАННУЮ выручку
|
||
(доля = эскалированная revenue_cf[m] / Σ эскалированной выручки) → они едут на
|
||
той же номинальной выручке, что их рождает (консистентно).
|
||
* Месячный фактор: ``smr_m = (1+smr_inflation_annual)**(1/12) − 1``, аналогично
|
||
``sale_m``; компонент месяца ``t`` (0-based) множится на ``(1+factor_m)**t``.
|
||
* ДЕФОЛТ 0.0 ⇒ ``(1+0)**t == 1.0`` для всех t ⇒ ПОБАЙТОВО идентичный cashflow ⇒
|
||
инвариант ниже и все текущие тесты держатся (safety-гарантия zero-diff).
|
||
|
||
ВНИМАНИЕ: при ставке > 0 номинальные потоки РАСХОДЯТСЯ с today-money ``net_profit``
|
||
→ инвариант ниже верен ТОЛЬКО при нулевой инфляции (today-money режим). Это
|
||
ожидаемо: номинальный DCF != today-money БДР (см. модульные константы).
|
||
|
||
RANK 1 — окно продаж по рыночной абсорбции: если передан конечный
|
||
``market_velocity_sqm_per_month > 0`` (темп выбытия ОДНОГО типового конкурента
|
||
района) и ``residential_area_sqm > 0``, базовое окно =
|
||
``ceil(residential_area_sqm / market_velocity_sqm_per_month)``, клампится в
|
||
``[_SALES_DURATION_MIN, _SALES_DURATION_MAX]`` (``schedule_is_market=True``).
|
||
Иначе — дефолт ``_SALES_DURATION_MONTHS`` (``schedule_is_market=False``). ПОВЕРХ
|
||
базового окна — та же эскроу-привязка ``sales_end >= constr_end`` (РФ ДДУ —
|
||
продажи заканчиваются у/после ввода). Перенос выручки во времени НЕ меняет сумму
|
||
потока, поэтому инвариант ниже держится при любом окне.
|
||
|
||
ИНВАРИАНТ: ``sum(cashflow) == revenue − all_costs − vat − profit_tax == net_profit``
|
||
(с точностью до float-округления). Гарантирует, что DCF не разошёлся со статикой.
|
||
"""
|
||
pir_end = _PIR_DURATION_MONTHS
|
||
constr_start = pir_end
|
||
constr_end = pir_end + construction_duration_months
|
||
# Продажи стартуют через _SALES_START_MONTH после начала СМР (нормативно, эскроу).
|
||
sales_start = constr_start + _SALES_START_MONTH
|
||
|
||
# RANK 1: базовое окно продаж — по рыночной абсорбции, если она передана и валидна.
|
||
if (
|
||
market_velocity_sqm_per_month is not None
|
||
and math.isfinite(market_velocity_sqm_per_month)
|
||
and market_velocity_sqm_per_month > 0.0
|
||
and residential_area_sqm > 0.0
|
||
):
|
||
raw = math.ceil(residential_area_sqm / market_velocity_sqm_per_month)
|
||
base_duration = max(_SALES_DURATION_MIN, min(_SALES_DURATION_MAX, raw))
|
||
schedule_is_market = True
|
||
else:
|
||
base_duration = _SALES_DURATION_MONTHS # 30 — дефолт-норматив
|
||
schedule_is_market = False
|
||
|
||
# Окончание продаж: базовое окно, но НЕ раньше завершения стройки
|
||
# (РФ ДДУ/эскроу — продажи идут ВО ВРЕМЯ стройки и заканчиваются у/после ввода).
|
||
# Без этого high_rise (СМР до 54) распродавал бы всё на мес 42 — за 12 мес ДО ввода
|
||
# → хвост затрат ПОСЛЕ окончания продаж → двойная смена знака → IRR-бисекция не
|
||
# брекетит profitable-проект и молча падает в proxy. Привязка к constr_end это чинит.
|
||
sales_end = max(sales_start + base_duration, constr_end)
