Initial commit: Discovery MVP docs (v2.1 + v2.2)

README.md

@@ -0,0 +1,23 @@
+# Generative Design + Site Finder
+
+Проект двух продуктовых линий в одной воронке: AI-подбор инвестиционных земельных участков (Site Finder) + автоматическая генерация концепций застройки (Generative Design).
+
+## Структура репозитория
+
+```
+gendesign/
+├── docs/                                                          # Документация и стратегические документы
+│   ├── MVP_Goals_Python.md                                        # Цели Discovery MVP, Python-стек (v2.2)
+│   └── Бизнес-план v2.1 - Site Finder + Roadmap 12 месяцев.md     # Бизнес-план v2.1
+└── README.md
+```
+
+## Текущий статус
+
+**Фаза 0 — Discovery MVP (месяцы 1–3).** Стек: Python 3.12 + FastAPI + PostGIS, Next.js + TypeScript на фронте.
+
+Подробности — в `docs/MVP_Goals_Python.md`.
+
+## North Star
+
+К концу месяца 3: **3 платящих пилота (≥30 тыс. ₽/мес)** + заявка в реестр российского ПО → право на Раунд А (20–25 млн ₽).

docs/MVP_Goals_Python.md

@@ -0,0 +1,386 @@
+# Цели Discovery MVP — Python-стек
+
+**Версия:** 2.2
+**Дата:** апрель 2026
+**Статус:** Discovery MVP, месяцы 1–3
+**Изменение vs v2.1:** переход с .NET на Python для backend, TypeScript для frontend
+
+---
+
+## 1. North Star Metric
+
+**К концу месяца 3 получить 3 платящих пилотных клиента (≥30 тыс. ₽/мес каждый) и подать заявку в реестр российского ПО — это даст право пройти в Раунд А на 20–25 млн ₽.**
+
+Этот критерий не зависит от стека и остаётся неизменным.
+
+---
+
+## 2. Технический стек MVP
+
+### Backend
+- **Язык:** Python 3.12
+- **Web-фреймворк:** FastAPI 0.115+
+- **ORM:** SQLAlchemy 2.0 + GeoAlchemy2 (для PostGIS)
+- **Миграции:** Alembic
+- **Валидация:** Pydantic v2
+- **Background tasks:** Celery + Redis (или RQ для простоты)
+- **HTTP-клиент:** httpx (async)
+
+### Геометрия и геоданные
+- **Shapely 2.0** — основная геометрия (полигоны, отступы, пересечения)
+- **GeoPandas 1.0** — работа с табличными геоданными
+- **Pyproj** — преобразования систем координат (WGS84 ↔ UTM ↔ МСК-66 для Свердловской обл.)
+- **Rasterio** — если будем работать с растровыми данными (DEM, спутник)
+
+### ML
+- **XGBoost** — основной алгоритм скоринга участков
+- **scikit-learn** — препроцессинг, метрики, простые модели
+- **pandas** — обработка табличных данных
+- **NumPy** — численные расчёты
+
+### Экспорт документов
+- **ReportLab** или **WeasyPrint** — PDF-отчёты (WeasyPrint удобнее для HTML-вёрстки)
+- **ezdxf** — экспорт в DXF для архитекторов
+- **openpyxl** — экспорт в Excel
+
+### База данных
+- **PostgreSQL 16** + **PostGIS 3.4** — основная БД
+- **Redis 7** — кэш и очереди
+
+### Frontend
+- **Next.js 15** + **React 19** + **TypeScript 5**
+- **Tailwind CSS 4** — стили
+- **shadcn/ui** — базовые компоненты
+- **TanStack Query** — работа с API
+- **Mapbox GL JS** или **Leaflet + OSM** — карты
+
+### Инфраструктура
+- **Yandex Cloud** или **VK Cloud** (российские)
+- **Docker + Docker Compose** для разработки
+- **GitHub Actions** для CI/CD
+- **Sentry** для мониторинга ошибок
+
+### Dev tools
+- **uv** или **poetry** — менеджер зависимостей (uv быстрее)
+- **ruff** — линтер + форматтер (заменяет black + flake8 + isort)
+- **mypy** — статическая типизация
+- **pytest** — тесты
+
+---
+
+## 3. Цели по модулю A: Site Finder
+
+### Функциональные цели (Discovery MVP)
+
+**Загрузка данных**
+- Парсер Росреестра ПКК для Свердловской области
+- Сохранение ≥ 1000 участков в PostgreSQL/PostGIS
+- Атрибуты: кадастровый номер, ВРИ, площадь, границы (геометрия), адрес
+- Скрипт ежесуточной синхронизации (Celery beat)
+
+**Фильтрация**
+- 3 базовых фильтра: ВРИ, площадь (от-до), регион/город
+- Геопространственный фильтр: участки внутри произвольно нарисованного полигона
+- Текстовый поиск по адресу/кадастровому номеру
+
+**Скоринг**
+- 3 критерия в Discovery: расстояние до центра города, наличие инфраструктуры в радиусе 1 км (POI из OSM), средняя цена жилья в районе (ДОМ.РФ)
+- Веса критериев настраиваемые пользователем
+- Итоговый рейтинг 0–100 с разбивкой по компонентам
+
+**Отображение**
+- Карта (Mapbox/Leaflet) с участками-полигонами
+- Цветовая градация по рейтингу
+- Табличный список с сортировкой по любому параметру
+- Детальная карточка участка с обоснованием рейтинга
+
+**Интеграция с Generative Design**
+- Кнопка «Обсчитать концепцию» в детальной карточке
+- Передача геометрии участка через внутренний API в модуль B
+- Возврат результатов в карточку
+
+### Что НЕ делаем в Discovery MVP
+- API ЕГРН с собственниками (требует платежей и юридического оформления — отложено на Фазу 1)
+- Изохроны Яндекс.Карт (хорошо бы иметь, но не критично — Фаза 1)
+- Скоринг по 15+ параметрам — Фаза 1
+- Множественные регионы (только Свердловская обл.) — Фаза 1
+- Алертинг на новые подходящие участки — Фаза 2
+
+---
+
+## 4. Цели по модулю B: Generative Design (пятно застройки)
+
