Merge pull request 'fix(site-finder): velocity fallback 4500→750, coverage/proxy disclosure, market_trend staleness honesty (audit #1871 P2)' (#1876) from audit/1871-p2-velocity-market into main

2026-06-23 07:15:22 +00:00 · 2026-06-23 07:15:22 +00:00 · c698af68ce
commit c698af68ce
parent 85d91375dc adf3ec7c00
9 changed files with 376 additions and 78 deletions
--- a/backend/app/api/v1/parcels.py
+++ b/backend/app/api/v1/parcels.py
@ -2420,7 +2420,8 @@ def analyze_parcel(
                    COUNT(*)
                        FILTER (WHERE deal_date BETWEEN NOW() - INTERVAL '12 months'
                                               AND NOW() - INTERVAL '6 months')
-                        AS prior_n
+                        AS prior_n,
+                    MAX(deal_date) AS max_period
                FROM district_deals
                """),
                    {"wkt": geom_wkt},
@ -2428,7 +2429,26 @@ def analyze_parcel(
                .mappings()
                .first()
            )
+        # SF#1871 P2: честность staleness. Источник сделок (rosreestr) может встать —
+        # тогда recent-окно (0-6 мес) пусто → recent_avg=NULL. Раньше market_trend
+        # обнулялся в голый None, и фронт/скоринг не могли отличить «нет данных рядом»
+        # от «источник устарел». Теперь явный status. (ETL-фикс — вне scope.)
+        _raw_max_period = trend_row["max_period"] if trend_row else None
+        # period_start_date — DATE; нормализуем на случай timestamp (.date()), чтобы
+        # сравнение/форматирование не падало на datetime vs date.
+        max_period: _dt.date | None
+        if isinstance(_raw_max_period, _dt.datetime):
+            max_period = _raw_max_period.date()
+        elif isinstance(_raw_max_period, _dt.date):
+            max_period = _raw_max_period
+        else:
+            max_period = None
+        recent_n_val = int(trend_row["recent_n"]) if trend_row and trend_row["recent_n"] else 0
+        # Порог устаревания источника: latest deal старше ~3 мес (90 дней) от сегодня.
+        stale_cutoff = _dt.date.today() - _dt.timedelta(days=90)
+
        if trend_row and trend_row["recent_avg"] and trend_row["prior_avg"]:
+            # Happy path — есть данные в обоих окнах.
            recent_p = float(trend_row["recent_avg"])
            prior_p = float(trend_row["prior_avg"])
            # 6-месячное изменение; ×2 даёт годовой эквивалент
@ -2442,6 +2462,7 @@ def analyze_parcel(
            else:
                perspective_label = "Падение — риск переоценки"
            market_trend = {
+                "status": "ok",
                "recent_avg_price_per_m2": round(recent_p),
                "prior_avg_price_per_m2": round(prior_p),
                "delta_6m_pct": delta_6m_pct,
@ -2450,6 +2471,25 @@ def analyze_parcel(
                "label": perspective_label,
                "radius_km": 3,
            }
+        elif recent_n_val == 0 and max_period is not None and max_period < stale_cutoff:
+            # Recent-окно пусто И latest deal старше 3 мес → источник устарел (не «нет рядом»).
+            market_trend = {
+                "status": "source_stale",
+                "as_of_date": max_period.isoformat(),
+                "label": (
+                    "Источник сделок устарел "
+                    f"(данные до {max_period.strftime('%m.%Y')})"
+                ),
+                "recent_deals_count": 0,
+            }
+        else:
+            # Источник свежий (или вообще нет данных в радиусе), но по объекту 0 сделок
+            # в recent-окне → честно «нет сделок», а не подмена под устаревание.
+            market_trend = {
+                "status": "no_deals",
+                "label": "Нет сделок в радиусе за период",
+                "recent_deals_count": 0,
+            }
    except Exception as e:
        logger.warning("market_trend query failed for %s: %s", cad_num, e)
        market_trend = None
--- a/backend/app/services/site_finder/velocity.py
+++ b/backend/app/services/site_finder/velocity.py
@ -36,9 +36,12 @@ from sqlalchemy.orm import Session

 logger = logging.getLogger(__name__)

