backend/app/services/generative/financial.py

@@ -303,6 +303,27 @@ _SALES_DURATION_MAX: int = 120
 # Сохранён константой для будущей рассрочки (PR-4).
 _FIRST_PAYMENT_PCT: float = 0.80
 
+# ── DCF: РАЗДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ ИНДЕКСОВ — DORMANT CAPABILITY (default OFF) ──────────
+# Excel-эталон применяет РАЗНУЮ годовую инфляцию к затратам СМР (индекс СМР Росстата
+# ~7-8%/год) и к цене продажи (индекс цен ~6%/год) на многолетнем горизонте. Эта
+# возможность ПРОВОДНА в `_build_monthly_cashflow` (см. `smr_inflation_annual` /
+# `sale_inflation_annual`), но ДЕФОЛТ строго 0.0 — прод-поведение НЕ меняется.
+#
+# ПОЧЕМУ OFF ПО УМОЛЧАНИЮ (hard constraint):
+#   * Статический БДР (`compute_financial`) считается в деньгах СЕГОДНЯ (today-money);
+#     есть ТЕСТИРУЕМЫЙ инвариант `Σ undiscounted cashflow == net_profit`.
+#   * Раздельная инфляция делает НОМИНАЛЬНЫЕ помесячные потоки РАСХОДЯЩИМИСЯ с
+#     today-money `net_profit` → инвариант ломается при ставке > 0.
+#   * Поэтому включение требует (а) КАЛИБРОВАННЫХ индексов (СМР ~7-8%/год, цена
+#     ~6%/год — ориентиры Росстата) И (б) переосмысления headline-инварианта
+#     (номинальный DCF vs today-money БДР — это РАЗНЫЕ метрики). До этого решения
+#     ставки держим 0.0: capability разведена и протестирована, но выключена.
+#
+# При 0.0 месячный фактор `(1+0)**t == 1.0` для любого t → побайтово идентичный
+# cashflow → существующий инвариант и все текущие тесты проходят без изменений.
+_SMR_INFLATION_ANNUAL: float = 0.0
+_SALE_INFLATION_ANNUAL: float = 0.0
+
 
 # ── DCF helpers — hand-rolled, чистая математика (без numpy-financial / deps) ───
 
@@ -495,6 +516,8 @@ def _build_monthly_cashflow(
     construction_duration_months: int,
     residential_area_sqm: float,
     market_velocity_sqm_per_month: float | None = None,
+    smr_inflation_annual: float = 0.0,
+    sale_inflation_annual: float = 0.0,
 ) -> _CashflowResult:
     """Разложить статический каскад в помесячный чистый cashflow по графику фаз.
 
@@ -503,6 +526,26 @@ def _build_monthly_cashflow(
     по окну распродажи; маркетинг прорейтится на график продаж; НДС+налог на прибыль
     прорейтятся на признание выручки. Выручка — полностью в месяц продажи (упрощение).
 
+    РАЗДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ ИНДЕКСОВ — DORMANT CAPABILITY (default OFF, см. модульные
+    константы `_SMR_INFLATION_ANNUAL` / `_SALE_INFLATION_ANNUAL`):
+      * ``smr_inflation_annual`` — годовая инфляция СМР-стороны затрат (индекс СМР):
+        эскалирует ПИР, СМР+сети+услуги+резерв. ЗЕМЛЯ НЕ эскалируется — это лумп-сумма
+        в мес 0 (платится сегодня, t=0 → фактор `(1+r)**0 == 1.0` и так бы дал нейтрал,
+        но земля исключена ЯВНО: участок покупается по сегодняшней цене, будущий индекс
+        СМР к ней неприменим).
+      * ``sale_inflation_annual`` — годовая инфляция цены продажи (индекс цен): эскалирует
+        приток выручки. Маркетинг/НДС/налог прорейтятся на УЖЕ ПРОЭСКАЛИРОВАННУЮ выручку
+        (доля = эскалированная revenue_cf[m] / Σ эскалированной выручки) → они едут на
+        той же номинальной выручке, что их рождает (консистентно).
+      * Месячный фактор: ``smr_m = (1+smr_inflation_annual)**(1/12) − 1``, аналогично
+        ``sale_m``; компонент месяца ``t`` (0-based) множится на ``(1+factor_m)**t``.
+      * ДЕФОЛТ 0.0 ⇒ ``(1+0)**t == 1.0`` для всех t ⇒ ПОБАЙТОВО идентичный cashflow ⇒
+        инвариант ниже и все текущие тесты держатся (safety-гарантия zero-diff).
+
+    ВНИМАНИЕ: при ставке > 0 номинальные потоки РАСХОДЯТСЯ с today-money ``net_profit``
+    → инвариант ниже верен ТОЛЬКО при нулевой инфляции (today-money режим). Это
+    ожидаемо: номинальный DCF != today-money БДР (см. модульные константы).
+
     RANK 1 — окно продаж по рыночной абсорбции: если передан конечный
     ``market_velocity_sqm_per_month > 0`` (темп выбытия ОДНОГО типового конкурента
     района) и ``residential_area_sqm > 0``, базовое окно =
@@ -546,33 +589,55 @@ def _build_monthly_cashflow(
     # Горизонт = максимум всех фаз (+1 — месяц как индекс, длина = последний+1).
     horizon = max(constr_end, sales_end, 1)
 