+### Функциональные цели (Discovery MVP)
+
+**Вход**
+- Полигон участка (ручная отрисовка на карте или передача из Site Finder)
+- Параметры пользователя: класс жилья (эконом/комфорт/бизнес), целевая этажность, тип застройки (точечная/средне-этажная/многоэтажная)
+- Региональные нормативы (для Discovery — Свердловская обл., ПЗЗ Екатеринбурга)
+
+**Алгоритм генерации**
+- Расчёт нормативных отступов от границ участка (через Shapely buffer)
+- Размещение прямоугольных корпусов МКД методом «жадного заполнения»: подбор сетки положений, проверка отступов между корпусами и от границ
+- 3 варианта: «максимум площади», «максимум инсоляции дворов», «оптимальный микс»
+- Время генерации одного варианта ≤ 10 секунд
+
+**Расчёт ТЭП**
+- Площадь застройки, общая площадь корпусов
+- Жилая площадь по типам квартир (1/2/3-комн в задаваемых пропорциях)
+- Количество квартир, средняя площадь
+- КЭП (коэффициент использования территории), плотность застройки
+- Площадь придомовой территории, парковка (упрощённо: норматив × количество квартир)
+
+**Финансовая модель**
+- Выручка: жилая площадь × средняя цена м² по району (из ДОМ.РФ)
+- Себестоимость: квадратный метр × норматив (из ФАУ «Главгосэкспертиза»)
+- Стоимость земли (вход параметром)
+- Валовая маржа, чистая прибыль (упрощённая модель без налогов)
+- Базовый IRR (без дисконтирования cash flow по периодам — это в Фазе 1)
+
+**Экспорт**
+- PDF-отчёт с тремя вариантами, графиками, ТЭП и финмоделью (WeasyPrint)
+- Excel с расчётами (openpyxl)
+- DXF упрощённой схемы участка (ezdxf) — для передачи архитектору
+
+### Что НЕ делаем в Discovery MVP
+- Расчёт инсоляции по СП 52.13330 — Фаза 1, месяцы 7–9
+- Произвольная форма корпусов (только прямоугольники) — Фаза 1
+- Парковка по детальному нормативу — Фаза 1
+- УДС (улично-дорожная сеть) — Фаза 1
+- Социнфраструктура (школы, сады, поликлиники) — Фаза 1
+- 3D-визуализация (Three.js) — Фаза 2 (год 2)
+- Квартирография (планировки квартир внутри корпусов) — Фаза 2
+- Фотореалистичный рендер — Год 2+
+
+---
+
+## 5. Цели по продажам и валидации
+
+### Месяц 1
+- 50 целевых клиентов в CRM (можно использовать Notion/AmoCRM/HubSpot Free)
+- 5 cold-outreach писем отправлено
+- 3 встречи назначено
+- ООО зарегистрировано, расчётный счёт открыт
+- Прототип Site Finder работает локально с 1000 участков
+
+### Месяц 2
+- 15 встреч кумулятивно проведено
+- 2 LOI (Letters of Intent) подписано
+- 1 платящий пилот подписан (≥ 30 тыс. ₽/мес)
+- Демо прототипа на реальных участках клиентов
+- Первая статья в профильном медиа (DigitalDeveloper, vc.ru, Bisnow Russia)
+
+### Месяц 3
+- 20+ встреч кумулятивно
+- 3 платящих пилота
+- 7+ LOI
+- 1 региональная администрация в активных переговорах
+- Заявка в реестр российского ПО подана
+- Подготовлен инвестиционный deck для Раунда А (12 слайдов)
+- Финансовая модель в Excel на 5 лет
+- Data room для инвесторов
+
+---
+
+## 6. Технические цели MVP
+
+### Качество кода
+- Все публичные API эндпоинты типизированы (Pydantic)
+- Покрытие тестами ключевой бизнес-логики ≥ 60%
+- Линтер ruff проходит без ошибок
+- mypy --strict проходит для core-модулей
+
+### Производительность
+- Time to First Value ≤ 10 минут (от регистрации до первого обсчёта)
+- Загрузка участков по фильтру ≤ 2 секунд
+- Генерация одного варианта концепции ≤ 10 секунд
+- Генерация PDF-отчёта ≤ 5 секунд
+
+### Надёжность
+- 99% uptime в рабочие часы (для демо клиентам)
+- Все ошибки в Sentry
+- Бэкап БД ежедневно
+- Recovery time ≤ 2 часов
+
+### Безопасность
+- Все данные пользователей шифруются at rest (PostgreSQL TDE или приложением)
+- HTTPS обязательно
+- API Rate limiting
+- JWT-авторизация с refresh-токенами
+- Логирование всех доступов к чувствительным данным (требование под реестр ПО)
+
+---
+
+## 7. Структура репозитория (предлагаемая)
+
+```
+project-root/
+├── backend/
+│   ├── app/
+│   │   ├── main.py                 # FastAPI entrypoint
+│   │   ├── api/
+│   │   │   ├── v1/
+│   │   │   │   ├── parcels.py      # Site Finder endpoints
+│   │   │   │   ├── concepts.py     # Generative Design endpoints
+│   │   │   │   └── auth.py
+│   │   ├── core/
+│   │   │   ├── config.py           # Pydantic Settings
+│   │   │   ├── security.py         # JWT, hashing
+│   │   │   └── db.py               # SQLAlchemy session
+│   │   ├── models/                 # SQLAlchemy ORM
+│   │   ├── schemas/                # Pydantic schemas
+│   │   ├── services/
+│   │   │   ├── site_finder/
+│   │   │   │   ├── parser.py       # Росреестр, ФИАС
+│   │   │   │   ├── scorer.py       # XGBoost скоринг
+│   │   │   │   └── filters.py
+│   │   │   ├── generative/
+│   │   │   │   ├── geometry.py     # Shapely алгоритмы
+│   │   │   │   ├── teap.py         # Расчёт ТЭП
+│   │   │   │   └── financial.py    # Финмодель
+│   │   │   └── exporters/
+│   │   │       ├── pdf.py          # WeasyPrint
+│   │   │       ├── excel.py        # openpyxl
