tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -3081,6 +3081,10 @@ _COMMON_WHERE = """
         OR year_built BETWEEN CAST(:cohort_year_min AS integer)
                           AND CAST(:cohort_year_max AS integer)
     )
+    -- Исключаем новостройки из comp-пула вторички: девелоперский прайс искажает
+    -- медиану ₽/м². NULL сегмент пропускаем (rosreestr/avito/yandex без сегмента —
+    -- это вторичка или неклассифицированный объект).
+    AND (listing_segment IS NULL OR listing_segment <> 'novostroyki')
 """
 # Note: Tier W has its own inline copy of the cohort clause (PR #519 line
 # ~1280). Не удалять — Tier W не использует _COMMON_WHERE из-за inline
@@ -3429,6 +3433,9 @@ def _fetch_analogs(
                       OR year_built BETWEEN CAST(:cohort_year_min AS integer)
                                         AND CAST(:cohort_year_max AS integer)
                   )
+                  -- Tier W: исключаем новостройки из comp-пула (sync с _COMMON_WHERE).
+                  -- NULL сегмент пропускаем — rosreestr/avito/yandex без сегмента вторичка.
+                  AND (listing_segment IS NULL OR listing_segment <> 'novostroyki')
                   -- 2026-05-23: Avito coords теперь real (PR #487 убрал jitter после
                   -- C-5 audit). Listings с NULL coords отфильтруются через ST_DWithin
                   -- (geom IS NULL → не matches). geocode-missing-listings backfill