feat(ptica): wire real ПЗЗ regulation (КСИТ/height/zone/density) into cockpit

Read nspd_zoning.{max_far,max_height_m,max_floors,max_building_pct,
regulation_zone_index,regulation_source} (backend PR #1847) into the urban
scan-card, urban/buildability/potential drawers and the 3D massing КСИТ-target.
Defensive: every read is optional-chained + != null guarded → identical "—"
placeholders when fields absent, so the cockpit is unchanged until #1847 deploys,
then auto-lights-up. КСИТ density = area × max_far; пятно = area × max_building_pct
(percent 0..100, verified vs backend parser); sellable labeled estimate. 3D maxFar
= nspd_zoning.max_far ?? 3.5 (finite/>0 guarded). NspdZoning type +7 optional fields.
TS strict, no any.

frontend/src/components/site-finder/ptica/drawers/DrawerContent.tsx

@@ -51,7 +51,7 @@ import {
   DrawerActions,
 } from "@/components/site-finder/ptica/drawers/DrawerPrimitives";
 
-/** КСИТ-цель (FAR) — regulation default, see caption in the 3D sandbox. */
+/** КСИТ-цель (FAR) — regulation default when НСПД max_far is absent. */
 const MASSING_MAX_FAR = 3.5;
 /** Fallback parcel area (m²) when geometry_suitability.area_ha is absent. */
 const MASSING_FALLBACK_AREA = 6800;
@@ -65,6 +65,21 @@ function massingAreaM2(analysis: ParcelAnalysis): number {
   return MASSING_FALLBACK_AREA;
 }
 
+/** Real КСИТ from НСПД-зонирование (PR #1847), else the regulation default. */
+function massingMaxFar(analysis: ParcelAnalysis): number {
+  const maxFar = analysis.nspd_zoning?.max_far;
+  if (typeof maxFar === "number" && Number.isFinite(maxFar) && maxFar > 0) {
+    return maxFar;
+  }
+  return MASSING_MAX_FAR;
+}
+
+/** True when the КСИТ used by the massing sandbox is the real НСПД value. */
+function massingFarIsReal(analysis: ParcelAnalysis): boolean {
+  const maxFar = analysis.nspd_zoning?.max_far;
+  return typeof maxFar === "number" && Number.isFinite(maxFar) && maxFar > 0;
+}
+
 const SRC_UPDATED = "источник: /analyze";
 
 // ── shared helpers ────────────────────────────────────────────────────────────
@@ -807,22 +822,31 @@ export function OksContent() {
 // ══════════════════════════════════════════════════════════════════════════════
 
 export function Future3dContent({ analysis }: { analysis: ParcelAnalysis }) {
+  const maxFar = massingMaxFar(analysis);
+  const farReal = massingFarIsReal(analysis);
   return (
     <>
       <DrawerSection>
         <SummaryBox>
-          Генеративная масса по регламенту: КСИТ-цель {MASSING_MAX_FAR} · пятно
+          Генеративная масса по регламенту: КСИТ-цель {maxFar.toFixed(1)} ·
-          и высота подбираются под целевую ёмкость, GFA и КСИТ-факт считаются от
+          пятно и высота подбираются под целевую ёмкость, GFA и КСИТ-факт
-          вводных. Орбита, зум и солнце — интерактивные.
+          считаются от вводных. Орбита, зум и солнце — интерактивные.
         </SummaryBox>
       </DrawerSection>
       <DrawerSection>
         <MassingViewer
           areaM2={massingAreaM2(analysis)}
-          maxFar={MASSING_MAX_FAR}
+          maxFar={maxFar}
+          farIsReal={farReal}
         />
       </DrawerSection>
-      <SourceLine source="Песочница массинга · КСИТ-цель регламент-дефолт (НСПД)" />
+      <SourceLine
+        source={
+          farReal
+            ? "Песочница массинга · КСИТ-цель регламент НСПД (max_far)"
+            : "Песочница массинга · КСИТ-цель регламент-дефолт (НСПД)"
+        }
+      />
     </>
   );
 }
@@ -840,7 +864,8 @@ export function InsolationContent({ analysis }: { analysis: ParcelAnalysis }) {
       <DrawerSection>
         <MassingViewer
           areaM2={massingAreaM2(analysis)}
-          maxFar={MASSING_MAX_FAR}
+          maxFar={massingMaxFar(analysis)}
+          farIsReal={massingFarIsReal(analysis)}
         />
       </DrawerSection>
       <DrawerSection heading="ЧТО ДОБАВИТСЯ В МОДУЛЕ">

