2 commits

Author	SHA1	Message	Date
Light1YT	d350d27325	feat(finmodel): financing overlay (кредит 15%) поверх unlevered DCF (epic #1881 PR-5) ... Финансирование как ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ overlay поверх готового unlevered cashflow: кредитная линия покрывает накопительный кассовый разрыв, проценты капитализируются (compound), ставка _CREDIT_RATE_ANNUAL=15% (норматив, ОТДЕЛЬНО от ставки дисконтирования — разная семантика: стоимость долга vs требуемая доходность). Backend (financial.py): - _compute_financing(operating_cf, annual_rate) — чистая (READ-ONLY вход, не мутирует): процент на остаток на начало месяца ДО движений → капитализация; draw=-cf при оттоке, repay=min(cf,debt) при притоке (долг не уходит в минус). Возвращает peak_debt_rub / total_interest_rub / ending_debt_rub. - compute_financial: вызов после DCF, net_profit_after_financing = net − interest. - _build_monthly_cashflow и unlevered NPV/IRR/PBP НЕ ТРОНУТЫ → инвариант Σ unlevered cashflow == net_profit сохранён (регресс-тест). - FinancialModel +6 полей (financing_enabled/annual_rate_used/peak_debt_rub/ total_interest_rub/net_profit_after_financing_rub/financing_is_simplified). Frontend: ParcelFinancialEstimate +6 полей; adaptFinanceDrawer + concept-каскад показывают пиковый долг/проценты/чистую прибыль после финанс. (когда enabled). MVP: только агрегаты, БЕЗ levered IRR (хрупко на хардкод-100%-долге — отдельный PR). HEAVY caveat: проценты — реальная стоимость (net после < net до); 100% покрытие разрыва (нет equity/LTC); compound; эскроу не моделируется; unlevered headline не затронут. financing_is_simplified=True флаг. mypy strict clean, +9 backend + 3 frontend тестов (compound точное значение, no-mutation, инвариант-регресс, монотонность, net_after<net), api-types регенерён авторитетно, deps не тронуты (hand-roll). Refs #1881	2026-06-24 01:12:47 +05:00
Light1YT	d4068a255b	feat(finmodel): monthly DCF — real NPV/IRR/PBP, replace IRR-proxy (epic #1881 PR-3) ... Hand-rolled детерминированный DCF (без numpy-financial/новых deps): _npv / _irr_monthly (bisection с bracket-guard) / _payback_months над помесячным cashflow, построенным из статического каскада (PR-1) + калиброванной цены (PR-2) по дефолтным нормативам фаз (ПИР 6мес → СМР по development_type 24/36/48 → распродажа, дисконт 15%). - Налоги прорейтятся на признание выручки → Σ недисконтированного cashflow == net_profit (ИНВАРИАНТ, тест — гарантия что DCF не разошёлся со статикой). - IRR настоящий когда есть смена знака; вырожденный поток → fallback на roi-proxy (irr_is_proxy=True). Честно помечено. - График продаж привязан к завершению стройки: sales_end = max(sales_start + длительность, construction_end) — продажи не заканчиваются раньше ввода (РФ ДДУ/эскроу). Без этого high_rise распродавался за 12 мес ДО ввода → двойная смена знака → profitable-проект молча падал в proxy + инверсия NPV. - FinancialModel +npv_rub/payback_months/discount_rate_used/schedule_is_default (additive). development_type проброшен через placement. - UI/PDF: NPV/IRR/PBP + честный caveat «график — типовое допущение, точность зависит от него». api-types регенерён авторитетно. mypy strict clean (generative.*), +15 тестов (DCF helpers на учебных значениях, ИНВАРИАНТ, IRR real-vs-proxy обе ветки, PBP, sales≥construction для всех типов, profitable high_rise → настоящий IRR). 48 passed. Refs #1881	2026-06-23 21:52:04 +05:00