|
||
sales_duration = sales_end - sales_start
|
||
# Горизонт = максимум всех фаз (+1 — месяц как индекс, длина = последний+1).
|
||
horizon = max(constr_end, sales_end, 1)
|
||
|
||
# ── Месячные факторы инфляции (DORMANT: при ставке 0.0 фактор тождественно 1.0) ─
|
||
# smr_m / sale_m — месячные эквиваленты годовых ставок. (1+0)**(1/12)−1 == 0.0 →
|
||
# все факторы (1+0)**t == 1.0 → побайтово идентичный cashflow при дефолте (zero-diff).
|
||
smr_m = (1.0 + smr_inflation_annual) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
|
||
sale_m = (1.0 + sale_inflation_annual) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
|
||
smr_factor = [(1.0 + smr_m) ** t for t in range(horizon)]
|
||
sale_factor = [(1.0 + sale_m) ** t for t in range(horizon)]
|
||
|
||
# ── Затраты (отток, со знаком −) ───────────────────────────────────────────
|
||
# ЗЕМЛЯ НЕ эскалируется: лумп-сумма в мес 0 (участок покупается по сегодняшней цене,
|
||
# индекс СМР к ней неприменим). При t=0 фактор и так == 1.0, но исключаем явно.
|
||
land_cf = _spread_linear(land, 0, 0, horizon) # земля — единоразово в мес 0
|
||
# ПИР и СМР+сети+услуги+резерв — СМР-сторона: эскалируются индексом СМР по месяцу t.
|
||
pir_cf = [c * smr_factor[m] for m, c in enumerate(_spread_linear(pir, 0, pir_end, horizon))]
|
||
# СМР+сети+услуги+резерв линейно по окну строительства [pir_end .. constr_end).
|
||
constr_total = construction + networks + dev_services + contingency
|
||
constr_cf = [
|
||
c * smr_factor[m]
|
||
for m, c in enumerate(
|
||
_spread_linear(constr_total, pir_end, construction_duration_months, horizon)
|
||
)
|
||
]
|
||
|
||
# ── Выручка (приток, +) и привязанные к ней маркетинг/налоги ────────────────
|
||
# Темп продаж пересчитан на ФАКТИЧЕСКОЕ окно [sales_start, sales_end): выручка
|
||
# линейно по sales_duration (>= _SALES_DURATION_MONTHS, растянуто до ввода).
|
||
# Выручка эскалируется индексом цены продажи по месяцу t (sale_factor).
|
||
revenue_cf = [
|
||
c * sale_factor[m]
|
||
for m, c in enumerate(_spread_linear(revenue, sales_start, sales_duration, horizon))
|
||
]
|
||
# Маркетинг + НДС + налог на прибыль прорейтятся на признание выручки. Прорейт идёт
|
||
# на УЖЕ ПРОЭСКАЛИРОВАННУЮ выручку: доля месяца = revenue_cf[m] / total_nominal_revenue
|
||
# → они едут на той же номинальной выручке, что их рождает (консистентно).
|
||
# ZERO-DIFF GUARANTEE: при выключенной инфляции продаж знаменатель = сырая ``revenue``
|
||
# (ровно как прежде, без зависимости от порядка float-суммирования) → формула
|
||
# ПОБАЙТОВО тождественна прежней → Σ undiscounted cashflow == net_profit (инвариант).
|
||
# При revenue==0 — нули.
|
||
tax_marketing_total = marketing + vat + profit_tax
|
||
total_nominal_revenue = revenue if sale_inflation_annual == 0.0 else sum(revenue_cf)
|
||
if total_nominal_revenue > 0.0:
|
||
prorate = [
|
||
tax_marketing_total * (revenue_cf[m] / total_nominal_revenue) for m in range(horizon)
|
||
]
|
||
else:
|
||
prorate = [0.0] * horizon
|
||
|
||
cashflow = [
|
||
revenue_cf[m] - land_cf[m] - pir_cf[m] - constr_cf[m] - prorate[m] for m in range(horizon)
|
||
]
|
||
return _CashflowResult(
|
||
cashflow=cashflow,
|
||
sales_duration_months_realized=sales_duration,
|
||
schedule_is_market=schedule_is_market,
|
||
)
|
||
|
||
|
||
def compute_financial(
|
||
*,
|
||
teap: TEAP,
|
||
housing_class: HousingClass,
|
||
land_cost_rub: float | None,
|
||
market_price_per_sqm: float | None = None,
|
||
price_source: str = "class_norm",
|
||
development_type: str | None = None,
|
||
market_velocity_sqm_per_month: float | None = None,
|
||
) -> FinancialModel:
|
||
"""Свести ТЭП + класс + стоимость земли в полный :class:`FinancialModel` с DCF.
