backend/app/api/v1/parcels.py

@@ -2967,6 +2967,14 @@ def analyze_parcel(
         _fin_cad_value = egrn_block.get("cadastral_value_rub")
         if _fin_cad_value is None and parcel_meta is not None:
             _fin_cad_value = parcel_meta.cad_cost
+        # RANK 1: окно продаж DCF драйвится реальной рыночной абсорбцией района —
+        # темпом выбытия ОДНОГО типового конкурента (project_absorption_sqm_per_month),
+        # НЕ суммарной скоростью района. velocity_data посчитан выше (≈line 2858), до
+        # этого моста — порядок не меняем. None (нет velocity / rosreestr-fallback) →
+        # дефолт-30-мес график (schedule_is_default).
+        _velocity_absorption = (
+            velocity_data["project_absorption_sqm_per_month"] if velocity_data else None
+        )
         financial_estimate = synthesize_parcel_financial(
             area_m2=_fin_area_m2,
             nspd_zoning=nspd_dump_data["nspd_zoning"],
@@ -2974,6 +2982,7 @@ def analyze_parcel(
             district_price_median=district_price_block["district_price_per_m2_median"],
             cadastral_value_rub=_fin_cad_value,
             gate_verdict=gate_verdict,
+            velocity_sqm_per_month=_velocity_absorption,
         )
     except Exception as e:
         logger.warning("financial_estimate bridge failed for %s: %s", cad_num, e)

backend/app/schemas/concept.py

@@ -88,8 +88,15 @@ class FinancialModel(BaseModel):
     # Годовая ставка дисконтирования, фактически применённая в NPV (норматив).
     discount_rate_used: float = 0.0
     # График фаз/продаж — типовые нормативные ДОПУЩЕНИЯ (не график конкретного
-    # проекта). True → UI/PDF показывают caveat «график — типовое допущение».
+    # проекта). True → UI/PDF показывают caveat «график — типовое допущение». RANK 1:
+    # False, когда окно продаж построено по реальной рыночной скорости абсорбции
+    # района (а не дефолт-30-мес).
     schedule_is_default: bool = True
+    # RANK 1: реализованное окно продаж (sales_end − sales_start), мес — для UI/PDF.
+    # Драйвится рыночной абсорбцией района, когда ``schedule_is_default is False``;
+    # иначе дефолт-норматив (с эскроу-привязкой к завершению стройки). ``None`` —
+    # финмодель не строилась/окно неизвестно.
+    sales_duration_months: float | None = None
 
     # ── Financing overlay (PR-5, эпик #1881) ───────────────────────────────────
     # OVERLAY поверх unlevered cashflow: кредит покрывает кассовый разрыв, проценты

backend/app/services/generative/financial.py

@@ -124,6 +124,8 @@ lookup and passes the result in). Детерминированно, без LLM /
 from __future__ import annotations
 
 import logging
+import math
+from dataclasses import dataclass
 from typing import Literal
 
 from app.schemas.concept import TEAP, FinancialModel
@@ -205,8 +207,16 @@ _CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS: dict[str, int] = {
 _DEFAULT_CONSTRUCTION_MONTHS: int = _CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS["mid_rise"]
 # Старт продаж — через N мес после начала СМР (нормативно — после котлована/этажей).
 _SALES_START_MONTH: int = 6
-# Длительность распродажи, мес (нормативный темп выбытия квартир).
+# Длительность распродажи, мес (нормативный темп выбытия квартир). Используется,
+# когда рыночная скорость абсорбции не передана (market_velocity_sqm_per_month=None).
 _SALES_DURATION_MONTHS: int = 30
+# RANK 1: границы окна продаж, когда оно ДРАЙВИТСЯ рыночной скоростью абсорбции
+# (residential_area_sqm / market_velocity_sqm_per_month). Клампим вычисленную
+# длительность в [_SALES_DURATION_MIN, _SALES_DURATION_MAX], чтобы аномально
+# горячий/холодный радиус не давал нереалистичных 1-мес распродаж или 20-летних
+# хвостов. Эскроу-привязка (sales_end >= constr_end) применяется ПОВЕРХ клампа.
+_SALES_DURATION_MIN: int = 6
+_SALES_DURATION_MAX: int = 120
 # Первый взнос, доля (Excel: 80% при контракте, остаток при вводе/рассрочка). В MVP
 # DCF НЕ применяется — вся выручка признаётся в месяц продажи (см. docstring модуля).
 # Сохранён константой для будущей рассрочки (PR-4).
@@ -347,6 +357,16 @@ def _spread_linear(total: float, start: int, duration: int, horizon: int) -> lis
     return out
 
