tradein-mvp/backend/app/core/config.py

@@ -96,6 +96,12 @@ class Settings(BaseSettings):
     estimate_sb_floor_sigma: float = 0.25
     estimate_sb_guardrail_tol: float = 0.05  # hard floor: est ≥ min(comp ppm²)×(1−tol)
     estimate_sb_mad_k: float = 3.5  # MAD-clip: drop comps с |ppm2−median| > k×MAD
+    # #1774: в Tier A (тот же дом) впускаем novostroyki-листинги ТОЛЬКО если в этом же
+    # доме есть ≥1 вторичный (vtorichka/NULL) листинг — признак сданного дома, где
+    # "novostroyki"-тег = переуступки/перепродажи собственниками (sale_type=free).
+    # Чисто-первичный дом (0 вторички) → гард #1186 сохраняется. Tier C / радиус /
+    # ratio — не затрагиваются.
+    estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present: bool = True
     asking_to_sold_haircut: float = 0.05  # дефолтная asking→sold скидка (banded по ppm²)
     estimate_fsd_k: float = 1.65  # множитель FSD → полуширина диапазона
 

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -1469,14 +1469,13 @@ def _fetch_anchor_comps(
                         """
                         SELECT price_per_m2, area_m2, rooms, floor, total_floors,
                                address, source, source_url, price_rub, listing_date,
-                               days_on_market, photo_urls, lat, lon
+                               days_on_market, photo_urls, lat, lon,
+                               listing_segment, source_id
                         FROM listings
                         WHERE is_active = true
                           AND price_per_m2 > 0
                           AND lower(translate(address, 'ёЁ', 'ее')) LIKE :street_like
                           AND lower(translate(address, 'ёЁ', 'ее')) ~ :house_re
-                          -- novostroyki guard (#1186): NULL = legacy вторичка до м.011
-                          AND (listing_segment IS NULL OR listing_segment = 'vtorichka')
                         """
                     ),
                     {
@@ -1494,14 +1493,60 @@ def _fetch_anchor_comps(
             except Exception:
                 pass
             rows = []
-        comps = [_anchor_comp_from_row(r) for r in rows if r["price_per_m2"]]
+        # #1774: gated relaxation of the #1186 guard, Tier A ONLY. В сданном доме
+        # cian тегирует переуступки/перепродажи собственниками как 'novostroyki';
+        # впускаем novostroyki только если вторичных (vtorichka/NULL) НЕ МЕНЬШЕ, чем
+        # первичных — иначе MAD-clip может выкинуть редкую вторичку и заякорить на
+        # ценах застройщика. Чисто-первичный / primary-dominated дом → гард #1186.
+        raw_rows = list(rows)
+        secondary_count = sum(
+            1 for r in raw_rows if r.get("listing_segment") in (None, "vtorichka")
+        )
+        primary_count = len(raw_rows) - secondary_count
+        include_primary = (
+            settings.estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present
+            and secondary_count >= 1
+            and secondary_count >= primary_count
+        )
+        if include_primary:
+            kept = raw_rows  # mixed/delivered house: include novostroyki resales
+        else:
+            kept = [r for r in raw_rows if r.get("listing_segment") in (None, "vtorichka")]
+        # Dedup дублей одного объявления (#1774: source_id=330047129 → 2 active-строки,
+        # одна с house_id_fk, одна NULL). Ключ — (source, source_id) PRIMARY (codebase
+        # canon: скрейперы дедупят на source_id; source_url может отличаться trailing
+        # slash/query-param). Fallback source_url, затем атрибуты. Namespaced-теги
+        # ('id'/'url') защищают от value-collision между id и url.