+│   │   │       └── dxf.py          # ezdxf
+│   │   └── workers/                # Celery tasks
+│   ├── tests/
+│   ├── alembic/                    # миграции
+│   ├── pyproject.toml              # uv/poetry
+│   └── Dockerfile
+├── frontend/
+│   ├── app/                        # Next.js 15 App Router
+│   ├── components/
+│   ├── lib/
+│   └── package.json
+├── docker-compose.yml              # dev окружение
+├── .github/workflows/              # CI/CD
+└── README.md
+```
+
+---
+
+## 8. План на первый месяц (под Python)
+
+### Неделя 1
+- Установить **uv** (`pip install uv`)
+- Создать проект: `uv init project-root && uv add fastapi sqlalchemy geoalchemy2 shapely pydantic`
+- Поднять PostgreSQL + PostGIS в Docker (`postgis/postgis:16-3.4`)
+- Первый эндпоинт `GET /parcels` возвращает заглушку
+- Зарегистрировать ИТ-ООО (УСН 6%, ESOP пул в устав)
+
+### Неделя 2
+- Парсер Росреестра ПКК на httpx (асинхронный)
+- Загрузка 1000 участков Екатеринбурга в БД
+- Базовая модель `Parcel` в SQLAlchemy с PostGIS-геометрией
+- Первый фильтр по площади и ВРИ
+- Дизайнер-фрилансер делает 7 экранов в Figma
+
+### Неделя 3
+- Frontend Next.js: страница «Site Finder» с картой Leaflet
+- API endpoint `POST /parcels/search` с фильтрами
+- 5 cold-outreach писем целевым клиентам
+- 3 встречи назначены
+
+### Неделя 4
+- Базовый скоринг (расстояние до центра + цена района)
+- Первый прототип задеплоен в Yandex Cloud
+- 5 встреч проведено
+- Лендинг опубликован
+- Первая статья в DigitalDeveloper или vc.ru опубликована
+
+---
+
+## 9. Что меняется в Custom Instructions проекта
+
+В системный промпт проекта в Claude добавьте:
+
+```
+ТЕХНИЧЕСКИЙ СТЕК (актуальный с v2.2)
+- Backend: Python 3.12 + FastAPI + SQLAlchemy 2.0 + Pydantic v2
+- Геометрия: Shapely 2.0 + GeoPandas + GeoAlchemy2
+- ML: XGBoost + scikit-learn + pandas
+- БД: PostgreSQL 16 + PostGIS 3.4
+- Очереди: Redis + Celery
+- Frontend: Next.js 15 + React 19 + TypeScript + Tailwind + shadcn/ui
+- Карты: Mapbox GL JS или Leaflet
+- Экспорт: WeasyPrint (PDF), ezdxf (DXF), openpyxl (Excel)
+- Облако: Yandex Cloud
+- Dev: uv (зависимости), ruff (линт+формат), mypy (типы), pytest
+
+КОММЕНТАРИЙ
+Я перешёл с .NET на Python для MVP, потому что геометрия и ML
+в Python-экосистеме намного сильнее. Опыт в C#/.NET 6 лет —
+это база, на Python переключаюсь сейчас. При написании кода
+учитывай, что я понимаю backend архитектуру отлично, но
+синтаксис и идиомы Python ещё догоняю — давай явный type-hints
+и комментарии к pythonic-конструкциям, которые могут быть
+непривычны после C#.
+```
+
+---
+
+## 10. Cost of switching: что реально потратите
+
+### Время на «вкатывание»
+- Неделя 1: 60% производительности vs привычный .NET
+- Недели 2–3: 80%
+- С недели 4: 100% и быстрее, чем на .NET (за счёт экосистемы)
+
+### Что почитать в первую очередь
+- **«Python for C# Developers»** (бесплатные статьи на Real Python)
+- Документация **FastAPI** — отличная, начать с tutorial
+- **Shapely manual** — для понимания геометрии
+- **SQLAlchemy 2.0 docs** — async раздел
+
+### Что НЕ читать сразу
+- Книги «Python для начинающих» — вы не начинающий программист
+- Гайды по Django — вам нужен FastAPI
+- Старые туториалы (Python 3.8 и ниже) — слишком много изменилось
+
+### Полезные привычки от .NET, которые работают и в Python
+- Dependency Injection (FastAPI поддерживает через Depends)
+- Strong typing (Pydantic + mypy)
+- Repository pattern (через SQLAlchemy)
+- Async/await (есть и работает)
+
+### Что отучиться
+- `Dictionary<string, object>` → используй Pydantic-модели
+- LINQ → list comprehensions + библиотека `more_itertools`
+- async всегда — в Python async только когда нужно (I/O bound)
+- Heavy interfaces — Python предпочитает duck typing и Protocol
+
+---
+
+## 11. Acceptance Criteria для MVP
+
+К концу месяца 3 продукт считается готовым к Раунду А, если:
+
+**Функционально:**
+- [ ] Site Finder загружает и показывает 1000+ участков Свердловской обл.
+- [ ] Фильтр работает по 3 параметрам
+- [ ] Скоринг по 3 критериям с настраиваемыми весами
+- [ ] Generative Design генерирует 3 варианта за ≤ 10 секунд
+- [ ] Расчёт ТЭП и базовая финмодель работают
+- [ ] PDF/Excel/DXF экспорт работает
+- [ ] Связь модулей (передача участка) работает
+
+**Бизнесово:**
+- [ ] 3 платящих пилота
+- [ ] 7+ LOI
+- [ ] Заявка в реестр ПО подана
+- [ ] 1 администрация в переговорах
+- [ ] Инвестиционный deck готов
+- [ ] Финмодель на 5 лет готова
+
+**Технически:**
+- [ ] 60%+ покрытие тестами core-логики
+- [ ] mypy --strict проходит
+- [ ] Деплой в Yandex Cloud работает
+- [ ] Sentry подключен
+- [ ] Бэкапы БД ежедневно
+
+Если все три блока выполнены — идём в Раунд А. Если выполнены 2 из 3 (например, технически + функционально, но только 2 пилота) — возможно продление Фазы 0 на 1–2 месяца за счёт собственных средств. Если выполнен только 1 блок или меньше — стоп проекта.