 
+@dataclass(frozen=True)
+class _CashflowResult:
+    """Результат раскладки cashflow: сам поток + реализованное окно продаж и флаг,
+    был ли график построен по рыночной скорости абсорбции (RANK 1)."""
+
+    cashflow: list[float]
+    sales_duration_months_realized: int  # фактическое окно sales_end − sales_start
+    schedule_is_market: bool  # True → окно драйвилось market_velocity, не дефолт-30
+
+
 def _build_monthly_cashflow(
     *,
     revenue: float,
@@ -360,15 +380,27 @@ def _build_monthly_cashflow(
     vat: float,
     profit_tax: float,
     construction_duration_months: int,
-) -> list[float]:
+    residential_area_sqm: float,
-    """Разложить статический каскад в помесячный чистый cashflow по дефолт-графику.
+    market_velocity_sqm_per_month: float | None = None,
+) -> _CashflowResult:
+    """Разложить статический каскад в помесячный чистый cashflow по графику фаз.
 
     Чистая функция. График — типовые нормативы (см. docstring модуля): земля (мес 0),
     ПИР линейно, СМР+сети+услуги+резерв линейно по окну строительства, продажи линейно
     по окну распродажи; маркетинг прорейтится на график продаж; НДС+налог на прибыль
     прорейтятся на признание выручки. Выручка — полностью в месяц продажи (упрощение).
 
-    ИНВАРИАНТ: ``sum(результат) == revenue − all_costs − vat − profit_tax == net_profit``
+    RANK 1 — окно продаж по рыночной абсорбции: если передан конечный
+    ``market_velocity_sqm_per_month > 0`` (темп выбытия ОДНОГО типового конкурента
+    района) и ``residential_area_sqm > 0``, базовое окно =
+    ``ceil(residential_area_sqm / market_velocity_sqm_per_month)``, клампится в
+    ``[_SALES_DURATION_MIN, _SALES_DURATION_MAX]`` (``schedule_is_market=True``).
+    Иначе — дефолт ``_SALES_DURATION_MONTHS`` (``schedule_is_market=False``). ПОВЕРХ
+    базового окна — та же эскроу-привязка ``sales_end >= constr_end`` (РФ ДДУ —
+    продажи заканчиваются у/после ввода). Перенос выручки во времени НЕ меняет сумму
+    потока, поэтому инвариант ниже держится при любом окне.
+
+    ИНВАРИАНТ: ``sum(cashflow) == revenue − all_costs − vat − profit_tax == net_profit``
     (с точностью до float-округления). Гарантирует, что DCF не разошёлся со статикой.
     """
     pir_end = _PIR_DURATION_MONTHS
@@ -376,12 +408,27 @@ def _build_monthly_cashflow(
     constr_end = pir_end + construction_duration_months
     # Продажи стартуют через _SALES_START_MONTH после начала СМР (нормативно, эскроу).
     sales_start = constr_start + _SALES_START_MONTH
-    # Окончание продаж: минимум _SALES_DURATION_MONTHS, но НЕ раньше завершения стройки
+
+    # RANK 1: базовое окно продаж — по рыночной абсорбции, если она передана и валидна.
+    if (
+        market_velocity_sqm_per_month is not None
+        and math.isfinite(market_velocity_sqm_per_month)
+        and market_velocity_sqm_per_month > 0.0
+        and residential_area_sqm > 0.0
+    ):
+        raw = math.ceil(residential_area_sqm / market_velocity_sqm_per_month)
+        base_duration = max(_SALES_DURATION_MIN, min(_SALES_DURATION_MAX, raw))
+        schedule_is_market = True
+    else:
+        base_duration = _SALES_DURATION_MONTHS  # 30 — дефолт-норматив
+        schedule_is_market = False
+
+    # Окончание продаж: базовое окно, но НЕ раньше завершения стройки
     # (РФ ДДУ/эскроу — продажи идут ВО ВРЕМЯ стройки и заканчиваются у/после ввода).
     # Без этого high_rise (СМР до 54) распродавал бы всё на мес 42 — за 12 мес ДО ввода
     # → хвост затрат ПОСЛЕ окончания продаж → двойная смена знака → IRR-бисекция не
     # брекетит profitable-проект и молча падает в proxy. Привязка к constr_end это чинит.
-    sales_end = max(sales_start + _SALES_DURATION_MONTHS, constr_end)
+    sales_end = max(sales_start + base_duration, constr_end)
     sales_duration = sales_end - sales_start
     # Горизонт = максимум всех фаз (+1 — месяц как индекс, длина = последний+1).
     horizon = max(constr_end, sales_end, 1)
@@ -414,7 +461,11 @@ def _build_monthly_cashflow(
         - prorate[m]
         for m in range(horizon)
     ]
-    return cashflow
+    return _CashflowResult(
+        cashflow=cashflow,
+        sales_duration_months_realized=sales_duration,
+        schedule_is_market=schedule_is_market,
+    )
 
 
 def compute_financial(
@@ -425,6 +476,7 @@ def compute_financial(
     market_price_per_sqm: float | None = None,
     price_source: str = "class_norm",
     development_type: str | None = None,
+    market_velocity_sqm_per_month: float | None = None,
 ) -> FinancialModel:
     """Свести ТЭП + класс + стоимость земли в полный :class:`FinancialModel` с DCF.
 
