tradein-mvp/backend/app/core/config.py

@@ -111,6 +111,25 @@ class Settings(BaseSettings):
     # (tier-C) больше воздуха над sold-коридором, не возвращая исходную 2× инфляцию
     # (tier-C гейт ×1.5 ловит явную контаминацию выше).
     estimate_corridor_clamp_slack: float = 0.40
+    # Нижний floor для radius-пути: симметрично corridor-clamp сверху, но снизу.
+    # Если итоговый median_ppm2 < dkp_low_ppm2 × factor — поднимаем до floor.
+    # Применяется ТОЛЬКО на radius-пути (anchor_tier is None) и при dkp_raw.
+    # factor=0.8: 20% зазор ниже P10 коридора → floor достаточно мягкий для эконома
+    # (избегаем ложных подъёмов) и ловит явный undershoot. False → no-op.
+    # ENV: ESTIMATE_RADIUS_FLOOR_ENABLED, ESTIMATE_RADIUS_FLOOR_FACTOR.
+    estimate_radius_floor_enabled: bool = True
+    estimate_radius_floor_factor: float = 0.8
+    # Шаг 5 — clamp expected_sold <= asking: ratio > 1.0 физически невозможен для
+    # trade-in (ожидаемая цена сделки не должна превышать цену объявления).
+    # Диагноз: в high-price tier asking->sold ratio > 1.0 (product artefact, не реальные
+    # сделки выше прайса) -> expected_sold = headline x ratio > headline.
+    # При флаге True: если ratio > 1.0 — клампаем до 1.0 и логируем. Применяется
+    # к point И range (expected_sold_low/high/price) консистентно.
+    # False -> старое поведение без clamp (backward-compat).
+    # ENV: ESTIMATE_EXPECTED_SOLD_LE_ASKING.
+    estimate_expected_sold_le_asking: bool = Field(
+        default=True, validation_alias="ESTIMATE_EXPECTED_SOLD_LE_ASKING"
+    )
     # Шаг 2 — ужесточённый MAD-clip на малых выборках в same-building anchor:
     # при n < small_n_threshold используем mad_k_small вместо estimate_sb_mad_k
     # (3.5 слишком мягкий при n=7 → элитные хвосты не срезаются, mean тянется вверх).

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -772,7 +772,14 @@ def _save_yandex_history_items(
     )
 
     rows = []
+    skipped_area = 0
     for item in result.history_items:
+        # Фильтруем items с нулевой/отрицательной/отсутствующей площадью — битый парс
+        # («0,5 м²» и пр.) сохраняет мусор в house_placement_history и искажает
+        # price_trend. Estimator защищён NULLIF, но грязь копится → чистим на входе.
+        if item.area_m2 is None or item.area_m2 <= 0:
+            skipped_area += 1
+            continue
         ext_seed = (
             f"{result.address}|{item.publish_date}|{item.area_m2}|{item.floor}|"
             f"{item.start_price}|{item.last_price}"
@@ -797,6 +804,14 @@ def _save_yandex_history_items(
             }
         )
 
+    if skipped_area > 0:
+        logger.info(
+            "yandex_valuation: skipped %d/%d history items with area_m2 <= 0 or None" " (addr=%r)",
+            skipped_area,
+            len(result.history_items),
+            result.address,
+        )
+
     sql = text(
         """
         INSERT INTO house_placement_history (
@@ -2160,28 +2175,23 @@ async def estimate_quality(
     # NOTE: actual_deals (#564) остаётся ИНФОРМАЦИОННЫМ и НЕ подмешивается в
     # headline — sold-коррекция здесь единственный sold-сигнал (без double-count).
     # NOTE: expected_sold_* (= asking × ratio) выводятся НЕ здесь, а ПОСЛЕ #651
-    # IMV-blend (ниже), который мутирует median_price/median_ppm2/range_high. Иначе
+    # IMV-blend / SB-anchor / #1795 corridor-clamp / radius-floor (ниже), которые
-    # expected_sold остаётся pre-blend → asking 75M / sold 45M (бессмысленная скидка
+    # мутируют median_price/median_ppm2/range_high. Иначе expected_sold остаётся
-    # в HeroSummary) и stale-значения persist'ятся в trade_in_estimates. Здесь только
+    # pre-blend → asking 75M / sold 45M (бессмысленная скидка в HeroSummary) и
-    # резолвим ratio/basis (нужны для confidence/explanation и null-guard).
+    # stale-значения persist'ятся в trade_in_estimates.
-    # #928: pass median_ppm2 (best proxy available at this point — anchor_ppm2 from
+    # FIX(ratio-tier-mismatch): _get_asking_sold_ratio вызывается ПОСЛЕ всех
-    # same-building anchor computed below, but that's post-call). median_ppm2 = 0 when
+    # headline-мутаций (anchor/IMV-blend/quarter-index/corridor-clamp), передавая
-    # no radius analogs yet; tier lookup uses it as the ppm2 placement signal.
+    # ФИНАЛЬНЫЙ median_ppm2 для tier-placement. Это устраняет tier-несовпадение
-    # NOTE(#928): tier placement uses the pre-anchor radius median (median_ppm2), not the
+    # когда anchor/quarter-index двигают headline в другой tier — ratio теперь
-    # same-building Tukey anchor that #928 ideally specifies (anchor is computed post-call).
+    # соответствует тому ppm², к которому он будет применён.
-    # Coarse 3-tier bucketing is robust to this for the golden case; revisit (resolve ratio
+    # Инициализируем переменные здесь; реальный _get_asking_sold_ratio вызов — после
-    # after anchor) before flipping tier_aware_ratio_enabled ON — validate in the held-out
+    # corridor-clamp / radius-floor (ниже, ~строка 4c-cont).
-    # backtest.
+    asking_to_sold_ratio: float | None = None
-    asking_to_sold_ratio, ratio_basis = _get_asking_sold_ratio(
+    ratio_basis: str | None = None
-        db, payload.rooms, anchor_ppm2=median_ppm2 if median_ppm2 > 0 else None
-    )
     expected_sold_per_m2: int | None = None
     expected_sold_price: int | None = None
     expected_sold_range_low: int | None = None
     expected_sold_range_high: int | None = None
-    # Не было ratio (нет таблицы/бакета) — не вводим в заблуждение пустым basis.
-    if asking_to_sold_ratio is None:
-        ratio_basis = None
 