+
+---
+
+**Документ создан в апреле 2026. Версия 2.2 (Python-стек).**

docs/Бизнес-план v2.1 - Site Finder + Roadmap 12 месяцев.md

@@ -0,0 +1,684 @@
+**ГЕНЕРАТИВНЫЙ ДИЗАЙН + SITE FINDER**
+
+Бизнес-план v2.1
+
+*Обновлённая стратегия: Site Finder + MVP + План на 12 месяцев*
+
+*Две продуктовые линии в одной воронке:
+поиск инвестиционных участков + генерация концепций застройки*
+
+Апрель 2026
+
+# **1. Что изменилось в v2.1**
+
+Основное изменение — добавление Site Finder (AI-подбор земельных участков по инвестиционным критериям) как второй продуктовой линии. Он встраивается в Discovery MVP как входная точка и становится ключевым конкурентным преимуществом по отношению к rTIM.
+
+### **Стратегическое обоснование**
+
+- **Воронка становится целостной: **от инвест-критерия → к найденному участку → к концепту застройки → к финансовой модели. Клиент получает ответ на вопрос «что построить и где», а не только «как застроить уже купленный участок».
+
+- **Два типа клиентов в одной воронке: **инвестдепартаменты (Site Finder) и архитектурно-проектные отделы (Generative Design). Это удваивает потенциал cross-sell внутри одной компании-клиента.
+
+- **Защита от rTIM: **они работают только в стадии концепта. Site Finder — стадия до концепта, куда они не идут. Это ниша, свободная от прямой конкуренции.
+
+- **Лид-магнит: **бесплатный подбор 10 участков по критериям — низкоэнтропийный первый шаг, который генерирует демо-встречи лучше, чем прямая продажа SaaS-подписки.
+
+- **Данные для обучения: **участки + обсчёты концепций = обучающая выборка, которой нет ни у TestFit (нет РФ-данных), ни у rTIM (нет site-selection данных).
+
+### **Финансовый эффект**
+
+| **Параметр** | **v2** | **v2.1** |
+| --- | --- | --- |
+| Бюджет Discovery MVP (Фаза 0) | 500-800 тыс. ₽ | 900 тыс. - 1,2 млн ₽ |
+| Срок Фазы 0 | 3 месяца | 3 месяца |
+| Бюджет Фазы 1 (MVP) | 20 млн ₽ | 22 млн ₽ |
+| Совокупные инвестиции за 5 лет | ~155 млн ₽ | ~165 млн ₽ |
+| ARR конец года 1 | 6-9 млн ₽ | 8-12 млн ₽ |
+| ARR конец года 5 | 80-120 млн ₽ | 110-160 млн ₽ |
+| Средний чек | 50-80 тыс. ₽/мес | 70-120 тыс. ₽/мес |
+
+Увеличение бюджета на Site Finder окупается ростом среднего чека и скорости закрытия сделок. Комбинированный продукт продаётся легче, чем «ещё один генератор».
+
+# **2. Site Finder: новая продуктовая линия**
+
+## **2.1. Задача, которую решает**
+
+Инвест-департамент девелопера тратит недели на предварительный анализ земельных участков: запросы в Росреестр, сверка с ПЗЗ, оценка окружения, расчёт инвестиционного потенциала. В кризисных условиях 2025-2026 ошибка с выбором участка — это не низкая маржа, а банкротство. Рынок нуждается в инструменте, который за минуты выдаёт шорт-лист из 10-20 подходящих участков с ранжированием по инвестиционной привлекательности.
+
+## **2.2. Функциональное ядро**
+
+### **Входные параметры (что задаёт пользователь)**
+
+- Регион или конкретная территория (полигон на карте)
+
+- Тип застройки (жильё эконом/комфорт/бизнес, склады, коммерция, смешанная)
+
+- Минимальная и максимальная площадь участка
+
+- Бюджет на покупку земли
+
+- Целевой IRR или yield on cost
+
+- Дополнительные фильтры: этажность, плотность, транспортная доступность, близость к инфраструктуре
+
+### **Выходные данные (что получает пользователь)**
+
+- Шорт-лист из 10-20 участков с рейтингом привлекательности
+
+- По каждому участку: кадастровый номер, площадь, вид разрешённого использования, владелец (если публичен), зонирование ПЗЗ
+
+- Окружение: инфраструктура в радиусе 500м/1км/3км (школы, детсады, транспорт, торговля)
+
+- Демография и социально-экономический профиль района
+
+- Конкуренты: строящиеся новостройки в радиусе, средняя цена м² в локации
+
+- Ограничения: ЗОУИТ, охранные зоны, санитарные зоны, пойменные зоны
+
+- Предварительный расчёт инвестиционного потенциала (pre-concept)
+
+- Возможность одним кликом сгенерировать концепт застройки (переход в Generative Design)
+
+## **2.3. Источники данных для РФ**
+
+| **Источник** | **Тип данных** | **Способ получения** | **Сложность** |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Росреестр ФГИС ЕГРН | Кадастровые данные, границы участков, категории земель, ВРИ | API (платный), ручные выписки, ЦИАН API | Средняя |
+| Публичная кадастровая карта Росреестра | Карта участков, базовая информация | Открытое API | Низкая |
+| ГИСОГД регионов | ПЗЗ, градрегламент, ЗОУИТ, проекты планировки | Разные форматы по регионам, часто OpenAPI | Высокая (по каждому региону) |
+| ГИС ЖКХ | Жилой фонд, управляющие организации | OpenAPI | Низкая |
+| Росстат | Демография, доходы, миграция | OpenAPI, excel-выгрузки | Низкая |
+| OpenStreetMap | Инфраструктура (школы, транспорт, магазины) | Overpass API, бесплатно | Низкая |
+| Яндекс.Карты Geocoder / 2ГИС API | Геокодирование, расстояния, POI | API (платный, квоты) | Низкая |
+| ДОМ.Клик, ЦИАН, Авито | Строящиеся ЖК, цены, конкуренты | Web-скрейпинг или партнёрство | Средняя |
+| ЕРЗ.РФ | Единый реестр застройщиков | Веб + API | Средняя |
+| Региональные порталы инвестиций | Инвестплощадки, предлагаемые регионом | Разные форматы | Средняя |
+
+Ключевая техническая работа первых 3 месяцев — построить data pipeline, который собирает, нормализует и обновляет данные из этих источников для 1-2 стартовых регионов. Это 60-70% трудозатрат Фазы 0.