-# Fallback если в БД нет данных за окно months_window.
-# Эмпирика по ЕКБ: ~4 500 м²/мес на один ЖК (apartments, 2024-2025).
-_EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH: float = 4500.0
+# Fallback если в БД нет данных за окно months_window (DB-error / пустой _get_ekb_median).
+# Источник (audit #1871): реальная медиана monthly velocity по ЕКБ — 593-766 м²/мес на
+# один ЖК. Берём верхнюю границу 750.0 — консервативно (безопаснее переоценки рынка:
+# чем больше знаменатель нормализации, тем ниже velocity_score). Прежнее 4500.0 было
+# завышено ~7.6× и латентно занижало score при срабатывании fallback.
+_EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH: float = 750.0

 # Порог: если доля конкурентов с Objective-маппингом < этого значения,
 # пытаемся rosreestr_fallback.
@ -83,6 +86,15 @@ class VelocityResult:
    # Источник данных: objective (основной), rosreestr_fallback (по кадастровому кварталу),
    # none (нет данных).
    velocity_source: Literal["objective", "rosreestr_fallback", "none"] = "objective"
+    # SF#1871 P2: честность покрытия / proxy-disclosure (additive — фронт/PDF не ломаются).
+    # objective_coverage_pct — доля конкурентов с Objective-маппингом И данными (mapped_ratio×100).
+    # 0.0 на early/none-путях, где покрытие неизвестно.
+    objective_coverage_pct: float = 0.0
+    # proxy_used — True когда объём фабриковался через count×45 (rosreestr_fallback путь),
+    # а не брался из реального deals_total_vol_m2 Objective.
+    proxy_used: bool = False
+    # proxy_sqm_per_deal — допущение «м² на сделку» для fallback (45.0); None на objective/none.
+    proxy_sqm_per_deal: float | None = None

    def as_dict(self) -> dict[str, Any]:
        return {
@ -97,6 +109,9 @@ class VelocityResult:
            "by_room_bucket": self.by_room_bucket,
            "velocity_data_available": self.velocity_data_available,
            "velocity_source": self.velocity_source,
+            "objective_coverage_pct": self.objective_coverage_pct,
+            "proxy_used": self.proxy_used,
+            "proxy_sqm_per_deal": self.proxy_sqm_per_deal,
        }


@ -271,6 +286,8 @@ def compute_velocity(
        r for r in sales_rows if bool(r["has_mapping"]) and (r["total_sqm"] or 0.0) > 0
    ]
    mapped_ratio = len(mapped_with_data) / n_total_comps if n_total_comps > 0 else 0.0
+    # SF#1871 P2: surface objective-покрытие в payload (доля конкурентов с маппингом+данными).
+    coverage_pct = round(mapped_ratio * 100, 1)

    ekb_median = (
        _get_ekb_median(db, months_window=months_window) or _EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH
@ -306,6 +323,7 @@ def compute_velocity(
            n_comps=n_comps,
            ekb_median=ekb_median,
            sample_competitors=sample_no_data,
+            objective_coverage_pct=coverage_pct,
        )
        if rr_result is not None:
            return rr_result
@ -324,6 +342,9 @@ def compute_velocity(
            by_room_bucket={},
            velocity_data_available=False,
            velocity_source="none",
+            objective_coverage_pct=coverage_pct,
+            proxy_used=False,
+            proxy_sqm_per_deal=None,
        )