     confidence, explanation = _compute_confidence(
         n_analogs,
@@ -2799,22 +2809,74 @@ async def estimate_quality(
                 " Оценка ограничена коридором реальных сделок Росреестра по улице."
             )
 
-    # 4c (cont.). expected_sold_* выводим ЗДЕСЬ — ПОСЛЕ #651 IMV-blend / SB-anchor /
+    # ── FIX: radius-path нижний floor от DKP-коридора (анти-undershoot) ────────
-    # #1795 corridor-clamp, которые могли поднять/опустить median_price/median_ppm2
+    # Anchor-путь имеет hard floor (comp_min_ppm2×(1-tol)) — radius-путь аналогичной
-    # и range_high. Применяем ratio к POST-якорным значениям → asking
+    # защиты снизу не имел: quarter-index-вниз или corridor-clamp могли занизить
-    # (median_price_rub) и sold (expected_sold_price_rub) консистентны в HeroSummary,
+    # median неоправданно (асимметрия с anchor-path). Если dkp_raw доступен и
-    # и в DB persist'ятся свежие значения (no stale «скидки»). range_low берём как есть.
+    # итоговый median_ppm2 < dkp_low_ppm2 × factor → поднимаем до floor и логируем.
-    # Headline (median_price/ppm²/range) — ASKING-space во ВСЕХ ветках (радиус,
+    # Только radius-путь (anchor_tier is None); без dkp_raw → no-op.
-    # SB-якорь, IMV-blend): якорь теперь берёт anchor_ppm2 (pre-haircut), blend
+    # За флагом estimate_radius_floor_enabled (дефолт True).
-    # работает в asking. asking→sold скидка — ЕДИНСТВЕННЫМ механизмом per-rooms
+    if (
-    # ratio: expected_sold = headline × ratio → DISTINCT, строго ниже median (когда
+        settings.estimate_radius_floor_enabled
-    # ratio<1). Null-guard: нет ratio (нет migration-080 строки) → expected_sold_*
+        and anchor_tier is None
+        and dkp_raw is not None
+        and dkp_raw.get("low_ppm2", 0) > 0
+        and median_ppm2 > 0
+        and dkp_raw.get("count", 0) >= settings.estimate_corridor_clamp_min_n
+    ):
+        radius_floor_ppm2 = float(dkp_raw["low_ppm2"]) * settings.estimate_radius_floor_factor
+        if median_ppm2 < radius_floor_ppm2:
+            floor_factor = radius_floor_ppm2 / median_ppm2
+            logger.info(
+                "radius_floor: median_ppm2=%d < dkp_low=%d × factor=%.2f = floor=%d"
+                " → lifting (factor=%.3f)",
+                int(median_ppm2),
+                dkp_raw["low_ppm2"],
+                settings.estimate_radius_floor_factor,
+                int(radius_floor_ppm2),
+                floor_factor,
+            )
+            median_ppm2 = radius_floor_ppm2
+            median_price = round(median_price * floor_factor)
+            range_low = round(range_low * floor_factor)
+            range_high = round(range_high * floor_factor)
+            explanation = (explanation or "") + (
+                " Оценка поднята до нижней границы коридора реальных сделок Росреестра."
+            )
+
+    # 4c (cont.). expected_sold_* выводим ЗДЕСЬ — ПОСЛЕ всех headline-мутаций:
+    # #651 IMV-blend / SB-anchor / quarter-index / #1795 corridor-clamp / radius-floor.
+    # FIX(ratio-tier-mismatch): _get_asking_sold_ratio вызывается с ФИНАЛЬНЫМ
+    # median_ppm2 (а не с pre-anchor radius-медианой). Это устраняет tier-несовпадение
+    # когда anchor/quarter-index двигают headline в другой ppm2-tier.
+    # Сохраняем per_rooms/global_fallback семантику ratio_basis из самой функции.
+    # Graceful: нет ratio (нет migration-080 строки / БД-ошибка) → expected_sold_*
     # остаются None → UI не показывает «−N%» badge (не фабрикуем).
+    if median_ppm2 > 0:
+        asking_to_sold_ratio, ratio_basis = _get_asking_sold_ratio(
+            db, payload.rooms, anchor_ppm2=median_ppm2
+        )
+        # Не было ratio — не вводим в заблуждение пустым basis.
+        if asking_to_sold_ratio is None:
+            ratio_basis = None
+
     if asking_to_sold_ratio is not None and median_price > 0:
-        expected_sold_per_m2 = round(median_ppm2 * asking_to_sold_ratio)
+        # FIX(expected_sold-le-asking): clamp ratio <= 1.0 чтобы expected_sold не
-        expected_sold_price = round(median_price * asking_to_sold_ratio)
+        # превышала объявление. Smoke: 3к/27.0М -> expected_sold 31.4М > asking.
-        expected_sold_range_low = round(range_low * asking_to_sold_ratio)
+        # Причина: high-price tier ratio > 1.0 (product artefact, не реальные сделки
-        expected_sold_range_high = round(range_high * asking_to_sold_ratio)
+        # выше прайса). Флаг OFF -> старое поведение без clamp.
+        effective_ratio = asking_to_sold_ratio
+        if settings.estimate_expected_sold_le_asking and effective_ratio > 1.0:
+            logger.info(
+                "expected_sold ratio clamped %.3f->1.0 (rooms=%s)",
+                effective_ratio,
+                payload.rooms,
+            )
+            effective_ratio = 1.0
+        expected_sold_per_m2 = round(median_ppm2 * effective_ratio)
+        expected_sold_price = round(median_price * effective_ratio)
+        expected_sold_range_low = round(range_low * effective_ratio)
+        expected_sold_range_high = round(range_high * effective_ratio)
 
