feat(site-finder): §7 «Концепция» — методики + синхронизация подписей (#1953, batch D) (#2098)

frontend/src/components/site-finder/analysis/MassingEconomics.tsx

@@ -114,16 +114,19 @@ function KpiGrid({
           label="Общая площадь (GFA)"
           value={formatInt(teap.total_floor_area_sqm)}
           unit="м²"
+          hint="Поэтажная площадь всех корпусов = пятно застройки × этажность."
         />
         <KpiCard
           label="Продаваемая площадь"
           value={formatInt(teap.residential_area_sqm)}
           unit="м²"
+          hint="Жилая к продаже = (GFA − нежилой 1-й этаж) × коэффициент эффективности класса."
         />
         <KpiCard
           label="Квартир"
           value={formatInt(teap.apartments_count)}
           unit="шт"
+          hint="Продаваемая площадь ÷ средняя площадь квартиры класса."
         />
         <KpiCard
           label="КСИТ — факт / цель"
@@ -134,6 +137,7 @@ function KpiGrid({
               : "В пределах регламента",
             positive: ksitOver ? false : true,
           }}
+          hint="КСИТ (коэффициент строительного использования) = надземная GFA ÷ площадь участка. Цель — предельный max_far по регламенту НСПД."
         />
       </div>
 
@@ -149,10 +153,12 @@ function KpiGrid({
         <KpiCard
           label="Выручка (GDV)"
           value={formatMoneyCompact(financial.revenue_rub)}
+          hint="Продаваемая площадь × цена продажи м² (+ машиноместа и нежилой 1-й этаж по ценам класса)."
         />
         <KpiCard
           label="Себестоимость"
           value={formatMoneyCompact(financial.cost_rub)}
+          hint="Строительство (GFA × удельная по классу) + ПИР, сети, услуги застройщика, непредвиденные, маркетинг + стоимость земли."
         />
         <KpiCard
           label="Чистая прибыль"
@@ -166,6 +172,7 @@ function KpiGrid({
                   : "Нулевая",
             positive: netPositive,
           }}
+          hint="Выручка − себестоимость − НДС на нежилое − налог на прибыль 25%. Жильё по ДДУ от НДС освобождено."
         />
         <KpiCard
           label="ROI на затраты"
@@ -174,6 +181,7 @@ function KpiGrid({
             value: `Чистая маржа на выручку ${formatPct(financial.margin_pct)}`,
             positive: null,
           }}
+          hint="Чистая прибыль ÷ себестоимость. Маржа считается от выручки."
         />
         <KpiCard
           label="NPV (DCF)"
@@ -187,6 +195,9 @@ function KpiGrid({
                   ? false
                   : null,
           }}
+          hint={`Сумма дисконтированных помесячных денежных потоков по графику стройки и продаж (ставка дисконта ${formatPct(
+            financial.discount_rate_used,
+          )} годовых).`}
         />
         <KpiCard
           label="IRR (DCF, годовой)"
@@ -201,11 +212,13 @@ function KpiGrid({
                 ? true
                 : false,
           }}
+          hint="Годовая внутренняя ставка доходности тех же денежных потоков (ставка, при которой NPV = 0)."
         />
         <KpiCard
           label="Цена продажи жилья"
           value={`${formatInt(financial.price_per_sqm_used)} ₽/м²`}
           delta={{ value: priceSourceCaption(financial), positive: null }}
+          hint="Цена, заложенная в выручку: медиана объявлений Objective по району (источник указан выше)."
         />
       </div>
     </div>
@@ -253,9 +266,20 @@ interface Props {
   farTarget: number;
   /** True when факт-КСИТ exceeds the cap (model.over, computed scene-side). */
   ksitOver: boolean;
+  /**
+   * True when the parcel is regulatorily constrained for МКД (gate-blocked /
+   * non-residential / ЗОУИТ-СЗЗ) — drives the honest «условный расчёт» caveat
+   * below the strip alongside the negative-economics case.
+   */
+  gateConstrained?: boolean;
 }
 
-export function MassingEconomics({ program, farTarget, ksitOver }: Props) {
+export function MassingEconomics({
+  program,
+  farTarget,
+  ksitOver,
+  gateConstrained = false,
+}: Props) {
   const recompute = useRecomputeMassing();
 
   // Last successful result kept locally so a failed/stale recompute never blanks
@@ -316,6 +340,13 @@ export function MassingEconomics({ program, farTarget, ksitOver }: Props) {
   // A fresher request is in flight over the last-good values.
   const stale = recompute.isPending;
 
+  // Honest «условный расчёт» caveat: when the economics turn negative OR the
+  // parcel is regulatorily constrained (gate-blocked / ЗОУИТ-СЗЗ / нежилое),
+  // we say so plainly rather than presenting the figures as a viable project.
+  const economicsNegative =
+    result.financial.net_profit_rub < 0 || result.financial.npv_rub < 0;
+  const showConditionalNote = economicsNegative || gateConstrained;
+
   return (
     <Section
       title="Экономика по 3D-модели"
@@ -329,6 +360,33 @@ export function MassingEconomics({ program, farTarget, ksitOver }: Props) {
         stale={stale}
       />
 
+      {showConditionalNote ? (
+        <p
+          role="note"
+          style={{
+            margin: "12px 0 0",
+            display: "flex",
+            alignItems: "flex-start",
+            gap: 8,
+            fontSize: 12,
+            lineHeight: "16px",
+            color: "var(--warn)",
+          }}
+        >
+          <AlertTriangle
+            size={16}
+            strokeWidth={1.5}
+            aria-hidden="true"
+            style={{ flexShrink: 0, marginTop: 1 }}
+          />
+          <span>
+            Расчёт условный: участок ограничен регламентом (см. блокеры выше)
+            и/или экономика отрицательна при текущих вводных. Измените
+            этажность, число секций или класс — модель пересчитается.
+          </span>
+        </p>
+      ) : null}
+
       {errored ? (
         <p
           role="status"

frontend/src/components/site-finder/analysis/Section7Concept.tsx

@@ -1,13 +1,22 @@
 "use client";
 
