tradein-mvp/backend/app/api/v1/trade_in.py

@@ -2488,8 +2488,12 @@ def get_sales_vs_listings(
     """Pairs (ДКП-сделка, listing) для улицы целевого адреса (PR K / #564).
 
     Для каждой ДКП-сделки Росреестра в окне `period_months` пытаемся найти
-    matching listing на той же улице с такими же rooms / близкой area_m2 /
-    listing_date в окне [deal_date - window_days, deal_date + 30d grace].
+    matching listing на той же улице с близкой area_m2 / listing_date в окне
+    [deal_date - window_days, deal_date + 30d grace]. Комнатность в ключе стоит
+    ТОЛЬКО на стороне объявлений (`l.rooms = p_rooms`, комнатность клиента): у
+    сделок Росреестра `rooms` — синтетика из площади, предикат по ней снят
+    миграцией 300 (#3451/#3256). Поэтому `deal_rooms` в паре может не совпадать
+    с запрошенным `rooms`.
 
     Возвращаем LEFT JOIN: сделки без listing match сохраняются (listing_* = None),
     чтобы вычислить linkage_rate.

tradein-mvp/backend/data/sql/300_sales_vs_listings_deals_rooms_drop.sql

@@ -0,0 +1,219 @@
+-- 300_sales_vs_listings_deals_rooms_drop.sql
+-- Purpose: #3451 — TVF street_sales_vs_listings() фильтровала сделки по `d.rooms`,
+-- а `deals.rooms` у источника 'rosreestr' — НЕ комнатность, а бакет площади.
+-- Импортёр (tradein-mvp/deploy/import-rosreestr.sh) пишет туда
+-- `CASE WHEN area < 30 THEN 0 WHEN area < 44 THEN 1 WHEN area < 62 THEN 2
+--       WHEN area < 85 THEN 3 ELSE 4 END`
+-- — прод: 321 559 строк из 321 560 удовлетворяют `rooms == area_bucket(area_m2)`,
+-- max(rooms) = 4 (пятикомнатных в данных не бывает по построению). То есть предикат
+-- работал ВТОРЫМ фильтром по площади и спорил с полосой ±tolerance, которую функция
+-- считает сама: клиент 49 м² / 1к получал полосу 41.7–56.4 м², но `d.rooms = 1`
+-- оставлял из неё только < 44 м².
+--
+-- Ровно эта патология снята в #3256 (PR #3445) на четырёх сделочных площадках
+-- эстиматора; здесь — последний оставшийся потребитель.
+--
+-- КЛЮЧ АСИММЕТРИЧНЫЙ, копипастой из #3256 не чинится:
+--   - `d.rooms = p_rooms` в window_deals  — СНЯТ (синтетика из площади);
+--   - `l.rooms = p_rooms` в window_listings — ОСТАЁТСЯ: у объявлений комнатность
+--     настоящая (приходит с карточки), и это единственный признак ассортимента
+--     на листинговой стороне.
+--
+-- Прод-замер (2026-09-12, БД tradein, 1160 реальных клиентских запросов из
+-- trade_in_estimates; улица извлеклась у 954, у 206 — известная H1 «адрес вне
+-- словаря», к этой правке отношения не имеет). Считалось тем же путём, что у
+-- продукта: street/city резолвятся extract_street_name()/_resolve_target_city():
+--   - непустой ответ /sales-vs-listings: 805 (84.4 %) → 899 (94.2 %), впервые
+--     непустых 94 клиента;
+--   - сделок в выборке суммарно: 68 147 → 88 816;
+--   - из них с подобранным объявлением (то, что реально показывается парами):
+--     30 830 → 39 193;
+--   - выборка не сократилась НИ У КОГО (0 из 954) — предикат умел только резать.
+-- Прогноз из #3451 был «те же 180 клиентов»; измеренная величина — 94. Разница в
+-- том, что оценка 180 бралась по коридору эстиматора (другие period/tolerance и
+-- другой street-pattern), а не по этой витрине; в файл кладётся измеренное.
+--
+-- NULL здесь не появляется: ветка ELSE в CASE импортёра ловит и NULL-площадь
+-- (все WHEN дают NULL → ELSE 4), прод подтверждает 0 NULL в deals.rooms при
+-- source='rosreestr'. Поэтому `deal_rooms: int` в SalesListingPair остаётся
+-- обязательным полем — контракт API не меняется.
+--
+-- Что НЕ меняется и почему:
+--   - Сигнатура функции — те же 7 аргументов и те же типы, что после м.205/211.
+--     CREATE OR REPLACE с ИЗМЕНЁННЫМ списком типов создал бы ВТОРУЮ перегрузку
+--     вместо замены (грабли #2627) — здесь список побайтово тот же.
+--   - `is_active` по-прежнему НЕ фильтруется (снятые объявления и есть материал