frontend/src/components/site-finder/ptica/massing/MassingScene.tsx

@@ -26,8 +26,10 @@ import styles from "@/app/site-finder/analysis/[cad]/ptica/ptica.module.css";
 export interface MassingSceneProps {
   /** Real parcel area in m² when available (fallback ≈ 6800). */
   areaM2?: number;
-  /** КСИТ-цель (FAR target) — regulation default, not parcel-specific. */
+  /** КСИТ-цель (FAR target) — real НСПД-регламент when present, else default. */
   maxFar?: number;
+  /** True when `maxFar` is the real НСПД ПЗЗ value (drives the caption). */
+  farIsReal?: boolean;
 }
 
 // ── constants (scene units = metres) ──────────────────────────────────────────
@@ -298,6 +300,7 @@ function modelMetrics(model: MassingModel): Metrics {
 export default function MassingScene({
   areaM2,
   maxFar,
+  farIsReal = false,
 }: MassingSceneProps): React.JSX.Element {
   const parcelArea =
     areaM2 && Number.isFinite(areaM2) && areaM2 > 0 ? areaM2 : DEFAULT_AREA;
@@ -703,7 +706,8 @@ export default function MassingScene({
         </div>
 
         <div className={styles.massingCaption}>
-          КСИТ-цель {farTarget.toFixed(1)} · регламент-дефолт, источник НСПД ·
+          КСИТ-цель {farTarget.toFixed(1)} ·{" "}
+          {farIsReal ? "регламент НСПД" : "регламент-дефолт, источник НСПД"} ·
           масса генеративная (этажи/секции/время — исследовательские вводные)
         </div>
       </div>

frontend/src/components/site-finder/ptica/ptica-adapt.ts

@@ -14,6 +14,7 @@ import type {
   ParcelAnalysis,
   ParcelAnalysisCompetitor,
 } from "@/types/site-finder";
+import type { NspdZoning } from "@/types/nspd";
 import type { ForecastReport, ProductMixEntry } from "@/types/forecast";
 
 // ── View-model ──────────────────────────────────────────────────────────────
@@ -90,6 +91,29 @@ function formatRubPerM2(n: number): string {
   return `${formatInt(n)} ₽/м²`;
 }
 
+// ── НСПД-регламент (ПЗЗ) helpers ──────────────────────────────────────────────
+
+/** КСИТ (max_far) as a plain RU number — e.g. "3,5". */
+function formatFar(far: number): string {
+  return fmtNum(far, 1);
+}
+
+/**
+ * Real parcel area in m² when geometry is known (area_ha × 10000); null
+ * otherwise. The single point at which we turn area_ha into m² for ёмкость.
+ */
+function parcelAreaM2(a: ParcelAnalysis): number | null {
+  const areaHa = a.geometry_suitability?.area_ha;
+  return areaHa != null ? areaHa * 10000 : null;
+}
+
+/** Human regulation zone — prefer the readable index ("Ж-2") over reg-number. */
+function regulationZone(z: NspdZoning | null | undefined): string | null {
+  return z?.regulation_zone_index ?? z?.zone_code ?? null;
+}
+
+const SRC_NSPD_ZONING = "источник НСПД-зонирование";
+
 // ── Passport ──────────────────────────────────────────────────────────────────
 
 export interface PticaPassport {
@@ -296,25 +320,49 @@ function utilityLabel(subtype: string): string {
   return UTILITY_LABELS[subtype] ?? subtype;
 }
 