     # ── #652: ДКП-коридор реальных сделок (ADVISORY + soft sanity-bound) ─────
     # dkp_raw уже зафетчен выше (#1795) — переиспользуем, не фетчим повторно.

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_expected_sold_clamp.py

@@ -0,0 +1,181 @@
+"""Tests for Fix 4: clamp expected_sold <= asking (ratio cap 1.0).
+
+Smoke-диагноз: 3к/27.0М -> expected_sold 31.4М > asking.
+Причина: _get_asking_sold_ratio для high-price tier возвращает ratio > 1.0
+(product artefact) -> expected_sold = headline x ratio > headline.
+
+Проверяем:
+1. ratio=1.15 + флаг on -> expected_sold == headline (не выше); лог clamp.
+2. ratio=0.8 -> expected_sold = headline x 0.8 (норм, без clamp).
+3. ratio None -> expected_sold не выводится (graceful).
+4. Флаг off + ratio > 1 -> expected_sold > headline (старое поведение).
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import logging
+import os
+from datetime import UTC, datetime
+from typing import Any
+from unittest.mock import AsyncMock, MagicMock, patch
+
+import anyio
+import pytest
+
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
+
+
+def _make_listing(*, price_per_m2: float, area_m2: float = 50.0) -> dict[str, Any]:
+    return {
+        "source": "cian",
+        "source_url": "https://cian.ru/offer/1",
+        "address": "ЕКБ, ул. Малышева, 30",
+        "lat": 56.838,
+        "lon": 60.595,
+        "rooms": 3,
+        "area_m2": area_m2,
+        "floor": 10,
+        "total_floors": 20,
+        "price_rub": price_per_m2 * area_m2,
+        "price_per_m2": price_per_m2,
+        "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+        "days_on_market": 5,
+        "photo_urls": [],
+        "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+        "distance_m": 100.0,
+        "relevance_score": 0.1,
+    }
+
+
+_ANALOGS: list[dict[str, Any]] = [
+    _make_listing(price_per_m2=260_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=270_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=280_000.0),
+]
+
+
+def _make_geo():
+    from app.services.geocoder import GeocodeResult
+
+    return GeocodeResult(
+        lat=56.838,
+        lon=60.595,
+        full_address="Свердловская обл., Екатеринбург, ул. Малышева, 30",
+        provider="nominatim",
+    )
+
+
+def _make_payload(rooms: int = 3):
+    from app.schemas.trade_in import TradeInEstimateInput
+
+    return TradeInEstimateInput(
+        address="ЕКБ, ул. Малышева, 30", area_m2=50.0, rooms=rooms, floor=10, total_floors=20
+    )
+
+
+def _run_estimate(
+    ratio_tuple: tuple[float | None, str | None],
+    *,
+    clamp_enabled: bool = True,
+) -> Any:
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    payload = _make_payload()
+
+    async def _run() -> Any:
+        with (
+            patch("app.core.config.settings.estimate_expected_sold_le_asking", new=clamp_enabled),
+            patch("app.services.estimator.geocode", new=AsyncMock(return_value=_make_geo())),
+            patch("app.services.estimator.dadata_clean_address", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch(
+                "app.services.estimator.get_house_metadata",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._fetch_analogs",
+                return_value=(list(_ANALOGS), False, "S"),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", return_value=ratio_tuple),
+        ):
+            return await estimate_quality(payload, db)
+
+    return anyio.run(_run)
+
+
+def test_expected_sold_clamped_to_headline_when_ratio_above_1(
+    caplog: pytest.LogCaptureFixture,
+) -> None:
+    ratio = 1.15
+    with caplog.at_level(logging.INFO, logger="app.services.estimator"):
+        est = _run_estimate((ratio, "per_rooms"), clamp_enabled=True)
+    assert est.median_price_rub > 0, "headline должен быть задан аналогами"
+    assert est.expected_sold_price_rub is not None
+    assert (
+        est.expected_sold_price_rub <= est.median_price_rub
+    ), f"expected_sold {est.expected_sold_price_rub} > asking {est.median_price_rub}"
+    assert est.expected_sold_per_m2 is not None
+    assert (
+        est.expected_sold_per_m2 <= est.median_price_per_m2
+    ), "expected_sold_per_m2 превышает median_price_per_m2"
+    assert est.expected_sold_range_high_rub is not None
+    assert (
+        est.expected_sold_range_high_rub <= est.range_high_rub
+    ), "expected_sold_range_high > range_high"
+    assert est.expected_sold_range_low_rub is not None
+    assert (
+        est.expected_sold_range_low_rub <= est.range_low_rub
+    ), "expected_sold_range_low > range_low"
+    assert est.expected_sold_price_rub == est.median_price_rub
+    assert est.expected_sold_per_m2 == est.median_price_per_m2
+    clamp_logs = [r for r in caplog.records if "clamped" in r.getMessage()]
+    assert clamp_logs, "Ожидался log-message о clamp ratio"
+    assert "1.150" in clamp_logs[0].getMessage() or "1.15" in clamp_logs[0].getMessage()
+
+
+def test_expected_sold_not_clamped_when_ratio_below_1() -> None:
+    ratio = 0.8
+    est = _run_estimate((ratio, "per_rooms"), clamp_enabled=True)
+    assert est.median_price_rub > 0
+    assert est.expected_sold_price_rub == round(est.median_price_rub * ratio)
+    assert est.expected_sold_per_m2 == round(est.median_price_per_m2 * ratio)
+    assert est.expected_sold_range_low_rub == round(est.range_low_rub * ratio)
+    assert est.expected_sold_range_high_rub == round(est.range_high_rub * ratio)
+    assert est.expected_sold_price_rub < est.median_price_rub
+
+
+def test_expected_sold_none_when_ratio_none() -> None:
+    est = _run_estimate((None, None), clamp_enabled=True)
+    assert est.expected_sold_price_rub is None
+    assert est.expected_sold_per_m2 is None
+    assert est.expected_sold_range_low_rub is None
+    assert est.expected_sold_range_high_rub is None
+    assert est.asking_to_sold_ratio is None
+    assert est.median_price_rub > 0
+
+
+def test_expected_sold_exceeds_asking_when_clamp_flag_off() -> None:
+    ratio = 1.15
+    est = _run_estimate((ratio, "per_rooms"), clamp_enabled=False)
+    assert est.median_price_rub > 0
+    assert est.expected_sold_price_rub is not None
+    assert est.expected_sold_price_rub > est.median_price_rub, (
+        f"Ожидалось expected_sold > asking при clamp=False, "
+        f"но {est.expected_sold_price_rub} <= {est.median_price_rub}"
+    )
+    assert est.expected_sold_price_rub == round(est.median_price_rub * ratio)