+    # ── Месячные факторы инфляции (DORMANT: при ставке 0.0 фактор тождественно 1.0) ─
+    # smr_m / sale_m — месячные эквиваленты годовых ставок. (1+0)**(1/12)−1 == 0.0 →
+    # все факторы (1+0)**t == 1.0 → побайтово идентичный cashflow при дефолте (zero-diff).
+    smr_m = (1.0 + smr_inflation_annual) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
+    sale_m = (1.0 + sale_inflation_annual) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
+    smr_factor = [(1.0 + smr_m) ** t for t in range(horizon)]
+    sale_factor = [(1.0 + sale_m) ** t for t in range(horizon)]
+
     # ── Затраты (отток, со знаком −) ───────────────────────────────────────────
+    # ЗЕМЛЯ НЕ эскалируется: лумп-сумма в мес 0 (участок покупается по сегодняшней цене,
+    # индекс СМР к ней неприменим). При t=0 фактор и так == 1.0, но исключаем явно.
     land_cf = _spread_linear(land, 0, 0, horizon)  # земля — единоразово в мес 0
-    pir_cf = _spread_linear(pir, 0, pir_end, horizon)  # ПИР линейно [0..pir_end)
+    # ПИР и СМР+сети+услуги+резерв — СМР-сторона: эскалируются индексом СМР по месяцу t.
+    pir_cf = [c * smr_factor[m] for m, c in enumerate(_spread_linear(pir, 0, pir_end, horizon))]
     # СМР+сети+услуги+резерв линейно по окну строительства [pir_end .. constr_end).
     constr_total = construction + networks + dev_services + contingency
-    constr_cf = _spread_linear(constr_total, pir_end, construction_duration_months, horizon)
+    constr_cf = [
+        c * smr_factor[m]
+        for m, c in enumerate(
+            _spread_linear(constr_total, pir_end, construction_duration_months, horizon)
+        )
+    ]
 
     # ── Выручка (приток, +) и привязанные к ней маркетинг/налоги ────────────────
     # Темп продаж пересчитан на ФАКТИЧЕСКОЕ окно [sales_start, sales_end): выручка
     # линейно по sales_duration (>= _SALES_DURATION_MONTHS, растянуто до ввода).
-    revenue_cf = _spread_linear(revenue, sales_start, sales_duration, horizon)
-    # Маркетинг + НДС + налог на прибыль прорейтятся на признание выручки: доля месяца
-    # = revenue_cf[m] / revenue. Так отток налога идёт за притоком, который его рождает,
-    # и Σ undiscounted cashflow == net_profit (инвариант). При revenue==0 — нули.
+    # Выручка эскалируется индексом цены продажи по месяцу t (sale_factor).
+    revenue_cf = [
+        c * sale_factor[m]
+        for m, c in enumerate(_spread_linear(revenue, sales_start, sales_duration, horizon))
+    ]
+    # Маркетинг + НДС + налог на прибыль прорейтятся на признание выручки. Прорейт идёт
+    # на УЖЕ ПРОЭСКАЛИРОВАННУЮ выручку: доля месяца = revenue_cf[m] / total_nominal_revenue
+    # → они едут на той же номинальной выручке, что их рождает (консистентно).
+    # ZERO-DIFF GUARANTEE: при выключенной инфляции продаж знаменатель = сырая ``revenue``
+    # (ровно как прежде, без зависимости от порядка float-суммирования) → формула
+    # ПОБАЙТОВО тождественна прежней → Σ undiscounted cashflow == net_profit (инвариант).
+    # При revenue==0 — нули.
     tax_marketing_total = marketing + vat + profit_tax
-    if revenue > 0.0:
-        prorate = [tax_marketing_total * (revenue_cf[m] / revenue) for m in range(horizon)]
+    total_nominal_revenue = revenue if sale_inflation_annual == 0.0 else sum(revenue_cf)
+    if total_nominal_revenue > 0.0:
+        prorate = [
+            tax_marketing_total * (revenue_cf[m] / total_nominal_revenue) for m in range(horizon)
+        ]
     else:
         prorate = [0.0] * horizon
 
