tradein-mvp/backend/app/services/buildings_query.py

@@ -136,15 +136,20 @@ def build_sale_share_query(
 
 
 def build_listings_query(house_id: int) -> tuple[str, dict[str, object]]:
-    """Активные вторичные объявления одного дома (ORDER BY price_rub)."""
+    """Активные вторичные объявления одного дома (ORDER BY price_rub).
+
+    Гео-фильтр (≤300м от geom дома) против mis-bucketing листингов в чужой дом —
+    тот же порог, что в v_building_sale_share (мигр.150). Листинги/дома без geom — КЕЕП.
+    """
     sql = (
-        "SELECT id AS listing_id, source, source_url, price_rub, price_per_m2, "
-        "rooms, CAST(area_m2 AS double precision) AS area_m2, floor, total_floors, "
-        "days_on_market, listing_date, address "
-        "FROM listings "
-        "WHERE house_id_fk = CAST(:house_id AS bigint) "
-        "AND is_active AND listing_segment = 'vtorichka' "
-        "ORDER BY price_rub ASC NULLS LAST, id"
+        "SELECT l.id AS listing_id, l.source, l.source_url, l.price_rub, l.price_per_m2, "
+        "l.rooms, CAST(l.area_m2 AS double precision) AS area_m2, l.floor, l.total_floors, "
+        "l.days_on_market, l.listing_date, l.address "
+        "FROM listings l JOIN houses h ON h.id = l.house_id_fk "
+        "WHERE l.house_id_fk = CAST(:house_id AS bigint) "
+        "AND l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka' "
+        "AND (l.geom IS NULL OR h.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, h.geom) <= 300) "
+        "ORDER BY l.price_rub ASC NULLS LAST, l.id"
     )
     return sql, {"house_id": house_id}
 