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_radius_floor.py

@@ -0,0 +1,249 @@
+"""Tests for Fix 2: radius-path нижний floor от DKP-коридора (анти-undershoot).
+
+Симметрично corridor-clamp (верхний потолок): если median_ppm2 < dkp_low_ppm2 × factor
+и anchor_tier is None → поднимаем до floor. Только radius-путь. Без dkp_raw → no-op.
+
+Тесты:
+- radius median ниже dkp_low × factor → median поднята до floor
+- radius median выше dkp_low × factor → no-op (медиана не изменена)
+- dkp_raw is None → no-op (нет базы для floor)
+- anchor-путь (anchor_tier != None) → не затронут floor'ом
+- флаг estimate_radius_floor_enabled=False → no-op
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+from datetime import UTC, datetime
+from typing import Any
+from unittest.mock import AsyncMock, MagicMock, patch
+
+import anyio
+
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
+
+
+# ── helpers ──────────────────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def _make_listing(*, price_per_m2: float, area_m2: float = 50.0) -> dict[str, Any]:
+    return {
+        "source": "cian",
+        "source_url": "https://cian.ru/offer/1",
+        "address": "ЕКБ, ул. Учителей, 18",
+        "lat": 56.838,
+        "lon": 60.595,
+        "rooms": 2,
+        "area_m2": area_m2,
+        "floor": 5,
+        "total_floors": 16,
+        "price_rub": price_per_m2 * area_m2,
+        "price_per_m2": price_per_m2,
+        "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+        "days_on_market": 10,
+        "photo_urls": [],
+        "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+        "distance_m": 150.0,
+        "relevance_score": 0.1,
+    }
+
+
+def _make_geo():
+    from app.services.geocoder import GeocodeResult
+
+    return GeocodeResult(
+        lat=56.838,
+        lon=60.595,
+        full_address="Свердловская обл., Екатеринбург, ул. Учителей, 18",
+        provider="nominatim",
+    )
+
+
+def _make_payload():
+    from app.schemas.trade_in import TradeInEstimateInput
+
+    return TradeInEstimateInput(
+        address="ЕКБ, ул. Учителей, 18",
+        area_m2=50.0,
+        rooms=2,
+        floor=5,
+        total_floors=16,
+    )
+
+
+def _run_estimate(
+    analogs: list[dict[str, Any]],
+    dkp_raw: dict[str, Any] | None,
+    *,
+    radius_floor_enabled: bool = True,
+    radius_floor_factor: float = 0.8,
+) -> Any:
+    from app.core.config import settings
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    payload = _make_payload()
+
+    async def _run() -> Any:
+        with (
+            patch("app.services.estimator.geocode", new=AsyncMock(return_value=_make_geo())),
+            patch("app.services.estimator.dadata_clean_address", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch(
+                "app.services.estimator._fetch_analogs",
+                return_value=(list(analogs), False, "S"),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=dkp_raw),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", return_value=(None, None)),
+            patch.object(settings, "estimate_radius_floor_enabled", radius_floor_enabled),
+            patch.object(settings, "estimate_radius_floor_factor", radius_floor_factor),
+        ):
+            return await estimate_quality(payload, db)
+
+    return anyio.run(_run)
+
+
+# ── тест 1: radius median ниже floor → поднята ───────────────────────────────
+
+
+def test_radius_median_below_dkp_floor_is_lifted() -> None:
+    """Radius median = 80k, dkp_low = 150k, factor 0.8 → floor = 120k → median поднята."""
+    # analogs с median ~80k
+    analogs = [
+        _make_listing(price_per_m2=75_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=80_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=85_000.0),
+    ]
+    dkp_raw = {