@@ -450,6 +502,13 @@ def compute_financial(
         development_type: "spot"/"mid_rise"/"high_rise" — задаёт длительность СМР в
             DCF-графике (``_CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS``). ``None``/неизвестный →
             дефолт mid_rise (36 мес). График — типовое допущение (schedule_is_default).
+        market_velocity_sqm_per_month: RANK 1 — темп абсорбции ОДНОГО типового
+            конкурента района (м²/мес), из velocity.project_absorption_sqm_per_month.
+            Драйвит окно продаж в DCF: ``ceil(residential_area_sqm / velocity)``,
+            клампится в [_SALES_DURATION_MIN, _SALES_DURATION_MAX], затем эскроу-привязка
+            ``sales_end >= constr_end``. ``None``/<=0/non-finite → дефолт-30-мес окно и
+            ``schedule_is_default=True``. Это НЕ суммарная скорость района (новый проект —
+            один продавец из многих), иначе срок занижается и NPV/IRR раздуваются.
     """
     # Калибруем ТОЛЬКО цену продажи жилья. Если рыночной цены нет — честный fallback
     # на норматив класса, и source форсим в "class_norm" (не выдаём норму за рынок).
@@ -497,7 +556,7 @@ def compute_financial(
     construction_months = _CONSTRUCTION_DURATION_MONTHS.get(
         development_type or "", _DEFAULT_CONSTRUCTION_MONTHS
     )
-    cashflow = _build_monthly_cashflow(
+    cf_result = _build_monthly_cashflow(
         revenue=revenue,
         construction=construction,
         pir=pir,
@@ -509,7 +568,10 @@ def compute_financial(
         vat=vat,
         profit_tax=profit_tax,
         construction_duration_months=construction_months,
+        residential_area_sqm=teap.residential_area_sqm,
+        market_velocity_sqm_per_month=market_velocity_sqm_per_month,
     )
+    cashflow = cf_result.cashflow
     # Годовая ставка → месячная: (1+r_год)**(1/12) − 1.
     monthly_rate = (1.0 + _DISCOUNT_RATE_ANNUAL) ** (1.0 / 12.0) - 1.0
     npv = _npv(monthly_rate, cashflow)
@@ -563,7 +625,11 @@ def compute_financial(
         npv_rub=round(npv, 2),
         payback_months=(round(payback, 1) if payback is not None else None),
         discount_rate_used=_DISCOUNT_RATE_ANNUAL,
-        schedule_is_default=True,
+        # RANK 1: schedule_is_default — honest-флаг. True, когда окно продаж —
+        # дефолт-норматив 30 мес; False, когда оно построено по рыночной абсорбции.
+        schedule_is_default=(not cf_result.schedule_is_market),
+        # Реализованное окно продаж (sales_end − sales_start), мес — для UI/PDF.
+        sales_duration_months=float(cf_result.sales_duration_months_realized),
         # financing overlay (PR-5)
         financing_enabled=True,
         annual_rate_used=_CREDIT_RATE_ANNUAL,

backend/app/services/site_finder/parcel_financial.py

@@ -166,6 +166,7 @@ def synthesize_parcel_financial(
     district_price_median: float | None,
     cadastral_value_rub: float | None,
     gate_verdict: dict[str, Any] | None,
+    velocity_sqm_per_month: float | None = None,
 ) -> dict[str, Any] | None:
     """Мост buildability участка → ОРИЕНТИРОВОЧНАЯ финмодель (DCF) или ``None``.
 
@@ -179,6 +180,10 @@ def synthesize_parcel_financial(
         district_price_median: медиана цены по району, руб/кв.м (fallback к market).
         cadastral_value_rub: кадастровая стоимость участка → land_cost (НЕ рыночная).
         gate_verdict: can-build-MKD вердикт — гейт на расчёт.
+        velocity_sqm_per_month: RANK 1 — темп абсорбции ОДНОГО типового конкурента
+            района (``velocity.project_absorption_sqm_per_month``), м²/мес. Прокидывается
+            в :func:`compute_financial` как ``market_velocity_sqm_per_month`` → драйвит
+            окно продаж DCF. ``None`` → дефолт-30-мес график (``schedule_is_default``).
 