    # ── Step 2b: разбивка по комнатности (room_bucket) ───────────────────────
@ -429,6 +450,7 @@ def compute_velocity(
            n_comps=n_comps,
            ekb_median=ekb_median,
            sample_competitors=sample_no_data,
+            objective_coverage_pct=coverage_pct,
        )
        if rr_result is not None:
            return rr_result
@ -459,6 +481,9 @@ def compute_velocity(
            by_room_bucket={},
            velocity_data_available=False,
            velocity_source="none",
+            objective_coverage_pct=coverage_pct,
+            proxy_used=False,
+            proxy_sqm_per_deal=None,
        )

    # Среднемесячный объём = Σ(объём_i / месяцев_i) по активным конкурентам (#1354).
@ -522,6 +547,9 @@ def compute_velocity(
        by_room_bucket=by_room_bucket,
        velocity_data_available=True,
        velocity_source="objective",
+        objective_coverage_pct=coverage_pct,
+        proxy_used=False,
+        proxy_sqm_per_deal=None,
    )


@ -532,6 +560,7 @@ def _compute_rosreestr_fallback(
    n_comps: int,
    ekb_median: float,
    sample_competitors: list[dict[str, Any]],
+    objective_coverage_pct: float = 0.0,
 ) -> VelocityResult | None:
    """Fallback velocity через rosreestr_deals JOIN по cad_quarter участка.

@ -618,6 +647,9 @@ def _compute_rosreestr_fallback(
        by_room_bucket={},  # rosreestr не даёт room_bucket
        velocity_data_available=True,
        velocity_source="rosreestr_fallback",
+        objective_coverage_pct=objective_coverage_pct,
+        proxy_used=True,  # объём = deal_count × avg_area_per_deal (фабрикуется)
+        proxy_sqm_per_deal=avg_area_per_deal,
    )


--- a/backend/tests/test_velocity.py
+++ b/backend/tests/test_velocity.py
@ -18,6 +18,7 @@ import pytest
 from app.services.site_finder.velocity import (
    _EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH,
    VelocityResult,
+    _compute_rosreestr_fallback,
    compute_velocity,
 )

@ -243,6 +244,9 @@ def test_as_dict_structure():
        by_room_bucket={"1": {"units": 10, "sqm": 450.0, "complexes_count": 2}},
        velocity_data_available=True,
        velocity_source="objective",
+        objective_coverage_pct=66.7,
+        proxy_used=False,
+        proxy_sqm_per_deal=None,
    )
    d = vr.as_dict()
    assert "competitors_count" in d
@ -254,9 +258,13 @@ def test_as_dict_structure():
    assert d["velocity_score"] == pytest.approx(0.333, abs=1e-3)
    assert "by_room_bucket" in d
    assert d["by_room_bucket"]["1"]["units"] == 10
-    # OBJ-2: новые поля velocity_data_available и velocity_source
+    # OBJ-2: поля velocity_data_available и velocity_source
    assert d["velocity_data_available"] is True
    assert d["velocity_source"] == "objective"
+    # SF#1871 P2: coverage% + proxy disclosure
+    assert d["objective_coverage_pct"] == pytest.approx(66.7)
+    assert d["proxy_used"] is False
+    assert d["proxy_sqm_per_deal"] is None


 def test_sample_competitors_top5():
@ -360,6 +368,73 @@ def test_mapping_confidence_gate_in_sales_query():
        assert "cm.match_score >= 0.85" in sql


