backend/app/api/v1/parcels.py

@@ -2100,10 +2100,18 @@ def analyze_parcel(
     # SAVEPOINT защищает outer transaction если velocity SQL падает —
     # иначе следующие queries (_geotech_risk и пр.) крашатся
     # с InFailedSqlTransaction.
+    # SF#17: передаём cad_quarter для rosreestr_fallback (первые 3 сегмента cad_num).
+    _cad_parts = cad_num.split(":")
+    _cad_quarter = ":".join(_cad_parts[:3]) if len(_cad_parts) >= 3 else None
     velocity_data: dict[str, Any] | None = None
     try:
         with db.begin_nested():
-            v_result = compute_velocity(db, parcel_geom_wkt=geom_wkt, radius_km=3.0)
+            v_result = compute_velocity(
+                db,
+                parcel_geom_wkt=geom_wkt,
+                radius_km=3.0,
+                cad_quarter=_cad_quarter,
+            )
             if v_result is not None:
                 velocity_data = v_result.as_dict()
     except Exception as _ve:

backend/app/services/site_finder/velocity.py

@@ -6,10 +6,14 @@ Per #34 D2: утилизация objective_corpus_room_month (еженедель
 конкурирующих ЖК в радиусе radius_km от участка, нормированный к
 ЕКБ-медиане по данным Objective.
 
+Fallback (SF#17): если Objective coverage <50% конкурентов в радиусе,
+использует rosreestr_deals JOIN по cad_quarter участка (100% coverage по кварталам).
+
 Foundation: domrf_kn_objects (lat/lon, comm_name, obj_class, region_cd),
             objective_complex_mapping (domrf_obj_id ↔ objective_complex_name),
             objective_corpus_room_month (project_name, deals_total_vol_m2,
                                          deals_total_count, report_month).
+Fallback:   rosreestr_deals (quarter_cad_number, deal_count, period_start_date).
 
 Linkage: domrf_kn_objects.obj_id
          → objective_complex_mapping.domrf_obj_id
@@ -32,6 +36,10 @@ logger = logging.getLogger(__name__)
 # Эмпирика по ЕКБ: ~4 500 м²/мес на один ЖК (apartments, 2024-2025).
 _EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH: float = 4500.0
 
+# Порог: если доля конкурентов с Objective-маппингом < этого значения,
+# пытаемся rosreestr_fallback.
+_OBJECTIVE_COVERAGE_MIN_RATIO: float = 0.50
+
 
 @dataclass(frozen=True)
 class VelocityResult:
@@ -47,9 +55,12 @@ class VelocityResult:
     period_end: str  # YYYY-MM
     sample_competitors: list[dict[str, Any]]  # top-5 для UI
     by_room_bucket: dict[str, dict[str, Any]]  # агрегат по комнатности
-    # True если ≥1 конкурент имеет маппинг в objective_complex_mapping;
-    # False → конкуренты найдены, но данных Objective нет — velocity = 0.
+    # True если данные есть (objective или rosreestr_fallback).
+    # False → нет данных ни из одного источника.
     velocity_data_available: bool = True
+    # Источник данных: objective (основной), rosreestr_fallback (по кадастровому кварталу),
+    # none (нет данных).
+    velocity_source: Literal["objective", "rosreestr_fallback", "none"] = "objective"
 
     def as_dict(self) -> dict[str, Any]:
         return {
@@ -63,6 +74,7 @@ class VelocityResult:
             "sample_competitors": self.sample_competitors,
             "by_room_bucket": self.by_room_bucket,
             "velocity_data_available": self.velocity_data_available,
+            "velocity_source": self.velocity_source,
         }
 
 
@@ -72,6 +84,7 @@ def compute_velocity(
     radius_km: float = 3.0,
     obj_class: str | None = None,
     months_window: int = 6,
+    cad_quarter: str | None = None,
 ) -> VelocityResult | None:
     """Вычислить velocity-score для участка.
 
