fix(tradein/estimator): honest repair-note + ratio_basis label; doc EKB-calibrated constants (LOW audit R2 #1-4) (#2505)

tradein-mvp/backend/app/schemas/trade_in.py

@@ -222,7 +222,9 @@ class AggregatedEstimate(BaseModel):
     # конкретному дому за 12 мес) — другая база и другой смысл «торга», см. докстринг
     # HouseAnalyticsKpi.
     asking_to_sold_ratio: float | None = None  # =sold/asking, ~0.72–0.93
-    ratio_basis: str | None = None  # 'per_rooms' | 'global_fallback'
+    # 'per_rooms' | 'global_fallback' | 'expected_over_median' (LOW audit #2: set when
+    # #2141's honest_ratio recompute overwrites the raw ratio_resolver value below).
+    ratio_basis: str | None = None
     # ── DaData enrichment (PR Q1) — on-demand для target адреса ──
     # canonical_address — DaData-нормализованная форма (с улицей в short form).
     # house_cadnum     — кадастровый номер ДОМА (для будущего matching Росреестра).

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -1886,6 +1886,16 @@ def _band_haircut(anchor_ppm2: float) -> float:
 
     Премиум (высокий ppm²) торгуется плотнее → меньше скидка; эконом — больше.
     Пороги ЕКБ-вторички: ≥350k → 4%; 180-350k → 5%; <180k → 7%. Дефолт из config.
+
+    LOW audit #3: 0.04/0.07 (и mid из settings.asking_to_sold_haircut) —
+    EKB-secondary-market calibration constants, но применяются ENGINE-WIDE (нет
+    city-параметра ни здесь, ни у единственного вызывающего
+    `_compute_same_building_anchor`). Реального импакта на не-ЕКБ область пока нет
+    (same-building anchor pool для oblast сейчас не формируется — anchor_ppm2 сюда
+    просто не доходит), но это доверие к отсутствию данных, а не к дизайну. Как
+    только oblast anchor pools появятся (см. #oblast-D fallback выше), эти пороги
+    нужно пересмотреть/сделать per-city — не оставлять ЕКБ-калибровку по умолчанию
+    для другого рынка. No behavior change here (doc-only).
     """
     if anchor_ppm2 >= 350_000:
         return 0.04
@@ -2360,9 +2370,13 @@ def _price_from_inputs(
         range_high = int(range_high * repair_coef)
         median_ppm2 = median_ppm2 * repair_coef
         pct = round((repair_coef - 1.0) * 100)
+        # LOW audit #1: _REPAIR_COEF (см. предупреждение выше, строки ~262-266) —
+        # tunable market-эвристика с покрытием данных ~2%, НЕ data-derived величина.
+        # Формулировка ниже честно маркирует поправку как ориентировочную/эвристическую,
+        # а не как вычисленную из данных корректировку.
         repair_note = (
-            f" Цена скорректирована на состояние ремонта "
+            f" Оценка ориентировочно скорректирована на состояние ремонта "
-            f"({_REPAIR_LABEL.get(repair_state, '')} {pct:+d}%)."
+            f"(эвристика: {_REPAIR_LABEL.get(repair_state, '')} {pct:+d}%)."
         )
 
     # Build sources_used_pre from listings + external sources
@@ -2903,6 +2917,12 @@ def _price_from_inputs(
             honest_ratio = expected_sold_price / median_price
             if abs(honest_ratio - asking_to_sold_ratio) > _RATIO_DESCRIPTOR_EPS:
                 asking_to_sold_ratio = honest_ratio
+                # LOW audit #2: once honest_ratio overwrites the raw per_rooms/
+                # global_fallback ratio, `ratio_basis` (still the pre-shift
+                # ratio_resolver provenance) mislabels the value's origin. Relabel
+                # to an honest, self-describing basis so consumers (API/PDF) don't
+                # attribute expected_over_median math to a stale per-rooms lookup.
+                ratio_basis = "expected_over_median"
 
     # ── #oblast-D: deals-headline-fallback ───────────────────────────────────
     # When the radius/anchor analog pipeline found NOTHING usable (median_ppm2
@@ -3913,6 +3933,20 @@ def _is_premium_building(db: Session, house_id: int | None) -> tuple[bool, int |
     Best-effort: любая из таблиц может ещё не существовать в части окружений — любая
     ошибка (нет таблицы / SQL) деградирует в (False, None, None) и НИКОГДА не валит
     оценку.
+
+    LOW audit #4 — EKB-bias (doc-only, no behavior change): и `premium_buildings_curated`
+    (data/sql/142, см. header-комментарий там), и её MV-фолбэк `premium_houses`
+    (data/sql/139) построены и выверены по ЕКБ-методологии. Кураторская таблица
+    активно ДЕПРОМОУТИТ non-EKB описания как шум/mislabel (см. пример house_id=372944
+    в 142_premium_buildings_curated.sql — «это НЕ ЕКБ» → is_premium=false). Значит для
+    областных (oblast) элитных домов эта функция систематически вернёт (False, None,
+    None) — premium_building флаг не выставится, даже если дом объективно элитный по
+    рынку своего города. Это не тихая потеря сигнала: `_manual_review` (см. ниже,
+    строки ~3944-3993) всё равно ловит такие объекты по АБСОЛЮТНОЙ стоимости —
+    `estimate_manual_review_high_value_rub` (expected_sold_price ≥ порога) и
+    `estimate_manual_review_elite_ppm2` (asking ₽/м² ≥ порога) — независимо от
+    premium_building. То есть oblast-элита не помечается как «премиальный дом», но
+    почти всегда подхватывается value-based триггером той же функции.
     """
     if house_id is None:
         return (False, None, None)

tradein-mvp/backend/data/sql/142_premium_buildings_curated.sql

@@ -22,6 +22,19 @@
 --
 -- Dependencies: 002_core_tables.sql (house_id space). No backend schema coupling.
 -- Re-run safe: CREATE TABLE IF NOT EXISTS + idempotent upsert.
+--
+-- LOW audit #4 — EKB scope (doc-only, no behavior change): this seed and its
+--   `premium_houses` MV fallback (data/sql/139) are both curated/calibrated against
+--   Ekaterinburg secondary-market listings ONLY. Non-EKB descriptions encountered
+--   during curation were treated as noise and actively DEMOTED (is_premium=false) —
+--   e.g. house_id=372944 below ("г. Нижний Новгород, Александровская слобода... это
+--   НЕ ЕКБ" — mislabeled, not premium). Consequence: an oblast (non-EKB) elite
+--   building will NOT receive the `premium_building` flag from this table or its MV
+--   fallback — the estimator's `_is_premium_building` (app/services/estimator.py)
+--   has no per-city variant of this overlay. This is not a silent gap: the estimator's
+--   `_manual_review` still routes genuinely high-value objects to manual review via
+--   absolute-value thresholds (estimate_manual_review_high_value_rub,
+--   estimate_manual_review_elite_ppm2) independent of the premium_building flag.
 
 BEGIN;