+        deduped: dict[Any, dict[str, Any]] = {}
+        for r in kept:
+            sid = r.get("source_id")
+            url = r.get("source_url")
+            if sid is not None:
+                key: Any = (r.get("source"), "id", sid)
+            elif url is not None:
+                key = (r.get("source"), "url", url)
+            else:
+                key = (
+                    r.get("source"),
+                    r.get("address"),
+                    r.get("area_m2"),
+                    r.get("price_per_m2"),
+                )
+            if key not in deduped:
+                deduped[key] = r
+        deduped_rows = list(deduped.values())
+        comps = [_anchor_comp_from_row(r) for r in deduped_rows if r["price_per_m2"]]
         if len(comps) >= min_comps:
+            primary_n = sum(
+                1 for r in deduped_rows if r.get("listing_segment") == "novostroyki"
+            )
             logger.info(
-                "anchor tier=A street=%r base=%s letter=%s → %d comps",
+                "anchor tier=A street=%r base=%s letter=%s → %d comps (primary=%d)",
                 street,
                 base_no,
                 letter,
                 len(comps),
+                primary_n,
             )
             return comps, "A"
 

tradein-mvp/backend/tests/test_segment_guard_1186.py

@@ -62,16 +62,30 @@ def test_tier_w_inline_has_canonical_guard() -> None:
     assert "listing_segment != 'novostroyki'" not in src
 
 
-def test_tier_a_anchor_has_canonical_guard() -> None:
-    """Tier A anchor (same building) — ранее не имел segment-guard (#1186 fix)."""
+def test_tier_a_anchor_gated_python_side_not_sql_guard() -> None:
+    """#1774: Tier A больше НЕ хардкодит SQL-guard — он делает gated Python-side
+    relaxation (впускает novostroyki только если в доме есть вторичка/NULL).
+
+    Assert: (a) Tier C всё ещё несёт канон-guard в SQL, (b) Tier A делает
+    Python-side gating — источник содержит и флаг настройки, и hardened
+    secondary_count/primary_count gate (#1774, после code-review).
+    """
     src = inspect.getsource(est_mod._fetch_anchor_comps)
-    assert _GUARD_RE.search(src), "_fetch_anchor_comps Tier A SQL lacks novostroyki guard"
+    # (a) Tier C SQL guard сохранён (поиск находит единственное вхождение — Tier C).
+    assert _GUARD_RE.search(src), "Tier C anchor SQL lost the canonical novostroyki guard"
+    # (b) Tier A теперь gated Python-side (#1774).
+    assert "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present" in src, (
+        "Tier A no longer references the #1774 gating flag — gated relaxation missing"
+    )
+    # Hardened gate: secondary_count ≥ primary_count (заменил has_secondary).
+    assert "secondary_count" in src, "Tier A lacks secondary_count Python-side gate (#1774)"
+    assert "primary_count" in src, "Tier A lacks primary_count comparison in hardened gate (#1774)"
 
 
 def test_tier_c_anchor_has_canonical_guard_not_segment_param() -> None:
     """Tier C anchor — канон-предикат, не CAST(:segment AS text) (тот вариант отбрасывал NULL)."""
     src = inspect.getsource(est_mod._fetch_anchor_comps)
-    # Canonical guard present.
+    # Canonical guard present (Tier C; Tier A guard снят в #1774 → gated Python-side).
     assert _GUARD_RE.search(src)
     # Старый параметрический вариант убран.
     assert "listing_segment = CAST(:segment AS text)" not in src

tradein-mvp/backend/tests/test_tier_a_primary_1774.py

@@ -0,0 +1,293 @@
+"""#1774 — Tier A (same building) gated relaxation of the #1186 novostroyki guard.
+
+В СДАННОМ доме cian тегирует переуступки/перепродажи собственниками (sale_type=free)
+как listing_segment='novostroyki'. Раньше Tier A-гард #1186
+`(listing_segment IS NULL OR listing_segment='vtorichka')` отбрасывал их, и
+same-building listing пользователя не учитывался (кейс «Евгения Савкова 29», ЕКБ).
+
+Дизайн #1774 (Tier A ONLY), gate hardened после code-review:
+  - secondary_count = число vtorichka/NULL rows; primary_count = остальные.
