3 commits

Author	SHA1	Message	Date
Light1YT	b1332d6b55	feat(generative): calibrate finmodel sale price from Objective market data (epic #1881 PR-2) ... Заменяет хардкод-цену продажи жилья (класс-норма) на реальную рыночную медиану из Objective по локации участка. compute_financial остаётся ЧИСТЫМ (без БД) — DB-lookup в API-слое, цена прокидывается параметром. - compute_financial: +optional market_price_per_sqm/price_source; цена = рынок если есть, иначе класс-норма. Паркинг/СМР НЕ калибруем (только жильё). - concepts.py _lookup_market_price(db, lon, lat): центроид → ближайший ekb_district (ST_DWithin 5км) → медиана objective_lots.price_per_m2_rub (n>=10, фильтр 30k-600k) → fallback ekb_districts.median_price_per_m2 → None. try/except → graceful (None, class_norm) при любой ошибке (вне ЕКБ/ нет гео/SQL) без краха генерации. psycopg3 CAST. - FinancialModel +price_per_sqm_used/price_is_calibrated/price_source (additive). - Threading market_price через generate→placement→compute_financial (optional kwargs, backward-compat). - UI/CSV: честный caption источника (рынок Objective / справочник района / норматив класса). Старый лживый footnote «не калиброванная модель» → условный. Prod-verified: калибруется 4 главных ЕКБ-района по name-match (Академический 204k лотов, Ленинский 38k, Кировский, Орджоникидзевский); остальные 5 admin- районов честно → district_reference. Гео-радиус matching (полное покрытие) — follow-up. api-types.ts регенерён авторитетно. mypy strict clean (generative.*), +14 тестов (калибровка/lookup 4 ветки/SQL-ошибки graceful/backward-compat). Refs #1881	2026-06-23 21:10:25 +05:00
Light1YT	65bab902e1	feat(generative): full static developer financial cascade (epic #1881 PR-1) ... Объединяет наше (площади из реальной геометрии teap) + полноту девелоперской Excel-модели (каскад затрат + БДР с налогами). Расширяет financial.py из статического GDV−COST в полный статический расчёт. БЕЗ DCF (PR-3), БЕЗ новых вводных от пользователя — только нормативы + существующий TEAP. Каскад (financial.py): - Выручка: жильё (residential×price) + ПАРКИНГ (spaces×1.9М) - Затраты: СМР(резид+паркинг) + ПИР 2.5% + сети/ТУ 6000₽/м² + услуги заказчика 1.5% + резерв 3% + маркетинг/риэлтор 7% выручки + земля - БДР: валовая маржа → НДС (упрощённо) → прибыль до налога → налог 25% (ФЗ 176-ФЗ) → ЧИСТАЯ прибыль → ROI + чистая маржа% - Нормативы документированы (источник: Excel-эталон «Авангардная 13» + RU-рынок) FinancialModel (concept.py): +16 additive-полей (revenue breakdown, cost cascade, БДР/налоги, roi, margin_pct, irr_is_proxy). Старые 4 поля сохранены (backward-compat). IRR честно помечен irr_is_proxy=True (annualized net ROI, не DCF) — настоящий IRR/NPV/PBP в PR-3 (помесячный cashflow). НДС — документированное упрощение, не точный НК РФ. Офисы пропущены (нет площади в TEAP). PDF + concept UI: полный БДР-каскад + чистая прибыль/ROI + честные сноски. api-types.ts регенерён авторитетно (openapi-typescript + prettier, как CI). mypy strict clean (generative.*), +тесты (каскад/паркинг/налоги/backward-compat/ edge cost=0), 36 passed. Refs #1881	2026-06-23 16:45:58 +05:00
Light1YT	750d34d5cb	feat(concept): Concept UI Stage 1d — ввод участка + варианты (#57) ... Заменяет concept/page.tsx TODO-stubs полным generative-флоу: draw-полигон или кадастр→geom ввод участка, форма параметров ConceptInput, POST /concepts через useMutation, табы вариантов с placement-картой + ТЭП KPI + финмодель + экспорт (GeoJSON/CSV client-side, DXF/PDF на /concepts/export graceful 404). Типы зеркалят concept.py; переиспользует site-finder Leaflet + analytics Section/KpiCard паттерны. tsc + lint + build clean. Closes #57	2026-06-13 16:42:19 +00:00