@@ -79,9 +92,14 @@ def compute_velocity(
     1. Найти ЖК-конкуренты в радиусе radius_km (через lat/lon ST_DWithin).
     2. Взять objective_corpus_room_month за последние months_window месяцев
        через objective_complex_mapping (domrf_obj_id → project_name).
-    3. Посчитать суммарный объём deals_total_vol_m2.
+    3. Если Objective coverage < 50% конкурентов → rosreestr_fallback:
+       считаем сделки DDU/ДКП в cad_quarter участка за окно.
     4. Нормировать на ЕКБ-медиану → score 0..1.
 
+    Параметры:
+        cad_quarter: кадастровый квартал участка (первые 3 сегмента cad_num,
+                     например "66:41:0702048"). Используется только для fallback.
+
     Возвращает None если parcel_geom_wkt невалиден или конкурентов нет.
     """
     # ── Step 1: конкуренты по lat/lon в радиусе ──────────────────────────────
@@ -222,21 +240,21 @@ def compute_velocity(
     if not sales_rows:
         return None
 
-    # Проверяем: есть ли хотя бы один конкурент с маппингом (has_mapping=True).
-    # Если нет — возвращаем velocity=0 с явным флагом velocity_data_available=False,
-    # вместо того чтобы отбросить всех конкурентов (старый INNER JOIN поведение).
-    has_any_mapping = any(bool(r["has_mapping"]) for r in sales_rows)
-    if not has_any_mapping:
-        logger.info(
-            "velocity: %d competitors found but none mapped in objective_complex_mapping;"
-            " returning velocity=0 with data_available=False",
-            len(obj_ids),
-        )
+    # ── Step 2a: проверка Objective coverage ─────────────────────────────────
+    # Считаем: mapped_with_data — конкуренты с маппингом И реальными данными.
+    # Если mapped_ratio < _OBJECTIVE_COVERAGE_MIN_RATIO → rosreestr_fallback.
+    n_total_comps = len(obj_ids)
+    mapped_with_data = [
+        r for r in sales_rows if bool(r["has_mapping"]) and (r["total_sqm"] or 0.0) > 0
+    ]
+    mapped_ratio = len(mapped_with_data) / n_total_comps if n_total_comps > 0 else 0.0
+
     ekb_median = (
         _get_ekb_median(db, months_window=months_window) or _EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH
     )
     n_comps = len(comp_rows)
-        sample = [
+    sample_no_data = sorted(
+        [
             {
                 "obj_id": oid,
                 **competitor_meta[oid],
@@ -245,7 +263,31 @@ def compute_velocity(
             }
             for oid in obj_ids[:5]
             if oid in competitor_meta
-        ]
+        ],
+        key=lambda x: x["distance_m"],  # type: ignore[index]
+    )
+
+    if mapped_ratio < _OBJECTIVE_COVERAGE_MIN_RATIO:
+        logger.info(
+            "velocity: objective coverage %.0f%% (<%d%%) for %d competitors;"
+            " trying rosreestr_fallback cad_quarter=%s",
+            mapped_ratio * 100,
+            int(_OBJECTIVE_COVERAGE_MIN_RATIO * 100),
+            n_total_comps,
+            cad_quarter,
+        )
+        rr_result = _compute_rosreestr_fallback(
+            db=db,
+            cad_quarter=cad_quarter,
+            months_window=months_window,
+            n_comps=n_comps,
+            ekb_median=ekb_median,
+            sample_competitors=sample_no_data,
+        )
+        if rr_result is not None:
+            return rr_result
+        # Rosreestr тоже пуст — возвращаем none-state.
+        logger.info("velocity: rosreestr_fallback also empty for cad_quarter=%s", cad_quarter)
         return VelocityResult(
             competitors_count=n_comps,
             monthly_velocity_sqm=0.0,
@@ -255,9 +297,10 @@ def compute_velocity(
             months_observed=0,
             period_start="",
             period_end="",
-            sample_competitors=sample,
+            sample_competitors=sample_no_data,
             by_room_bucket={},
             velocity_data_available=False,
+            velocity_source="none",
         )
 
     # ── Step 2b: разбивка по комнатности (room_bucket) ───────────────────────
@@ -339,21 +382,24 @@ def compute_velocity(
     period_start = min(period_start_dates).strftime("%Y-%m") if period_start_dates else ""
     period_end = max(period_end_dates).strftime("%Y-%m") if period_end_dates else ""
 
