commit 1c47f781f08591bd14a18d9d773135232145ca26 Author: lekss361 Date: Sat Apr 25 08:40:09 2026 +0300 Initial commit: Discovery MVP docs (v2.1 + v2.2) diff --git a/README.md b/README.md new file mode 100644 index 00000000..13184c10 --- /dev/null +++ b/README.md @@ -0,0 +1,23 @@ +# Generative Design + Site Finder + +Проект двух продуктовых линий в одной воронке: AI-подбор инвестиционных земельных участков (Site Finder) + автоматическая генерация концепций застройки (Generative Design). + +## Структура репозитория + +``` +gendesign/ +├── docs/ # Документация и стратегические документы +│ ├── MVP_Goals_Python.md # Цели Discovery MVP, Python-стек (v2.2) +│ └── Бизнес-план v2.1 - Site Finder + Roadmap 12 месяцев.md # Бизнес-план v2.1 +└── README.md +``` + +## Текущий статус + +**Фаза 0 — Discovery MVP (месяцы 1–3).** Стек: Python 3.12 + FastAPI + PostGIS, Next.js + TypeScript на фронте. + +Подробности — в `docs/MVP_Goals_Python.md`. + +## North Star + +К концу месяца 3: **3 платящих пилота (≥30 тыс. ₽/мес)** + заявка в реестр российского ПО → право на Раунд А (20–25 млн ₽). diff --git a/docs/MVP_Goals_Python.md b/docs/MVP_Goals_Python.md new file mode 100644 index 00000000..645ffb40 --- /dev/null +++ b/docs/MVP_Goals_Python.md @@ -0,0 +1,386 @@ +# Цели Discovery MVP — Python-стек + +**Версия:** 2.2 +**Дата:** апрель 2026 +**Статус:** Discovery MVP, месяцы 1–3 +**Изменение vs v2.1:** переход с .NET на Python для backend, TypeScript для frontend + +--- + +## 1. North Star Metric + +**К концу месяца 3 получить 3 платящих пилотных клиента (≥30 тыс. ₽/мес каждый) и подать заявку в реестр российского ПО — это даст право пройти в Раунд А на 20–25 млн ₽.** + +Этот критерий не зависит от стека и остаётся неизменным. + +--- + +## 2. Технический стек MVP + +### Backend +- **Язык:** Python 3.12 +- **Web-фреймворк:** FastAPI 0.115+ +- **ORM:** SQLAlchemy 2.0 + GeoAlchemy2 (для PostGIS) +- **Миграции:** Alembic +- **Валидация:** Pydantic v2 +- **Background tasks:** Celery + Redis (или RQ для простоты) +- **HTTP-клиент:** httpx (async) + +### Геометрия и геоданные +- **Shapely 2.0** — основная геометрия (полигоны, отступы, пересечения) +- **GeoPandas 1.0** — работа с табличными геоданными +- **Pyproj** — преобразования систем координат (WGS84 ↔ UTM ↔ МСК-66 для Свердловской обл.) +- **Rasterio** — если будем работать с растровыми данными (DEM, спутник) + +### ML +- **XGBoost** — основной алгоритм скоринга участков +- **scikit-learn** — препроцессинг, метрики, простые модели +- **pandas** — обработка табличных данных +- **NumPy** — численные расчёты + +### Экспорт документов +- **ReportLab** или **WeasyPrint** — PDF-отчёты (WeasyPrint удобнее для HTML-вёрстки) +- **ezdxf** — экспорт в DXF для архитекторов +- **openpyxl** — экспорт в Excel + +### База данных +- **PostgreSQL 16** + **PostGIS 3.4** — основная БД +- **Redis 7** — кэш и очереди + +### Frontend +- **Next.js 15** + **React 19** + **TypeScript 5** +- **Tailwind CSS 4** — стили +- **shadcn/ui** — базовые компоненты +- **TanStack Query** — работа с API +- **Mapbox GL JS** или **Leaflet + OSM** — карты + +### Инфраструктура +- **Yandex Cloud** или **VK Cloud** (российские) +- **Docker + Docker Compose** для разработки +- **GitHub Actions** для CI/CD +- **Sentry** для мониторинга ошибок + +### Dev tools +- **uv** или **poetry** — менеджер зависимостей (uv быстрее) +- **ruff** — линтер + форматтер (заменяет black + flake8 + isort) +- **mypy** — статическая типизация +- **pytest** — тесты + +--- + +## 3. Цели по модулю A: Site Finder + +### Функциональные цели (Discovery MVP) + +**Загрузка данных** +- Парсер Росреестра ПКК для Свердловской области +- Сохранение ≥ 1000 участков в PostgreSQL/PostGIS +- Атрибуты: кадастровый номер, ВРИ, площадь, границы (геометрия), адрес +- Скрипт ежесуточной синхронизации (Celery beat) + +**Фильтрация** +- 3 базовых фильтра: ВРИ, площадь (от-до), регион/город +- Геопространственный фильтр: участки внутри произвольно нарисованного полигона +- Текстовый поиск по адресу/кадастровому номеру + +**Скоринг** +- 3 критерия в Discovery: расстояние до центра города, наличие инфраструктуры в радиусе 1 км (POI из OSM), средняя цена жилья в районе (ДОМ.РФ) +- Веса критериев настраиваемые пользователем +- Итоговый рейтинг 0–100 с разбивкой по компонентам + +**Отображение** +- Карта (Mapbox/Leaflet) с участками-полигонами +- Цветовая градация по рейтингу +- Табличный список с сортировкой по любому параметру +- Детальная карточка участка с обоснованием рейтинга + +**Интеграция с Generative Design** +- Кнопка «Обсчитать концепцию» в детальной карточке +- Передача геометрии участка через внутренний API в модуль B +- Возврат результатов в карточку + +### Что НЕ делаем в Discovery MVP +- API ЕГРН с собственниками (требует платежей и юридического оформления — отложено на Фазу 1) +- Изохроны Яндекс.