     cashflow = [
-        revenue_cf[m]
-        - land_cf[m]
-        - pir_cf[m]
-        - constr_cf[m]
-        - prorate[m]
-        for m in range(horizon)
+        revenue_cf[m] - land_cf[m] - pir_cf[m] - constr_cf[m] - prorate[m] for m in range(horizon)
     ]
     return _CashflowResult(
         cashflow=cashflow,
@@ -708,6 +773,11 @@ def compute_financial(
         construction_duration_months=construction_months,
         residential_area_sqm=teap.residential_area_sqm,
         market_velocity_sqm_per_month=market_velocity_sqm_per_month,
+        # DORMANT capability: раздельная инфляция СМР/цены. Дефолт 0.0 → zero-diff
+        # (фактор (1+0)**t == 1.0). Включение требует калибровки индексов И
+        # переосмысления инварианта Σ cashflow == net_profit (см. модульные константы).
+        smr_inflation_annual=_SMR_INFLATION_ANNUAL,
+        sale_inflation_annual=_SALE_INFLATION_ANNUAL,
     )
     cashflow = cf_result.cashflow
     # Годовая ставка → месячная: (1+r_год)**(1/12) − 1.

backend/tests/services/generative/test_financial_dcf.py

@@ -835,3 +835,200 @@ def test_velocity_invariant_holds_across_window_sizes() -> None:
             - 40_000_000.0
         )
         assert abs(sum(cf) - expected) < 1.0, vel
+
+
+# ── РАЗДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ ИНДЕКСОВ — DORMANT CAPABILITY (default OFF) ───────────────
+
+
+def _build_inflation(
+    *,
+    smr_inflation_annual: float = 0.0,
+    sale_inflation_annual: float = 0.0,
+    construction_months: int = 36,
+    revenue: float = 1_000_000_000.0,
+    construction: float = 400_000_000.0,
+    pir: float = 10_000_000.0,
+    networks: float = 30_000_000.0,
+    dev_services: float = 6_000_000.0,
+    contingency: float = 13_000_000.0,
+    marketing: float = 70_000_000.0,
+    land: float = 100_000_000.0,
+    vat: float = 50_000_000.0,
+    profit_tax: float = 40_000_000.0,
+) -> object:
+    """Прямой вызов _build_monthly_cashflow с явными ставками инфляции (capability)."""
+    return _build_monthly_cashflow(
+        revenue=revenue,
+        construction=construction,
+        pir=pir,
+        networks=networks,
+        dev_services=dev_services,
+        contingency=contingency,
+        marketing=marketing,
+        land=land,
+        vat=vat,
+        profit_tax=profit_tax,
+        construction_duration_months=construction_months,
+        residential_area_sqm=22_000.0,
+        market_velocity_sqm_per_month=None,
+        smr_inflation_annual=smr_inflation_annual,
+        sale_inflation_annual=sale_inflation_annual,
+    )
+
+
+def test_module_inflation_constants_default_off() -> None:
+    # SAFETY: модульные константы строго 0.0 (capability разведена, но выключена в проде).
+    assert financial._SMR_INFLATION_ANNUAL == 0.0
+    assert financial._SALE_INFLATION_ANNUAL == 0.0
+
+
+def test_zero_diff_explicit_zero_vs_omitted_byte_identical() -> None:
+    # ZERO-DIFF (критично): дефолт без аргументов vs явные 0.0 → ПОБАЙТОВО идентичный
+    # cashflow. Пин: прод (константы 0.0) не изменился вообще.
+    omitted = _build(residential=22_000.0, velocity=None, construction_months=36)
+    explicit = _build_inflation(
+        smr_inflation_annual=0.0, sale_inflation_annual=0.0, construction_months=36
+    )
+    cf_omitted = omitted.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    cf_explicit = explicit.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    assert cf_explicit == cf_omitted  # списки float идентичны элемент-в-элемент
+
+
+def test_zero_diff_npv_irr_invariant_unchanged_at_default() -> None:
+    # ZERO-DIFF: NPV, IRR и инвариант Σ cashflow == net_profit идентичны при явных 0.0.