+  - flag ON  + secondary_count ≥ 1 И secondary_count ≥ primary_count →
+    впускаем ВСЕ rows (включая novostroyki-переуступки).
+  - flag ON  + primary-dominated дом (secondary_count < primary_count) → гард
+    #1186 сохраняется: иначе MAD-clip выкинет редкую вторичку и заякорит на
+    ценах застройщика (~27% overvaluation).
+  - flag OFF → гард #1186 сохраняется всегда (novostroyki исключены).
+  - dedup: PRIMARY ключ (source, source_id) — codebase canon (скрейперы дедупят
+    на source_id; source_url может отличаться trailing slash/query-param).
+
+Tier C / радиус / ratio — НЕ затрагиваются (см. test_segment_guard_1186.py).
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+from typing import Any
+from unittest.mock import MagicMock, patch
+
+# Settings требует DATABASE_URL при инициализации (fail-fast, C-3).
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost/test_db")
+
+from app.services import estimator as est_mod
+from app.services.estimator import _fetch_anchor_comps
+
+# Адрес сводится к ('евгения савкова', 29, None) — Tier A street+base.
+_ADDRESS = "Екатеринбург, ул. Евгения Савкова, 29"
+
+
+def _row(
+    *,
+    source: str = "avito",
+    source_url: str | None = None,
+    source_id: str | None = None,
+    listing_segment: str | None = None,
+    price_per_m2: float = 150_000.0,
+    area_m2: float = 50.0,
+    rooms: int = 2,
+    address: str = _ADDRESS,
+) -> dict[str, Any]:
+    """Mock listings-row (mappings shape) для Tier A: несёт listing_segment + source_id."""
+    if source_url is None:
+        source_url = f"https://{source}.ru/offer/{source_id or '0'}"
+    return {
+        "price_per_m2": price_per_m2,
+        "area_m2": area_m2,
+        "rooms": rooms,
+        "floor": 3,
+        "total_floors": 9,
+        "address": address,
+        "source": source,
+        "source_url": source_url,
+        "price_rub": int(price_per_m2 * area_m2),
+        "listing_date": None,
+        "days_on_market": 15,
+        "photo_urls": [],
+        "lat": 56.838,
+        "lon": 60.595,
+        "listing_segment": listing_segment,
+        "source_id": source_id,
+    }
+
+
+def _db_mock(rows: list[dict[str, Any]]) -> MagicMock:
+    """Session mock: db.execute().mappings().all() → rows (Tier A path)."""
+    db = MagicMock()
+    db.execute.return_value.mappings.return_value.all.return_value = rows
+    return db
+
+
+def _fetch(db: MagicMock) -> tuple[list[dict[str, Any]], str | None]:
+    """Вызов _fetch_anchor_comps с Tier A-релевантными аргументами (без lat/lon → Tier C skip)."""
+    return _fetch_anchor_comps(
+        db,
+        address=_ADDRESS,
+        target_house_id=None,
+        lat=None,
+        lon=None,
+        rooms=2,
+        area=50.0,
+    )
+
+
+def test_tier_a_includes_novostroyki_when_secondary_present() -> None:
+    """Mixed/сданный дом: 4 vtorichka/NULL + 2 novostroyki → flag ON впускает ВСЕ 6.
+
+    secondary_count=4 ≥ primary_count=2 → hardened gate допускает novostroyki.
+    Зеркало «Евгения Савкова 29»: vtorichka-комплы (avito/yandex) соседствуют с
+    cian-переуступками (novostroyki) — последние тоже должны попасть в anchor.
+    """
+    rows = [
+        _row(source="avito", source_id="a1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="avito", source_id="a2", listing_segment=None),
+        _row(source="yandex", source_id="y1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="yandex", source_id="y2", listing_segment=None),
+        _row(source="cian", source_id="c1", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c2", listing_segment="novostroyki"),
+    ]
+    db = _db_mock(rows)
+    with (
+        patch.object(est_mod.settings, "estimate_sb_min_comps", 4),
+        patch.object(
+            est_mod.settings, "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present", True
+        ),
+    ):
+        comps, tier = _fetch(db)
+    assert tier == "A"
+    # Все 6 (4 вторички + 2 novostroyki-переуступки) учтены.