+def test_fallback_constant_is_conservative():
+    """SF#1871 P2 Fix1: fallback-медиана понижена 4500→750 (audit-verified 593-766)."""
+    assert _EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH == pytest.approx(750.0)
+
+
+def test_objective_path_surfaces_coverage_no_proxy():
+    """SF#1871 P2 Fix2: objective-путь → proxy_used=False, coverage% посчитан, proxy_sqm=None."""
+    n = 6
+    comp_rows = [_comp_row(i) for i in range(1, n + 1)]
+    sales_rows = [_sales_row(i, total_sqm=4500.0, months=6) for i in range(1, n + 1)]
+    db = _make_db(comp_rows=comp_rows, sales_rows=sales_rows)
+
+    with patch(
+        "app.services.site_finder.velocity._get_ekb_median",
+        return_value=_EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH,
+    ):
+        result = compute_velocity(db, parcel_geom_wkt=_PARCEL_WKT)
+
+    assert result is not None
+    assert result.velocity_source == "objective"
+    assert result.proxy_used is False
+    assert result.proxy_sqm_per_deal is None
+    # все 6 конкурентов mapped + с данными → coverage 100%
+    assert result.objective_coverage_pct == pytest.approx(100.0)
+    d = result.as_dict()
+    assert d["objective_coverage_pct"] == pytest.approx(100.0)
+    assert d["proxy_used"] is False
+    assert d["proxy_sqm_per_deal"] is None
+
+
+def test_rosreestr_fallback_marks_proxy_disclosure():
+    """SF#1871 P2 Fix2: rosreestr_fallback → proxy_used=True, proxy_sqm_per_deal=45.0,
+    coverage% пробрасывается из вызывающего кода."""
+    row = MagicMock()
+    start_d = datetime.date.fromisoformat("2025-01-01")
+    end_d = datetime.date.fromisoformat("2025-06-01")
+    row.__getitem__ = lambda self, k: {
+        "total_deals": 60,
+        "period_start": start_d,
+        "period_end": end_d,
+    }[k]
+    result_mock = MagicMock()
+    result_mock.mappings.return_value.first.return_value = row
+    db = MagicMock()
+    db.execute.return_value = result_mock
+
+    result = _compute_rosreestr_fallback(
+        db=db,
+        cad_quarter="66:41:0702048",
+        months_window=6,
+        n_comps=8,
+        ekb_median=_EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH,
+        sample_competitors=[],
+        objective_coverage_pct=25.0,
+    )
+
+    assert result is not None
+    assert result.velocity_source == "rosreestr_fallback"
+    assert result.proxy_used is True
+    assert result.proxy_sqm_per_deal == pytest.approx(45.0)
+    assert result.objective_coverage_pct == pytest.approx(25.0)
+    d = result.as_dict()
+    assert d["proxy_used"] is True
+    assert d["proxy_sqm_per_deal"] == pytest.approx(45.0)
+    assert d["objective_coverage_pct"] == pytest.approx(25.0)
+
+
 def test_sample_competitors_include_by_room_bucket():
    """sample_competitors каждого элемента содержит by_room_bucket."""
    comp_rows = [_comp_row(1), _comp_row(2)]
--- a/frontend/src/app/legacy/site-finder/page.tsx
+++ b/frontend/src/app/legacy/site-finder/page.tsx
@ -268,7 +268,7 @@ function SiteFinderContent() {
    trendPct != null
      ? `${trendPct > 0 ? "+" : ""}${trendPct.toFixed(1)}%`
      : "—";
-  const trendLabel = data?.market_trend
+  const trendLabel = data?.market_trend?.label
    ? `Тренд за 6 мес · ${data.market_trend.label}`
    : "Тренд рынка";
  const trendKpiColor: KpiColor =
--- a/frontend/src/components/site-finder/MarketTrendBlock.tsx
+++ b/frontend/src/components/site-finder/MarketTrendBlock.tsx
@ -1,6 +1,6 @@
 "use client";

-import type { MarketTrend } from "@/types/site-finder";
+import type { MarketTrend, MarketTrendStatus } from "@/types/site-finder";

 interface Props {
  trend?: MarketTrend | null;
@ -32,59 +32,127 @@ function fmtPrice(v: number): string {
  return v.toLocaleString("ru-RU", { maximumFractionDigits: 0 });
 }