+        "count": 15,
+        "low_ppm2": 150_000,
+        "median_ppm2": 180_000,
+        "high_ppm2": 220_000,
+        "period_months": 12,
+    }
+    est = _run_estimate(analogs, dkp_raw, radius_floor_factor=0.8)
+
+    floor_ppm2 = 150_000 * 0.8  # 120_000
+    assert (
+        est.median_price_per_m2 >= floor_ppm2
+    ), f"median_ppm2={est.median_price_per_m2} должна быть >= floor={floor_ppm2}"
+
+
+# ── тест 2: radius median выше floor → no-op ─────────────────────────────────
+
+
+def test_radius_median_above_dkp_floor_unchanged() -> None:
+    """Radius median = 200k > dkp_low × factor = 150k × 0.8 = 120k → no-op."""
+    analogs = [
+        _make_listing(price_per_m2=190_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=200_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=210_000.0),
+    ]
+    dkp_raw = {
+        "count": 15,
+        "low_ppm2": 150_000,
+        "median_ppm2": 180_000,
+        "high_ppm2": 220_000,
+        "period_months": 12,
+    }
+    est = _run_estimate(analogs, dkp_raw, radius_floor_factor=0.8)
+
+    # floor = 150k × 0.8 = 120k; median = 200k > floor → no-op, медиана не изменяется
+    # Медиана должна остаться в диапазоне аналогов (190-210k), а не подняться к floor.
+    floor_ppm2 = 150_000 * 0.8  # 120_000
+    assert est.median_price_per_m2 > floor_ppm2, "median должна быть выше floor (no-op)"
+    # Медиана соответствует аналогам (~200k), а не floor
+    assert (
+        180_000 <= est.median_price_per_m2 <= 220_000
+    ), f"median_ppm2={est.median_price_per_m2} должна остаться в диапазоне аналогов (no-op)"
+
+
+# ── тест 3: dkp_raw is None → no-op ─────────────────────────────────────────
+
+
+def test_no_dkp_raw_no_floor() -> None:
+    """Без dkp_raw floor не применяется — median остаётся radius-значением."""
+    analogs = [
+        _make_listing(price_per_m2=75_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=80_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=85_000.0),
+    ]
+    est = _run_estimate(analogs, dkp_raw=None, radius_floor_factor=0.8)
+
+    # median ~80k, без dkp_raw floor не поднимает
+    assert (
+        est.median_price_per_m2 < 100_000
+    ), f"median_ppm2={est.median_price_per_m2} без dkp_raw не должна расти"
+
+
+# ── тест 4: флаг OFF → no-op ─────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_radius_floor_disabled_no_op() -> None:
+    """estimate_radius_floor_enabled=False → floor не применяется."""
+    analogs = [
+        _make_listing(price_per_m2=75_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=80_000.0),
+        _make_listing(price_per_m2=85_000.0),
+    ]
+    dkp_raw = {
+        "count": 15,
+        "low_ppm2": 150_000,
+        "median_ppm2": 180_000,
+        "high_ppm2": 220_000,
+        "period_months": 12,
+    }
+    # Без флага — median не должна подняться
+    from app.core.config import settings
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    payload = _make_payload()
+
+    async def _run() -> Any:
+        with (
+            patch("app.services.estimator.geocode", new=AsyncMock(return_value=_make_geo())),
+            patch("app.services.estimator.dadata_clean_address", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch(
+                "app.services.estimator._fetch_analogs",
+                return_value=(list(analogs), False, "S"),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=dkp_raw),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", return_value=(None, None)),
+            patch.object(settings, "estimate_radius_floor_enabled", False),
+        ):
+            return await estimate_quality(payload, db)
+
+    est = anyio.run(_run)
+    assert (
+        est.median_price_per_m2 < 100_000
+    ), f"Флаг OFF: median_ppm2={est.median_price_per_m2} не должна расти"