+--     пейринга — объявление снимают ПОСЛЕ продажи), см. шапки 067/205/211.
+--   - Сегментный гард #2660/#1186 и city-предикаты #2583 H4 перенесены дословно.
+--   - Caller (app/api/v1/trade_in.py, /sales-vs-listings) не меняется.
+--
+-- ЗАВИСИМОСТИ: 211 (текущее тело + 7-арг сигнатура). Deploy order: после 299.
+-- Идемпотентность: CREATE OR REPLACE + COMMENT ON — re-run safe.
+
+BEGIN;
+
+CREATE OR REPLACE FUNCTION street_sales_vs_listings(
+    p_street_pattern  text,
+    p_area_m2         numeric,
+    p_rooms           integer,
+    p_window_days     integer DEFAULT 180,
+    p_area_tolerance  numeric DEFAULT 0.15,
+    p_period_months   integer DEFAULT 24,
+    p_target_city     text    DEFAULT NULL
+)
+RETURNS TABLE (
+    deal_id                bigint,
+    deal_date              date,
+    deal_price_rub         bigint,
+    deal_price_per_m2      integer,
+    deal_area_m2           numeric,
+    deal_rooms             integer,
+    deal_floor             integer,
+    deal_address           text,
+    listing_id             bigint,
+    listing_source         text,
+    listing_source_url     text,
+    listing_date           date,
+    listing_price_rub      bigint,
+    listing_price_per_m2   integer,
+    listing_area_m2        numeric,
+    days_listing_to_deal   integer,
+    discount_pct           numeric
+)
+LANGUAGE sql
+STABLE
+AS $$
+    WITH window_deals AS (
+        -- Сделки в улице + период. Фильтр по area + (#2583 H4) city.
+        -- Предиката по d.rooms здесь НЕТ — #3256/#3451: deals.rooms у источника
+        -- 'rosreestr' не комнатность, а бакет площади (см. шапку файла).
+        SELECT
+            d.id           AS deal_id,
+            d.deal_date    AS deal_date,
+            d.price_rub    AS deal_price_rub,
+            d.price_per_m2 AS deal_price_per_m2,
+            d.area_m2      AS deal_area_m2,
+            d.rooms        AS deal_rooms,
+            d.floor        AS deal_floor,
+            d.address      AS deal_address
+        FROM deals d
+        WHERE d.source = 'rosreestr'
+          AND d.address ILIKE p_street_pattern
+          AND d.area_m2 BETWEEN p_area_m2 * (1.0 - p_area_tolerance)
+                            AND p_area_m2 * (1.0 + p_area_tolerance)
+          AND d.deal_date > NOW() - (p_period_months || ' months')::interval
+          AND d.price_rub > 0
+          -- #2583 H4: deals.city заполнена на 100% — строгое равенство.
+          -- NULL p_target_city (город вне словаря) → фильтр не применяется.
+          AND (p_target_city IS NULL OR LOWER(d.city) = LOWER(p_target_city))
+    ),
+    window_listings AS (
+        -- Кандидаты-listings на той же улице, rooms exact (у ОБЪЯВЛЕНИЙ комнатность
+        -- настоящая — предикат законен и остаётся, #3451), area ±tolerance,
+        -- (#2583 H4) тот же город что deals-сторона, (#2660) только вторичка.
+        SELECT
+            l.id                 AS listing_id,
+            l.source             AS listing_source,
+            l.source_url         AS listing_source_url,
+            l.listing_date       AS listing_date,
+            l.price_rub          AS listing_price_rub,
+            l.price_per_m2       AS listing_price_per_m2,
+            l.area_m2            AS listing_area_m2,
+            l.rooms              AS listing_rooms,
+            COALESCE(l.listing_date, l.scraped_at::date) AS listing_event_date
+        FROM listings l
+        WHERE l.address ILIKE p_street_pattern
+          AND l.rooms = p_rooms
+          AND l.area_m2 BETWEEN p_area_m2 * (1.0 - p_area_tolerance)
+                            AND p_area_m2 * (1.0 + p_area_tolerance)
+          AND l.price_rub > 0
+          AND COALESCE(l.listing_date, l.scraped_at::date)
+                > NOW() - ((p_period_months + 6) || ' months')::interval
+          -- #2583 H4: listings.city заполнена ЧАСТИЧНО (прод: avito 63%,