+    omitted = _build(residential=22_000.0, velocity=None, construction_months=48)
+    explicit = _build_inflation(
+        sale_inflation_annual=0.0, smr_inflation_annual=0.0, construction_months=48
+    )
+    cf_o = omitted.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    cf_e = explicit.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    monthly_rate = (1.0 + financial._DISCOUNT_RATE_ANNUAL) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
+    assert _npv(monthly_rate, cf_e) == _npv(monthly_rate, cf_o)
+    assert _irr_monthly(cf_e) == _irr_monthly(cf_o)
+    # Инвариант (today-money): Σ == revenue − все затраты − vat − tax.
+    expected = (
+        1_000_000_000.0
+        - 400_000_000.0
+        - 10_000_000.0
+        - 30_000_000.0
+        - 6_000_000.0
+        - 13_000_000.0
+        - 70_000_000.0
+        - 100_000_000.0
+        - 50_000_000.0
+        - 40_000_000.0
+    )
+    assert abs(sum(cf_e) - expected) < 1.0
+
+
+def test_compute_financial_zero_diff_with_module_defaults() -> None:
+    # ZERO-DIFF на уровне compute_financial: пересборка cashflow с теми же ставками,
+    # что использует прод (константы 0.0), даёт инвариант Σ == net_profit (как было).
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36, residential_area_sqm=10_000.0)
+    # _rebuild_cashflow не передаёт ставки → дефолт 0.0 → тот же поток, что построил прод.
+    assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
+
+
+def test_inflation_escalates_late_cost_by_monthly_compound_factor() -> None:
+    # COMPOUNDING (a): поздний СМР-отток = базовый × (1+smr_m)**t, где
+    # smr_m = (1.08)**(1/12) − 1. Сравниваем месяц t для базового vs инфлированного
+    # потока → отношение == ровно фактор компаундинга месяца t.
+    base = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.0, construction_months=36)
+    infl = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.08, construction_months=36)
+    cf_base = base.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    cf_infl = infl.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    smr_m = (1.08) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
+    # Возьмём месяц ВНУТРИ окна СМР, ДО старта продаж (чистый СМР-отток, без выручки):
+    # pir_end=6, constr_start=6, sales_start=6+6=12. Месяц 10 — чистый СМР+сети+резерв.
+    t = 10
+    # Затраты — отрицательные; отношение по модулю == фактор компаундинга.
+    factor = (1.0 + smr_m) ** t
+    assert cf_infl[t] == pytest.approx(cf_base[t] * factor, rel=1e-9)
+    # Sanity: фактор для t=10 близок к (1.08)**(10/12).
+    assert factor == pytest.approx(1.08 ** (10.0 / 12.0), rel=1e-9)
+
+
+def test_inflation_revenue_escalates_by_sale_factor() -> None:
+    # COMPOUNDING: приток выручки месяца t = базовый × (1+sale_m)**t. Берём проект без
+    # затрат в окне продаж, чтобы изолировать выручку: месяц с чистым притоком.
+    base = _build_inflation(sale_inflation_annual=0.0, construction_months=24)
+    infl = _build_inflation(sale_inflation_annual=0.06, construction_months=24)
+    cf_base = base.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    cf_infl = infl.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    # Последний месяц горизонта — чистый приток (СМР завершён, продажи идут): на нём
+    # выручка эскалирована сильнее всего. Проверяем направление: инфл-приток > базового.
+    last = len(cf_base) - 1
+    assert cf_infl[last] > cf_base[last]
+
+
+def test_nominal_cashflow_sum_diverges_from_net_profit_when_on() -> None:
+    # COMPOUNDING (b): при ставках > 0 Σ НОМИНАЛЬНОГО потока != today-money сумме.
+    # Это ОЖИДАЕМО (номинальный DCF vs today-money БДР — разные метрики), а не баг.