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_ratio_tier_fix.py

@@ -0,0 +1,311 @@
+"""Tests for Fix 1: asking_to_sold ratio tier resolved from FINAL headline ppm².
+
+Проверяем, что _get_asking_sold_ratio вызывается ПОСЛЕ всех headline-мутаций
+(anchor/IMV-blend/quarter-index/corridor-clamp) с финальным median_ppm2, а не с
+pre-anchor радиусной медианой. Это устраняет tier-несовпадение (#928 audit fix).
+
+Два слоя:
+1. Стохастический: _get_asking_sold_ratio не вызывается в ранней части estimate_quality
+   (только после corridor-clamp/radius-floor).
+2. Функциональный: когда anchor поднял headline в другой tier, ratio берётся
+   по финальному ppm² (из нового tier), а не по исходной радиусной медиане.
+   Graceful: нет ratio → expected_sold_* == None, headline не изменён.
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+from datetime import UTC, datetime
+from typing import Any
+from unittest.mock import AsyncMock, MagicMock, patch
+
+import anyio
+
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
+
+
+# ── helpers ──────────────────────────────────────────────────────────────────
+
+
+def _make_listing(*, price_per_m2: float, area_m2: float = 50.0) -> dict[str, Any]:
+    return {
+        "source": "cian",
+        "source_url": "https://cian.ru/offer/1",
+        "address": "ЕКБ, ул. Учителей, 18",
+        "lat": 56.838,
+        "lon": 60.595,
+        "rooms": 2,
+        "area_m2": area_m2,
+        "floor": 5,
+        "total_floors": 16,
+        "price_rub": price_per_m2 * area_m2,
+        "price_per_m2": price_per_m2,
+        "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+        "days_on_market": 10,
+        "photo_urls": [],
+        "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+        "distance_m": 150.0,
+        "relevance_score": 0.1,
+    }
+
+
+_ANALOGS_LOW: list[dict[str, Any]] = [
+    _make_listing(price_per_m2=100_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=110_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=105_000.0),
+]
+
+_ANALOGS_HIGH: list[dict[str, Any]] = [
+    _make_listing(price_per_m2=300_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=310_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=305_000.0),
+]
+
+
+def _make_geo():
+    from app.services.geocoder import GeocodeResult
+
+    return GeocodeResult(
+        lat=56.838,
+        lon=60.595,
+        full_address="Свердловская обл., Екатеринбург, ул. Учителей, 18",
+        provider="nominatim",
+    )
+
+
+def _make_payload(rooms: int = 2):
+    from app.schemas.trade_in import TradeInEstimateInput
+
+    return TradeInEstimateInput(
+        address="ЕКБ, ул. Учителей, 18",
+        area_m2=50.0,
+        rooms=rooms,
+        floor=5,
+        total_floors=16,
+    )
+
+
+def _run_estimate_with_ratio_spy(
+    analogs: list[dict[str, Any]],
+    ratio_return: tuple[float | None, str | None],
+) -> tuple[Any, list[Any]]:
+    """Запускает estimate_quality с отслеживанием вызовов _get_asking_sold_ratio.
+
+    Возвращает (estimate_result, list_of_call_args).
+    """
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    payload = _make_payload()
+
+    ratio_calls: list[Any] = []
+
+    def _spy_ratio(db_inner: Any, rooms: Any, anchor_ppm2: Any = None) -> Any:
+        ratio_calls.append({"rooms": rooms, "anchor_ppm2": anchor_ppm2})
+        return ratio_return
+
+    async def _run() -> Any:
+        with (
+            patch("app.services.estimator.geocode", new=AsyncMock(return_value=_make_geo())),
+            patch("app.services.estimator.dadata_clean_address", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch(
+                "app.services.estimator._fetch_analogs",
+                return_value=(list(analogs), False, "S"),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", side_effect=_spy_ratio),
+        ):
+            return await estimate_quality(payload, db)
+
+    est = anyio.run(_run)
+    return est, ratio_calls
+
+
+# ── тест 1: ratio вызывается РОВНО ОДИН РАЗ (не дважды — до и после headline) ──
+
+
+def test_ratio_called_exactly_once() -> None:
+    """_get_asking_sold_ratio должен вызываться ровно один раз — после headline."""
+    _est, calls = _run_estimate_with_ratio_spy(_ANALOGS_LOW, (0.80, "per_rooms"))
+    assert (
+        len(calls) == 1
+    ), f"_get_asking_sold_ratio должен вызываться 1 раз, вызван {len(calls)} раз"
+
+
+# ── тест 2: anchor поднял headline → ratio вызван с финальным (high) ppm² ────
+
+
+def test_ratio_tier_uses_final_headline_after_anchor() -> None:
+    """Когда anchor поднял median_ppm2 с ~105k до ~300k, ratio вызывается с ~300k."""
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    payload = _make_payload()
+
+    # Симулируем: radius median = 105k, anchor поднимает до 300k.
+    # _get_asking_sold_ratio должен получить anchor_ppm2 ≈ 300k (не 105k).
+    captured_anchor_ppm2: list[float | None] = []
+
+    def _spy(db_inner: Any, rooms: Any, anchor_ppm2: Any = None) -> tuple:
+        captured_anchor_ppm2.append(anchor_ppm2)
+        return (0.78, "per_rooms_tier:high")
+
+    async def _run() -> Any:
+        with (
+            patch("app.services.estimator.geocode", new=AsyncMock(return_value=_make_geo())),
+            patch("app.services.estimator.dadata_clean_address", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            # Radius analogs дают медиану ~105k.
+            patch(
+                "app.services.estimator._fetch_analogs",