Карт (хорошо бы иметь, но не критично — Фаза 1) +- Скоринг по 15+ параметрам — Фаза 1 +- Множественные регионы (только Свердловская обл.) — Фаза 1 +- Алертинг на новые подходящие участки — Фаза 2 + +--- + +## 4. Цели по модулю B: Generative Design (пятно застройки) + +### Функциональные цели (Discovery MVP) + +**Вход** +- Полигон участка (ручная отрисовка на карте или передача из Site Finder) +- Параметры пользователя: класс жилья (эконом/комфорт/бизнес), целевая этажность, тип застройки (точечная/средне-этажная/многоэтажная) +- Региональные нормативы (для Discovery — Свердловская обл., ПЗЗ Екатеринбурга) + +**Алгоритм генерации** +- Расчёт нормативных отступов от границ участка (через Shapely buffer) +- Размещение прямоугольных корпусов МКД методом «жадного заполнения»: подбор сетки положений, проверка отступов между корпусами и от границ +- 3 варианта: «максимум площади», «максимум инсоляции дворов», «оптимальный микс» +- Время генерации одного варианта ≤ 10 секунд + +**Расчёт ТЭП** +- Площадь застройки, общая площадь корпусов +- Жилая площадь по типам квартир (1/2/3-комн в задаваемых пропорциях) +- Количество квартир, средняя площадь +- КЭП (коэффициент использования территории), плотность застройки +- Площадь придомовой территории, парковка (упрощённо: норматив × количество квартир) + +**Финансовая модель** +- Выручка: жилая площадь × средняя цена м² по району (из ДОМ.РФ) +- Себестоимость: квадратный метр × норматив (из ФАУ «Главгосэкспертиза») +- Стоимость земли (вход параметром) +- Валовая маржа, чистая прибыль (упрощённая модель без налогов) +- Базовый IRR (без дисконтирования cash flow по периодам — это в Фазе 1) + +**Экспорт** +- PDF-отчёт с тремя вариантами, графиками, ТЭП и финмоделью (WeasyPrint) +- Excel с расчётами (openpyxl) +- DXF упрощённой схемы участка (ezdxf) — для передачи архитектору + +### Что НЕ делаем в Discovery MVP +- Расчёт инсоляции по СП 52.13330 — Фаза 1, месяцы 7–9 +- Произвольная форма корпусов (только прямоугольники) — Фаза 1 +- Парковка по детальному нормативу — Фаза 1 +- УДС (улично-дорожная сеть) — Фаза 1 +- Социнфраструктура (школы, сады, поликлиники) — Фаза 1 +- 3D-визуализация (Three.js) — Фаза 2 (год 2) +- Квартирография (планировки квартир внутри корпусов) — Фаза 2 +- Фотореалистичный рендер — Год 2+ + +--- + +## 5. Цели по продажам и валидации + +### Месяц 1 +- 50 целевых клиентов в CRM (можно использовать Notion/AmoCRM/HubSpot Free) +- 5 cold-outreach писем отправлено +- 3 встречи назначено +- ООО зарегистрировано, расчётный счёт открыт +- Прототип Site Finder работает локально с 1000 участков + +### Месяц 2 +- 15 встреч кумулятивно проведено +- 2 LOI (Letters of Intent) подписано +- 1 платящий пилот подписан (≥ 30 тыс. ₽/мес) +- Демо прототипа на реальных участках клиентов +- Первая статья в профильном медиа (DigitalDeveloper, vc.ru, Bisnow Russia) + +### Месяц 3 +- 20+ встреч кумулятивно +- 3 платящих пилота +- 7+ LOI +- 1 региональная администрация в активных переговорах +- Заявка в реестр российского ПО подана +- Подготовлен инвестиционный deck для Раунда А (12 слайдов) +- Финансовая модель в Excel на 5 лет +- Data room для инвесторов + +--- + +## 6. Технические цели MVP + +### Качество кода +- Все публичные API эндпоинты типизированы (Pydantic) +- Покрытие тестами ключевой бизнес-логики ≥ 60% +- Линтер ruff проходит без ошибок +- mypy --strict проходит для core-модулей + +### Производительность +- Time to First Value ≤ 10 минут (от регистрации до первого обсчёта) +- Загрузка участков по фильтру ≤ 2 секунд +- Генерация одного варианта концепции ≤ 10 секунд +- Генерация PDF-отчёта ≤ 5 секунд + +### Надёжность +- 99% uptime в рабочие часы (для демо клиентам) +- Все ошибки в Sentry +- Бэкап БД ежедневно +- Recovery time ≤ 2 часов + +### Безопасность +- Все данные пользователей шифруются at rest (PostgreSQL TDE или приложением) +- HTTPS обязательно +- API Rate limiting +- JWT-авторизация с refresh-токенами +- Логирование всех доступов к чувствительным данным (требование под реестр ПО) + +--- + +## 7. Структура репозитория (предлагаемая) + +``` +project-root/ +├── backend/ +│ ├── app/ +│ │ ├── main.py # FastAPI entrypoint +│ │ ├── api/ +│ │ │ ├── v1/ +│ │ │ │ ├── parcels.py # Site Finder endpoints +│ │ │ │ ├── concepts.py # Generative Design endpoints +│ │ │ │ └── auth.py +│ │ ├── core/ +│ │ │ ├── config.py # Pydantic Settings +│ │ │ ├── security.py # JWT, hashing +│ │ │ └── db.py # SQLAlchemy session +│ │ ├── models/ # SQLAlchemy ORM +│ │ ├── schemas/ # Pydantic schemas +│ │ ├── services/ +│ │ │ ├── site_finder/ +│ │ │ │ ├── parser.py # Росреестр, ФИАС +│ │ │ │ ├── scorer.py # XGBoost скоринг +│ │ │ │ └── filters.py +│ │ │ ├── generative/ +│ │ │ │ ├── geometry.py # Shapely алгоритмы +│ │ │ │ ├── teap.py # Расчёт ТЭП +│ │ │ │ └── financial.py # Финмодель +│ │ │ └── exporters/ +│ │ │ ├── pdf.py # WeasyPrint +│ │ │ ├── excel.py # openpyxl +│ │ │ └── dxf.py # ezdxf +│ │ └── workers/ # Celery tasks +│ ├── tests/ +│ ├── alembic/ # миграции +│ ├── pyproject.toml # uv/poetry +│ └── Dockerfile +├── frontend/ +│ ├── app/ # Next.js 15 App Router +│ ├── components/ +│ ├── lib/ +│ └── package.json +├── docker-compose.yml # dev окружение +├── .github/workflows/ # CI/CD +└── README.md +``` + +--- + +## 8. План на первый месяц (под Python) + +### Неделя 1 +- Установить **uv** (`pip install uv`) +- Создать проект: `uv init project-root && uv add fastapi sqlalchemy geoalchemy2 shapely pydantic` +- Поднять PostgreSQL + PostGIS в Docker (`postgis/postgis:16-3.4`) +- Первый эндпоинт `GET /parcels` возвращает заглушку +- Зарегистрировать ИТ-ООО (УСН 6%, ESOP пул в устав) + +### Неделя 2 +- Парсер Росреестра ПКК на httpx (асинхронный) +- Загрузка 1000 участков Екатеринбурга в БД +- Базовая модель `Parcel` в SQLAlchemy с PostGIS-геометрией +- Первый фильтр по площади и ВРИ +- Дизайнер-фрилансер делает 7 экранов в Figma + +### Неделя 3 +- Frontend Next.js: страница «Site Finder» с картой Leaflet +- API endpoint `POST /parcels/search` с фильтрами +- 5 cold-outreach писем целевым клиентам +- 3 встречи назначены + +### Неделя 4 +- Базовый скоринг (расстояние до центра + цена района) +- Первый прототип задеплоен в Yandex Cloud +- 5 встреч проведено +- Лендинг опубликован +- Первая статья в DigitalDeveloper или vc.ru опубликована + +--- + +## 9. Что меняется в Custom Instructions проекта + +В системный промпт проекта в Claude добавьте: + +``` +ТЕХНИЧЕСКИЙ СТЕК (актуальный с v2.2) +- Backend: Python 3.12 + FastAPI + SQLAlchemy 2.0 + Pydantic v2 +- Геометрия: Shapely 2.0 + GeoPandas + GeoAlchemy2 +- ML: XGBoost + scikit-learn + pandas +- БД: PostgreSQL 16 + PostGIS 3.4 +- Очереди: Redis + Celery +- Frontend: Next.js 15 + React 19 + TypeScript + Tailwind + shadcn/ui +- Карты: Mapbox GL JS или Leaflet +- Экспорт: WeasyPrint (PDF), ezdxf (DXF), openpyxl (Excel) +- Облако: Yandex Cloud +- Dev: uv (зависимости), ruff (линт+формат), mypy (типы), pytest + +КОММЕНТАРИЙ +Я перешёл с .NET на Python для MVP, потому что геометрия и ML +в Python-экосистеме намного сильнее. Опыт в C#/.NET 6 лет — +это база, на Python переключаюсь сейчас. При написании кода +учитывай, что я понимаю backend архитектуру отлично, но +синтаксис и идиомы Python ещё догоняю — давай явный type-hints +и комментарии к pythonic-конструкциям, которые могут быть +непривычны после C#. +``` + +--- + +## 10. Cost of switching: что реально потратите + +### Время на «вкатывание» +- Неделя 1: 60% производительности vs привычный .NET +- Недели 2–3: 80% +- С недели 4: 100% и быстрее, чем на .NET (за счёт экосистемы) + +### Что почитать в первую очередь +- **«Python for C# Developers»** (бесплатные статьи на Real Python) +- Документация **FastAPI** — отличная, начать с tutorial +- **Shapely manual** — для понимания геометрии +- **SQLAlchemy 2.0 docs** — async раздел + +### Что НЕ читать сразу +- Книги «Python для начинающих» — вы не начинающий программист +- Гайды по Django — вам нужен FastAPI +- Старые туториалы (Python 3.8 и ниже) — слишком много изменилось + +### Полезные привычки от .NET, которые работают и в Python +- Dependency Injection (FastAPI поддерживает через Depends) +- Strong typing (Pydantic + mypy) +- Repository pattern (через SQLAlchemy) +- Async/await (есть и работает) + +### Что отучиться +- `Dictionary` → используй Pydantic-модели +- LINQ → list comprehensions + библиотека `more_itertools` +- async всегда — в Python async только когда нужно (I/O bound) +- Heavy interfaces — Python предпочитает duck typing и Protocol + +--- + +## 11. Acceptance Criteria для MVP + +К концу месяца 3 продукт считается готовым к Раунду А, если: + +**Функционально:** +- [ ] Site Finder загружает и показывает 1000+ участков Свердловской обл. +- [ ] Фильтр работает по 3 параметрам +- [ ] Скоринг по 3 критериям с настраиваемыми весами +- [ ] Generative Design генерирует 3 варианта за ≤ 10 секунд +- [ ] Расчёт ТЭП и базовая финмодель работают +- [ ] PDF/Excel/DXF экспорт работает +- [ ] Связь модулей (передача участка) работает + +**Бизнесово:** +- [ ] 3 платящих пилота +- [ ] 7+ LOI +- [ ] Заявка в реестр ПО подана +- [ ] 1 администрация в переговорах +- [ ] Инвестиционный deck готов +- [ ] Финмодель на 5 лет готова + +**Технически:** +- [ ] 60%+ покрытие тестами core-логики +- [ ] mypy --strict проходит +- [ ] Деплой в Yandex Cloud работает +- [ ] Sentry подключен +- [ ] Бэкапы БД ежедневно + +Если все три блока выполнены — идём в Раунд А. Если выполнены 2 из 3 (например, технически + функционально, но только 2 пилота) — возможно продление Фазы 0 на 1–2 месяца за счёт собственных средств. Если выполнен только 1 блок или меньше — стоп проекта. + +--- + +**Документ создан в апреле 2026. Версия 2.2 (Python-стек).