+          -- yandex 19%, cian 4.6%, domklik 0.6%, n1 0%) — NULL считается "своим"
+          -- (симметрично asking_to_sold_ratio.py #2583 H2), иначе строгий
+          -- фильтр выбросил бы почти все listings кроме avito.
+          AND (p_target_city IS NULL OR l.city IS NULL OR LOWER(l.city) = LOWER(p_target_city))
+          -- #2660 novostroyki guard (#1186): к ДКП-сделке вторички нельзя
+          -- подставлять лот застройщика — девелоперский прайс не торгуется и
+          -- уводит показываемый «медианный торг». Прод: 27.3% кандидатов —
+          -- первичка. NULL = legacy вторичка до м.011, оставляем.
+          AND (l.listing_segment IS NULL OR l.listing_segment = 'vtorichka')
+    ),
+    paired AS (
+        -- LEFT JOIN: сохраняем все сделки даже если нет listing match.
+        -- Для каждой сделки выбираем listing с listing_date ближайший
+        -- к deal_date (предпочтительно перед сделкой).
+        SELECT DISTINCT ON (wd.deal_id)
+            wd.deal_id,
+            wd.deal_date,
+            wd.deal_price_rub,
+            wd.deal_price_per_m2,
+            wd.deal_area_m2,
+            wd.deal_rooms,
+            wd.deal_floor,
+            wd.deal_address,
+            wl.listing_id,
+            wl.listing_source,
+            wl.listing_source_url,
+            wl.listing_date,
+            wl.listing_price_rub,
+            wl.listing_price_per_m2,
+            wl.listing_area_m2,
+            (wd.deal_date - wl.listing_event_date)::integer AS days_listing_to_deal,
+            CASE
+                WHEN wl.listing_price_rub IS NOT NULL AND wl.listing_price_rub > 0
+                THEN ROUND(
+                    (wd.deal_price_rub - wl.listing_price_rub)::numeric
+                    / wl.listing_price_rub * 100,
+                    2
+                )
+                ELSE NULL
+            END AS discount_pct
+        FROM window_deals wd
+        LEFT JOIN window_listings wl
+          ON wl.listing_event_date
+                BETWEEN (wd.deal_date - (p_window_days || ' days')::interval)::date
+                    AND (wd.deal_date + interval '30 days')::date
+        ORDER BY
+            wd.deal_id,
+            -- prefer listing event дата перед сделкой и ближе к ней
+            CASE WHEN wl.listing_event_date IS NULL THEN 1 ELSE 0 END,
+            CASE WHEN wl.listing_event_date <= wd.deal_date THEN 0 ELSE 1 END,
+            ABS((wd.deal_date - wl.listing_event_date))
+    )
+    SELECT
+        deal_id,
+        deal_date,
+        deal_price_rub,
+        deal_price_per_m2,
+        deal_area_m2,
+        deal_rooms,
+        deal_floor,
+        deal_address,
+        listing_id,
+        listing_source,
+        listing_source_url,
+        listing_date,
+        listing_price_rub,
+        listing_price_per_m2,
+        listing_area_m2,
+        days_listing_to_deal,
+        discount_pct
+    FROM paired
+    ORDER BY deal_date DESC;
+$$;
+
+COMMENT ON FUNCTION street_sales_vs_listings(text, numeric, integer, integer, numeric, integer, text) IS
+  'Pairs (ДКП-сделка, listing) для улицы. PR K / issue #564 Foundation Phase 1, '
+  'city-filter #2583 H4 (миграция 205), segment-guard #2660/#1186 (миграция 211), '
+  'снятие предиката по d.rooms #3451/#3256 (миграция 300). '
+  'Per-street matching: address ILIKE, area ±tolerance, rooms exact ТОЛЬКО на '
+  'listings-стороне (deals.rooms у rosreestr — синтетика из площади), window_days '
+  'до даты сделки (+30д grace), city-scope (p_target_city, deals строго / listings '
+  'терпимо к NULL), listings — только вторичка (listing_segment IS NULL или '
+  'vtorichka). Возвращает LEFT JOIN — сделки без listing match имеют '
+  'listing_* = NULL. discount_pct = (deal - listing) / listing * 100. '
+  'is_active намеренно НЕ фильтруется: снятые объявления и есть материал пейринга.';
+
+COMMIT;