+/**
+ * P2 (#1871): дата as_of_date (YYYY-MM-DD) → «месяц год» для caption о
+ * устаревшем источнике. Возвращает null если дата отсутствует/некорректна.
+ */
+const RU_MONTHS = [
+  "январь",
+  "февраль",
+  "март",
+  "апрель",
+  "май",
+  "июнь",
+  "июль",
+  "август",
+  "сентябрь",
+  "октябрь",
+  "ноябрь",
+  "декабрь",
+];
+
+function formatAsOfMonth(asOf: string | undefined): string | null {
+  if (!asOf) return null;
+  // Парсим YYYY-MM напрямую — НЕ через new Date() (UTC-полночь сдвинула бы
+  // месяц назад в TZ западнее UTC на границе, напр. 2026-01-01 → «декабрь 2025»).
+  const m = /^(\d{4})-(\d{2})/.exec(asOf);
+  if (!m) return null;
+  const year = Number(m[1]);
+  const monthIdx = Number(m[2]) - 1;
+  if (monthIdx < 0 || monthIdx > 11) return null;
+  return `${RU_MONTHS[monthIdx]} ${year}`;
+}
+
+/** Приглушённое caveat-состояние (status-карточка без фейкового тренда). */
+function TrendCaveat({ title, message }: { title: string; message: string }) {
+  return (
+    <div
+      style={{
+        borderRadius: 10,
+        padding: "14px 16px",
+        background: "#f3f4f6",
+        display: "flex",
+        flexDirection: "column",
+        gap: 6,
+      }}
+    >
+      <div style={{ fontSize: 12, fontWeight: 700, color: "#374151" }}>
+        {title}
+      </div>
+      <div style={{ fontSize: 13, color: "#9ca3af" }}>{message}</div>
+    </div>
+  );
+}
+
 export function MarketTrendBlock({ trend }: Props) {
  if (!trend) {
    return (
-      <div
-        style={{
-          borderRadius: 10,
-          padding: "14px 16px",
-          background: "#f3f4f6",
-          display: "flex",
-          flexDirection: "column",
-          gap: 6,
-        }}
-      >
-        <div style={{ fontSize: 12, fontWeight: 700, color: "#374151" }}>
-          Тренд рынка
-        </div>
-        <div style={{ fontSize: 13, color: "#9ca3af" }}>
-          Недостаточно сделок ДДУ в радиусе для тренда
-        </div>
-      </div>
+      <TrendCaveat
+        title="Тренд рынка"
+        message="Недостаточно сделок ДДУ в радиусе для тренда"
+      />
    );
  }

+  // P2 (#1871): отсутствие status трактуем как "ok" (старый/кэшированный ответ).
+  const status: MarketTrendStatus = trend.status ?? "ok";
+  const radiusSuffix =
+    trend.radius_km != null ? ` в радиусе ${trend.radius_km} км` : "";
+  const title = `Тренд рынка${radiusSuffix}`;
+
+  // P2 (#1871): источник сделок устарел — caveat вместо фейкового тренда.
+  if (status === "source_stale") {
+    const asOfMonth = formatAsOfMonth(trend.as_of_date);
+    const message =
+      trend.label ??
+      (asOfMonth != null
+        ? `Источник сделок устарел (данные до ${asOfMonth}).`
+        : "Источник сделок устарел — тренд не показываем.");
+    return <TrendCaveat title={title} message={message} />;
+  }
+
+  // P2 (#1871): нет сделок в радиусе за период.
+  if (status === "no_deals") {
+    return (
+      <TrendCaveat title={title} message="Нет сделок в радиусе за период." />
+    );
+  }
+
+  // status === "ok" — старый контракт с полными числовыми полями.
  const n = trend.recent_deals_count;