+                return_value=(list(_ANALOGS_LOW), False, "S"),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=None),
+            # Same-building anchor поднимает headline до ~300k.
+            patch(
+                "app.services.estimator._fetch_anchor_comps",
+                return_value=(
+                    [
+                        {
+                            "price_per_m2": 300_000,
+                            "area_m2": 50.0,
+                            "rooms": 2,
+                            "source": "cian",
+                            "source_url": "u",
+                            "address": "a",
+                            "lat": 56.838,
+                            "lon": 60.595,
+                            "floor": 5,
+                            "total_floors": 16,
+                            "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+                            "photo_urls": [],
+                            "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+                            "distance_m": 5.0,
+                            "relevance_score": 0.9,
+                            "price_rub": 15_000_000,
+                            "building_cadastral_number": None,
+                            "days_on_market": 5,
+                        },
+                        {
+                            "price_per_m2": 305_000,
+                            "area_m2": 50.0,
+                            "rooms": 2,
+                            "source": "cian",
+                            "source_url": "u2",
+                            "address": "a",
+                            "lat": 56.838,
+                            "lon": 60.595,
+                            "floor": 6,
+                            "total_floors": 16,
+                            "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+                            "photo_urls": [],
+                            "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+                            "distance_m": 6.0,
+                            "relevance_score": 0.9,
+                            "price_rub": 15_250_000,
+                            "building_cadastral_number": None,
+                            "days_on_market": 5,
+                        },
+                        {
+                            "price_per_m2": 298_000,
+                            "area_m2": 50.0,
+                            "rooms": 2,
+                            "source": "cian",
+                            "source_url": "u3",
+                            "address": "a",
+                            "lat": 56.838,
+                            "lon": 60.595,
+                            "floor": 4,
+                            "total_floors": 16,
+                            "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+                            "photo_urls": [],
+                            "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+                            "distance_m": 7.0,
+                            "relevance_score": 0.9,
+                            "price_rub": 14_900_000,
+                            "building_cadastral_number": None,
+                            "days_on_market": 5,
+                        },
+                        {
+                            "price_per_m2": 302_000,
+                            "area_m2": 50.0,
+                            "rooms": 2,
+                            "source": "cian",
+                            "source_url": "u4",
+                            "address": "a",
+                            "lat": 56.838,
+                            "lon": 60.595,
+                            "floor": 7,
+                            "total_floors": 16,
+                            "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+                            "photo_urls": [],
+                            "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+                            "distance_m": 8.0,
+                            "relevance_score": 0.9,
+                            "price_rub": 15_100_000,
+                            "building_cadastral_number": None,
+                            "days_on_market": 5,
+                        },
+                    ],
+                    "A",
+                ),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", side_effect=_spy),
+        ):
+            return await estimate_quality(payload, db)
+
+    anyio.run(_run)
+
+    assert len(captured_anchor_ppm2) == 1
+    ppm2_used = captured_anchor_ppm2[0]
+    assert ppm2_used is not None
+    # Финальный headline должен быть в зоне anchor (~300k), а НЕ в зоне radius (~105k).
+    assert (
+        ppm2_used > 200_000
+    ), f"ratio должен вызываться с anchor ppm2 (~300k), получено {ppm2_used}"
+
+
+# ── тест 3: graceful — нет ratio → expected_sold_* = None, headline не изменён ──
+
+
+def test_ratio_graceful_none_no_expected_sold() -> None:
+    """Если ratio = None → все expected_sold_* == None, headline в норме."""
+    est, _calls = _run_estimate_with_ratio_spy(_ANALOGS_LOW, (None, None))
+
+    assert est.expected_sold_price_rub is None
+    assert est.expected_sold_per_m2 is None
+    assert est.expected_sold_range_low_rub is None
+    assert est.expected_sold_range_high_rub is None
+    assert est.asking_to_sold_ratio is None
+    assert est.ratio_basis is None
+    # Headline не изменён.
+    assert est.median_price_rub > 0