** diff --git a/docs/Бизнес-план v2.1 - Site Finder + Roadmap 12 месяцев.md b/docs/Бизнес-план v2.1 - Site Finder + Roadmap 12 месяцев.md new file mode 100644 index 00000000..72690bac --- /dev/null +++ b/docs/Бизнес-план v2.1 - Site Finder + Roadmap 12 месяцев.md @@ -0,0 +1,684 @@ +**ГЕНЕРАТИВНЫЙ ДИЗАЙН + SITE FINDER** + +Бизнес-план v2.1 + +*Обновлённая стратегия: Site Finder + MVP + План на 12 месяцев* + +*Две продуктовые линии в одной воронке: +поиск инвестиционных участков + генерация концепций застройки* + +Апрель 2026 + +# **1. Что изменилось в v2.1** + +Основное изменение — добавление Site Finder (AI-подбор земельных участков по инвестиционным критериям) как второй продуктовой линии. Он встраивается в Discovery MVP как входная точка и становится ключевым конкурентным преимуществом по отношению к rTIM. + +### **Стратегическое обоснование** + +- **Воронка становится целостной: **от инвест-критерия → к найденному участку → к концепту застройки → к финансовой модели. Клиент получает ответ на вопрос «что построить и где», а не только «как застроить уже купленный участок». + +- **Два типа клиентов в одной воронке: **инвестдепартаменты (Site Finder) и архитектурно-проектные отделы (Generative Design). Это удваивает потенциал cross-sell внутри одной компании-клиента. + +- **Защита от rTIM: **они работают только в стадии концепта. Site Finder — стадия до концепта, куда они не идут. Это ниша, свободная от прямой конкуренции. + +- **Лид-магнит: **бесплатный подбор 10 участков по критериям — низкоэнтропийный первый шаг, который генерирует демо-встречи лучше, чем прямая продажа SaaS-подписки. + +- **Данные для обучения: **участки + обсчёты концепций = обучающая выборка, которой нет ни у TestFit (нет РФ-данных), ни у rTIM (нет site-selection данных). + +### **Финансовый эффект** + +| **Параметр** | **v2** | **v2.1** | +| --- | --- | --- | +| Бюджет Discovery MVP (Фаза 0) | 500-800 тыс. ₽ | 900 тыс. - 1,2 млн ₽ | +| Срок Фазы 0 | 3 месяца | 3 месяца | +| Бюджет Фазы 1 (MVP) | 20 млн ₽ | 22 млн ₽ | +| Совокупные инвестиции за 5 лет | ~155 млн ₽ | ~165 млн ₽ | +| ARR конец года 1 | 6-9 млн ₽ | 8-12 млн ₽ | +| ARR конец года 5 | 80-120 млн ₽ | 110-160 млн ₽ | +| Средний чек | 50-80 тыс. ₽/мес | 70-120 тыс. ₽/мес | + +Увеличение бюджета на Site Finder окупается ростом среднего чека и скорости закрытия сделок. Комбинированный продукт продаётся легче, чем «ещё один генератор». + +# **2. Site Finder: новая продуктовая линия** + +## **2.1. Задача, которую решает** + +Инвест-департамент девелопера тратит недели на предварительный анализ земельных участков: запросы в Росреестр, сверка с ПЗЗ, оценка окружения, расчёт инвестиционного потенциала. В кризисных условиях 2025-2026 ошибка с выбором участка — это не низкая маржа, а банкротство. Рынок нуждается в инструменте, который за минуты выдаёт шорт-лист из 10-20 подходящих участков с ранжированием по инвестиционной привлекательности. + +## **2.2. Функциональное ядро** + +### **Входные параметры (что задаёт пользователь)** + +- Регион или конкретная территория (полигон на карте) + +- Тип застройки (жильё эконом/комфорт/бизнес, склады, коммерция, смешанная) + +- Минимальная и максимальная площадь участка + +- Бюджет на покупку земли + +- Целевой IRR или yield on cost + +- Дополнительные фильтры: этажность, плотность, транспортная доступность, близость к инфраструктуре + +### **Выходные данные (что получает пользователь)** + +- Шорт-лист из 10-20 участков с рейтингом привлекательности + +- По каждому участку: кадастровый номер, площадь, вид разрешённого использования, владелец (если публичен), зонирование ПЗЗ + +- Окружение: инфраструктура в радиусе 500м/1км/3км (школы, детсады, транспорт, торговля) + +- Демография и социально-экономический профиль района + +- Конкуренты: строящиеся новостройки в радиусе, средняя цена м² в локации + +- Ограничения: ЗОУИТ, охранные зоны, санитарные зоны, пойменные зоны + +- Предварительный расчёт инвестиционного потенциала (pre-concept) + +- Возможность одним кликом сгенерировать концепт застройки (переход в Generative Design) + +## **2.3. Источники данных для РФ** + +| **Источник** | **Тип данных** | **Способ получения** | **Сложность** | +| --- | --- | --- | --- | +| Росреестр ФГИС ЕГРН | Кадастровые данные, границы участков, категории земель, ВРИ | API (платный), ручные выписки, ЦИАН API | Средняя | +| Публичная кадастровая карта Росреестра | Карта участков, базовая информация | Открытое API | Низкая | +| ГИСОГД регионов | ПЗЗ, градрегламент, ЗОУИТ, проекты планировки | Разные форматы по регионам, часто OpenAPI | Высокая (по каждому региону) | +| ГИС ЖКХ | Жилой фонд, управляющие организации | OpenAPI | Низкая | +| Росстат | Демография, доходы, миграция | OpenAPI, excel-выгрузки | Низкая | +| OpenStreetMap | Инфраструктура (школы, транспорт, магазины) | Overpass API, бесплатно | Низкая | +| Яндекс.