-/** Градостроительство — mostly placeholder (НСПД-зонирование / источники). */
+/**
+ * Градостроительство — REAL ПЗЗ-регламент when nspd_zoning carries it
+ * (PR #1847), honest placeholder otherwise. Зона prefers the human index
+ * ("Ж-2"); КСИТ / высота / плотность light up once the backend field flows.
+ */
 export function adaptUrbanCard(a: ParcelAnalysis): PticaScanCard {
-  const zoneCode = a.nspd_zoning?.zone_code;
+  const z = a.nspd_zoning;
+  const zone = regulationZone(z);
+  const maxFar = z?.max_far;
+  const maxHeight = z?.max_height_m;
+  const areaM2 = parcelAreaM2(a);
+
+  // Плотность (КСИТ) ёмкость = площадь × КСИТ (м²), real only with both inputs.
+  const densityField =
+    maxFar != null
+      ? areaM2 != null
+        ? {
+            value: `${formatInt(areaM2 * maxFar)} м²`,
+            isReal: true,
+            caption: `КСИТ ${formatFar(maxFar)} · НСПД`,
+          }
+        : { value: formatFar(maxFar), isReal: true, caption: "КСИТ · НСПД" }
+      : placeholder(SRC_NSPD_ZONING);
+
   return {
     title: "Градостроительство",
     rows: [
       {
         key: "Зона",
-        field: zoneCode
+        field: zone
-          ? { value: zoneCode, isReal: true, caption: "НСПД-зонирование" }
+          ? { value: zone, isReal: true, caption: "НСПД-зонирование" }
-          : placeholder("источник НСПД-зонирование"),
+          : placeholder(SRC_NSPD_ZONING),
       },
       {
         key: "Пред. высота",
-        field: placeholder("источник НСПД-зонирование"),
+        field:
+          maxHeight != null
+            ? real(`${formatInt(maxHeight)} м`)
+            : placeholder(SRC_NSPD_ZONING),
       },
       {
         key: "Плотность (КСИТ)",
-        field: placeholder("источник НСПД-зонирование"),
+        field: densityField,
       },
       {
         key: "Пятно застройки",
@@ -592,6 +640,40 @@ export function adaptBuildabilityDrawer(
     },
   ];
 
+  // ── Пятно / продаваемая площадь — REAL when ПЗЗ max_far flows (PR #1847) ──
+  // КСИТ ёмкость (надземная GFA) = площадь × max_far. Footprint (пятно) needs
+  // the building-coverage % (max_building_pct); sellable still depends on
+  // МОП/parking, so it stays an estimate placeholder.
+  const z = a.nspd_zoning;
+  const areaM2 = parcelAreaM2(a);
+  const maxFar = z?.max_far;
+  const farReal = maxFar != null;
+  const buildingPct = z?.max_building_pct;
+
+  const spotRow: DrawerKvRow =
+    areaM2 != null && buildingPct != null
+      ? {
+          k: "Пятно застройки",
+          field: {
+            value: `${formatInt(areaM2 * (buildingPct / 100))} м²`,
+            isReal: true,
+            caption: `${formatInt(buildingPct)} % площади · НСПД`,
+          },
+        }
+      : { k: "Пятно застройки", field: notReal(SRC_NSPD_ZONING) };
+
+  const sellableRow: DrawerKvRow =
+    farReal && areaM2 != null
+      ? {
+          k: "Продаваемая площадь",
+          field: {
+            value: `≈ ${formatInt(areaM2 * maxFar)} м²`,
+            isReal: true,
+            caption: "оценка по КСИТ-ёмкости · без вычета МОП/паркинга",
+          },
+        }
+      : { k: "Продаваемая площадь", field: notReal("нужен max_far (НСПД)") };
+
   const geometry: DrawerKvRow[] = [
     {
       k: "Площадь",
@@ -618,8 +700,8 @@ export function adaptBuildabilityDrawer(
           ? real(`${fmtNum(geom.suitability_score * 10, 1)} / 10`)
           : notReal("нет геометрии"),
     },
-    { k: "Пятно застройки", field: notReal("нужен max_far (НСПД)") },
+    spotRow,
-    { k: "Продаваемая площадь", field: notReal("нужен max_far (НСПД)") },
+    sellableRow,
   ];
 
   const penalties = (geom?.penalties ?? []).map((p) => ({
@@ -627,10 +709,13 @@ export function adaptBuildabilityDrawer(
     impact: "штраф",
   }));
 
-  const summary =
+  const summary = farReal
-    "Индекс застраиваемости — предварительная оценка по гейт-вердикту, геометрии " +
+    ? "Индекс застраиваемости — предварительная оценка по гейт-вердикту, геометрии " +
-    "участка и близости инженерии. Это эвристика, а не итоговый индекс: точное " +
+      "участка и близости инженерии. Это эвристика, а не итоговый индекс: точное " +
-    "значение появится после расчёта потенциала (max_far НСПД) и финмодели.";
+      "значение появится после финмодели. КСИТ-ёмкость рассчитана по регламенту НСПД."
+    : "Индекс застраиваемости — предварительная оценка по гейт-вердикту, геометрии " +
+      "участка и близости инженерии. Это эвристика, а не итоговый индекс: точное " +
+      "значение появится после расчёта потенциала (max_far НСПД) и финмодели.";
 
   return {
     gauge,
@@ -653,13 +738,34 @@ export interface PticaUrbanDrawer {
 
 export function adaptUrbanDrawer(a: ParcelAnalysis): PticaUrbanDrawer {
   const zoning = a.nspd_zoning;
-  const zoneCode = zoning?.zone_code
+  // Территориальная зона: prefer human index ("Ж-2"), else reg-number code.
-    ? real(zoning.zone_code)
+  const zone = regulationZone(zoning);
-    : notReal("источник НСПД-зонирование");
+  const zoneCode = zone ? real(zone) : notReal(SRC_NSPD_ZONING);
   const zoneName = zoning?.zone_name
     ? real(zoning.zone_name)
-    : notReal("источник НСПД-зонирование");
+    : notReal(SRC_NSPD_ZONING);
 
