|
|
d4068a255b
|
feat(finmodel): monthly DCF — real NPV/IRR/PBP, replace IRR-proxy (epic #1881 PR-3)
CI / frontend-tests (pull_request) Successful in 57s
CI / backend-tests (pull_request) Successful in 9m54s
CI / changes (pull_request) Successful in 6s
CI / openapi-codegen-check (pull_request) Successful in 1m53s
Hand-rolled детерминированный DCF (без numpy-financial/новых deps): _npv /
_irr_monthly (bisection с bracket-guard) / _payback_months над помесячным
cashflow, построенным из статического каскада (PR-1) + калиброванной цены
(PR-2) по дефолтным нормативам фаз (ПИР 6мес → СМР по development_type
24/36/48 → распродажа, дисконт 15%).
- Налоги прорейтятся на признание выручки → Σ недисконтированного cashflow ==
net_profit (ИНВАРИАНТ, тест — гарантия что DCF не разошёлся со статикой).
- IRR настоящий когда есть смена знака; вырожденный поток → fallback на
roi-proxy (irr_is_proxy=True). Честно помечено.
- График продаж привязан к завершению стройки: sales_end = max(sales_start +
длительность, construction_end) — продажи не заканчиваются раньше ввода
(РФ ДДУ/эскроу). Без этого high_rise распродавался за 12 мес ДО ввода →
двойная смена знака → profitable-проект молча падал в proxy + инверсия NPV.
- FinancialModel +npv_rub/payback_months/discount_rate_used/schedule_is_default
(additive). development_type проброшен через placement.
- UI/PDF: NPV/IRR/PBP + честный caveat «график — типовое допущение, точность
зависит от него». api-types регенерён авторитетно.
mypy strict clean (generative.*), +15 тестов (DCF helpers на учебных значениях,
ИНВАРИАНТ, IRR real-vs-proxy обе ветки, PBP, sales≥construction для всех типов,
profitable high_rise → настоящий IRR). 48 passed.
Refs #1881
|
2026-06-23 21:52:04 +05:00 |
|
|
|
65bab902e1
|
feat(generative): full static developer financial cascade (epic #1881 PR-1)
CI / changes (pull_request) Successful in 6s
CI / frontend-tests (pull_request) Successful in 1m5s
CI / openapi-codegen-check (pull_request) Successful in 1m58s
CI / backend-tests (pull_request) Successful in 10m10s
Объединяет наше (площади из реальной геометрии teap) + полноту девелоперской
Excel-модели (каскад затрат + БДР с налогами). Расширяет financial.py из
статического GDV−COST в полный статический расчёт. БЕЗ DCF (PR-3), БЕЗ новых
вводных от пользователя — только нормативы + существующий TEAP.
Каскад (financial.py):
- Выручка: жильё (residential×price) + ПАРКИНГ (spaces×1.9М)
- Затраты: СМР(резид+паркинг) + ПИР 2.5% + сети/ТУ 6000₽/м² + услуги заказчика
1.5% + резерв 3% + маркетинг/риэлтор 7% выручки + земля
- БДР: валовая маржа → НДС (упрощённо) → прибыль до налога → налог 25% (ФЗ
176-ФЗ) → ЧИСТАЯ прибыль → ROI + чистая маржа%
- Нормативы документированы (источник: Excel-эталон «Авангардная 13» + RU-рынок)
FinancialModel (concept.py): +16 additive-полей (revenue breakdown, cost cascade,
БДР/налоги, roi, margin_pct, irr_is_proxy). Старые 4 поля сохранены (backward-compat).
IRR честно помечен irr_is_proxy=True (annualized net ROI, не DCF) — настоящий
IRR/NPV/PBP в PR-3 (помесячный cashflow). НДС — документированное упрощение, не
точный НК РФ. Офисы пропущены (нет площади в TEAP).
PDF + concept UI: полный БДР-каскад + чистая прибыль/ROI + честные сноски.
api-types.ts регенерён авторитетно (openapi-typescript + prettier, как CI).
mypy strict clean (generative.*), +тесты (каскад/паркинг/налоги/backward-compat/
edge cost=0), 36 passed.
Refs #1881
|
2026-06-23 16:45:58 +05:00 |
|