     Returns:
         ``dict`` = ``FinancialModel.model_dump()`` + bridge-метаданные
@@ -237,11 +242,13 @@ def synthesize_parcel_financial(
         market_price_per_sqm=price,
         price_source=price_source,
         development_type=development_type,
+        # RANK 1: окно продаж по рыночной абсорбции района (один типовой конкурент).
+        market_velocity_sqm_per_month=velocity_sqm_per_month,
     )
 
     logger.info(
         "parcel financial bridge: area=%.0f far=%s floors=%s class=%s dev=%s "
-        "gfa=%.0f resid=%.0f apts=%d npv=%.0f irr=%.3f%s",
+        "gfa=%.0f resid=%.0f apts=%d npv=%.0f irr=%.3f%s sales_dur=%sm sched=%s",
         area_m2,
         max_far,
         max_floors,
@@ -253,6 +260,8 @@ def synthesize_parcel_financial(
         fin.npv_rub,
         fin.irr,
         " (proxy)" if fin.irr_is_proxy else "",
+        fin.sales_duration_months,
+        "default" if fin.schedule_is_default else "market",
     )
 
     return {

backend/app/services/site_finder/velocity.py

@@ -95,6 +95,14 @@ class VelocityResult:
     proxy_used: bool = False
     # proxy_sqm_per_deal — допущение «м² на сделку» для fallback (45.0); None на objective/none.
     proxy_sqm_per_deal: float | None = None
+    # RANK 1 (DCF velocity schedule): абсорбция ОДНОГО типового конкурента района,
+    # м²/мес = monthly_velocity_sqm / max(n_with_sales, 1). Это НЕ суммарная скорость
+    # района (monthly_velocity_sqm), а темп выбытия одного участника рынка — им и
+    # драйвится окно продаж нового проекта в финмодели (он один продавец из многих).
+    # None на rosreestr_fallback (квартальный count без per-project декомпозиции —
+    # per-project absorption там ill-defined и НЕ должен драйвить график) и на
+    # degenerate/zero путях.
+    project_absorption_sqm_per_month: float | None = None
 
     def as_dict(self) -> dict[str, Any]:
         return {
@@ -112,6 +120,11 @@ class VelocityResult:
             "objective_coverage_pct": self.objective_coverage_pct,
             "proxy_used": self.proxy_used,
             "proxy_sqm_per_deal": self.proxy_sqm_per_deal,
+            "project_absorption_sqm_per_month": (
+                round(self.project_absorption_sqm_per_month, 1)
+                if self.project_absorption_sqm_per_month is not None
+                else None
+            ),
         }
 
 
@@ -345,6 +358,7 @@ def compute_velocity(
             objective_coverage_pct=coverage_pct,
             proxy_used=False,
             proxy_sqm_per_deal=None,
+            project_absorption_sqm_per_month=None,  # degenerate path — ill-defined
         )
 
     # ── Step 2b: разбивка по комнатности (room_bucket) ───────────────────────
@@ -484,6 +498,7 @@ def compute_velocity(
             objective_coverage_pct=coverage_pct,
             proxy_used=False,
             proxy_sqm_per_deal=None,
+            project_absorption_sqm_per_month=None,  # degenerate path — ill-defined
         )
 
     # Среднемесячный объём = Σ(объём_i / месяцев_i) по активным конкурентам (#1354).
@@ -506,6 +521,16 @@ def compute_velocity(
     denominator = n_with_sales * ekb_median * 2.0 if n_with_sales > 0 else ekb_median * 2.0
     velocity_score = min(1.0, max(0.0, monthly_velocity / denominator))
 
+    # RANK 1: абсорбция ОДНОГО типового конкурента = суммарная скорость района /
+    # число продающих ЖК. Драйвит окно продаж нового проекта в DCF (он один из
+    # многих продавцов, а НЕ поглощает весь рынок). Только на objective-пути, где
+    # есть per-project декомпозиция; иначе None.
+    project_absorption: float | None = (
+        monthly_velocity / max(n_with_sales, 1)
+        if n_with_sales >= 1 and monthly_velocity > 0.0
+        else None
+    )
+
     # ── Step 4: confidence ───────────────────────────────────────────────────
     mapped_conf: Literal["high", "medium", "low"]
     if n_comps >= 10 and months_observed >= 5:
@@ -550,6 +575,7 @@ def compute_velocity(
         objective_coverage_pct=coverage_pct,
         proxy_used=False,
         proxy_sqm_per_deal=None,
+        project_absorption_sqm_per_month=project_absorption,
     )
 
 
@@ -650,6 +676,9 @@ def _compute_rosreestr_fallback(
         objective_coverage_pct=objective_coverage_pct,
         proxy_used=True,  # объём = deal_count × avg_area_per_deal (фабрикуется)
         proxy_sqm_per_deal=avg_area_per_deal,
+        # RANK 1: квартальный total deal-count БЕЗ per-project декомпозиции —
+        # per-project absorption ill-defined → None, НЕ драйвит DCF-график.
+        project_absorption_sqm_per_month=None,
     )
 