|
||
|
||
Полный девелоперский каскад: выручка (жильё + паркинг + нежилое 1-го этажа) →
|
||
каскад затрат (СМР + ПИР + сети + услуги заказчика + резерв + маркетинг + земля) →
|
||
БДР с НДС и налогом на прибыль → чистая прибыль + ROI. Поверх статики — помесячный
|
||
DCF (NPV/IRR/PBP) по дефолт-графику фаз (см. docstring модуля). НДС — жильё
|
||
освобождено (ст. 149 НК РФ), начисляется на нежилые части (паркинг + коммерция/
|
||
офисы); СМР нежилого уже в total_floor_area → отдельной строки затрат нет
|
||
(см. раздел OFFICES в docstring модуля).
|
||
|
||
Чистая функция: НЕ ходит в БД. Калибровку цены продажи жилья делает API-слой
|
||
(lookup рынка) и прокидывает сюда через ``market_price_per_sqm``.
|
||
|
||
Args:
|
||
teap: Stage 1c ТЭП (residential_area_sqm, total_floor_area_sqm, parking_spaces).
|
||
housing_class: задаёт цену продажи (fallback) и себестоимость СМР.
|
||
land_cost_rub: стоимость участка (опционально); None -> 0 в затратах.
|
||
market_price_per_sqm: калиброванная рыночная цена продажи жилья, руб/кв.м.
|
||
``None`` → fallback на норматив класса ``_SALE_PRICE_PER_SQM``. Калибруем
|
||
ТОЛЬКО цену жилья; цена паркинга и себестоимость СМР остаются нормативом.
|
||
price_source: метка источника цены для honest-флага в UI/PDF — одно из
|
||
"objective_district_median" / "district_reference" / "class_norm" (concepts-путь
|
||
через ``_lookup_market_price``), либо "objective_geo_radius" — этот лейбл
|
||
приходит ТОЛЬКО из site-finder-моста (``synthesize_parcel_financial``), не из
|
||
concepts. Игнорируется (форсится "class_norm"), если ``market_price_per_sqm is None``.
|
||
development_type: "spot"/"mid_rise"/"high_rise" — задаёт длительность СМР в
|
||
DCF-графике (``_CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS``). ``None``/неизвестный →
|
||
дефолт mid_rise (36 мес). График — типовое допущение (schedule_is_default).
|
||
market_velocity_sqm_per_month: RANK 1 — темп абсорбции ОДНОГО типового
|
||
конкурента района (м²/мес), из velocity.project_absorption_sqm_per_month.
|
||
Драйвит окно продаж в DCF: ``ceil(residential_area_sqm / velocity)``,
|
||
клампится в [_SALES_DURATION_MIN, _SALES_DURATION_MAX], затем эскроу-привязка
|
||
``sales_end >= constr_end``. ``None``/<=0/non-finite → дефолт-30-мес окно и
|
||
``schedule_is_default=True``. Это НЕ суммарная скорость района (новый проект —
|
||
один продавец из многих), иначе срок занижается и NPV/IRR раздуваются.
|
||
"""
|
||
# Калибруем ТОЛЬКО цену продажи жилья. Если рыночной цены нет — честный fallback
|
||
# на норматив класса, и source форсим в "class_norm" (не выдаём норму за рынок).
|
||
if market_price_per_sqm is not None:
|
||
sale_price = market_price_per_sqm
|
||
price_is_calibrated = True
|
||
resolved_price_source = price_source
|
||
else:
|
||
sale_price = _SALE_PRICE_PER_SQM[housing_class]
|
||
price_is_calibrated = False
|
||
resolved_price_source = "class_norm"
|
||
construction_cost = _CONSTRUCTION_COST_PER_SQM[housing_class]
