tradein-mvp/backend/app/schemas/trade_in.py

@@ -213,6 +213,14 @@ class AggregatedEstimate(BaseModel):
     expected_sold_range_low_rub: int | None = None
     expected_sold_range_high_rub: int | None = None
     expected_sold_per_m2: int | None = None
+    # #2087 M3: этот ratio — asking→sold дисконт ДЛЯ ЭТОГО эстимейта (показанная
+    # asking-медиана median_price_rub vs ожидаемая цена продажи expected_sold_price_rub
+    # по ДКП-корректировке Росреестра, per-rooms/tier коэффициент; #2141 гарантирует
+    # asking_to_sold_ratio == expected_sold_price_rub/median_price_rub байт-в-байт).
+    # НЕ путать с HouseAnalyticsKpi.median_bargain_pct — это торг ВНУТРИ жизни
+    # объявления (start_price→last_price до снятия, house_placement_history по
+    # конкретному дому за 12 мес) — другая база и другой смысл «торга», см. докстринг
+    # HouseAnalyticsKpi.
     asking_to_sold_ratio: float | None = None  # =sold/asking, ~0.72–0.93
     ratio_basis: str | None = None  # 'per_rooms' | 'global_fallback'
     # ── DaData enrichment (PR Q1) — on-demand для target адреса ──
@@ -432,12 +440,23 @@ class RecentSoldEntry(BaseModel):
 
 
 class HouseAnalyticsKpi(BaseModel):
-    """Агрегированные KPI по дому(ам) из house_placement_history."""
+    """Агрегированные KPI по дому(ам) из house_placement_history.
+
+    #2087 M3: median_bargain_pct — торг ВНУТРИ жизни объявления (медиана
+    (start_price-last_price)/start_price×100 по ВСЕМ лотам house_placement_history
+    для дома/домов — не только снятым, без ограничения по давности; 12-мес окно
+    есть только у отдельного recent_sold_rows-запроса, не у этого поля). Другая база
+    и другой смысл «торга», чем AggregatedEstimate.asking_to_sold_ratio (asking-медиана
+    ЭТОГО эстимейта vs ожидаемая ДКП-цена продажи, per-rooms/tier коэффициент) —
+    не суммировать и не подписывать в UI как одну и ту же метрику.
+    """
 
     total_lots: int
     sold_count: int
     sold_rate_pct: float
     median_exposure_days: int | None
+    # медиана (start_price-last_price)/start_price×100 по всем лотам дома, без sold-фильтра
+    # и без ограничения по давности (см. докстринг класса)
     median_bargain_pct: float | None
 
 

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -2681,6 +2681,17 @@ def _price_from_inputs(
         # expected_sold_price/median_price — дескриптор становится честным, а сам
         # expected_sold (выкуп) НЕ трогаем: hedonic-uplift остаётся прибит к sale-модели.
         # Нет сдвига (expected == median×ratio, hedonic OFF) → табличный ratio байт-в-байт.
+        #
+        # #2087 M2 (донат-виджет «−N% к рынку» расходился с показанными ценами):
+        # тот же корень, что #2141 выше — закрывается ЭТИМ recompute'ом, т.к. он
+        # безусловный (выполняется всегда, когда expected_sold_price задан) и стоит
+        # ПОСЛЕ anchor/IMV-blend/quarter-index/corridor-clamp/radius-floor (все они
+        # мутируют median_price ДО этой точки, см. "AFTER all headline mutations"
+        # выше). #2255 segment-multiplier ниже — единственная мутация ПОСЛЕ этого
+        # recompute'а — умножает median_price И expected_sold_price ОДНИМ и тем же
+        # factor, так что их отношение (= сохранённый ratio) инвариантно с точностью
+        # до независимого round() на каждой стороне (см.
+        # test_honest_ratio_invariant_under_segment_multiplier).
         if expected_sold_price and expected_sold_price > 0:
             honest_ratio = expected_sold_price / median_price
             if abs(honest_ratio - asking_to_sold_ratio) > _RATIO_DESCRIPTOR_EPS:

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_price_spine.py

@@ -466,3 +466,28 @@ def test_honest_ratio_byte_identical_without_shift(monkeypatch: pytest.MonkeyPat
     assert pr.asking_to_sold_ratio == 0.90  # байт-в-байт сырой табличный ratio
     assert pr.expected_sold_price == round(pr.median_price * 0.90)
     assert abs(pr.asking_to_sold_ratio - pr.expected_sold_price / pr.median_price) < 1e-3
+
+
+def test_honest_ratio_invariant_under_segment_multiplier(monkeypatch: pytest.MonkeyPatch) -> None:
+    """#2087 M2 regression: донат-виджет («−N% к рынку») считается фронтом как
+    (asking_to_sold_ratio−1)×100 — рисуется мимо показанных median/expected_sold, если
+    сохранённый ratio разошёлся с фактическим expected_sold_price/median_price. #2255
+    segment-multiplier — ЕДИНСТВЕННАЯ ценовая мутация ПОСЛЕ honest_ratio-пересчёта
+    (#2141): множит median_price И expected_sold_price ОДНИМ и тем же factor, но
+    round() на каждой стороне — независимый. Проверяем, что инвариант держится и
+    здесь (с точностью до шума округления), а не только до мутации."""
+    monkeypatch.setattr(estimator.settings, "estimate_hedonic_correction_enabled", False)
+    monkeypatch.setattr(estimator.settings, "estimate_segment_multiplier_enabled", True)
+    monkeypatch.setattr(
+        estimator.settings,
+        "estimate_segment_multipliers",
+        {"эконом": 1.00, "комфорт": 1.00, "бизнес": 1.08, "элит": 1.06},
+    )
+    # 213_777 ₽/м² falls in the "бизнес" band (160k–220k) → factor 1.08 fires.
+    pr = _call(listings=_lots(213_777.0, n=7), area_m2=53.4, rooms=2, ratio=0.83)
+
+    assert "segment_multiplier" in (pr.sources_used_pre or [])  # confirm the mult fired
+    assert pr.expected_sold_price is not None and pr.median_price > 0
+    assert pr.asking_to_sold_ratio == pytest.approx(
+        pr.expected_sold_price / pr.median_price, abs=1e-3
+    )