backend/app/services/generative/financial.py

@@ -102,17 +102,18 @@ Unlevered (project) DCF — NPV / IRR / PBP — остаётся HEADLINE и Н
   < net_profit`` для любого проекта с кассовым разрывом.
 * **Ставка ``annual_rate_used`` — норматив** (``_CREDIT_RATE_ANNUAL``), отдельный
   от ставки дисконтирования (см. константы), а не выведенная из проекта величина.
-* **100% покрытие разрыва** — кредитная линия покрывает весь накопительный
+* **LTC-покрытие разрыва** — кредитная линия покрывает ``_LOAN_TO_COST_RATIO``
-  кассовый разрыв; equity / LTC / лимиты банка НЕ моделируются (нет доли
+  (70 %) каждого ежемесячного оттока; оставшиеся 30 % (собственные средства)
-  собственных средств).
+  co-fund отток пропорционально и процентами не облагаются. Лимиты банка НЕ
+  моделируются точно.
 * **Проценты капитализируются (compound)** — начисляются на остаток на начало
   месяца ДО движений и добавляются в тело долга.
 * **Эскроу-специфику не моделируем точно** — раскрытие средств с эскроу-счетов
   по этапам стройки, лимиты раскрытия, ставка по бридж/целевой части — всё это
   упрощено до единой капитализируемой ставки на кассовый разрыв.
-* **Levered IRR НЕ считается** в этом PR (хрупко на хардкод-100%-долге — отдельный
+* **Levered IRR НЕ считается** (отдельный PR). MVP раскрывает только агрегаты:
-  PR). MVP раскрывает только агрегаты: ``peak_debt_rub`` / ``total_interest_rub``
+  ``peak_debt_rub`` / ``total_interest_rub`` / ``net_profit_after_financing_rub``;
-  / ``net_profit_after_financing_rub``; debt_schedule в схему НЕ выносится.
+  debt_schedule в схему НЕ выносится.
 * **Unlevered NPV / IRR / PBP НЕ затронуты** overlay'ем — это всё та же
   интринсивная доходность. График наследует неточность ``schedule_is_default``:
   финансирование считается по тому же дефолт-графику фаз, поэтому
@@ -223,6 +224,10 @@ _DISCOUNT_RATE_ANNUAL: float = 0.15
 # ставка = стоимость долга (проценты). Совпадение значения (0.15) — калибровка,
 # НЕ тождество; не сливать в одну константу.
 _CREDIT_RATE_ANNUAL: float = 0.15
+# Доля банковского кредита от каждого ежемесячного оттока (LTC, Loan-to-Cost).
+# Собственные средства = (1 − LTC) co-fund отток пропорционально, без начисления %.
+# Норматив РФ МКД при проектном финансировании: 65–75 %. Используем 70 % (медиана).
+_LOAN_TO_COST_RATIO: float = 0.70
 # Длительность ПИР (проектирование/экспертиза), мес.
 _PIR_DURATION_MONTHS: int = 6
 # Длительность СМР по типу застройки, мес (точечная быстрее высотной).
@@ -329,14 +334,19 @@ def _payback_months(cf: list[float]) -> float | None:
     return None
 
 
-def _compute_financing(operating_cf: list[float], annual_rate: float) -> dict[str, float]:
+def _compute_financing(
+    operating_cf: list[float],
+    annual_rate: float,
+    ltc_ratio: float = 1.0,
+) -> dict[str, float]:
     """OVERLAY финансирования поверх unlevered cashflow (PR-5). Чистая функция.
 
     ``operating_cf`` — готовый unlevered cashflow (READ-ONLY, НЕ мутируется).
-    Кредитная линия покрывает накопительный кассовый разрыв на 100%; проценты
+    Кредитная линия покрывает ``ltc_ratio`` долю кассового разрыва; оставшийся
-    КАПИТАЛИЗИРУЮТСЯ в долг (compound) — упрощение под эскроу-логику РФ. Порядок
+    (1 − ltc_ratio) — equity-взнос (без процентов). Проценты КАПИТАЛИЗИРУЮТСЯ
-    внутри месяца: процент НАЧИСЛЯЕМ на остаток на начало месяца ДО draw/repay,
+    в долг (compound) — упрощение под эскроу-логику РФ. Порядок внутри месяца:
-    затем выборка (cf<0) либо погашение притоком (cf>0, не уходя ниже 0).
+    процент НАЧИСЛЯЕМ на остаток ДО draw/repay, затем выборка (cf<0) либо
+    погашение притоком (cf>0, не уходя ниже 0).
 