|
||
# Паркинг — классозависимы цена/себестоимость (econom наземный, business
|
||
# подземный); НОРМА м/м на квартиру задаётся в teap (не здесь).
|
||
parking_price = _PARKING_PRICE_PER_SPOT[housing_class]
|
||
parking_cost = _PARKING_COST_PER_SPOT[housing_class]
|
||
# Нежилое (коммерция/офисы 1-го этажа) — цена продажи по классу (премия к жилью).
|
||
office_price = _OFFICE_SALE_PRICE_PER_SQM[housing_class]
|
||
|
||
# ── Выручка (GDV) ──────────────────────────────────────────────────────────
|
||
revenue_residential = teap.residential_area_sqm * sale_price
|
||
revenue_parking = teap.parking_spaces * parking_price
|
||
# Нежилое — чисто ADDITIVE выручка (СМР по нему уже в construction ниже).
|
||
revenue_office = teap.office_area_sqm * office_price
|
||
revenue = revenue_residential + revenue_parking + revenue_office
|
||
|
||
# ── Затраты (каскад) ───────────────────────────────────────────────────────
|
||
# ВАЖНО: ``total_floor_area_sqm`` — это ВСЯ GFA (жилая + нежилое 1-го этажа; см.
|
||
# teap: нежилое вырезано из ЖИЛОЙ, но осталось в total). Значит СМР по нежилой GFA
|
||
# УЖЕ покрыт здесь → отдельной строки затрат нежилого НЕ добавляем (no double-count).
|
||
construction_resid = teap.total_floor_area_sqm * construction_cost
|
||
construction_parking = teap.parking_spaces * parking_cost
|
||
construction = construction_resid + construction_parking
|
||
pir = construction * _PIR_PCT_OF_CONSTRUCTION
|
||
networks = teap.total_floor_area_sqm * _NETWORKS_COST_PER_SQM
|
||
dev_services = construction * _DEVELOPER_SERVICES_PCT
|
||
contingency = (construction + pir + networks) * _CONTINGENCY_PCT
|
||
marketing = revenue * _MARKETING_REALTOR_PCT
|
||
land = land_cost_rub if land_cost_rub is not None else 0.0
|
||
cost = construction + pir + networks + dev_services + contingency + marketing + land
|
||
|
||
# ── БДР / налоги → чистая прибыль ─────────────────────────────────────────
|
||
gross_margin = revenue - cost # валовая (как было)
|
||
# НДС: жилые помещения и услуги застройщика по ДДУ освобождены (пп.22 / пп.23.1
|
||
# п.3 ст. 149 НК РФ) → output-НДС на жильё = 0, а невозмещаемый входной НДС по СМР
|
||
# уже сидит в gross-ставках себестоимости. НДС начисляется на НЕЖИЛЫЕ части —
|
||
# машиноместа И коммерция/офисы 1-го этажа (их реализация облагается): встроенный
|
||
# НДС в их value-added. Если паркинг/нежилое тоже окажутся по ДДУ-льготе — оценка
|
||
# консервативна (чуть занижает прибыль), что соответствует «honest» политике модуля.
|
||
parking_value_added = revenue_parking - construction_parking
|
||
# СМР-доля нежилого по той же ставке СМР (она УЖЕ внутри construction_resid выше —
|
||
# здесь лишь восстанавливаем её как базу НДС, в каскад затрат повторно НЕ кладём).
|
||
office_construction = teap.office_area_sqm * construction_cost
|
||
office_value_added = revenue_office - office_construction
|
||
nonresidential_value_added = max(0.0, parking_value_added) + max(0.0, office_value_added)
|
||
vat = nonresidential_value_added * _VAT_RATE / (1.0 + _VAT_RATE)
|
||
profit_before_tax = gross_margin - vat
|
||
profit_tax = max(0.0, profit_before_tax) * _PROFIT_TAX_RATE
|
||
net_profit = profit_before_tax - profit_tax
|
||
|
||
# ── Метрики ────────────────────────────────────────────────────────────────
|
||
roi = net_profit / cost if cost > 0 else 0.0 # чистый ROI на затраты
|
||
margin_pct = net_profit / revenue if revenue > 0 else 0.0 # чистая маржа на выручку
|
||
|
||
# ── DCF: помесячный cashflow → NPV / IRR / PBP (PR-3) ──────────────────────
|
||
construction_months = _CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS.get(
|
||
development_type or "", _DEFAULT_CONSTRUCTION_MONTHS
|
||
)