-    # ── Step 3: ЕКБ-медиана ──────────────────────────────────────────────────
-    ekb_median = (
-        _get_ekb_median(db, months_window=months_window) or _EKB_MEDIAN_FALLBACK_SQM_PER_MONTH
-    )
-
-    n_comps = len(comp_rows)
-
-    # Если mapped-конкурентов нет данных — partial coverage → velocity=0.
+    # Если mapped-конкурентов нет данных — partial coverage → fallback.
     if months_observed == 0 or total_sqm <= 0:
         logger.info(
             "velocity: %d competitors found, %d mapped, but no sales data in window;"
-            " returning velocity=0 with data_available=False",
+            " trying rosreestr_fallback",
             len(obj_ids),
             len(mapped_sales_rows),
         )
+        rr_result = _compute_rosreestr_fallback(
+            db=db,
+            cad_quarter=cad_quarter,
+            months_window=months_window,
+            n_comps=n_comps,
+            ekb_median=ekb_median,
+            sample_competitors=sample_no_data,
+        )
+        if rr_result is not None:
+            return rr_result
         sample_partial = sorted(
             [
                 {
@@ -380,13 +426,14 @@ def compute_velocity(
             sample_competitors=sample_partial,
             by_room_bucket={},
             velocity_data_available=False,
+            velocity_source="none",
         )
 
     # Среднемесячный объём в расчёте: суммарный по всем конкурентам / месяцев.
     # Чем больше конкурентов с данными — тем весомее результат.
     monthly_velocity = total_sqm / months_observed
 
-    # ── Step 4: нормализация → score 0..1 ────────────────────────────────────
+    # ── Step 3: нормализация → score 0..1 ────────────────────────────────────
     # Логика: сравниваем суммарный velocity радиуса с «нормой» одного ЖК.
     # Если в радиусе продаётся N × ekb_median → рынок горячий.
     # Нормируем: score = min(1.0, total_velocity / (n_competitors × ekb_median × 2))
@@ -396,7 +443,7 @@ def compute_velocity(
     denominator = n_with_sales * ekb_median * 2.0 if n_with_sales > 0 else ekb_median * 2.0
     velocity_score = min(1.0, max(0.0, monthly_velocity / denominator))
 
-    # ── Step 5: confidence ───────────────────────────────────────────────────
+    # ── Step 4: confidence ───────────────────────────────────────────────────
     mapped_conf: Literal["high", "medium", "low"]
     if n_comps >= 10 and months_observed >= 5:
         mapped_conf = "high"
@@ -405,7 +452,7 @@ def compute_velocity(
     else:
         mapped_conf = "low"
 