+  // Без числовых полей (defensive) — показываем no-data, не падаем.
+  if (
+    trend.delta_6m_pct == null ||
+    trend.recent_avg_price_per_m2 == null ||
+    trend.prior_avg_price_per_m2 == null ||
+    trend.prior_deals_count == null
+  ) {
+    return (
+      <TrendCaveat
+        title={title}
+        message="Недостаточно сделок ДДУ в радиусе для тренда"
+      />
+    );
+  }
+
  // n < 30 — hide trend entirely, show data-insufficient state
  if (n < N_WEAK) {
    return (
-      <div
-        style={{
-          borderRadius: 10,
-          padding: "14px 16px",
-          background: "#f3f4f6",
-          display: "flex",
-          flexDirection: "column",
-          gap: 6,
-        }}
-      >
-        <div style={{ fontSize: 12, fontWeight: 700, color: "#374151" }}>
-          Тренд рынка в радиусе {trend.radius_km} км
-        </div>
-        <div style={{ fontSize: 13, color: "#9ca3af" }}>
-          Недостаточно данных (n={n}) — расширьте радиус для анализа тренда
-        </div>
-      </div>
+      <TrendCaveat
+        title={title}
+        message={`Недостаточно данных (n=${n}) — расширьте радиус для анализа тренда`}
+      />
    );
  }

-  const arrow = trendArrow(trend.delta_6m_pct);
-  const arrowColor = deltaColor(trend.delta_6m_pct);
+  const delta = trend.delta_6m_pct;
+  const arrow = trendArrow(delta);
+  const arrowColor = deltaColor(delta);
  // Backend кладёт длинный label ("Сильный рост — рынок растёт быстрее
  // инфляции"); ключи LABEL_COLORS — короткие, поэтому нормализуем по префиксу.
-  const labelKey = trend.label.split(" — ")[0];
+  const label = trend.label ?? "";
+  const labelKey = label.split(" — ")[0];
  const labelStyle = LABEL_COLORS[labelKey] ?? {
    bg: "#f3f4f6",
    color: "#374151",
@ -103,7 +171,7 @@ export function MarketTrendBlock({ trend }: Props) {
      }}
    >
      <div style={{ fontSize: 12, fontWeight: 700, color: "#374151" }}>
-        Тренд рынка в радиусе {trend.radius_km} км
+        {title}
      </div>

      {/* Main price */}
@ -136,8 +204,8 @@ export function MarketTrendBlock({ trend }: Props) {
      >
        <span>{arrow}</span>
        <span>
-          {trend.delta_6m_pct > 0 ? "+" : ""}
-          {trend.delta_6m_pct.toFixed(1)}%
+          {delta > 0 ? "+" : ""}
+          {delta.toFixed(1)}%
        </span>
      </div>

@ -148,21 +216,23 @@ export function MarketTrendBlock({ trend }: Props) {
      </div>

      {/* Label badge */}
-      <div
-        style={{
-          display: "inline-block",
-          borderRadius: 6,
-          padding: "3px 10px",
-          background: labelStyle.bg,
-          color: labelStyle.color,
-          fontSize: 12,
-          fontWeight: 600,
-          alignSelf: "flex-start",
-          marginTop: 2,
-        }}
-      >
-        {trend.label}
-      </div>
+      {label && (
+        <div
+          style={{
+            display: "inline-block",
+            borderRadius: 6,
+            padding: "3px 10px",
+            background: labelStyle.bg,
+            color: labelStyle.color,
+            fontSize: 12,
+            fontWeight: 600,
+            alignSelf: "flex-start",
+            marginTop: 2,
+          }}
+        >
+          {label}
+        </div>
+      )}

      {/* Weak data warning: 30 ≤ n < 100 */}
      {n < N_STRONG && (
--- a/frontend/src/components/site-finder/VelocityBlock.tsx
+++ b/frontend/src/components/site-finder/VelocityBlock.tsx
@ -38,6 +38,32 @@ function formatPercent(score: number): string {
  return `${Math.round(score * 100)}%`;
 }