tradein-mvp/backend/tests/test_yandex_history_area_filter.py

@@ -0,0 +1,201 @@
+"""Tests for Fix 3: yandex history items с area_m2 <= 0 или None отброшены при сохранении.
+
+_save_yandex_history_items должен:
+- пропустить item если area_m2 is None или area_m2 <= 0
+- сохранить валидные items (area_m2 > 0) без потерь
+- не ронять батч из-за одного битого item
+- лого кол-во отброшенных items
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+from datetime import date
+from unittest.mock import MagicMock, patch
+
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
+
+from app.services.estimator import _save_yandex_history_items
+from app.services.scrapers.yandex_valuation import (
+    ValuationHistoryItem,
+    ValuationHouseMeta,
+    YandexValuationResult,
+)
+
+
+def _make_result(items: list[ValuationHistoryItem]) -> YandexValuationResult:
+    return YandexValuationResult(
+        address="Россия, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Куйбышева, 106",
+        offer_category="APARTMENT",
+        offer_type="SELL",
+        page=1,
+        source_url="https://realty.yandex.ru/otsenka-kvartiry-po-adresu-onlayn/?address=test",
+        house=ValuationHouseMeta(year_built=2010, total_floors=16),
+        history_items=items,
+    )
+
+
+def _valid_item(area_m2: float = 50.0) -> ValuationHistoryItem:
+    return ValuationHistoryItem(
+        area_m2=area_m2,
+        rooms=2,
+        floor=5,
+        start_price=9_000_000,
+        last_price=8_800_000,
+        publish_date=date(2024, 4, 10),
+        exposure_days=30,
+        status="Снято",
+    )
+
+
+def _item_with_area(area_m2: float | None) -> ValuationHistoryItem:
+    return ValuationHistoryItem(
+        area_m2=area_m2,
+        rooms=1,
+        floor=2,
+        start_price=6_000_000,
+        last_price=6_000_000,
+        publish_date=date(2024, 1, 1),
+        exposure_days=10,
+    )
+
+
+# ── тест 1: item с area=None отброшен ────────────────────────────────────────
+
+
+def test_item_with_area_none_is_skipped() -> None:
+    """Item с area_m2=None должен быть пропущен, валидный item сохранён."""
+    items = [
+        _item_with_area(None),  # битый — пропускаем
+        _valid_item(50.0),  # валидный — сохраняем
+    ]
+    db = MagicMock()
+    result = _make_result(items)
+
+    with patch(
+        "app.services.estimator.match_or_create_house",
+        return_value=(99, 0.9, "fp"),
+    ):
+        saved = _save_yandex_history_items(db, result)
+
+    assert saved == 1, f"Ожидали 1 сохранённый item, получили {saved}"
+    rows = db.execute.call_args_list[0].args[1]
+    assert len(rows) == 1
+    assert rows[0]["area"] == 50.0
+
+
+# ── тест 2: item с area=0 отброшен ───────────────────────────────────────────
+
+
+def test_item_with_area_zero_is_skipped() -> None:
+    """Item с area_m2=0 должен быть пропущен."""
+    items = [
+        _item_with_area(0.0),  # area=0 — пропускаем
+        _item_with_area(0),  # area=0 (int) — пропускаем
+        _valid_item(55.0),  # валидный
+    ]
+    db = MagicMock()
+    result = _make_result(items)
+
+    with patch(
+        "app.services.estimator.match_or_create_house",
+        return_value=(1, 1.0, "new"),
+    ):
+        saved = _save_yandex_history_items(db, result)
+
+    assert saved == 1
+    rows = db.execute.call_args_list[0].args[1]
+    assert rows[0]["area"] == 55.0
+
+
+# ── тест 3: item с area < 0 отброшен ─────────────────────────────────────────
+
+
+def test_item_with_negative_area_is_skipped() -> None:
+    """Item с area_m2 < 0 должен быть пропущен."""
+    items = [
+        _item_with_area(-5.0),  # отрицательная площадь
+        _valid_item(42.0),
+    ]
+    db = MagicMock()
+    result = _make_result(items)
+
+    with patch(
+        "app.services.estimator.match_or_create_house",
+        return_value=(2, 0.7, "geo"),
+    ):
+        saved = _save_yandex_history_items(db, result)
+
+    assert saved == 1
+
+
+# ── тест 4: все битые → 0 сохранено, но батч не падает ───────────────────────
+
+
+def test_all_invalid_area_returns_zero_no_crash() -> None:
+    """Все items с area=None или 0 → saved=0, ни одного db.execute INSERT-вызова с данными."""
+    items = [
+        _item_with_area(None),
+        _item_with_area(0.0),
+        _item_with_area(None),
+    ]
+    db = MagicMock()
+    result = _make_result(items)
+
+    with patch(
+        "app.services.estimator.match_or_create_house",
+        return_value=(3, 0.9, "fp"),
+    ):
+        saved = _save_yandex_history_items(db, result)
+
+    assert saved == 0
+    # db.execute не должен вызываться для пустого rows (нет INSERT)
+    # Commit вызывается, rollback — нет.
+    db.commit.assert_called_once()
+    db.rollback.assert_not_called()
+
+
+# ── тест 5: все валидные — всё сохранено ─────────────────────────────────────
+
+
+def test_all_valid_items_all_saved() -> None:
+    """Все items с корректной площадью сохраняются без потерь."""
+    items = [_valid_item(float(40 + i * 5)) for i in range(5)]
+    db = MagicMock()
+    result = _make_result(items)
+
+    with patch(
+        "app.services.estimator.match_or_create_house",
+        return_value=(10, 0.9, "fp"),
+    ):
+        saved = _save_yandex_history_items(db, result)
+
+    assert saved == 5
+
+
+# ── тест 6: микс валидных и битых ─────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_mixed_items_only_valid_saved() -> None:
+    """Микс: 2 валидных, 3 битых → saved=2."""
+    items = [
+        _valid_item(40.0),
+        _item_with_area(None),
+        _valid_item(60.0),
+        _item_with_area(0.0),
+        _item_with_area(-1.0),
+    ]
+    db = MagicMock()
+    result = _make_result(items)
+
+    with patch(
+        "app.services.estimator.match_or_create_house",
+        return_value=(20, 0.9, "fp"),
+    ):
+        saved = _save_yandex_history_items(db, result)
+
+    assert saved == 2
+    rows = db.execute.call_args_list[0].args[1]
+    assert len(rows) == 2
+    areas = {r["area"] for r in rows}
+    assert areas == {40.0, 60.0}