Карты Geocoder / 2ГИС API | Геокодирование, расстояния, POI | API (платный, квоты) | Низкая | +| ДОМ.Клик, ЦИАН, Авито | Строящиеся ЖК, цены, конкуренты | Web-скрейпинг или партнёрство | Средняя | +| ЕРЗ.РФ | Единый реестр застройщиков | Веб + API | Средняя | +| Региональные порталы инвестиций | Инвестплощадки, предлагаемые регионом | Разные форматы | Средняя | + +Ключевая техническая работа первых 3 месяцев — построить data pipeline, который собирает, нормализует и обновляет данные из этих источников для 1-2 стартовых регионов. Это 60-70% трудозатрат Фазы 0. + +## **2.4. Алгоритм ранжирования** + +Для MVP достаточно многокритериального скоринга: взвешенная сумма показателей с нормализацией. Клиент задаёт веса (или выбирает пресет «под эконом-жильё», «под бизнес-класс», «под склады»). + +- Скоринг транспортной доступности: расстояния до метро/ж/д/крупных дорог + +- Скоринг инфраструктуры: количество POI в радиусе + +- Скоринг демографии: плотность населения, средний доход, возрастная структура + +- Скоринг конкуренции: количество и тип новостроек рядом (меньше = лучше) + +- Скоринг инвест-потенциала: цена м² в районе / себестоимость строительства + +- Штрафы: ЗОУИТ, несоответствие ВРИ заявленному типу застройки, охранные зоны + +Для года 2-3 — замена эвристик ML-моделью, обученной на данных реальных сделок клиентов (с их согласия). Это даёт долгосрочный дифференциатор: чем больше клиентов, тем точнее модель, что не повторить ни TestFit, ни rTIM. + +# **3. Обновлённая Фаза 0: Discovery MVP с Site Finder** + +## **3.1. Цель и KPI** + +Валидировать за 3 месяца, что у объединённого продукта (Site Finder + Generative Design) есть платёжеспособный спрос, и собрать первые 3-5 платящих пилотов. Go-критерии ужесточены по сравнению с v2, потому что объединённый продукт имеет более высокую ценностную гипотезу. + +| **KPI** | **Зелёный (Go)** | **Жёлтый** | **Красный (Stop)** | +| --- | --- | --- | --- | +| Подписчиков на бесплатную версию Site Finder | ≥ 200 | 80-199 | < 80 | +| Квалифицированных лидов (MQL) | ≥ 30 | 15-29 | < 15 | +| Платящих пилотов | ≥ 4 | 2-3 | 0-1 | +| Контакт с региональной администрацией | подписан LOI | обсуждение | нет контакта | +| CAC на платящего пилота | ≤ 200 тыс. ₽ | 200-400 тыс. | > 400 тыс. | +| Реестр ПО | заявка подана | подготовка | нет действий | + +## **3.2. Обновлённый бюджет Фазы 0: 900 тыс. - 1,2 млн ₽** + +| **Статья** | **Сумма** | **Комментарий** | +| --- | --- | --- | +| Время основателя (.NET, тех.лид) | 0 ₽ | Без найма, совмещение | +| Data-инженер (контракт) | 300 тыс. ₽ | 3 месяца на pipeline из публичных источников | +| Контрактный дизайнер UX/UI | 180 тыс. ₽ | Figma + HTML для landing и demo | +| API и данные (Росреестр, 2ГИС, карты) | 100 тыс. ₽ | Тестовые квоты, ручные выписки | +| Инфраструктура: сервер, БД, CI/CD | 60 тыс. ₽ | Yandex Cloud, PostGIS, 3 месяца | +| Юридическое: ООО, ИТ-льготы | 50 тыс. ₽ | УСН 6%, подача в Минцифры | +| Подача в реестр российского ПО | 40 тыс. ₽ | Пошлина + консультант | +| Командировки (СПб, Екатеринбург, Москва) | 150 тыс. ₽ | 15-20 встреч с клиентами | +| Маркетинг (контент, SEO, лид-магнит) | 200 тыс. ₽ | 5-7 статей, Telegram-канал | +| Резерв (15%) | 120 тыс. ₽ | Непредвиденные расходы | +| ИТОГО | 1,2 млн ₽ | | + +## **3.3. Что должно быть построено** + +### **Site Finder MVP (первичный продукт)** + +- Landing page с формой «Подобрать участок» — это ваш первый лид-магнит + +- Data pipeline для Свердловской обл. или Ленинградской обл.: кадастр + ПЗЗ + OSM + Росстат + +- Алгоритм многокритериального скоринга с 3 пресетами («эконом», «бизнес», «склад») + +- Веб-интерфейс: карта + список + карточка участка с данными и скорингом + +- Экспорт отчёта по участку в PDF + +### **Generative Design MVP (вторичный, встроен в Site Finder)** + +- Кнопка «Рассчитать концепт» на карточке участка + +- Один базовый алгоритм генерации (3-5 вариантов размещения МКД) + +- Расчёт ТЭП и базовой финансовой модели + +- PDF-отчёт с концептом + +### **Инфраструктура бизнеса** + +- Аккредитованное ИТ-ООО на УСН 6% + +- Первый набор юрдокументов (оферта, политика конфиденциальности) + +- Базовая CRM (Pipedrive или HubSpot) с воронкой + +- Подача в реестр российского ПО + +# **4. Детальный план на 12 месяцев** + +Ниже — помесячная раскадровка первого года. Каждый месяц включает продуктовые задачи, коммерческие действия, организационные решения и выход по метрикам. План консервативный: если идёт медленнее — есть запас. Если быстрее — появляется возможность сдвинуть Фазу 1 раньше. + +## **Месяц 1. Setup и первый прототип** + +**Задача месяца: запустить бизнес юридически, собрать первую рабочую версию Site Finder на одном регионе и выйти на первые 5 встреч с потенциальными клиентами.