+    today_money_sum = (
+        1_000_000_000.0
+        - 400_000_000.0
+        - 10_000_000.0
+        - 30_000_000.0
+        - 6_000_000.0
+        - 13_000_000.0
+        - 70_000_000.0
+        - 100_000_000.0
+        - 50_000_000.0
+        - 40_000_000.0
+    )
+    infl = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.08, sale_inflation_annual=0.06)
+    cf = infl.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    # Номинальная сумма ОТЛИЧАЕТСЯ от today-money (инвариант намеренно не держится on).
+    assert abs(sum(cf) - today_money_sum) > 1.0
+
+
+def test_npv_lower_when_cost_inflation_applied_leverage_on_cost() -> None:
+    # COMPOUNDING (c): ИЗОЛИРОВАННЫЙ эффект СМР-инфляции — leverage на затраты.
+    # СМР-инфляция эскалирует ОТТОКИ (затраты), не трогая притоки → NPV строго НИЖЕ
+    # нулевого сценария. Это однозначное направление «leverage on cost»: затраты
+    # дорожают, выручка нет → ценность падает. Проверяем НАПРАВЛЕНИЕ, не магич. число.
+    #
+    # ПРИМЕЧАНИЕ (почему изолируем СМР, а не сравниваем smr8/sale6 vs zero): на этом
+    # фикстуре выручка (1.0B) много больше затрат, поэтому sale-инфляция 6% на крупном
+    # back-loaded притоке ПЕРЕВЕШИВАЕТ cost-инфляцию 8% — комбинированный NPV выходит ВЫШЕ
+    # нулевого. Это корректно (направление комбинации зависит от отношения выручка/затраты);
+    # «leverage on cost» — про ИЗОЛИРОВАННЫЙ cost-канал, который монотонно режет NPV.
+    monthly_rate = (1.0 + financial._DISCOUNT_RATE_ANNUAL) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
+    zero = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.0, sale_inflation_annual=0.0)
+    cost_only = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.08, sale_inflation_annual=0.0)
+    npv_zero = _npv(monthly_rate, zero.cashflow)  # type: ignore[attr-defined]
+    npv_cost = _npv(monthly_rate, cost_only.cashflow)  # type: ignore[attr-defined]
+    assert npv_cost < npv_zero
+    # Зеркало: ИЗОЛИРОВАННАЯ sale-инфляция эскалирует притоки → NPV ВЫШЕ нулевого.
+    sale_only = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.0, sale_inflation_annual=0.06)
+    npv_sale = _npv(monthly_rate, sale_only.cashflow)  # type: ignore[attr-defined]
+    assert npv_sale > npv_zero
+
+
+def test_npv_monotonic_decreasing_in_smr_inflation() -> None:
+    # MONOTONICITY: выше СМР-инфляция → ниже (или равный) NPV, всё прочее равно
+    # (sale_inflation фиксирована 0). Проверяем по сетке ставок.
+    monthly_rate = (1.0 + financial._DISCOUNT_RATE_ANNUAL) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
+    rates = [0.0, 0.02, 0.05, 0.08, 0.12]
+    npvs = [
+        _npv(monthly_rate, _build_inflation(smr_inflation_annual=r).cashflow)  # type: ignore[attr-defined]
+        for r in rates
+    ]
+    for prev, nxt in pairwise(npvs):
+        assert nxt <= prev  # NPV не растёт при росте СМР-инфляции
+
+
+def test_land_not_escalated_by_smr_inflation() -> None:
+    # ЗЕМЛЯ НЕ эскалируется: лумп в мес 0. Меняем ТОЛЬКО землю при той же СМР-инфляции —
+    # cashflow[0] двигается ровно на дельту земли (без множителя инфляции).
+    a = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.08, land=100_000_000.0)
+    b = _build_inflation(smr_inflation_annual=0.08, land=200_000_000.0)
+    cf_a = a.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    cf_b = b.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+    # Месяц 0 — только земля (ПИР тоже в окне [0..6), но он одинаков в обоих вызовах).
+    # Разница cashflow[0] == разница земли × 1.0 (фактор t=0 == 1.0, земля не эскалирует).
+    assert cf_a[0] - cf_b[0] == pytest.approx(200_000_000.0 - 100_000_000.0, rel=1e-9)