+    assert len(comps) == 6
+
+
+def test_tier_a_excludes_novostroyki_when_primary_dominated() -> None:
+    """Hardened gate (code-review fix): 1 vtorichka + 5 novostroyki → secondary_count=1
+    < primary_count=5 → novostroyki ИСКЛЮЧЕНЫ (anchor строился бы на ценах застройщика
+    → ~27% overvaluation после MAD-clip выкидывания одинокой вторички).
+
+    После исключения остаётся 1 vtorichka < min_comps=4 → Tier A не срабатывает
+    (lat/lon None → Tier C skip → tier=None, comps=[]). Это доказывает, что primary
+    rows отброшены: при их допуске было бы 6 comps ≥ min_comps и tier='A'.
+    """
+    rows = [
+        _row(source="avito", source_id="a1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="cian", source_id="c1", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c2", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c3", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c4", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c5", listing_segment="novostroyki"),
+    ]
+    db = _db_mock(rows)
+    with (
+        patch.object(est_mod.settings, "estimate_sb_min_comps", 4),
+        patch.object(
+            est_mod.settings, "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present", True
+        ),
+    ):
+        comps, tier = _fetch(db)
+    # primary-dominated → 5 novostroyki отброшены, 1 vtorichka < min_comps → Tier A skip.
+    assert tier is None
+    assert comps == []
+
+
+def test_tier_a_excludes_novostroyki_when_pure_primary() -> None:
+    """Чисто-первичный дом (0 вторички, ВСЕ novostroyki) → гард #1186 сохраняется,
+    novostroyki исключаются → comps < min_comps → Tier A не срабатывает (tier=None).
+
+    Tier-D-skip path намеренный: lat/lon=None → Tier C не запускается, поэтому
+    после отбраковки всех 4 novostroyki Tier A не набирает min_comps и возвращает
+    (tier=None, comps=[]). Assert именно на этом нулевом результате — фиксирует,
+    что чисто-первичный дом НЕ заякоривается на ценах застройщика."""
+    rows = [
+        _row(source="cian", source_id="c1", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c2", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c3", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c4", listing_segment="novostroyki"),
+    ]
+    db = _db_mock(rows)
+    with (
+        patch.object(est_mod.settings, "estimate_sb_min_comps", 4),
+        patch.object(
+            est_mod.settings, "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present", True
+        ),
+    ):
+        comps, tier = _fetch(db)
+    # Все отброшены гардом → 0 comps < 4 → Tier A skip (lat/lon None → Tier D).
+    assert tier is None
+    assert comps == []
+
+
+def test_tier_a_flag_off_excludes_novostroyki_even_with_secondary() -> None:
+    """Flag OFF → оригинальное поведение #1186: novostroyki ВСЕГДА исключены в Tier A,
+    даже если в доме есть вторичка. Остаются только 4 vtorichka/NULL."""
+    rows = [
+        _row(source="avito", source_id="a1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="avito", source_id="a2", listing_segment=None),
+        _row(source="yandex", source_id="y1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="yandex", source_id="y2", listing_segment=None),
+        _row(source="cian", source_id="c1", listing_segment="novostroyki"),
+        _row(source="cian", source_id="c2", listing_segment="novostroyki"),
+    ]
+    db = _db_mock(rows)
+    with (
+        patch.object(est_mod.settings, "estimate_sb_min_comps", 4),
+        patch.object(
+            est_mod.settings, "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present", False
+        ),
+    ):
+        comps, tier = _fetch(db)
+    assert tier == "A"
+    # novostroyki отброшены → только 4 вторички.
+    assert len(comps) == 4
+
+
+def test_tier_a_dedup_same_source_id_collapses() -> None:
+    """#1774 dedup: дубликат одного объявления (source_id=330047129, 2 active-строки —
+    одна с house_id_fk, одна NULL) схлопывается в 1 comp по PRIMARY ключу
+    (source, source_id).