+
+## **2.4. Алгоритм ранжирования**
+
+Для MVP достаточно многокритериального скоринга: взвешенная сумма показателей с нормализацией. Клиент задаёт веса (или выбирает пресет «под эконом-жильё», «под бизнес-класс», «под склады»).
+
+- Скоринг транспортной доступности: расстояния до метро/ж/д/крупных дорог
+
+- Скоринг инфраструктуры: количество POI в радиусе
+
+- Скоринг демографии: плотность населения, средний доход, возрастная структура
+
+- Скоринг конкуренции: количество и тип новостроек рядом (меньше = лучше)
+
+- Скоринг инвест-потенциала: цена м² в районе / себестоимость строительства
+
+- Штрафы: ЗОУИТ, несоответствие ВРИ заявленному типу застройки, охранные зоны
+
+Для года 2-3 — замена эвристик ML-моделью, обученной на данных реальных сделок клиентов (с их согласия). Это даёт долгосрочный дифференциатор: чем больше клиентов, тем точнее модель, что не повторить ни TestFit, ни rTIM.
+
+# **3. Обновлённая Фаза 0: Discovery MVP с Site Finder**
+
+## **3.1. Цель и KPI**
+
+Валидировать за 3 месяца, что у объединённого продукта (Site Finder + Generative Design) есть платёжеспособный спрос, и собрать первые 3-5 платящих пилотов. Go-критерии ужесточены по сравнению с v2, потому что объединённый продукт имеет более высокую ценностную гипотезу.
+
+| **KPI** | **Зелёный (Go)** | **Жёлтый** | **Красный (Stop)** |
+| --- | --- | --- | --- |
+| Подписчиков на бесплатную версию Site Finder | ≥ 200 | 80-199 | < 80 |
+| Квалифицированных лидов (MQL) | ≥ 30 | 15-29 | < 15 |
+| Платящих пилотов | ≥ 4 | 2-3 | 0-1 |
+| Контакт с региональной администрацией | подписан LOI | обсуждение | нет контакта |
+| CAC на платящего пилота | ≤ 200 тыс. ₽ | 200-400 тыс. | > 400 тыс. |
+| Реестр ПО | заявка подана | подготовка | нет действий |
+
+## **3.2. Обновлённый бюджет Фазы 0: 900 тыс. - 1,2 млн ₽**
+
+| **Статья** | **Сумма** | **Комментарий** |
+| --- | --- | --- |
+| Время основателя (.NET, тех.лид) | 0 ₽ | Без найма, совмещение |
+| Data-инженер (контракт) | 300 тыс. ₽ | 3 месяца на pipeline из публичных источников |
+| Контрактный дизайнер UX/UI | 180 тыс. ₽ | Figma + HTML для landing и demo |
+| API и данные (Росреестр, 2ГИС, карты) | 100 тыс. ₽ | Тестовые квоты, ручные выписки |
+| Инфраструктура: сервер, БД, CI/CD | 60 тыс. ₽ | Yandex Cloud, PostGIS, 3 месяца |
+| Юридическое: ООО, ИТ-льготы | 50 тыс. ₽ | УСН 6%, подача в Минцифры |
+| Подача в реестр российского ПО | 40 тыс. ₽ | Пошлина + консультант |
+| Командировки (СПб, Екатеринбург, Москва) | 150 тыс. ₽ | 15-20 встреч с клиентами |
+| Маркетинг (контент, SEO, лид-магнит) | 200 тыс. ₽ | 5-7 статей, Telegram-канал |
+| Резерв (15%) | 120 тыс. ₽ | Непредвиденные расходы |
+| ИТОГО | 1,2 млн ₽ |  |
+
+## **3.3. Что должно быть построено**
+
+### **Site Finder MVP (первичный продукт)**
+
+- Landing page с формой «Подобрать участок» — это ваш первый лид-магнит
+
+- Data pipeline для Свердловской обл. или Ленинградской обл.: кадастр + ПЗЗ + OSM + Росстат
+
+- Алгоритм многокритериального скоринга с 3 пресетами («эконом», «бизнес», «склад»)
+
+- Веб-интерфейс: карта + список + карточка участка с данными и скорингом
+
+- Экспорт отчёта по участку в PDF
+
+### **Generative Design MVP (вторичный, встроен в Site Finder)**
+
+- Кнопка «Рассчитать концепт» на карточке участка
+
+- Один базовый алгоритм генерации (3-5 вариантов размещения МКД)
+
+- Расчёт ТЭП и базовой финансовой модели
+
+- PDF-отчёт с концептом
+
+### **Инфраструктура бизнеса**
+
+- Аккредитованное ИТ-ООО на УСН 6%
+
+- Первый набор юрдокументов (оферта, политика конфиденциальности)
+
+- Базовая CRM (Pipedrive или HubSpot) с воронкой
+
+- Подача в реестр российского ПО
+
+# **4. Детальный план на 12 месяцев**
+
+Ниже — помесячная раскадровка первого года. Каждый месяц включает продуктовые задачи, коммерческие действия, организационные решения и выход по метрикам. План консервативный: если идёт медленнее — есть запас. Если быстрее — появляется возможность сдвинуть Фазу 1 раньше.
