Light1YT
b1332d6b55
Заменяет хардкод-цену продажи жилья (класс-норма) на реальную рыночную медиану из Objective по локации участка. compute_financial остаётся ЧИСТЫМ (без БД) — DB-lookup в API-слое, цена прокидывается параметром. - compute_financial: +optional market_price_per_sqm/price_source; цена = рынок если есть, иначе класс-норма. Паркинг/СМР НЕ калибруем (только жильё). - concepts.py _lookup_market_price(db, lon, lat): центроид → ближайший ekb_district (ST_DWithin 5км) → медиана objective_lots.price_per_m2_rub (n>=10, фильтр 30k-600k) → fallback ekb_districts.median_price_per_m2 → None. try/except → graceful (None, class_norm) при любой ошибке (вне ЕКБ/ нет гео/SQL) без краха генерации. psycopg3 CAST. - FinancialModel +price_per_sqm_used/price_is_calibrated/price_source (additive). - Threading market_price через generate→placement→compute_financial (optional kwargs, backward-compat). - UI/CSV: честный caption источника (рынок Objective / справочник района / норматив класса). Старый лживый footnote «не калиброванная модель» → условный. Prod-verified: калибруется 4 главных ЕКБ-района по name-match (Академический 204k лотов, Ленинский 38k, Кировский, Орджоникидзевский); остальные 5 admin- районов честно → district_reference. Гео-радиус matching (полное покрытие) — follow-up. api-types.ts регенерён авторитетно. mypy strict clean (generative.*), +14 тестов (калибровка/lookup 4 ветки/SQL-ошибки graceful/backward-compat). Refs #1881
91 lines
3.9 KiB
Python
91 lines
3.9 KiB
Python
from typing import Any, Literal
|
||
|
||
from pydantic import BaseModel, Field
|
||
|
||
|
||
class ConceptInput(BaseModel):
|
||
"""Stage 1a — input contract. Frozen interface for frontend codegen."""
|
||
|
||
parcel_geojson: dict[str, Any] = Field(
|
||
..., description="GeoJSON Polygon of the parcel (WGS84 / EPSG:4326)"
|
||
)
|
||
housing_class: Literal["econom", "comfort", "business"] = "comfort"
|
||
target_floors: int = Field(9, ge=1, le=30)
|
||
development_type: Literal["spot", "mid_rise", "high_rise"] = "mid_rise"
|
||
land_cost_rub: float | None = Field(
|
||
None, ge=0, description="Optional land cost for financial model"
|
||
)
|
||
|
||
|
||
class TEAP(BaseModel):
|
||
"""Технико-экономические показатели."""
|
||
|
||
built_area_sqm: float
|
||
total_floor_area_sqm: float
|
||
residential_area_sqm: float
|
||
apartments_count: int
|
||
density: float
|
||
parking_spaces: int
|
||
|
||
|
||
class FinancialModel(BaseModel):
|
||
"""Static developer P&L for a concept variant (PR-1, эпик #1881).
|
||
|
||
Full static cost cascade + VAT + profit tax → net profit + ROI. NOT a DCF —
|
||
timing/discounting lands in PR-3. VAT is a documented simplification (see
|
||
``compute_financial`` docstring), not exact НК РФ mechanics.
|
||
|
||
The legacy summary fields (``revenue_rub`` / ``cost_rub`` /
|
||
``gross_margin_rub`` / ``irr``) are kept for backward-compat; the new fields
|
||
expose the full cascade and the net P&L.
|
||
"""
|
||
|
||
# ── Legacy summary (backward-compat) ───────────────────────────────────────
|
||
revenue_rub: float
|
||
cost_rub: float
|
||
gross_margin_rub: float
|
||
irr: float
|
||
|
||
# ── Revenue breakdown ──────────────────────────────────────────────────────
|
||
revenue_residential_rub: float
|
||
revenue_parking_rub: float
|
||
|
||
# ── Cost cascade ───────────────────────────────────────────────────────────
|
||
construction_rub: float
|
||
pir_rub: float
|
||
networks_rub: float
|
||
developer_services_rub: float
|
||
contingency_rub: float
|
||
marketing_rub: float
|
||
land_rub: float
|
||
|
||
# ── БДР / taxes → net profit ───────────────────────────────────────────────
|
||
vat_rub: float
|
||
profit_before_tax_rub: float
|
||
profit_tax_rub: float
|
||
net_profit_rub: float
|
||
|
||
# ── Metrics ────────────────────────────────────────────────────────────────
|
||
roi: float # net profit / total cost
|
||
margin_pct: float # net profit / revenue
|
||
irr_is_proxy: bool = True # frontend caveat: not a real DCF IRR (см. PR-3)
|
||
|
||
# ── Price calibration (PR-2, эпик #1881) ───────────────────────────────────
|
||
# Цена продажи жилья, руб/кв.м, фактически использованная в выручке. Либо
|
||
# калиброванная по рынку (Objective / district reference), либо норматив класса.
|
||
# ``price_source`` honest-flag для UI/PDF: не выдавать норматив за рынок.
|
||
price_per_sqm_used: float
|
||
price_is_calibrated: bool = False
|
||
# Значения: "objective_district_median" | "district_reference" | "class_norm".
|
||
price_source: str = "class_norm"
|
||
|
||
|
||
class ConceptVariant(BaseModel):
|
||
strategy: Literal["max_area", "max_insolation", "balanced"]
|
||
buildings_geojson: dict[str, Any]
|
||
teap: TEAP
|
||
financial: FinancialModel
|
||
|
||
|
||
class ConceptOutput(BaseModel):
|
||
variants: list[ConceptVariant]
|