** + +### **Продукт и технологии** + +- Архитектура решения: .NET Core 8 + PostgreSQL + PostGIS + React/Next.js + +- Поднятие инфраструктуры в Yandex Cloud (VM, БД, S3) + +- Импорт кадастровых данных Свердловской обл. из публичной кадастровой карты + +- Интеграция OpenStreetMap через Overpass API (инфраструктура в радиусе) + +- Первый прототип веб-интерфейса: карта + фильтры + +### **Коммерция** + +- Собрать базу 80-100 контактов LPR в региональных девелоперах + +- Шаблоны холодных писем и Telegram-сообщений + +- Первые 5 встреч или видеоконф + +### **Организация** + +- Регистрация ООО на УСН 6%, аккредитация ИТ-компании + +- Открытие расчётного счёта в Т-Банке или Модульбанке + +- Подписка на CRM (Pipedrive) и базовый стек трекеров + +### **Метрики на конец месяца** + +- Рабочий прототип на одном регионе + +- 5 проведённых встреч, 10+ контактов в воронке + +- Расход: ~200 тыс. ₽ + +## **Месяц 2. Углубление данных и первый Generative Design** + +**Задача месяца: добавить ПЗЗ и демографию к Site Finder, подключить примитивный генератор концепций, выйти на 10 встреч и начать переговоры с первыми потенциальными пилотами.** + +### **Продукт и технологии** + +- Сбор ПЗЗ Свердловской обл. (или Ленинградской) — ручной парсинг муниципальных регламентов + +- Интеграция данных Росстата по демографии района + +- Алгоритм многокритериального скоринга v0.1 с 3 пресетами + +- Примитивный генератор концепта: 3 варианта размещения МКД на участке + +- Расчёт базового ТЭП (площадь застройки, плотность, этажность) + +- PDF-отчёт по участку с концептом + +### **Коммерция** + +- Запуск landing page и Telegram-канала с кейсами + +- Первая публикация на VC.ru или Хабре с кейсом подбора участка + +- 10 встреч, 3-5 предпилотов с заинтересованностью + +- Ведение CRM-воронки + +### **Организация** + +- Консультация с юристом по ИТ-льготам и реестру ПО + +- Прописан офер для пилотов (3 месяца за 50 тыс. ₽/мес со скидкой 50%) + +### **Метрики на конец месяца** + +- 30+ участков в демо-базе, 3 готовых кейса-отчёта + +- 50+ регистраций на landing, 10 квалифицированных лидов + +- 1-2 подписанных предпилота + +- Расход: ~350 тыс. ₽ накопительно + +## **Месяц 3. Валидация и Go/No-Go** + +**Задача месяца: закрыть 3-4 платящих пилота, подать в реестр российского ПО, принять решение о переходе в Фазу 1 и запустить переговоры с инвесторами.** + +### **Продукт и технологии** + +- Полировка UX на основе обратной связи пилотов + +- Интеграция 2ГИС API для POI и расстояний + +- Добавление второго региона (если позволяют ресурсы) + +- Автоматизация отчётов и рассылок для клиентов + +### **Коммерция** + +- Конвертация 4+ пилотов в платящих клиентов + +- Первая встреча с региональной администрацией (Свердловская обл. или Лен. обл.) + +- Подготовка питч-дека для раунда А + +- 10-15 встреч с инвесторами (ангелы, Сколково, региональные IT-фонды) + +### **Организация** + +- Подача заявки в реестр российского ПО + +- Подписание LOI с 1 региональной администрацией + +- Go/No-Go решение по результатам месяца + +### **Метрики на конец месяца** + +- 4 платящих пилота (цель — зелёная зона KPI) + +- 1 LOI с админом + 10-15 встреч с инвесторами + +- Расход: ~500-600 тыс. ₽ накопительно + +### **Решение на конце месяца** + +**Зелёная зона (4+ пилота, LOI с админом): **переход в Фазу 1, закрытие раунда А в мес. 4-5. + +**Жёлтая зона (2-3 пилота): **продление Фазы 0 на 2-3 месяца с сохранением костов, пересмотр позиционирования. + +**Красная зона (0-1 пилот): **остановка проекта с минимальными потерями. + +## **Месяц 4. Закрытие раунда А и найм команды** + +**Задача месяца: закрыть раунд А на 22 млн ₽, нанять первых 3 человек, запустить полноценную разработку Фазы 1.** + +### **Продукт и технологии** + +- Онбординг новых членов команды: архитектор-технолог, senior back-end + +- Рефакторинг архитектуры под multi-tenant SaaS + +- Начало работы над инсоляционным модулем по СП 52.13330 + +### **Коммерция** + +- Подписка лидов переведена в регулярную CRM-воронку + +- Контент-маркетинг: 2 статьи в месяц (Хабр, VC, Telegram) + +- Первая презентация на профильном мероприятии (РусЦемент, 100+ TechnoBuild) + +### **Организация** + +- Закрытие раунда А: 22 млн ₽ при оценке pre-money 80-100 млн ₽ + +- Найм: Senior back-end (.NET/Python ML), Senior front-end, Архитектор-технолог + +- Формализация опционного пула (ESOP 15%) + +### **Метрики** + +- Команда 4 чел. (основатель + 3 найма) + +- MRR 180-250 тыс. ₽/мес (4 пилота) + +- Runway на остаток года + +## **Месяц 5. Расширение Site Finder** + +**Задача месяца: выйти с Site Finder в 3 региона, начать плотную работу с первой региональной администрацией.