tradein-mvp/backend/tests/test_migration_300_sales_vs_listings_deals_rooms.py

@@ -0,0 +1,140 @@
+"""Static guards для миграции 300 (#3451: снят предикат `d.rooms` в street_sales_vs_listings()).
+
+Прод применяет data/sql построчно строго (ON_ERROR_STOP); полный DB-прогон требует живой
+БД — здесь фиксируем структурные инварианты, которые ломаются копипастой:
+
+  - предиката по `d.rooms` в теле НЕТ: `deals.rooms` у источника 'rosreestr' — бакет
+    площади (импортёр, `deploy/import-rosreestr.sh`), а не комнатность, и предикат
+    работал вторым фильтром по площади поверх полосы ±tolerance (#3256);
+  - предикат по `l.rooms` ОСТАЛСЯ: ключ асимметричный, у объявлений комнатность
+    настоящая. «Починить симметрично» — значит потерять единственный признак
+    ассортимента на листинговой стороне;
+  - сигнатура и RETURNS TABLE не изменились относительно 211 — иначе CREATE OR REPLACE
+    создаст ВТОРУЮ перегрузку вместо замены (грабли #2627), и caller получит старое тело;
+  - гард сегмента #2660/#1186 и city-предикаты #2583 H4 перенесены дословно, не потеряны;
+  - транзакционность + идемпотентность (CREATE OR REPLACE, без DROP/TRUNCATE).
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import re
+from pathlib import Path
+
+_SQL_DIR = Path(__file__).resolve().parents[1] / "data" / "sql"
+_MIGRATION_211 = _SQL_DIR / "211_sales_vs_listings_segment_guard.sql"
+_MIGRATION_300 = _SQL_DIR / "300_sales_vs_listings_deals_rooms_drop.sql"
+
+_SIGNATURE_TYPES = ("text", "numeric", "integer", "integer", "numeric", "integer", "text")
+_SEGMENT_GUARD = "(l.listing_segment is null or l.listing_segment = 'vtorichka')"
+
+
+def _sql(path: Path = _MIGRATION_300) -> str:
+    return path.read_text(encoding="utf-8")
+
+
+def _flat(text: str) -> str:
+    return re.sub(r"\s+", " ", text).strip().lower()
+
+
+def _function_body(path: Path = _MIGRATION_300) -> str:
+    """Тело функции между `AS $$` и `$$;`, без `--`-комментариев, нормализованное.
+
+    COMMENT ON FUNCTION — тоже исполняемый SQL, и его текст описывает фильтры словами
+    (в т.ч. «rooms exact ТОЛЬКО на listings-стороне»). Проверки «такого предиката в
+    запросе нет» обязаны смотреть только на тело, иначе краснеют от собственной цитаты.
+    """
+    sql = _sql(path)
+    start = sql.index("AS $$")
+    end = sql.index("$$;", start)
+    body = "\n".join(
+        line.split("--", 1)[0] for line in sql[start:end].splitlines() if line.split("--", 1)[0]
+    )
+    return _flat(body)
+
+
+def _code_only(path: Path) -> str:
+    """SQL без `--`-комментариев.
+
+    Шапки 211 и 300 разные и сами упоминают «RETURNS TABLE» — искать границы блоков
+    по сырому тексту значит сравнивать комментарий с кодом (ровно так этот тест и
+    покраснел в первый раз).
+    """
+    return "\n".join(
+        line.split("--", 1)[0] for line in _sql(path).splitlines() if line.split("--", 1)[0]
+    )
+
+
+def _function_signature(path: Path) -> str:
+    sql = _code_only(path)
+    start = sql.index("CREATE OR REPLACE FUNCTION street_sales_vs_listings(")
+    end = sql.index("RETURNS TABLE", start)
+    return _flat(sql[start:end])
+
+
+def _returns_table(path: Path) -> str:
+    sql = _code_only(path)
+    start = sql.index("RETURNS TABLE")
+    end = sql.index("LANGUAGE sql", start)
+    return _flat(sql[start:end])
+
+
+def test_migration_300_exists() -> None:
+    assert _MIGRATION_300.exists(), f"missing migration: {_MIGRATION_300}"
+
+
+def test_migration_300_is_transactional_and_idempotent() -> None:
+    sql = _sql()
+    assert "BEGIN;" in sql
+    assert "COMMIT;" in sql
+    assert "CREATE OR REPLACE FUNCTION street_sales_vs_listings(" in sql
+    flat = _flat(sql)
+    assert "drop function" not in flat
+    assert "truncate" not in flat
+    # ровно одна замена — иначе вторая перезапишет первую молча
+    assert flat.count("create or replace function street_sales_vs_listings") == 1
+
+
+def test_deals_side_has_no_rooms_predicate() -> None:
+    """Суть #3451: сделочная сторона больше не ключуется синтетическим rooms."""
+    body = _function_body()
+    assert "d.rooms = p_rooms" not in body
+    assert "d.rooms=p_rooms" not in body
+
+
+def test_listings_side_keeps_rooms_predicate() -> None:
+    """Асимметрия ключа: у объявлений комнатность настоящая, предикат законен."""
+    body = _function_body()
+    assert "l.rooms = p_rooms" in body
+
+
+def test_deal_rooms_still_returned() -> None:
+    """Колонку не убирали: endpoint читает `deal_rooms` по имени, контракт API тот же."""
+    assert "d.rooms as deal_rooms" in _function_body()
+    assert "deal_rooms" in _returns_table(_MIGRATION_300)
+
+
+def test_signature_identical_to_211() -> None:
+    """Иначе CREATE OR REPLACE создаст перегрузку, а caller продолжит звать старое тело."""
+    assert _function_signature(_MIGRATION_300) == _function_signature(_MIGRATION_211)
+    sig = _function_signature(_MIGRATION_300)
+    for t in _SIGNATURE_TYPES:
+        assert t in sig
+
+
+def test_returns_table_identical_to_211() -> None:
+    assert _returns_table(_MIGRATION_300) == _returns_table(_MIGRATION_211)
+
+
+def test_segment_and_city_guards_survived() -> None:
+    """Перенос тела не должен ронять чужие правки (#2660/#1186 и #2583 H4)."""
+    body = _function_body()
+    assert _SEGMENT_GUARD in body
+    assert "lower(d.city) = lower(p_target_city)" in body
+    assert "lower(l.city) = lower(p_target_city)" in body
+
+
+def test_only_the_rooms_predicate_differs_from_211() -> None:
+    """Тело 300 = тело 211 минус ровно один предикат — ничего лишнего не уехало."""
+    body_211 = _function_body(_MIGRATION_211)
+    body_300 = _function_body(_MIGRATION_300)
+    assert body_211.replace("and d.rooms = p_rooms ", "") == body_300