 

backend/tests/services/generative/test_api_concepts.py

@@ -167,6 +167,7 @@ def test_concepts_response_matches_contract_keys() -> None:
         "payback_months",
         "discount_rate_used",
         "schedule_is_default",
+        "sales_duration_months",
         # financing overlay (PR-5)
         "financing_enabled",
         "annual_rate_used",

backend/tests/services/generative/test_financial_dcf.py

@@ -13,6 +13,8 @@ from __future__ import annotations
 
 from itertools import pairwise
 
+import pytest
+
 from app.schemas.concept import TEAP
 from app.services.generative import financial
 from app.services.generative.financial import (
@@ -35,8 +37,19 @@ def _teap(residential: float, gfa: float, parking: int = 10) -> TEAP:
     )
 
 
-def _rebuild_cashflow(model: object, *, construction_months: int) -> list[float]:
+def _rebuild_cashflow(
-    """Пересобрать помесячный cashflow из полей модели — для инвариант-теста."""
+    model: object,
+    *,
+    construction_months: int,
+    residential_area_sqm: float,
+    market_velocity_sqm_per_month: float | None = None,
+) -> list[float]:
+    """Пересобрать помесячный cashflow из полей модели — для инвариант-теста.
+
+    ``residential_area_sqm`` + ``market_velocity_sqm_per_month`` должны совпадать с
+    тем, чем считалась модель, иначе окно продаж разойдётся (но инвариант суммы держится
+    при любом окне — перенос выручки во времени не меняет сумму потока).
+    """
     m = model  # type: ignore[assignment]
     return _build_monthly_cashflow(
         revenue=m.revenue_rub,  # type: ignore[attr-defined]
@@ -50,7 +63,9 @@ def _rebuild_cashflow(model: object, *, construction_months: int) -> list[float]
         vat=m.vat_rub,  # type: ignore[attr-defined]
         profit_tax=m.profit_tax_rub,  # type: ignore[attr-defined]
         construction_duration_months=construction_months,
-    )
+        residential_area_sqm=residential_area_sqm,
+        market_velocity_sqm_per_month=market_velocity_sqm_per_month,
+    ).cashflow
 
 
 # ── DCF helpers — учебные значения ─────────────────────────────────────────────
@@ -103,7 +118,7 @@ def test_invariant_cashflow_sum_equals_net_profit_profitable() -> None:
     model = financial.compute_financial(
         teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
     )
-    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36)
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36, residential_area_sqm=10_000.0)
     # Σ недисконтированного потока == чистая прибыль каскада (±float-округление).
     assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
 
@@ -115,7 +130,7 @@ def test_invariant_cashflow_sum_equals_net_profit_loss() -> None:
         teap=t, housing_class="business", land_cost_rub=None, development_type="high_rise"
     )
     assert model.net_profit_rub < 0
-    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=48)
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=48, residential_area_sqm=1.0)
     assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
 
 
@@ -126,7 +141,7 @@ def test_invariant_holds_for_all_development_types() -> None:
         model = financial.compute_financial(
             teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type=dev_type
         )
-        cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=dur)
+        cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=dur, residential_area_sqm=8_000.0)
         assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0, dev_type
 
 
@@ -223,7 +238,7 @@ def test_sales_never_end_before_construction_for_all_dev_types() -> None:
             teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=80_000_000.0, development_type=dev_type
         )
         assert model.net_profit_rub > 0, dev_type  # сценарий profitable для всех типов
-        cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=dur)
+        cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=dur, residential_area_sqm=10_000.0)
         # Ровно одна смена знака → бисекция брекетит → настоящий IRR, не proxy.
         assert _sign_changes(cf) == 1, (dev_type, _sign_changes(cf))
         assert model.irr_is_proxy is False, dev_type
@@ -242,7 +257,7 @@ def test_profitable_high_rise_gets_real_irr_not_proxy() -> None:
     assert high.irr_is_proxy is False
     assert high.irr is not None
     # Поток high_rise: ровно одна смена знака (нет патологического хвоста затрат).
-    cf = _rebuild_cashflow(high, construction_months=48)
+    cf = _rebuild_cashflow(high, construction_months=48, residential_area_sqm=11_000.0)
     assert _sign_changes(cf) == 1
 
 
@@ -335,7 +350,7 @@ def test_financing_overlay_does_not_touch_unlevered_invariant() -> None:
     model = financial.compute_financial(
         teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
     )
-    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36)
+    cf = _rebuild_cashflow(model, construction_months=36, residential_area_sqm=10_000.0)
     assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
 