+
+## **Месяц 1. Setup и первый прототип**
+
+**Задача месяца: запустить бизнес юридически, собрать первую рабочую версию Site Finder на одном регионе и выйти на первые 5 встреч с потенциальными клиентами.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Архитектура решения: .NET Core 8 + PostgreSQL + PostGIS + React/Next.js
+
+- Поднятие инфраструктуры в Yandex Cloud (VM, БД, S3)
+
+- Импорт кадастровых данных Свердловской обл. из публичной кадастровой карты
+
+- Интеграция OpenStreetMap через Overpass API (инфраструктура в радиусе)
+
+- Первый прототип веб-интерфейса: карта + фильтры
+
+### **Коммерция**
+
+- Собрать базу 80-100 контактов LPR в региональных девелоперах
+
+- Шаблоны холодных писем и Telegram-сообщений
+
+- Первые 5 встреч или видеоконф
+
+### **Организация**
+
+- Регистрация ООО на УСН 6%, аккредитация ИТ-компании
+
+- Открытие расчётного счёта в Т-Банке или Модульбанке
+
+- Подписка на CRM (Pipedrive) и базовый стек трекеров
+
+### **Метрики на конец месяца**
+
+- Рабочий прототип на одном регионе
+
+- 5 проведённых встреч, 10+ контактов в воронке
+
+- Расход: ~200 тыс. ₽
+
+## **Месяц 2. Углубление данных и первый Generative Design**
+
+**Задача месяца: добавить ПЗЗ и демографию к Site Finder, подключить примитивный генератор концепций, выйти на 10 встреч и начать переговоры с первыми потенциальными пилотами.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Сбор ПЗЗ Свердловской обл. (или Ленинградской) — ручной парсинг муниципальных регламентов
+
+- Интеграция данных Росстата по демографии района
+
+- Алгоритм многокритериального скоринга v0.1 с 3 пресетами
+
+- Примитивный генератор концепта: 3 варианта размещения МКД на участке
+
+- Расчёт базового ТЭП (площадь застройки, плотность, этажность)
+
+- PDF-отчёт по участку с концептом
+
+### **Коммерция**
+
+- Запуск landing page и Telegram-канала с кейсами
+
+- Первая публикация на VC.ru или Хабре с кейсом подбора участка
+
+- 10 встреч, 3-5 предпилотов с заинтересованностью
+
+- Ведение CRM-воронки
+
+### **Организация**
+
+- Консультация с юристом по ИТ-льготам и реестру ПО
+
+- Прописан офер для пилотов (3 месяца за 50 тыс. ₽/мес со скидкой 50%)
+
+### **Метрики на конец месяца**
+
+- 30+ участков в демо-базе, 3 готовых кейса-отчёта
+
+- 50+ регистраций на landing, 10 квалифицированных лидов
+
+- 1-2 подписанных предпилота
+
+- Расход: ~350 тыс. ₽ накопительно
+
+## **Месяц 3. Валидация и Go/No-Go**
+
+**Задача месяца: закрыть 3-4 платящих пилота, подать в реестр российского ПО, принять решение о переходе в Фазу 1 и запустить переговоры с инвесторами.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Полировка UX на основе обратной связи пилотов
+
+- Интеграция 2ГИС API для POI и расстояний
+
+- Добавление второго региона (если позволяют ресурсы)
+
+- Автоматизация отчётов и рассылок для клиентов
+
+### **Коммерция**
+
+- Конвертация 4+ пилотов в платящих клиентов
+
+- Первая встреча с региональной администрацией (Свердловская обл. или Лен. обл.)
+
+- Подготовка питч-дека для раунда А
+
+- 10-15 встреч с инвесторами (ангелы, Сколково, региональные IT-фонды)
+
+### **Организация**
+
+- Подача заявки в реестр российского ПО
+
+- Подписание LOI с 1 региональной администрацией
+
+- Go/No-Go решение по результатам месяца
+
+### **Метрики на конец месяца**
+
+- 4 платящих пилота (цель — зелёная зона KPI)
+
+- 1 LOI с админом + 10-15 встреч с инвесторами
+
+- Расход: ~500-600 тыс. ₽ накопительно
+
+### **Решение на конце месяца**
+
+**Зелёная зона (4+ пилота, LOI с админом): **переход в Фазу 1, закрытие раунда А в мес. 4-5.
+
+**Жёлтая зона (2-3 пилота): **продление Фазы 0 на 2-3 месяца с сохранением костов, пересмотр позиционирования.
+
+**Красная зона (0-1 пилот): **остановка проекта с минимальными потерями.
+
+## **Месяц 4. Закрытие раунда А и найм команды**
+
+**Задача месяца: закрыть раунд А на 22 млн ₽, нанять первых 3 человек, запустить полноценную разработку Фазы 1.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Онбординг новых членов команды: архитектор-технолог, senior back-end
+
+- Рефакторинг архитектуры под multi-tenant SaaS
+
+- Начало работы над инсоляционным модулем по СП 52.13330
+
+### **Коммерция**
+
+- Подписка лидов переведена в регулярную CRM-воронку
+
+- Контент-маркетинг: 2 статьи в месяц (Хабр, VC, Telegram)
+
+- Первая презентация на профильном мероприятии (РусЦемент, 100+ TechnoBuild)
+
+### **Организация**
+
+- Закрытие раунда А: 22 млн ₽ при оценке pre-money 80-100 млн ₽
+
+- Найм: Senior back-end (.NET/Python ML), Senior front-end, Архитектор-технолог
+
+- Формализация опционного пула (ESOP 15%)
+
+### **Метрики**
+
+- Команда 4 чел. (основатель + 3 найма)
+
+- MRR 180-250 тыс. ₽/мес (4 пилота)
+
+- Runway на остаток года
+
+## **Месяц 5. Расширение Site Finder**
+
+**Задача месяца: выйти с Site Finder в 3 региона, начать плотную работу с первой региональной администрацией.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Добавление 2 новых регионов (Краснодарский край или Татарстан)
+
+- Автоматизация парсинга ПЗЗ через NLP (LLM для структурирования текстов регламентов)
+
+- v0.2 алгоритма скоринга с учётом обратной связи пилотов
+
+- Первая версия админ-панели для самостоятельного управления регионами
+
+### **Коммерция**
+
+- Найм Product/CEO (должен закрыть продажи и работу с клиентами)
+
+- 15-20 встреч в новых регионах
+
+- Запуск partnership с 1 архитектурным бюро (white-label)
+
+- Начало госпилота с региональной администрацией (бесплатно, с LOI на годовой контракт)
+
+### **Организация**
+
+- Получено свидетельство на включение в реестр российского ПО
+
+- Аккредитация ИТ-компании в Минцифры
+
+### **Метрики**
+
+- Команда 5 чел.