tradein-mvp/backend/data/sql/150_sale_share_listing_geo_filter.sql

@@ -0,0 +1,136 @@
+-- 150_sale_share_listing_geo_filter.sql
+--
+-- CONTEXT: страница «доля квартир дома в продаже» (/trade-in/sale-share). Числитель
+--   view v_building_sale_share (active_secondary / listings_45d + медианы цены/срока)
+--   ЗАГРЯЗНЁН mis-bucketing'ом: листинги примагничиваются к НЕ ТОМУ дому (баг
+--   house_id_fk). Прод-замер: 373 дома (5.5%) / 1685 листингов (7.2%) дальше 300м от
+--   geom своего дома. Пример — house_id 131237 «Мамина-Сибиряка 126» (8-эт., ЖКХ=51 кв,
+--   ЗНАМЕНАТЕЛЬ ВЕРНЫЙ): из 20 активных листингов реально его лишь ~2, остальные —
+--   Свердлова 32/32Б (29-32 эт. башни), Азина 25/31, разброс до 2285м. Раздутый
+--   числитель → ложные высокие доли в ТОПе.
+--
+-- WHAT:
+--   v_building_sale_share — в CTE listing_agg числители/медианы считают ТОЛЬКО листинги
+--   в пределах 300м от geom своего дома (JOIN houses hg ON hg.id = l.house_id_fk +
+--   предикат `l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom)
+--   <= 300` во ВСЕХ 5 FILTER-клаузах: active_secondary, listings_45d, median_price_rub,
+--   median_price_per_m2, avg_days_on_market). 300м выбран по распределению расстояний:
+--   p90=97м, 91% листингов ≤150м — гео-шум привязки сохраняем, мусор-хвост режем.
+--   Листинги/дома БЕЗ geom — КЕПИМ (предикат пропускает NULL-geom), отбрасываем лишь
+--   тех, у кого geom есть и он >300м. ST_DistanceSphere возвращает МЕТРЫ (оба geom 4326).
+--   ЗНАМЕНАТЕЛЬ (flat_count_effective, плаузибилити-гейты, COALESCE-приоритет ЖКХ) и
+--   весь top-level SELECT / WHERE / appended-колонки — БАЙТ-В-БАЙТ как в мигр. 149, дельта
+--   только внутри CTE listing_agg.
+--
+-- DEPENDENCIES: 143 (view + houses.gar_*), 144 (canon match → gar_flat_count),
+--   145 (плаузибилити-гейт знаменателя), 146 (listings_45d + sale_share_pct_45d + zhkh
+--   в COALESCE + houses.zhkh_flat_count), 147 (canon strip geo-prefixes), 148 (дедуп
+--   кросс-площадочных дублей — count(DISTINCT (rooms,round(area_m2),floor))),
+--   149 (ЖКХ-приоритет знаменателя + zhkh_flat_count/flat_count_source колонки).
+--   Базируется на текущем (149) определении view — меняем ТОЛЬКО CTE listing_agg.
+--   Использует listings.geom + houses.geom (Point 4326, set listings_set_geom trigger,
+--   GIST-индексы listings_geom_idx / houses).
+--
+-- SAFETY / IDEMPOTENCY: только CREATE OR REPLACE VIEW (структура колонок не меняется —
+--   те же позиции/типы/имена, что в 149) + COMMENT. Повторный прогон — no-op. Деплой-
+--   раннер гонит файл через psql -v ON_ERROR_STOP=on БЕЗ --single-transaction →
+--   транзакцию открывает САМ файл (BEGIN/COMMIT ниже), как 146/148/149.
+--
+-- NB по нумерации: последний занятый = 149; следующий свободный sequential = 150
+--   (проверено `ls tradein-mvp/backend/data/sql | grep '^1[45]'` + открытые PR на дубль
+--   basename — коллизий нет).
+--
+-- Deploy order: после 149_zhkh_priority_denominator.sql.
+
+BEGIN;
+
+CREATE OR REPLACE VIEW v_building_sale_share AS
+ WITH listing_agg AS (
+         SELECT l.house_id_fk AS house_id,
+            count(DISTINCT (l.rooms, round(l.area_m2), l.floor)) FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS active_secondary,
+            count(DISTINCT (l.rooms, round(l.area_m2), l.floor)) FILTER (
+                WHERE l.listing_segment = 'vtorichka'::text
+                  AND l.last_seen_at >= (now() - interval '45 days')
+                  AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)
+            ) AS listings_45d,
+            percentile_cont(0.5::double precision) WITHIN GROUP (ORDER BY (l.price_rub::double precision))
+                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.price_rub IS NOT NULL AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS median_price_rub,
+            percentile_cont(0.5::double precision) WITHIN GROUP (ORDER BY (l.price_per_m2::double precision))
+                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.price_per_m2 IS NOT NULL AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS median_price_per_m2,
+            avg(l.days_on_market)
+                FILTER (WHERE l.is_active AND l.listing_segment = 'vtorichka'::text AND l.days_on_market IS NOT NULL AND (l.geom IS NULL OR hg.geom IS NULL OR ST_DistanceSphere(l.geom, hg.geom) <= 300)) AS avg_days_on_market
+           FROM listings l
+             JOIN houses hg ON hg.id = l.house_id_fk