 
@@ -349,3 +364,173 @@ def test_financing_enabled_on_realistic_parcel() -> None:
     assert model.financing_is_simplified is True
     assert model.annual_rate_used == financial._CREDIT_RATE_ANNUAL
     assert model.peak_debt_rub > 0.0
+
+
+# ── RANK 1: окно продаж по рыночной абсорбции района ────────────────────────────
+
+
+def _build(
+    *,
+    residential: float,
+    velocity: float | None,
+    construction_months: int = 36,
+) -> object:
+    """Прямой вызов _build_monthly_cashflow с минимальным валидным каскадом."""
+    return _build_monthly_cashflow(
+        revenue=1_000_000_000.0,
+        construction=400_000_000.0,
+        pir=10_000_000.0,
+        networks=30_000_000.0,
+        dev_services=6_000_000.0,
+        contingency=13_000_000.0,
+        marketing=70_000_000.0,
+        land=100_000_000.0,
+        vat=50_000_000.0,
+        profit_tax=40_000_000.0,
+        construction_duration_months=construction_months,
+        residential_area_sqm=residential,
+        market_velocity_sqm_per_month=velocity,
+    )
+
+
+def test_velocity_none_keeps_default_30mo_schedule() -> None:
+    # (a) velocity=None → дефолт-30-мес окно, schedule_is_default=True,
+    # Σ cashflow == net_profit (перенос выручки не меняет сумму).
+    t = _teap(residential=22_000.0, gfa=24_000.0, parking=60)
+    default_model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=150_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    assert default_model.schedule_is_default is True
+    # net_profit инвариантен сумме потока (велосити не трогали).
+    cf = _rebuild_cashflow(
+        default_model,
+        construction_months=36,
+        residential_area_sqm=22_000.0,
+        market_velocity_sqm_per_month=None,
+    )
+    assert abs(sum(cf) - default_model.net_profit_rub) < 1.0
+    # sales_duration_months выставлен и совпадает с дефолт-окном (с эскроу-привязкой).
+    assert default_model.sales_duration_months is not None
+    # Дефолт-окно для mid_rise: constr_end=42, sales_start=12 → max(12+30, 42)−12 = 30.
+    assert default_model.sales_duration_months == pytest.approx(30.0)
+
+
+def test_velocity_realistic_drives_market_schedule() -> None:
+    # (b) residential 22000 м², velocity 800 м²/мес → ceil(27.5)=28 мес окно.
+    t = _teap(residential=22_000.0, gfa=24_000.0, parking=60)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t,
+        housing_class="comfort",
+        land_cost_rub=150_000_000.0,
+        development_type="mid_rise",
+        market_velocity_sqm_per_month=800.0,
+    )
+    assert model.schedule_is_default is False
+    assert model.sales_duration_months is not None
+    # mid_rise: constr_end=42, sales_start=12. base=28 → sales_end=max(40,42)=42 → 30.
+    # Эскроу-привязка вытягивает окно до ввода; market-флаг при этом остаётся.
+    assert model.sales_duration_months == pytest.approx(30.0)
+    # Инвариант держится при market-графике.
+    cf = _rebuild_cashflow(
+        model,
+        construction_months=36,
+        residential_area_sqm=22_000.0,
+        market_velocity_sqm_per_month=800.0,
+    )
+    assert abs(sum(cf) - model.net_profit_rub) < 1.0
+
+
+def test_velocity_market_window_below_construction_for_short_build() -> None:
+    # (b') Тот же темп, но spot (короткая стройка) → market-окно 28 мес РЕАЛЬНО видно:
+    # constr_end=30, sales_start=12 → base=28 → sales_end=max(40,30)=40 → окно 28.
+    t = _teap(residential=22_000.0, gfa=24_000.0, parking=60)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t,
+        housing_class="comfort",
+        land_cost_rub=150_000_000.0,
+        development_type="spot",
+        market_velocity_sqm_per_month=800.0,
+    )
+    assert model.schedule_is_default is False
+    assert model.sales_duration_months == pytest.approx(28.0)
+    # Регресс PR-3: даже когда market-окно КОРОЧЕ дефолта (эскроу не доминирует),
+    # cashflow обязан иметь РОВНО одну смену знака → IRR настоящий, не proxy.
+    assert model.irr_is_proxy is False