+  const maxFar = zoning?.max_far;
+  const maxHeight = zoning?.max_height_m;
+  const buildingPct = zoning?.max_building_pct;
+  const areaM2 = parcelAreaM2(a);
+  const regSource = zoning?.regulation_source;
+
+  // КСИТ ёмкость (надземная GFA) = площадь × max_far.
+  const densityField: PticaField =
+    maxFar != null && areaM2 != null
+      ? {
+          value: `${formatInt(areaM2 * maxFar)} м²`,
+          isReal: true,
+          caption: regSource
+            ? `КСИТ ${formatFar(maxFar)} · ${regSource}`
+            : `КСИТ ${formatFar(maxFar)} · НСПД`,
+        }
+      : maxFar != null
+        ? notReal("нужна геометрия участка")
+        : notReal("после расчёта потенциала");
+
+  const farReal = maxFar != null;
   const regulation: DrawerKvRow[] = [
     { k: "Территориальная зона", field: zoneCode },
     { k: "Наименование зоны", field: zoneName },
@@ -669,19 +775,44 @@ export function adaptUrbanDrawer(a: ParcelAnalysis): PticaUrbanDrawer {
         ? real(a.egrn.permitted_use_text)
         : notReal("нет данных ЕГРН"),
     },
-    { k: "КСИТ (max FAR)", field: notReal("нужен max_far (НСПД)") },
+    {
-    { k: "Предельная высота", field: notReal("источник НСПД-зонирование") },
+      k: "КСИТ (max FAR)",
+      field: farReal
+        ? real(formatFar(maxFar))
+        : notReal("нужен max_far (НСПД)"),
+    },
+    {
+      k: "Предельная высота",
+      field:
+        maxHeight != null
+          ? real(`${formatInt(maxHeight)} м`)
+          : notReal(SRC_NSPD_ZONING),
+    },
+    {
+      k: "Этажность (предельная)",
+      field:
+        zoning?.max_floors != null
+          ? real(`${formatInt(zoning.max_floors)} эт.`)
+          : notReal(SRC_NSPD_ZONING),
+    },
     {
       k: "Коэфф. застройки (пятно)",
-      field: notReal("источник НСПД-зонирование"),
+      field:
+        buildingPct != null
+          ? real(`${formatInt(buildingPct)} %`)
+          : notReal(SRC_NSPD_ZONING),
     },
-    { k: "Плотность (КСИТ)", field: notReal("после расчёта потенциала") },
+    { k: "Плотность (КСИТ)", field: densityField },
   ];
 
-  const summary =
+  const summary = farReal
-    "Градостроительный регламент участка. Территориальная зона и ВРИ берутся из " +
+    ? "Градостроительный регламент участка из НСПД-зонирования (ПЗЗ). " +
-    "НСПД-зонирования / ЕГРН; КСИТ (max_far), предельная высота и плотность пока " +
+      "Территориальная зона, КСИТ (max_far), предельная высота и коэффициент " +
-    "недоступны в выгрузке — отмечены «—» с источником.";
+      "застройки — реальные регламентные значения; плотность рассчитана от " +
+      "площади участка."
+    : "Градостроительный регламент участка. Территориальная зона и ВРИ берутся из " +
+      "НСПД-зонирования / ЕГРН; КСИТ (max_far), предельная высота и плотность пока " +
+      "недоступны в выгрузке — отмечены «—» с источником.";
 
   return { summary, regulation, zoneCode, zoneName };
 }
@@ -1298,21 +1429,76 @@ export function adaptPotentialDrawer(a: ParcelAnalysis): PticaPotentialDrawer {
       ? real(`${areaM2FromHa(areaHa)} (${formatHa(areaHa)})`)
       : notReal("нет геометрии");
 