tradein-mvp/deploy/import-rosreestr.sh

@@ -76,10 +76,15 @@ docker exec "$SRC_PG" psql -U "$SRC_USER" -d "$SRC_DB" -v ON_ERROR_STOP=on -c "
       -- НЕ фильтруют по deals.rooms ИМЕННО потому, что здесь синтетика; с
       -- настоящей комнатностью предикат нужно вернуть, иначе все сайты молча
       -- продолжат ключеваться площадью.
-      -- ОСТАВШИЙСЯ потребитель, который ВСЁ ЕЩЁ фильтрует по d.rooms:
-      -- TVF street_sales_vs_listings (data/sql/211_sales_vs_listings_segment_guard.sql:89),
-      -- её зовёт API /sales-vs-listings (trade_in.py). Там ключ асимметричный —
-      -- d.rooms синтетика, l.rooms настоящая, — копипастой из #3256 не чинится.
+      -- Потребителей, фильтрующих РАВЕНСТВОМ по d.rooms, больше нет: последний —
+      -- TVF street_sales_vs_listings — расчищен миграцией 300 (#3451). Ключ там
+      -- асимметричный: d.rooms снят, l.rooms ОСТАВЛЕН (у объявлений комнатность
+      -- настоящая). Появится новый потребитель — сверься с этим якорем.
+      -- НО: app/tasks/asking_to_sold_ratio.py:148,152 по-прежнему КЛЮЧУЕТСЯ этим
+      -- бакетом (GROUP BY LEAST(GREATEST(rooms,0),4)) и намеренно зеркалит ту же
+      -- синтетику на листинговой стороне (#2620). Поменяешь CASE на реальную
+      -- комнатность — вернётся именно #2620 (миграция 23-55% объявлений между
+      -- бакетами, ratio>1 в «4+»), а не только вопрос предикатов.
       CASE
         WHEN area < 30 THEN 0  WHEN area < 44 THEN 1
         WHEN area < 62 THEN 2  WHEN area < 85 THEN 3