+    res = _build(residential=22_000.0, velocity=800.0, construction_months=24)
+    assert _sign_changes(res.cashflow) == 1  # type: ignore[attr-defined]
+
+
+def test_velocity_high_clamps_to_min_and_respects_escrow() -> None:
+    # (c) очень высокая velocity → raw крошечный → клампится в _SALES_DURATION_MIN,
+    # sales_end НЕ раньше constr_end (эскроу), профитный проект → IRR не proxy.
+    t = _teap(residential=22_000.0, gfa=24_000.0, parking=60)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t,
+        housing_class="comfort",
+        land_cost_rub=150_000_000.0,
+        development_type="mid_rise",
+        market_velocity_sqm_per_month=1_000_000.0,  # абсурдно горячий рынок
+    )
+    assert model.schedule_is_default is False
+    assert model.net_profit_rub > 0
+    # Прямой каскад: base клампится к MIN=6, но эскроу вытягивает до constr_end.
+    res = _build(residential=22_000.0, velocity=1_000_000.0, construction_months=36)
+    # base=6 → sales_end=max(12+6, 42)=42 → realized=30 (эскроу > MIN).
+    assert res.schedule_is_market is True  # type: ignore[attr-defined]
+    assert res.sales_duration_months_realized == 30  # type: ignore[attr-defined]
+    # IRR настоящий на профитном проекте (нет двойной смены знака).
+    assert model.irr_is_proxy is False
+
+
+def test_velocity_high_clamps_to_min_visible_on_short_build() -> None:
+    # (c') high velocity на spot: base=MIN=6, constr_end=30 → sales_end=max(18,30)=30 → 18.
+    # MIN-кламп виден на коротком строительстве, где эскроу не доминирует над окном.
+    res = _build(residential=22_000.0, velocity=1_000_000.0, construction_months=24)
+    # constr_end=6+24=30, sales_start=12, base=6 → sales_end=max(18,30)=30 → 18.
+    assert res.sales_duration_months_realized == 18  # type: ignore[attr-defined]
+    assert res.schedule_is_market is True  # type: ignore[attr-defined]
+
+
+def test_velocity_low_clamps_to_max() -> None:
+    # (d) очень низкая velocity → raw огромный → клампится в _SALES_DURATION_MAX=120.
+    # residential 22000 / velocity 10 → raw=2200 → clamp 120.
+    res = _build(residential=22_000.0, velocity=10.0, construction_months=36)
+    # base=120 → sales_end=max(12+120, 42)=132 → realized=120.
+    assert res.sales_duration_months_realized == financial._SALES_DURATION_MAX  # type: ignore[attr-defined]
+    assert res.schedule_is_market is True  # type: ignore[attr-defined]
+
+
+@pytest.mark.parametrize("bad_velocity", [0.0, -50.0, float("inf"), float("nan")])
+def test_velocity_nonpositive_or_nonfinite_falls_back_to_default(bad_velocity: float) -> None:
+    # (e) velocity <= 0 или non-finite → как None → дефолт-график.
+    res = _build(residential=22_000.0, velocity=bad_velocity, construction_months=36)
+    assert res.schedule_is_market is False  # type: ignore[attr-defined]
+    # Дефолт mid_rise окно: 30.
+    assert res.sales_duration_months_realized == 30  # type: ignore[attr-defined]
+
+
+def test_velocity_zero_residential_falls_back_to_default() -> None:
+    # residential 0 → деление невозможно → дефолт-график.
+    res = _build(residential=0.0, velocity=800.0, construction_months=36)
+    assert res.schedule_is_market is False  # type: ignore[attr-defined]
+
+
+def test_velocity_invariant_holds_across_window_sizes() -> None:
+    # Перенос выручки во времени НЕ меняет сумму потока — инвариант при любом окне.
+    for vel in (None, 800.0, 50.0, 1_000_000.0):
+        res = _build(residential=22_000.0, velocity=vel, construction_months=36)
+        cf = res.cashflow  # type: ignore[attr-defined]
+        # Σ = revenue − costs − vat − tax (земля+ПИР+СМР+сети+услуги+резерв+маркетинг).
+        expected = (
+            1_000_000_000.0
+            - 400_000_000.0
+            - 10_000_000.0
+            - 30_000_000.0
+            - 6_000_000.0
+            - 13_000_000.0
+            - 70_000_000.0
+            - 100_000_000.0
+            - 50_000_000.0
+            - 40_000_000.0
+        )
+        assert abs(sum(cf) - expected) < 1.0, vel