+
+- MRR 300-400 тыс. ₽/мес (5-6 клиентов)
+
+- Начат госпилот
+
+## **Месяц 6. Полуфинальный срез**
+
+**Задача месяца: подвести итоги первого полугодия, получить отзывы от всех клиентов, определить приоритеты на вторую половину года.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Инсоляционный модуль по СП 52.13330 (базовая версия)
+
+- Экспорт в DXF для передачи в АРХ-проектирование
+
+- Улучшенная финансовая модель с настраиваемыми параметрами
+
+- Интеграция с 1 CAD-системой РФ (nanoCAD или Renga) — API
+
+### **Коммерция**
+
+- Подробные интервью с каждым платящим клиентом
+
+- Первые case studies для маркетинга
+
+- Participation на Сколково Startup Village или аналогичном
+
+### **Организация**
+
+- Полугодовой отчёт инвесторам
+
+- Пересмотр целей второго полугодия
+
+- Найм 6-го человека: ML-инженер для углубления скоринга
+
+### **Метрики**
+
+- Команда 6 чел.
+
+- MRR 400-500 тыс. ₽/мес
+
+- 6-7 платящих клиентов
+
+- Churn < 10%
+
+- NPS ≥ 30
+
+## **Месяц 7. Углубление Generative Design**
+
+**Задача месяца: сделать Generative Design зрелым — с инсоляцией, детальным расчётом паркинга и финмоделью, сопоставимыми с rTIM на уровне качества.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Детальный расчёт парковки (копия механики TestFit)
+
+- Модель квартирографии с учётом класса жилья
+
+- Cost Model и Yield on Cost калькулятор
+
+- Много-пользовательский режим с ролями
+
+### **Коммерция**
+
+- Запуск партнёрской программы для архбюро (revenue share)
+
+- Выступление на 100+ TechnoBuild или аналогичном форуме
+
+- Пресс-релизы в Коммерсантъ, Ведомости, TAdviser
+
+### **Организация**
+
+- Первый платный госконтракт (через реестр ПО)
+
+- Квартальные цели команды
+
+### **Метрики**
+
+- MRR 500-600 тыс. ₽/мес
+
+- 8 платящих клиентов + 1 госконтракт
+
+## **Месяц 8. Расширение региональной сети**
+
+**Задача месяца: выйти в 5 регионов РФ, запустить автомацию парсинга ПЗЗ на поток.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Автоматический парсинг муниципальных регламентов через LLM
+
+- Добавление Москвы и Московской обл.
+
+- Белый лейбл отчётов (брендинг клиента)
+
+- Интеграция с ЕРЗ.РФ для данных о конкурентах
+
+### **Коммерция**
+
+- Первый enterprise-договор (крупный региональный девелопер)
+
+- Участие в тендере госзаказчика через 44-ФЗ
+
+### **Метрики**
+
+- 5 регионов в системе
+
+- MRR 650-800 тыс. ₽/мес
+
+## **Месяц 9. Подготовка к раунду Б**
+
+**Задача месяца: достичь ARR 10+ млн ₽, подготовить материалы и воронку для раунда Б на мес. 15-18.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Сравнительный анализ концепций (A/B сравнение)
+
+- Первый прототип ML-скоринга участков на собственных данных
+
+- Аналитическая панель для клиента (KPI по портфелю проектов)
+
+### **Коммерция**
+
+- Начало переговоров с 3-5 VC (Kama Flow, ФРИИ, Moscow Seed Fund)
+
+- Рефиналы крупных клиентов (апсейл в enterprise)
+
+### **Метрики**
+
+- MRR 800 тыс. - 1,0 млн ₽/мес
+
+- ARR 10-12 млн ₽
+
+- 10 клиентов
+
+## **Месяц 10. Углубление госсегмента**
+
+**Задача месяца: закрыть 2-3 государственных контракта, стать присутствующим игроком в госсегменте.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Модуль проверки соответствия ПЗЗ для госорганов
+
+- Первая интеграция с региональным ГИСОГД
+
+- Аудиторский лог для госзаказчика
+
+### **Коммерция**
+
+- Подача на 2-3 тендера через 44-ФЗ
+
+- Контент-маркетинг: статья в профильное издание про кейс с админом
+
+### **Организация**
+
+- Найм 7-го человека: Sales/BizDev с опытом в госзакупках
+
+### **Метрики**
+
+- Команда 7 чел.