** + +### **Продукт и технологии** + +- Добавление 2 новых регионов (Краснодарский край или Татарстан) + +- Автоматизация парсинга ПЗЗ через NLP (LLM для структурирования текстов регламентов) + +- v0.2 алгоритма скоринга с учётом обратной связи пилотов + +- Первая версия админ-панели для самостоятельного управления регионами + +### **Коммерция** + +- Найм Product/CEO (должен закрыть продажи и работу с клиентами) + +- 15-20 встреч в новых регионах + +- Запуск partnership с 1 архитектурным бюро (white-label) + +- Начало госпилота с региональной администрацией (бесплатно, с LOI на годовой контракт) + +### **Организация** + +- Получено свидетельство на включение в реестр российского ПО + +- Аккредитация ИТ-компании в Минцифры + +### **Метрики** + +- Команда 5 чел. + +- MRR 300-400 тыс. ₽/мес (5-6 клиентов) + +- Начат госпилот + +## **Месяц 6. Полуфинальный срез** + +**Задача месяца: подвести итоги первого полугодия, получить отзывы от всех клиентов, определить приоритеты на вторую половину года.** + +### **Продукт и технологии** + +- Инсоляционный модуль по СП 52.13330 (базовая версия) + +- Экспорт в DXF для передачи в АРХ-проектирование + +- Улучшенная финансовая модель с настраиваемыми параметрами + +- Интеграция с 1 CAD-системой РФ (nanoCAD или Renga) — API + +### **Коммерция** + +- Подробные интервью с каждым платящим клиентом + +- Первые case studies для маркетинга + +- Participation на Сколково Startup Village или аналогичном + +### **Организация** + +- Полугодовой отчёт инвесторам + +- Пересмотр целей второго полугодия + +- Найм 6-го человека: ML-инженер для углубления скоринга + +### **Метрики** + +- Команда 6 чел. + +- MRR 400-500 тыс. ₽/мес + +- 6-7 платящих клиентов + +- Churn < 10% + +- NPS ≥ 30 + +## **Месяц 7. Углубление Generative Design** + +**Задача месяца: сделать Generative Design зрелым — с инсоляцией, детальным расчётом паркинга и финмоделью, сопоставимыми с rTIM на уровне качества.** + +### **Продукт и технологии** + +- Детальный расчёт парковки (копия механики TestFit) + +- Модель квартирографии с учётом класса жилья + +- Cost Model и Yield on Cost калькулятор + +- Много-пользовательский режим с ролями + +### **Коммерция** + +- Запуск партнёрской программы для архбюро (revenue share) + +- Выступление на 100+ TechnoBuild или аналогичном форуме + +- Пресс-релизы в Коммерсантъ, Ведомости, TAdviser + +### **Организация** + +- Первый платный госконтракт (через реестр ПО) + +- Квартальные цели команды + +### **Метрики** + +- MRR 500-600 тыс. ₽/мес + +- 8 платящих клиентов + 1 госконтракт + +## **Месяц 8. Расширение региональной сети** + +**Задача месяца: выйти в 5 регионов РФ, запустить автомацию парсинга ПЗЗ на поток.** + +### **Продукт и технологии** + +- Автоматический парсинг муниципальных регламентов через LLM + +- Добавление Москвы и Московской обл. + +- Белый лейбл отчётов (брендинг клиента) + +- Интеграция с ЕРЗ.РФ для данных о конкурентах + +### **Коммерция** + +- Первый enterprise-договор (крупный региональный девелопер) + +- Участие в тендере госзаказчика через 44-ФЗ + +### **Метрики** + +- 5 регионов в системе + +- MRR 650-800 тыс. ₽/мес + +## **Месяц 9. Подготовка к раунду Б** + +**Задача месяца: достичь ARR 10+ млн ₽, подготовить материалы и воронку для раунда Б на мес. 15-18.** + +### **Продукт и технологии** + +- Сравнительный анализ концепций (A/B сравнение) + +- Первый прототип ML-скоринга участков на собственных данных + +- Аналитическая панель для клиента (KPI по портфелю проектов) + +### **Коммерция** + +- Начало переговоров с 3-5 VC (Kama Flow, ФРИИ, Moscow Seed Fund) + +- Рефиналы крупных клиентов (апсейл в enterprise) + +### **Метрики** + +- MRR 800 тыс. - 1,0 млн ₽/мес + +- ARR 10-12 млн ₽ + +- 10 клиентов + +## **Месяц 10. Углубление госсегмента** + +**Задача месяца: закрыть 2-3 государственных контракта, стать присутствующим игроком в госсегменте.** + +### **Продукт и технологии** + +- Модуль проверки соответствия ПЗЗ для госорганов + +- Первая интеграция с региональным ГИСОГД + +- Аудиторский лог для госзаказчика + +### **Коммерция** + +- Подача на 2-3 тендера через 44-ФЗ + +- Контент-маркетинг: статья в профильное издание про кейс с админом + +### **Организация** + +- Найм 7-го человека: Sales/BizDev с опытом в госзакупках + +### **Метрики** + +- Команда 7 чел. + +- MRR 900 тыс. - 1,1 млн ₽/мес + +- 1-2 госконтракта + +## **Месяц 11. Пиар и узнаваемость** + +**Задача месяца: стать визуально присутствующим игроком на PropTech-рынке РФ.