-    # ── Step 6: top-5 конкурентов по объёму продаж ───────────────────────────
+    # ── Step 5: top-5 конкурентов по объёму продаж ───────────────────────────
     sales_by_id: dict[int, float] = {
         int(r["obj_id"]): float(r["total_sqm"] or 0.0) for r in mapped_sales_rows
     }
@@ -436,6 +483,103 @@ def compute_velocity(
         sample_competitors=sample,
         by_room_bucket=by_room_bucket,
         velocity_data_available=True,
+        velocity_source="objective",
+    )
+
+
+def _compute_rosreestr_fallback(
+    db: Session,
+    cad_quarter: str | None,
+    months_window: int,
+    n_comps: int,
+    ekb_median: float,
+    sample_competitors: list[dict[str, Any]],
+) -> VelocityResult | None:
+    """Fallback velocity через rosreestr_deals JOIN по cad_quarter участка.
+
+    Считает суммарное число сделок DDU/ДКП в кадастровом квартале за окно months_window.
+    Velocity = deal_count / months_window (сделок/мес). Нет разбивки по room_bucket
+    (rosreestr не даёт комнатность).
+
+    Возвращает None если cad_quarter не задан или данных нет.
+    """
+    if not cad_quarter:
+        return None
+
+    try:
+        with db.begin_nested():
+            row = (
+                db.execute(
+                    text(
+                        """
+                SELECT
+                    SUM(deal_count) AS total_deals,
+                    MIN(period_start_date) AS period_start,
+                    MAX(period_start_date) AS period_end
+                  FROM rosreestr_deals
+                 WHERE quarter_cad_number = :cad_quarter
+                   AND period_start_date >= (CURRENT_DATE - CAST(:window_interval AS interval))
+                   AND doc_type IN ('ДДУ', 'ДКП')
+                """
+                    ),
+                    {
+                        "cad_quarter": cad_quarter,
+                        "window_interval": f"{months_window} months",
+                    },
+                )
+                .mappings()
+                .first()
+            )
+    except Exception:
+        logger.warning("velocity: rosreestr_fallback query failed for cad_quarter=%s", cad_quarter)
+        return None
+
+    if row is None or not row["total_deals"] or int(row["total_deals"]) == 0:
+        return None
+
+    total_deals = int(row["total_deals"])
+    # Сделок/мес — грубый аналог velocity (без м², только count).
+    # Умножаем на 45 м² (эмпирика) для совместимости с м²/мес единицами.
+    avg_area_per_deal = 45.0  # м² — консервативная оценка для апартаментов ЕКБ
+    monthly_velocity_sqm = (total_deals * avg_area_per_deal) / months_window
+
+    # Нормализация относительно ekb_median (один ЖК × 2).
+    velocity_score = min(1.0, max(0.0, monthly_velocity_sqm / (ekb_median * 2.0)))
+
+    # Confidence — rosreestr данные менее детализированы, чем Objective.
+    rr_confidence: Literal["high", "medium", "low"]
+    if total_deals >= 50:
+        rr_confidence = "medium"  # max medium для rosreestr — нет комнатности
+    else:
+        rr_confidence = "low"
+
+    period_start_date = row["period_start"]
+    period_end_date = row["period_end"]
+    period_start = period_start_date.strftime("%Y-%m") if period_start_date else ""
+    period_end = period_end_date.strftime("%Y-%m") if period_end_date else ""
+
+    logger.info(
+        "velocity: rosreestr_fallback success cad_quarter=%s"
+        " total_deals=%d window=%dm velocity=%.1f sqm/mon",
+        cad_quarter,
+        total_deals,
+        months_window,
+        monthly_velocity_sqm,
+    )
+
+    return VelocityResult(
+        competitors_count=n_comps,
+        monthly_velocity_sqm=monthly_velocity_sqm,
+        ekb_median_sqm=ekb_median,
+        velocity_score=velocity_score,
+        confidence=rr_confidence,
+        months_observed=months_window,
+        period_start=period_start,
+        period_end=period_end,
+        sample_competitors=sample_competitors,
+        by_room_bucket={},  # rosreestr не даёт room_bucket
+        velocity_data_available=True,
+        velocity_source="rosreestr_fallback",
     )
 
 

frontend/src/components/site-finder/VelocityBlock.tsx

@@ -50,6 +50,7 @@ export function VelocityBlock({ velocity }: VelocityBlockProps) {
   }
 
   const dataAvailable = velocity.velocity_data_available !== false;
+  const isRosreestrFallback = velocity.velocity_source === "rosreestr_fallback";
   const confColor = CONFIDENCE_COLOR[velocity.confidence];
   const scorePct = formatPercent(velocity.velocity_score);
   const ratio = velocity.monthly_velocity_sqm / velocity.ekb_median_sqm;
@@ -71,6 +72,11 @@ export function VelocityBlock({ velocity }: VelocityBlockProps) {
               нет данных velocity
             </span>
           )}
+          {isRosreestrFallback && (
+            <span className="bg-amber-50 text-amber-800 text-xs px-2 py-0.5 rounded">
+              Источник: квартальные сделки
+            </span>
+          )}
           <span
             style={{
               padding: "2px 8px",

frontend/src/types/site-finder.ts

@@ -244,6 +244,10 @@ export interface Velocity {
   // True если ≥1 конкурент имеет маппинг в objective_complex_mapping.
   // False → конкуренты найдены, velocity=0, данных Objective нет.
   velocity_data_available?: boolean;
+  // SF#17: источник данных velocity.
+  // 'objective' — Objective (основной), 'rosreestr_fallback' — кадастровый квартал,
+  // 'none' — нет данных.
+  velocity_source?: "objective" | "rosreestr_fallback" | "none";
 }
 
 // G5 (#32) — Gate verdict: can_build_mkd