+
+    5 уникальных vtorichka + дубль одного source_id → 5 comps (не 6 — дубль убран).
+    """
+    dup_url = "https://cian.ru/sale/flat/330047129/"
+    rows = [
+        _row(source="avito", source_id="a1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="avito", source_id="a2", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="yandex", source_id="y1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="yandex", source_id="y2", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="cian", source_url=dup_url, source_id="330047129", listing_segment="vtorichka"),
+        # Дубль: тот же (source, source_id), но другой row (house_id_fk NULL-вариант).
+        _row(source="cian", source_url=dup_url, source_id="330047129", listing_segment=None),
+    ]
+    db = _db_mock(rows)
+    with (
+        patch.object(est_mod.settings, "estimate_sb_min_comps", 4),
+        patch.object(
+            est_mod.settings, "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present", True
+        ),
+    ):
+        comps, tier = _fetch(db)
+    assert tier == "A"
+    # 6 строк, но 2 cian-строки с одинаковым source_id → 1 comp → итого 5.
+    assert len(comps) == 5
+    cian = [c for c in comps if c["source"] == "cian"]
+    assert len(cian) == 1
+
+
+def test_tier_a_dedup_same_source_id_different_url_collapses() -> None:
+    """Code-review Fix 2: те же source_id, но РАЗНЫЙ source_url (trailing slash /
+    query-param). PRIMARY ключ (source, source_id) всё равно схлопывает в 1 comp —
+    старый url-primary ключ этот дубль ПРОПУСКАЛ (это и есть баг #1774 Fix 2).
+
+    5 уникальных vtorichka + дубль того же source_id с другим url → 5 comps.
+    """
+    rows = [
+        _row(source="avito", source_id="a1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="avito", source_id="a2", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="yandex", source_id="y1", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(source="yandex", source_id="y2", listing_segment="vtorichka"),
+        _row(
+            source="cian",
+            source_url="https://cian.ru/sale/flat/330047129/",
+            source_id="330047129",
+            listing_segment="vtorichka",
+        ),
+        # Дубль того же source_id, но url отличается trailing slash + query-param.
+        _row(
+            source="cian",
+            source_url="https://cian.ru/sale/flat/330047129?utm=x",
+            source_id="330047129",
+            listing_segment=None,
+        ),
+    ]
+    db = _db_mock(rows)
+    with (
+        patch.object(est_mod.settings, "estimate_sb_min_comps", 4),
+        patch.object(
+            est_mod.settings, "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present", True
+        ),
+    ):
+        comps, tier = _fetch(db)
+    assert tier == "A"
+    # source_id-primary схлопывает несмотря на разные url → 5 comps.
+    assert len(comps) == 5
+    cian = [c for c in comps if c["source"] == "cian"]
+    assert len(cian) == 1
+
+
+def test_tier_a_dedup_null_url_keeps_distinct_rows() -> None:
+    """source_url=None, но source_id задан → PRIMARY ключ (source, source_id):
+    реально разные лоты НЕ схлопываются (разные source_id)."""
+    rows = [
+        _row(source="avito", source_url=None, source_id="a1", area_m2=50.0),
+        _row(source="avito", source_url=None, source_id="a2", area_m2=60.0),
+        _row(source="avito", source_url=None, source_id="a3", area_m2=70.0),
+        _row(source="avito", source_url=None, source_id="a4", area_m2=80.0),
+    ]
+    db = _db_mock(rows)
+    with (
+        patch.object(est_mod.settings, "estimate_sb_min_comps", 4),
+        patch.object(
+            est_mod.settings, "estimate_sb_tier_a_allow_primary_if_secondary_present", True
+        ),
+    ):
+        comps, tier = _fetch(db)
+    assert tier == "A"
+    # 4 разных лота (разные source_id/площадь) → 4 comps, ничего не схлопнуто.
+    assert len(comps) == 4