|
||
cf_result = _build_monthly_cashflow(
|
||
revenue=revenue,
|
||
construction=construction,
|
||
pir=pir,
|
||
networks=networks,
|
||
dev_services=dev_services,
|
||
contingency=contingency,
|
||
marketing=marketing,
|
||
land=land,
|
||
vat=vat,
|
||
profit_tax=profit_tax,
|
||
construction_duration_months=construction_months,
|
||
residential_area_sqm=teap.residential_area_sqm,
|
||
market_velocity_sqm_per_month=market_velocity_sqm_per_month,
|
||
# DORMANT capability: раздельная инфляция СМР/цены. Дефолт 0.0 → zero-diff
|
||
# (фактор (1+0)**t == 1.0). Включение требует калибровки индексов И
|
||
# переосмысления инварианта Σ cashflow == net_profit (см. модульные константы).
|
||
smr_inflation_annual=_SMR_INFLATION_ANNUAL,
|
||
sale_inflation_annual=_SALE_INFLATION_ANNUAL,
|
||
)
|
||
cashflow = cf_result.cashflow
|
||
# Годовая ставка → месячная: (1+r_год)**(1/12) − 1.
|
||
monthly_rate = (1.0 + _DISCOUNT_RATE_ANNUAL) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
|
||
npv = _npv(monthly_rate, cashflow)
|
||
payback = _payback_months(cashflow)
|
||
|
||
monthly_irr = _irr_monthly(cashflow)
|
||
if monthly_irr is not None:
|
||
# Настоящий IRR: месячный → годовой эффективный.
|
||
irr = (1.0 + monthly_irr) ** 12 - 1.0
|
||
irr_is_proxy = False
|
||
else:
|
||
# Вырожденный поток (нет смены знака NPV — всегда отток/приток). Fallback на
|
||
# PR-1 proxy: аннуализированный net-ROI, клампинг ±1; флаг proxy.
|
||
irr = max(-1.0, min(1.0, roi / _PROJECT_YEARS))
|
||
irr_is_proxy = True
|
||
|
||
# ── Финансирование: OVERLAY поверх unlevered cashflow (PR-5) ───────────────
|
||
# Тот же массив cashflow, что построен выше (НЕ пересобираем — защита инварианта:
|
||
# overlay читает unlevered поток и НЕ мутирует его). Проценты — реальная стоимость
|
||
# долга, режут прибыль: net_after < net.
|
||
financing = _compute_financing(cashflow, _CREDIT_RATE_ANNUAL, _LOAN_TO_COST_RATIO)
|
||
net_profit_after_financing = net_profit - financing.total_interest_rub
|
||
|
||
# ── Levered (equity) IRR — доходность на собственные средства ───────────────
|
||
# IRR equity-потока того же графика долга. equity_invested = Σ |отрицательных
|
||
# equity_cf| (суммарный отток собственных средств). Вырожденные случаи (LTC>=1 —
|
||
# equity не под риском, нет equity-оттока) → levered_irr=0.0 / proxy (не выдумываем
|
||
# доходность). Иначе — тот же DCF-IRR + roi-proxy fallback, что у unlevered.
|
||
equity_cf = financing.equity_cashflow
|
||
equity_invested = sum(-c for c in equity_cf if c < 0.0)
|
||
if equity_invested <= 0.0:
|
||
# LTC>=1.0 (банк покрывает весь разрыв) ИЛИ нет кассового разрыва → equity не
|
||
# рискует → доходность equity не определена. Honest: 0.0 + proxy-флаг.
|
||
levered_irr = 0.0
|
||
levered_irr_is_proxy = True
|
||
else:
|
||
monthly_levered_irr = _irr_monthly(equity_cf)
|
||
if monthly_levered_irr is not None:
|
||
# Настоящий levered IRR: месячный → годовой эффективный (как unlevered).
|
||
levered_irr = (1.0 + monthly_levered_irr) ** 12 - 1.0
|
||
levered_irr_is_proxy = False
|
||
else:
|
||
# Вырожденный equity-поток (нет смены знака). Fallback на roi-style proxy:
|
||
# прибыль на equity после процентов / equity / горизонт, клампинг ±1 — точно
|
||
# как unlevered делает irr=roi/_PROJECT_YEARS.
|
||
levered_roi = net_profit_after_financing / equity_invested
|
||
levered_irr = max(-1.0, min(1.0, levered_roi / _PROJECT_YEARS))
|
||
levered_irr_is_proxy = True
|
||
|
||
model = FinancialModel(
|
||
# legacy summary
|
||
revenue_rub=round(revenue, 2),
|
||
cost_rub=round(cost, 2),
|
||
gross_margin_rub=round(gross_margin, 2),
|
||
irr=round(irr, 4),
|
||
# revenue breakdown
|
||
revenue_residential_rub=round(revenue_residential, 2),
|
||
revenue_parking_rub=round(revenue_parking, 2),
|
||
revenue_office_rub=round(revenue_office, 2),
|
||
# cost cascade
|
||
construction_rub=round(construction, 2),
|
||
pir_rub=round(pir, 2),
|
||
networks_rub=round(networks, 2),
|
||
developer_services_rub=round(dev_services, 2),
|
||
contingency_rub=round(contingency, 2),
|
||
marketing_rub=round(marketing, 2),
|
||
land_rub=round(land, 2),
|
||
# БДР / taxes
|
||
vat_rub=round(vat, 2),
|
||
profit_before_tax_rub=round(profit_before_tax, 2),
|
||
profit_tax_rub=round(profit_tax, 2),
|
||
net_profit_rub=round(net_profit, 2),
|
||
# metrics
|
||
roi=round(roi, 4),
|
||
margin_pct=round(margin_pct, 4),
|
||
irr_is_proxy=irr_is_proxy,
|
||
# DCF (PR-3)
|
||
npv_rub=round(npv, 2),
|
||
payback_months=(round(payback, 1) if payback is not None else None),
|
||
discount_rate_used=_DISCOUNT_RATE_ANNUAL,
|
||
# RANK 1: schedule_is_default — honest-флаг. True, когда окно продаж —
|
||
# дефолт-норматив 30 мес; False, когда оно построено по рыночной абсорбции.
|
||
schedule_is_default=(not cf_result.schedule_is_market),
|
||
# Реализованное окно продаж (sales_end − sales_start), мес — для UI/PDF.
|
||
sales_duration_months=float(cf_result.sales_duration_months_realized),
|
||
# financing overlay (PR-5)
|
||
financing_enabled=True,
|
||
annual_rate_used=_CREDIT_RATE_ANNUAL,
|
||
peak_debt_rub=financing.peak_debt_rub,
|
||
total_interest_rub=financing.total_interest_rub,
|
||
net_profit_after_financing_rub=round(net_profit_after_financing, 2),
|
||
financing_is_simplified=True,
|
||
# levered (equity) IRR — доходность на собственные средства при LTC
|
||
levered_irr=round(levered_irr, 4),
|
||
levered_irr_is_proxy=levered_irr_is_proxy,
|
||
# price calibration (PR-2)
|
||
price_per_sqm_used=round(sale_price, 2),
|
||
price_is_calibrated=price_is_calibrated,
|
||
price_source=resolved_price_source,
|
||
)
|
||
logger.info(
|
||
"financial: revenue=%.0f cost=%.0f net=%.0f roi=%.3f npv=%.0f "
|
||
"irr=%.3f%s pbp=%s price=%.0f/m2 source=%s "
|
||
"peak_debt=%.0f total_interest=%.0f net_after_fin=%.0f levered_irr=%.3f%s",
|
||
model.revenue_rub,
|
||
model.cost_rub,
|
||
model.net_profit_rub,
|
||
model.roi,
|
||
model.npv_rub,
|
||
model.irr,
|
||
" (proxy)" if model.irr_is_proxy else "",
|
||
model.payback_months,
|
||
model.price_per_sqm_used,
|
||
model.price_source,
|
||
model.peak_debt_rub,
|
||
model.total_interest_rub,
|
||
model.net_profit_after_financing_rub,
|
||
model.levered_irr,
|
||
" (proxy)" if model.levered_irr_is_proxy else "",
|
||
)
|
||
return model
|
||
|
||
|
||
__all__ = ["HousingClass", "compute_financial"]
|