backend/tests/test_velocity.py

@@ -265,6 +265,9 @@ def test_as_dict_structure():
     assert d["objective_coverage_pct"] == pytest.approx(66.7)
     assert d["proxy_used"] is False
     assert d["proxy_sqm_per_deal"] is None
+    # RANK 1: project_absorption_sqm_per_month присутствует (None по умолчанию).
+    assert "project_absorption_sqm_per_month" in d
+    assert d["project_absorption_sqm_per_month"] is None
 
 
 def test_sample_competitors_top5():
@@ -435,6 +438,78 @@ def test_rosreestr_fallback_marks_proxy_disclosure():
     assert d["objective_coverage_pct"] == pytest.approx(25.0)
 
 
+def test_objective_path_sets_project_absorption_per_competitor():
+    """RANK 1: objective-путь выставляет project_absorption = monthly_velocity /
+    n_with_sales (темп ОДНОГО типового конкурента), а НЕ суммарную скорость района."""
+    n = 6
+    comp_rows = [_comp_row(i) for i in range(1, n + 1)]
+    # Каждый ЖК: 4500 м² за 6 мес = 750 м²/мес. 6 ЖК → суммарно 4500 м²/мес района.
+    sales_rows = [_sales_row(i, total_sqm=4500.0, months=6) for i in range(1, n + 1)]
+    db = _make_db(comp_rows=comp_rows, sales_rows=sales_rows)
+
+    with patch(
+        "app.services.site_finder.velocity._get_ekb_median",
+        return_value=_EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH,
+    ):
+        result = compute_velocity(db, parcel_geom_wkt=_PARCEL_WKT)
+
+    assert result is not None
+    # monthly_velocity_sqm = 6 × 750 = 4500 (суммарно по району).
+    assert result.monthly_velocity_sqm == pytest.approx(4500.0)
+    # project_absorption = 4500 / 6 = 750 (один типовой конкурент) — НЕ 4500.
+    assert result.project_absorption_sqm_per_month == pytest.approx(750.0)
+    assert result.as_dict()["project_absorption_sqm_per_month"] == pytest.approx(750.0)
+
+
+def test_objective_path_project_absorption_none_when_no_sales():
+    """RANK 1: если активных продаж нет (monthly_velocity=0) → absorption None."""
+    comp_rows = [_comp_row(1)]
+    sales_rows = [_sales_row(1, total_sqm=0.0, months=5)]
+    db = _make_db(comp_rows=comp_rows, sales_rows=sales_rows)
+
+    with patch(
+        "app.services.site_finder.velocity._get_ekb_median",
+        return_value=_EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH,
+    ):
+        result = compute_velocity(db, parcel_geom_wkt=_PARCEL_WKT)
+
+    assert result is not None
+    assert result.project_absorption_sqm_per_month is None
+    assert result.as_dict()["project_absorption_sqm_per_month"] is None
+
+
+def test_rosreestr_fallback_project_absorption_is_none():
+    """RANK 1: rosreestr_fallback — квартальный count БЕЗ per-project декомпозиции →
+    project_absorption None (per-project absorption там ill-defined, НЕ драйвит DCF)."""
+    row = MagicMock()
+    start_d = datetime.date.fromisoformat("2025-01-01")
+    end_d = datetime.date.fromisoformat("2025-06-01")
+    row.__getitem__ = lambda self, k: {
+        "total_deals": 60,
+        "period_start": start_d,
+        "period_end": end_d,
+    }[k]
+    result_mock = MagicMock()
+    result_mock.mappings.return_value.first.return_value = row
+    db = MagicMock()
+    db.execute.return_value = result_mock
+
+    result = _compute_rosreestr_fallback(
+        db=db,
+        cad_quarter="66:41:0702048",
+        months_window=6,
+        n_comps=8,
+        ekb_median=_EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH,
+        sample_competitors=[],
+        objective_coverage_pct=25.0,
+    )
+
+    assert result is not None
+    assert result.velocity_source == "rosreestr_fallback"
+    assert result.project_absorption_sqm_per_month is None
+    assert result.as_dict()["project_absorption_sqm_per_month"] is None
+
+
 def test_sample_competitors_include_by_room_bucket():
     """sample_competitors каждого элемента содержит by_room_bucket."""
     comp_rows = [_comp_row(1), _comp_row(2)]

frontend/src/lib/api-types.ts

@@ -3594,6 +3594,8 @@ export interface components {
        * @default true
        */
       schedule_is_default: boolean;
+      /** Sales Duration Months */
+      sales_duration_months?: number | null;
       /**
        * Financing Enabled
        * @default false

frontend/src/lib/mocks/parcel-analyze.json

@@ -162,7 +162,8 @@
     "npv_rub": 3873055.47,
     "payback_months": 42.0,
     "discount_rate_used": 0.15,
-    "schedule_is_default": true,
+    "schedule_is_default": false,
+    "sales_duration_months": 50.0,
     "financing_enabled": true,
     "annual_rate_used": 0.15,
     "peak_debt_rub": 690453598.74,

frontend/src/types/site-finder.ts

@@ -518,6 +518,10 @@ export interface ParcelFinancialEstimate {
   housing_class_inferred: string;
   development_type_inferred: string;
   schedule_is_default: boolean;
+  // RANK 1 — реализованное окно продаж (мес), драйвится рыночной абсорбцией
+  // района когда schedule_is_default=false; иначе дефолт-норматив. null — окно
+  // неизвестно / финмодель не строилась.
+  sales_duration_months: number | null;
   teap_synth: {
     residential_area_sqm: number;
     total_floor_area_sqm: number;