+
+- MRR 900 тыс. - 1,1 млн ₽/мес
+
+- 1-2 госконтракта
+
+## **Месяц 11. Пиар и узнаваемость**
+
+**Задача месяца: стать визуально присутствующим игроком на PropTech-рынке РФ.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Открытый API для партнёров (white-label интеграции)
+
+- Мобильная версия для клиентов в поле (выездные девелоперы)
+
+### **Коммерция**
+
+- Сильный PR: 3-5 публикаций в ведущих медиа
+
+- Webinar на 200+ участников
+
+- Интервью основателя в профильном подкасте
+
+- Первый индустриальный награждён от Digital Developer или аналога
+
+### **Метрики**
+
+- MRR 1,0-1,2 млн ₽/мес
+
+- 12 клиентов + 2 госконтракта
+
+## **Месяц 12. Закрытие года и раунд Б**
+
+**Задача месяца: закрыть раунд Б на 45 млн ₽, зафиксировать итоги года, подготовить стратегию года 2.**
+
+### **Продукт и технологии**
+
+- Рефакторинг для масштабирования
+
+- Финальная отчётность для инвесторов раунда Б
+
+### **Коммерция**
+
+- Закрытие раунда Б: 45 млн ₽ при оценке pre-money 250 млн ₽
+
+- Финализация планов на год 2 (команда 12-15 чел., выход в 8 регионов)
+
+### **Организация**
+
+- Годовой отчёт
+
+- Премирование команды
+
+- Стратегический план года 2 и обновление финмодели
+
+### **Метрики на конец года 1**
+
+- Команда: 7-8 чел.
+
+- MRR: 1,0-1,2 млн ₽/мес
+
+- ARR: 12-14 млн ₽
+
+- Клиенты: 12 девелоперов + 2 госзаказчика
+
+- Регионы в системе: 5-7
+
+- Runway после раунда Б: 18+ месяцев
+
+# **5. Сводная таблица года**
+
+| **Мес.** | **Ключевой этап** | **Команда** | **MRR (тыс. ₽)** | **Клиенты** | **Расход (млн ₽)** |
+| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
+| 1 | Setup, первый прототип | 1 | 0 | 0 | 0,2 |
+| 2 | Первые встречи, landing | 1 | 0-30 | 0-1 | 0,35 |
+| 3 | Пилоты, Go/No-Go | 1-2 | 80-150 | 3-4 | 0,6 |
+| 4 | Раунд А, найм | 4 | 180-250 | 4-5 | 1,0 |
+| 5 | Расширение регионов | 5 | 300-400 | 5-6 | 3,0 |
+| 6 | Полуфинальный срез | 6 | 400-500 | 6-7 | 5,0 |
+| 7 | Углубление продукта | 6 | 500-600 | 7-8 | 7,0 |
+| 8 | Региональная сеть (5 рег.) | 6 | 650-800 | 8-9 | 9,0 |
+| 9 | Подготовка к раунду Б | 6 | 800-1000 | 9-10 | 11,0 |
+| 10 | Госсегмент | 7 | 900-1100 | 10-12 | 13,0 |
+| 11 | PR и узнаваемость | 7 | 1000-1200 | 12-13 | 15,0 |
+| 12 | Раунд Б, итоги года | 7-8 | 1000-1200 | 12-14 | 17,0 |
+
+Сводный расход за год: ~17 млн ₽ из 22 млн бюджета. Остаток (5 млн ₽) — подушка на начало года 2. После раунда Б (+45 млн) команда может спокойно идти в план года 2.
+
+# **6. Критические риски первого года**
+
+| **Риск** | **Месяц** | **Митигация** |
+| --- | --- | --- |
+| Данные Росреестра недоступны или дорогие | 1-2 | Fallback на публичную кадастровую карту + ручные выписки. На 3 региона хватит |
+| ПЗЗ разных муниципалитетов несовместимы | 2-5 | Начать с одного крупного региона, автоматизация парсинга через LLM |
+| Провал Go-критериев в мес. 3 (< 2 пилотов) | 3 | Продление Фазы 0 на 2-3 мес. с сохранением costs; пересмотр ICP |
+| Раунд А не закрывается | 4-5 | Ангелы как fallback (0,5-2 млн ₽ от 3-5 человек); bootstrap с пилотов |
+| Ключевой сотрудник уходит | 4-12 | Опционы с вестингом 4 года + cliff 1 год; распределение знаний |
+| rTIM запускает агрессивную экспансию | 6-12 | Фокус на сегменты, где их нет (Site Finder), средние девелоперы, регионы |
+| Крупный клиент требует white-label и съезжает на фиксированный контракт | 8-12 | Подписывать только при чеке ≥ 2 млн ₽/год и с обязательством минимум 2 лет |
+| Ужесточение регулирования ПД (изменения в 152-ФЗ) | любой | Архитектура с начала разрабатывается под хранение в РФ; привлечение юриста в ИТ |
+
+# **7. Чек-лист на ближайшие 2 недели**
+
+Конкретные действия, которые стоит сделать в первые 14 дней после принятия плана:
+
+### **Неделя 1**
+
+- День 1-2: найти юриста-специалиста по ИТ-льготам (запустить регистрацию ООО параллельно с остальным)
+
+- День 3-4: набросать архитектуру Site Finder и БД (.NET + PostgreSQL + PostGIS)
+
+- День 5: изучить API Росреестра и публичной кадастровой карты, проверить лимиты
+
+- День 6-7: собрать первый список 30-50 целевых клиентов (инвестдепартаменты региональных девелоперов)
+
+### **Неделя 2**
+
+- День 8-9: поднять тестовую инфру в Yandex Cloud, импортировать кадастр одного района
+
+- День 10: первый прототип карты в React/Leaflet с фильтрами
+
+- День 11-12: первые 5 холодных писем / LinkedIn-сообщений LPR
+
+- День 13: подготовить черновик landing page (хватит Tilda или Webflow)
+
+- День 14: ревью результатов первых 2 недель, корректировка плана месяца 1
+
+### **Параллельно (в любое время этих 2 недель)**
+
+- Найти 1-2 потенциальных дата-инженеров на контракт (3 месяца)
+
+- Подписаться на отраслевые Telegram-каналы и медиа (Digital Developer, ЕРЗ, PRO.Недвижимость)
+
+- Посмотреть на публичные питч-деки TestFit, Archistar, rTIM для вдохновения
+
+- Начать вести воронку в простом CRM (можно даже в Notion на старте)
+
+**Главное: **к концу 2 недель у вас должен быть первый рабочий демо на одном районе одного региона, который можно показать на первой встрече. Не нужно идеала — нужно рабочего.
+
+*Документ подготовлен: апрель 2026. Версия 2.1 (добавлен Site Finder и детальный план на 12 месяцев).*