+/**
+ * P2 (#1871): caveat о покрытии/прокси объёма velocity.
+ * - proxy_used === true → полное предложение про прокси-оценку и покрытие.
+ * - proxy_used !== true → только точность покрытия (если backend её дал).
+ * Возвращает null когда показывать нечего.
+ */
+function coverageCaption(velocity: Velocity): string | null {
+  if (velocity.proxy_used === true) {
+    const parts: string[] = [];
+    if (velocity.proxy_sqm_per_deal != null) {
+      parts.push(
+        `прокси ${velocity.proxy_sqm_per_deal.toLocaleString("ru")} м²/сделка`,
+      );
+    }
+    if (velocity.objective_coverage_pct != null) {
+      parts.push(`покрытие ${Math.round(velocity.objective_coverage_pct)}%`);
+    }
+    const detail = parts.length > 0 ? ` (${parts.join(", ")})` : "";
+    return `Объём оценочный${detail}.`;
+  }
+  if (velocity.objective_coverage_pct != null) {
+    return `Покрытие данными Objective: ${Math.round(velocity.objective_coverage_pct)}%.`;
+  }
+  return null;
+}
+
 /** Словесный диапазон темпа: 0–33 «медленно» / 33–66 «средне» / 66–100 «быстро». */
 function paceBand(score: number): { label: string; color: string } {
  if (score >= 0.66)
@ -64,6 +90,7 @@ export function VelocityBlock({ velocity }: VelocityBlockProps) {
  const scorePct = formatPercent(velocity.velocity_score);
  const ratio = velocity.monthly_velocity_sqm / velocity.ekb_median_sqm;
  const band = paceBand(velocity.velocity_score);
+  const coverageNote = coverageCaption(velocity);
  // Вердикт: «×1.4 к медиане ЕКБ — выше рынка» (краткое словесное «быстрее/
  // медленнее рынка» по соотношению, отдельно от шкалы 0–100%).
  const aboveMarket = ratio >= 1;
@ -197,6 +224,21 @@ export function VelocityBlock({ velocity }: VelocityBlockProps) {
            {Math.round(velocity.ekb_median_sqm).toLocaleString("ru")} м²/мес
            (медиана ЕКБ)
          </div>
+
+          {/* P2 (#1871) — caveat покрытия/прокси приглушённым caption-стилем */}
+          {coverageNote && (
+            <div
+              style={{
+                fontSize: 11,
+                color: "var(--fg-tertiary, #73767E)",
+                marginTop: 4,
+                fontStyle: "italic",
+              }}
+              title="Доля объёма velocity, опирающаяся на прямые данные Objective; остальное оценено по прокси-коэффициенту м²/сделка."
+            >
+              {coverageNote}
+            </div>
+          )}
        </div>
      )}

--- a/frontend/src/components/site-finder/analysis/Section3SettingsAndCompetitors.tsx
+++ b/frontend/src/components/site-finder/analysis/Section3SettingsAndCompetitors.tsx
@ -367,7 +367,13 @@ function buildVerdict(data: ParcelAnalysis): string | null {
    }
  }

-  if (trend) {
+  // P2 (#1871): дельту цен добавляем только когда тренд посчитан (status "ok"
+  // или старый ответ без status); при source_stale/no_deals — пропускаем.
+  if (
+    trend &&
+    (trend.status == null || trend.status === "ok") &&
+    trend.delta_6m_pct != null
+  ) {
    const d = trend.delta_6m_pct;
    const sign = d > 0 ? "+" : d < 0 ? "−" : "";
    const abs = Math.abs(d).toLocaleString("ru", {
--- a/frontend/src/components/site-finder/ptica/ptica-adapt.ts
+++ b/frontend/src/components/site-finder/ptica/ptica-adapt.ts
@ -1163,17 +1163,32 @@ export function adaptMarketDrawer(a: ParcelAnalysis): PticaMarketDrawer {
      : notReal("нет данных района");