+          WHERE l.house_id_fk IS NOT NULL
+          GROUP BY l.house_id_fk
+        )
+ SELECT h.id AS house_id,
+    h.short_address,
+    h.full_address,
+    h.address,
+    h.lat,
+    h.lon,
+    h.year_built,
+    h.house_type,
+    h.total_floors,
+    h.series_name,
+    h.is_emergency,
+    COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0)) AS flat_count_effective,
+    h.gar_flat_count,
+    h.gar_match_method,
+    la.active_secondary,
+    la.median_price_rub,
+    la.median_price_per_m2,
+    la.avg_days_on_market,
+        CASE
+            WHEN COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
+                     >= GREATEST(COALESCE(h.total_floors, 0), 8)
+             AND la.active_secondary <= COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
+            THEN round(100.0 * la.active_secondary::numeric
+                       / COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))::numeric, 1)
+            ELSE NULL::numeric
+        END AS sale_share_pct,
+    la.listings_45d,
+        CASE
+            WHEN COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
+                     >= GREATEST(COALESCE(h.total_floors, 0), 8)
+             AND la.listings_45d <= COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))
+            THEN round(100.0 * la.listings_45d::numeric
+                       / COALESCE(h.zhkh_flat_count, h.gar_flat_count, NULLIF(h.total_units, 0), NULLIF(h.flat_count, 0))::numeric, 1)
+            ELSE NULL::numeric
+        END AS sale_share_pct_45d,
+    h.zhkh_flat_count,
+    CASE
+        WHEN h.zhkh_flat_count IS NOT NULL THEN 'zhkh'
+        WHEN h.gar_flat_count IS NOT NULL THEN 'gar'
+        WHEN NULLIF(h.total_units, 0) IS NOT NULL THEN 'total_units'
+        WHEN NULLIF(h.flat_count, 0) IS NOT NULL THEN 'flat_count'
+        ELSE NULL::text
+    END AS flat_count_source
+   FROM houses h
+     JOIN listing_agg la ON la.house_id = h.id
+  WHERE h.geom IS NOT NULL AND (la.active_secondary > 0 OR la.listings_45d > 0);
+
+COMMENT ON VIEW v_building_sale_share IS
+  'Per-building rollup вторички для «доли квартир дома в продаже» (мигр. 143; знаменатель — '
+  'ГАР canon-match мигр. 144; 2-й источник ЖКХ + окно 45д мигр. 146; дедуп кросс-площадочных '
+  'дублей мигр. 148; ЖКХ-приоритет знаменателя мигр. 149; гео-фильтр числителя ≤300м мигр. 150). '
+  'flat_count_effective = '
+  'COALESCE(zhkh_flat_count, gar_flat_count, NULLIF(total_units,0), NULLIF(flat_count,0)) — '
+  'ЖКХ ПРИОРИТЕТ (ГИС ЖКХ точнее ГАР, который дико недосчитывает квартиры в МКД; мигр. 149). '
+  'Колонки zhkh_flat_count (сырой ЖКХ-счёт) + flat_count_source (zhkh|gar|total_units|flat_count|'
+  'NULL — какой источник реально дал знаменатель) добавлены для прозрачности. Оба числителя '
+  'считают УНИКАЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ по сигнатуре count(DISTINCT (rooms, round(area_m2), floor)), а не '
+  'объявления: одна квартира на avito+cian+domclick = разные dedup_hash, но одна сигнатура. '
+  'active_secondary = FILTER (is_active AND vtorichka); listings_45d = FILTER (vtorichka AND '
+  'last_seen_at>=now()-45d). sale_share_pct = active_secondary/denom; sale_share_pct_45d = '
+  'listings_45d/denom. Оба под плаузибилити-гейтом (denom>=GREATEST(total_floors,8) AND '
+  'числитель<=denom; мигр. 145), иначе NULL. Частично-NULL сигнатуры считаются раздельно '
+  '(count(DISTINCT ROW) игнорит лишь полностью-NULL строку). Фильтр: geom NOT NULL AND '
+  '(active_secondary>0 OR listings_45d>0) — churn-only дома (0 активных, но есть листинги за '
+  '45д) тоже видны. active_secondary/listings_45d/медианы цены и срока теперь считают ТОЛЬКО '
+  'листинги ≤300м от geom своего дома (JOIN houses hg + ST_DistanceSphere<=300 в каждой FILTER; '
+  'анти-mis-bucketing раздутого числителя из-за бага house_id_fk; мигр. 150). Листинги/дома без '
+  'geom — кепим. Знаменатель НЕ изменён.';
+
+COMMIT;

tradein-mvp/backend/tests/test_buildings_api.py

@@ -128,7 +128,9 @@ def test_listings_query_shape():
     assert "house_id_fk = CAST(:house_id AS bigint)" in sql
     assert "listing_segment = 'vtorichka'" in sql
     assert "is_active" in sql
-    assert "ORDER BY price_rub" in sql
+    assert "ORDER BY l.price_rub" in sql
+    assert "JOIN houses" in sql
+    assert "ST_DistanceSphere(l.geom, h.geom) <= 300" in sql
     assert "id AS listing_id" in sql
     assert args["house_id"] == 42