     Если поток не уходит в минус → долг не выбирается → debt=0, interest=0
     (корректно: финансирование не требуется).
@@ -354,7 +364,7 @@ def _compute_financing(operating_cf: list[float], annual_rate: float) -> dict[st
         debt += interest
         total_interest += interest
         if cf < 0:
-            debt += -cf  # выборка на покрытие оттока
+            debt += -cf * ltc_ratio  # банк покрывает ltc_ratio от оттока; equity-часть без %
         else:
             debt -= min(cf, debt)  # гасим долг притоком (не уходим в минус)
         peak_debt = max(peak_debt, debt)
@@ -624,7 +634,7 @@ def compute_financial(
     # Тот же массив cashflow, что построен выше (НЕ пересобираем — защита инварианта:
     # overlay читает unlevered поток и НЕ мутирует его). Проценты — реальная стоимость
     # долга, режут прибыль: net_after < net. Levered IRR НЕ считаем (отдельный PR).
-    financing = _compute_financing(cashflow, _CREDIT_RATE_ANNUAL)
+    financing = _compute_financing(cashflow, _CREDIT_RATE_ANNUAL, _LOAN_TO_COST_RATIO)
     net_profit_after_financing = net_profit - financing["total_interest_rub"]
 
     model = FinancialModel(

backend/tests/services/generative/test_financial_dcf.py

@@ -378,6 +378,35 @@ def test_financing_enabled_on_realistic_parcel() -> None:
     assert model.peak_debt_rub > 0.0
 
 
+def test_financing_ltc_reduces_debt_vs_full_coverage() -> None:
+    # LTC 0.70 → пиковый долг и проценты < чем при 100% покрытии (ltc=1.0).
+    cf = [-1000.0, -1000.0, -500.0, 0.0, 1500.0, 1500.0]
+    full = _compute_financing(cf, 0.15, ltc_ratio=1.0)
+    ltc70 = _compute_financing(cf, 0.15, ltc_ratio=0.70)
+    assert ltc70["peak_debt_rub"] < full["peak_debt_rub"]
+    assert ltc70["total_interest_rub"] < full["total_interest_rub"]
+    # LTC 0.70 → debt = 70% от full для этого fixture (все оттоки ДО притоков,
+    # поэтому peak достигается до первого погашения и масштабируется линейно).
+    assert abs(ltc70["peak_debt_rub"] / full["peak_debt_rub"] - 0.70) < 0.01
+
+
+def test_compute_financial_uses_ltc_ratio() -> None:
+    # compute_financial передаёт _LOAN_TO_COST_RATIO в _compute_financing:
+    # total_interest строго < чем при 100%-долге на том же cashflow.
+    t = _teap(residential=10_000.0, gfa=11_000.0, parking=50)
+    model = financial.compute_financial(
+        teap=t, housing_class="comfort", land_cost_rub=200_000_000.0, development_type="mid_rise"
+    )
+    # Нет прямого доступа к «100%-версии», но LTC < 1.0 → peak_debt < revenue
+    # (у реалистичного МКД-проекта затраты ~ 70-80% выручки, значит
+    # LTC*затраты < затраты — пиковый долг не равен всем затратам).
+    assert 0.0 < model.peak_debt_rub < model.cost_rub
+    assert model.total_interest_rub > 0.0
+    assert model.net_profit_after_financing_rub == pytest.approx(
+        model.net_profit_rub - model.total_interest_rub, abs=0.01
+    )
+
+
 # ── RANK 1: окно продаж по рыночной абсорбции района ────────────────────────────
 
 

frontend/src/components/site-finder/ptica/__tests__/ptica-adapt.honesty.test.ts

@@ -212,9 +212,10 @@ describe("ptica-adapt finance (#1881 PR-4)", () => {
     expect(interest?.field.caption).toContain("годовых");
   });
 
-  it("adaptFinanceDrawer: financing_is_simplified → caveat appended to summary", () => {
+  it("adaptFinanceDrawer: financing_is_simplified → кредитная/собственные caveat appended to summary", () => {
     const d = adaptFinanceDrawer(financialFixture());
-    expect(d.summary).toContain("упрощен");
+    expect(d.summary).toContain("кредитная линия");
+    expect(d.summary).toContain("собственные средства");
     expect(d.summary).toContain("эскроу");
   });
 

frontend/src/components/site-finder/ptica/ptica-adapt.ts

@@ -1788,9 +1788,9 @@ export function adaptFinanceDrawer(
 
   const summary =
     financial.financing_enabled && financial.financing_is_simplified
-      ? `${financial.caveat} Финансирование упрощено: весь кассовый разрыв ` +
+      ? `${financial.caveat} Финансирование: 70 % — банк (кредитная линия, норматив МКД РФ), ` +
-        "покрыт кредитом по ставке-нормативу, проценты капитализируются, эскроу " +
+        "30 % — собственные средства инвестора (без процентов). Проценты капитализируются, " +
-        "не моделируется точно."
+        "эскроу не моделируется точно."
       : financial.caveat;
 
   return {