+  const z = a.nspd_zoning;
+  const areaM2 = parcelAreaM2(a);
+  const maxFar = z?.max_far;
+  const farReal = maxFar != null;
+  const buildingPct = z?.max_building_pct;
+  const maxHeight = z?.max_height_m;
+  const maxFloors = z?.max_floors;
+
+  // КСИТ ёмкость (надземная GFA) = площадь × max_far — real with both inputs.
+  const capacityField: PticaField =
+    farReal && areaM2 != null
+      ? {
+          value: `${formatInt(areaM2 * maxFar)} м²`,
+          isReal: true,
+          caption: `КСИТ ${formatFar(maxFar)} · площадь × КСИТ`,
+        }
+      : notReal("нужен max_far (НСПД)");
+
+  // Пятно застройки = площадь × коэф. застройки (max_building_pct).
+  const spotField: PticaField =
+    areaM2 != null && buildingPct != null
+      ? {
+          value: `${formatInt(areaM2 * (buildingPct / 100))} м²`,
+          isReal: true,
+          caption: `${formatInt(buildingPct)} % площади · НСПД`,
+        }
+      : notReal("нужен % застройки (НСПД)");
+
+  // Расчётная этажность — прямо из регламента, либо высота / 3 м (этаж).
+  const floorsField: PticaField =
+    maxFloors != null
+      ? real(`${formatInt(maxFloors)} эт.`)
+      : maxHeight != null
+        ? {
+            value: `≈ ${formatInt(maxHeight / 3)} эт.`,
+            isReal: true,
+            caption: `от предельной высоты ${formatInt(maxHeight)} м`,
+          }
+        : notReal("нужна предельная высота (НСПД)");
+
   const rows: DrawerKvRow[] = [
     { k: "Площадь участка", field: areaField },
-    { k: "КСИТ (max_far)", field: notReal("нужен max_far (НСПД)") },
-    { k: "Ёмкость по КСИТ", field: notReal("нужен max_far (НСПД)") },
-    { k: "Пятно застройки", field: notReal("нужен max_far (НСПД)") },
-    { k: "Продаваемая площадь", field: notReal("после расчёта потенциала") },
     {
-      k: "Расчётная этажность",
+      k: "КСИТ (max_far)",
-      field: notReal("нужна предельная высота (НСПД)"),
+      field: farReal
+        ? real(formatFar(maxFar))
+        : notReal("нужен max_far (НСПД)"),
     },
+    { k: "Ёмкость по КСИТ", field: capacityField },
+    { k: "Пятно застройки", field: spotField },
+    {
+      k: "Продаваемая площадь",
+      field:
+        farReal && areaM2 != null
+          ? {
+              value: `≈ ${formatInt(areaM2 * maxFar)} м²`,
+              isReal: true,
+              caption: "оценка по КСИТ-ёмкости · без вычета МОП/паркинга",
+            }
+          : notReal("после расчёта потенциала"),
+    },
+    { k: "Расчётная этажность", field: floorsField },
   ];
 
-  const summary =
+  const summary = farReal
-    "Расчёт ёмкости (плотность, пятно, продаваемая площадь) требует предельного " +
+    ? "Расчёт ёмкости по регламенту НСПД-зонирования: ёмкость по КСИТ = площадь × " +
-    "КСИТ (max_far) и высоты из НСПД-зонирования. Доступна только площадь участка.";
+      "max_far, пятно — по коэффициенту застройки. Продаваемая площадь — оценка " +
+      "(без вычета МОП и паркинга), уточняется финмоделью."
+    : "Расчёт ёмкости (плотность, пятно, продаваемая площадь) требует предельного " +
+      "КСИТ (max_far) и высоты из НСПД-зонирования. Доступна только площадь участка.";
 
   return { summary, rows };
 }

frontend/src/types/nspd.ts

@@ -7,6 +7,15 @@ export interface NspdZoning {
   zone_name: string | null;
   source?: string;
   raw_props?: Record<string, unknown>;
+  // Real ПЗЗ regulation (PR #1847) — optional + nullable so the cockpit stays
+  // backward-compatible until #1847 deploys, then auto-lights-up.
+  max_far?: number | null; // КСИТ (предельный коэф. плотности застройки)
+  max_height_m?: number | null; // предельная высота, м
+  max_floors?: number | null; // предельная этажность
+  max_building_pct?: number | null; // коэф. застройки (процент пятна)
+  min_parcel_area_m2?: number | null; // мин. площадь участка, м²
+  regulation_zone_index?: string | null; // human zone index, e.g. "Ж-2"
+  regulation_source?: string | null; // источник регламента
 }
 
 export interface NspdZouitOverlap {