  const mt = a.market_trend;
+  // P2 (#1871): тренд «настоящий» только при status "ok" (или старом ответе без
+  // status, где числовые поля присутствуют). source_stale/no_deals → честный
+  // placeholder с причиной вместо фейкового процента.
+  const mtStatus = mt?.status;
+  const mtComputed =
+    mt != null &&
+    (mtStatus == null || mtStatus === "ok") &&
+    mt.delta_6m_pct != null &&
+    mt.recent_avg_price_per_m2 != null &&
+    mt.prior_avg_price_per_m2 != null;
+  const trendCaption =
+    mtStatus === "source_stale"
+      ? "источник сделок устарел"
+      : mtStatus === "no_deals"
+        ? "нет сделок за период"
+        : "после прогноза";
  const trend = {
-    field:
-      mt != null
-        ? real(
-            `${mt.delta_6m_pct >= 0 ? "+" : ""}${fmtNum(mt.delta_6m_pct, 1)}%`,
-          )
-        : notReal("после прогноза"),
-    recent: mt != null ? formatRubPerM2(mt.recent_avg_price_per_m2) : DASH,
-    prior: mt != null ? formatRubPerM2(mt.prior_avg_price_per_m2) : DASH,
+    field: mtComputed
+      ? real(
+          `${mt!.delta_6m_pct! >= 0 ? "+" : ""}${fmtNum(mt!.delta_6m_pct!, 1)}%`,
+        )
+      : notReal(trendCaption),
+    recent: mtComputed ? formatRubPerM2(mt!.recent_avg_price_per_m2!) : DASH,
+    prior: mtComputed ? formatRubPerM2(mt!.prior_avg_price_per_m2!) : DASH,
    count: mt != null ? `${formatInt(mt.recent_deals_count)} сделок` : DASH,
-    available: mt != null,
+    available: mtComputed,
  };

  const v = a.velocity ?? null;
--- a/frontend/src/types/site-finder.ts
+++ b/frontend/src/types/site-finder.ts
@ -175,14 +175,25 @@ export interface NeighborsSummary {
  note?: string;
 }

+// P2 (#1871) — staleness/coverage статус источника сделок.
+// "ok" — тренд посчитан; "source_stale" — источник сделок устарел (тренд не
+// рисуем); "no_deals" — нет сделок в радиусе за период.
+export type MarketTrendStatus = "ok" | "source_stale" | "no_deals";
+
 export interface MarketTrend {
-  recent_avg_price_per_m2: number;
-  prior_avg_price_per_m2: number;
-  delta_6m_pct: number;
+  // P2 (#1871): обязателен в новых ответах; optional для backward-compat со
+  // старыми/кэшированными ответами без поля (трактуем отсутствие как "ok").
+  status?: MarketTrendStatus;
+  // YYYY-MM-DD — дата последней доступной сделки источника (для caption staleness).
+  as_of_date?: string;
  recent_deals_count: number;
-  prior_deals_count: number;
-  label: string;
-  radius_km: number;
+  // Поля ниже присутствуют только при status === "ok" (старый контракт).
+  recent_avg_price_per_m2?: number;
+  prior_avg_price_per_m2?: number;
+  delta_6m_pct?: number;
+  prior_deals_count?: number;
+  label?: string;
+  radius_km?: number;
 }

 // Market pulse — district absorption + competitor counts (/analyze market layer).
@ -295,6 +306,13 @@ export interface Velocity {
  // 'objective' — Objective (основной), 'rosreestr_fallback' — кадастровый квартал,
  // 'none' — нет данных.
  velocity_source?: "objective" | "rosreestr_fallback" | "none";
+  // P2 (#1871) — покрытие/прокси (optional для backward-compat).
+  // objective_coverage_pct — доля объёма из реальных данных Objective (0..100).
+  objective_coverage_pct?: number;
+  // proxy_used — объём оценён по прокси (м²/сделка) вместо прямого замера.
+  proxy_used?: boolean;
+  // proxy_sqm_per_deal — коэффициент прокси (м² на сделку), null если прокси не применён.
+  proxy_sqm_per_deal?: number | null;
 }

 // G5 (#32) — Gate verdict: can_build_mkd