** + +### **Продукт и технологии** + +- Открытый API для партнёров (white-label интеграции) + +- Мобильная версия для клиентов в поле (выездные девелоперы) + +### **Коммерция** + +- Сильный PR: 3-5 публикаций в ведущих медиа + +- Webinar на 200+ участников + +- Интервью основателя в профильном подкасте + +- Первый индустриальный награждён от Digital Developer или аналога + +### **Метрики** + +- MRR 1,0-1,2 млн ₽/мес + +- 12 клиентов + 2 госконтракта + +## **Месяц 12. Закрытие года и раунд Б** + +**Задача месяца: закрыть раунд Б на 45 млн ₽, зафиксировать итоги года, подготовить стратегию года 2.** + +### **Продукт и технологии** + +- Рефакторинг для масштабирования + +- Финальная отчётность для инвесторов раунда Б + +### **Коммерция** + +- Закрытие раунда Б: 45 млн ₽ при оценке pre-money 250 млн ₽ + +- Финализация планов на год 2 (команда 12-15 чел., выход в 8 регионов) + +### **Организация** + +- Годовой отчёт + +- Премирование команды + +- Стратегический план года 2 и обновление финмодели + +### **Метрики на конец года 1** + +- Команда: 7-8 чел. + +- MRR: 1,0-1,2 млн ₽/мес + +- ARR: 12-14 млн ₽ + +- Клиенты: 12 девелоперов + 2 госзаказчика + +- Регионы в системе: 5-7 + +- Runway после раунда Б: 18+ месяцев + +# **5. Сводная таблица года** + +| **Мес.** | **Ключевой этап** | **Команда** | **MRR (тыс. ₽)** | **Клиенты** | **Расход (млн ₽)** | +| --- | --- | --- | --- | --- | --- | +| 1 | Setup, первый прототип | 1 | 0 | 0 | 0,2 | +| 2 | Первые встречи, landing | 1 | 0-30 | 0-1 | 0,35 | +| 3 | Пилоты, Go/No-Go | 1-2 | 80-150 | 3-4 | 0,6 | +| 4 | Раунд А, найм | 4 | 180-250 | 4-5 | 1,0 | +| 5 | Расширение регионов | 5 | 300-400 | 5-6 | 3,0 | +| 6 | Полуфинальный срез | 6 | 400-500 | 6-7 | 5,0 | +| 7 | Углубление продукта | 6 | 500-600 | 7-8 | 7,0 | +| 8 | Региональная сеть (5 рег.) | 6 | 650-800 | 8-9 | 9,0 | +| 9 | Подготовка к раунду Б | 6 | 800-1000 | 9-10 | 11,0 | +| 10 | Госсегмент | 7 | 900-1100 | 10-12 | 13,0 | +| 11 | PR и узнаваемость | 7 | 1000-1200 | 12-13 | 15,0 | +| 12 | Раунд Б, итоги года | 7-8 | 1000-1200 | 12-14 | 17,0 | + +Сводный расход за год: ~17 млн ₽ из 22 млн бюджета. Остаток (5 млн ₽) — подушка на начало года 2. После раунда Б (+45 млн) команда может спокойно идти в план года 2. + +# **6. Критические риски первого года** + +| **Риск** | **Месяц** | **Митигация** | +| --- | --- | --- | +| Данные Росреестра недоступны или дорогие | 1-2 | Fallback на публичную кадастровую карту + ручные выписки. На 3 региона хватит | +| ПЗЗ разных муниципалитетов несовместимы | 2-5 | Начать с одного крупного региона, автоматизация парсинга через LLM | +| Провал Go-критериев в мес. 3 (< 2 пилотов) | 3 | Продление Фазы 0 на 2-3 мес. с сохранением costs; пересмотр ICP | +| Раунд А не закрывается | 4-5 | Ангелы как fallback (0,5-2 млн ₽ от 3-5 человек); bootstrap с пилотов | +| Ключевой сотрудник уходит | 4-12 | Опционы с вестингом 4 года + cliff 1 год; распределение знаний | +| rTIM запускает агрессивную экспансию | 6-12 | Фокус на сегменты, где их нет (Site Finder), средние девелоперы, регионы | +| Крупный клиент требует white-label и съезжает на фиксированный контракт | 8-12 | Подписывать только при чеке ≥ 2 млн ₽/год и с обязательством минимум 2 лет | +| Ужесточение регулирования ПД (изменения в 152-ФЗ) | любой | Архитектура с начала разрабатывается под хранение в РФ; привлечение юриста в ИТ | + +# **7. Чек-лист на ближайшие 2 недели** + +Конкретные действия, которые стоит сделать в первые 14 дней после принятия плана: + +### **Неделя 1** + +- День 1-2: найти юриста-специалиста по ИТ-льготам (запустить регистрацию ООО параллельно с остальным) + +- День 3-4: набросать архитектуру Site Finder и БД (.NET + PostgreSQL + PostGIS) + +- День 5: изучить API Росреестра и публичной кадастровой карты, проверить лимиты + +- День 6-7: собрать первый список 30-50 целевых клиентов (инвестдепартаменты региональных девелоперов) + +### **Неделя 2** + +- День 8-9: поднять тестовую инфру в Yandex Cloud, импортировать кадастр одного района + +- День 10: первый прототип карты в React/Leaflet с фильтрами + +- День 11-12: первые 5 холодных писем / LinkedIn-сообщений LPR + +- День 13: подготовить черновик landing page (хватит Tilda или Webflow) + +- День 14: ревью результатов первых 2 недель, корректировка плана месяца 1 + +### **Параллельно (в любое время этих 2 недель)** + +- Найти 1-2 потенциальных дата-инженеров на контракт (3 месяца) + +- Подписаться на отраслевые Telegram-каналы и медиа (Digital Developer, ЕРЗ, PRO.Недвижимость) + +- Посмотреть на публичные питч-деки TestFit, Archistar, rTIM для вдохновения + +- Начать вести воронку в простом CRM (можно даже в Notion на старте) + +**Главное: **к концу 2 недель у вас должен быть первый рабочий демо на одном районе одного региона, который можно показать на первой встрече. Не нужно идеала — нужно рабочего. + +*Документ подготовлен: апрель 2026. Версия 2.1 (добавлен Site Finder и детальный план на 12 месяцев).*