 /**
- * Section7Concept — «7. Концепция» (epic #1953, #1965 Stage 1).
+ * Section7Concept — «7. Концепция» (epic #1953, #1965 Stage 2b).
  *
- * Folds the generative concept generator (3 strategy variants: placement map +
- * ТЭП + financial model) into the LIGHT analysis report as a new section AFTER
- * «6. Прогноз». Frontend-only: it reuses the existing concept components
- * (ConceptParamsForm / ConceptVariantsResult) and the /concepts mutation
- * (useCreateConcept) AS-IS — no duplication, no backend change.
+ * Folds the generative concept tooling into the LIGHT analysis report as a new
+ * section AFTER «6. Прогноз». Frontend-only — reuses the existing concept
+ * components and the /concepts mutations AS-IS (no duplication, no backend
+ * change). Two distinct surfaces sit in this section:
+ *
+ *   1. LIVE interactive 3D massing (top): MassingViewer + MassingEconomics.
+ *      Dragging the этажность / секции sliders re-folds the program and the
+ *      economics strip recomputes ТЭП + финмодель vживую via /concepts/recompute
+ *      (debounced). This is the primary, always-on surface.
+ *   2. ON-DEMAND variant layouts (bottom): ConceptParamsForm + button →
+ *      useCreateConcept → /concepts returns up to 3 placement strategies
+ *      (max_area / max_insolation / balanced) rendered on a Leaflet map. Heavy,
+ *      so it runs only from the button, never auto on mount, and the result map
+ *      is lazy-mounted via `dynamic(…, { ssr: false })`.
  *
  * Inputs are seeded from the analysis the report already has (no re-entry of the
  * cadastre / polygon):
@@ -17,16 +26,12 @@
  *   • land_cost_rub   ← egrn.cadastral_value_rub
  * Falls back to comfort / mid_rise when those are null.
  *
- * On-demand only: the generative call is heavy, so it runs from a button — never
- * auto on mount. The result block (Leaflet map) is lazy-mounted via `dynamic(…,
- * { ssr: false })`. The section defaults to collapsed (above-the-fold rule).
+ * The section defaults to collapsed (above-the-fold rule).
  *
- * СЗЗ / financial_estimate === null is NOT a dead end: /concepts only needs a
- * polygon + the form inputs (it is independent of the financial_estimate
- * regulatory gate), so we show an honest banner and STILL allow a manual run.
- *
- * Stage 2 (separate PR) wires an interactive 3D MassingScene + a /concepts/
- * recompute endpoint for live economics — left as a clear seam here, not built.
+ * СЗЗ / financial_estimate === null is NOT a dead end: the massing + /concepts
+ * only need a polygon + form inputs (independent of the financial_estimate
+ * regulatory gate), so we show an honest banner, mark the live economics as
+ * «условный расчёт», and STILL allow a manual run.
  */
 
 import dynamic from "next/dynamic";
@@ -198,6 +203,12 @@ export function Section7Concept({ analysis }: Props) {
 
   const financeUnavailable = fin == null;
 
+  // Regulatorily constrained for МКД: no регламентная финмодель (ЗОУИТ / СЗЗ /
+  // нет зоны → financial_estimate == null) OR the gate verdict says МКД нельзя.
+  // Drives the honest «условный расчёт» caveat in the live economics strip.
+  const gateConstrained =
+    financeUnavailable || analysis.gate_verdict?.can_build_mkd === false;
+
   const parcelAreaSqm = polygon ? polygonAreaSqm(polygon) : 0;
 
   // КСИТ-цель (max_far) fed to the 3D scene + economics: real ПЗЗ-регламент when
@@ -280,7 +291,7 @@ export function Section7Concept({ analysis }: Props) {
     <section id="section-7" style={{ scrollMarginTop: SCROLL_MARGIN }}>
       <HeadlineBar
         title="7. Концепция"
-        subtitle="Генеративный дизайн застройки: три стратегии размещения с расчётом ТЭП и финансовой модели. Считается по запросу из геометрии и параметров этого участка."
+        subtitle="Интерактивная 3D-масса застройки: меняете класс, тип, этажность и число секций — ТЭП и финмодель пересчитываются вживую по геометрии этого участка. Отдельной кнопкой ниже движок раскладывает варианты размещения."
       />
 
       {/* Collapsed by default (above-the-fold rule) — form + button inside;
@@ -358,7 +369,7 @@ export function Section7Concept({ analysis }: Props) {
               >
                 <Section
                   title="Интерактивная масса застройки"
-                  subtitle={`Меняйте этажность и число секций — экономика справа пересчитывается по финмодели. КСИТ-цель ${farTarget.toFixed(
+                  subtitle={`Редактируемая 3D-модель: тяните ползунки этажности и числа секций — ТЭП и финмодель справа пересчитываются вживую. КСИТ-цель ${farTarget.toFixed(
                     1,
                   )} (${
                     farIsReal ? "регламент НСПД" : "дефолт, источник НСПД"
@@ -375,6 +386,7 @@ export function Section7Concept({ analysis }: Props) {
                   program={program}
                   farTarget={farTarget}
                   ksitOver={ksitOver}
+                  gateConstrained={gateConstrained}
                 />
               </div>
 
@@ -397,9 +409,20 @@ export function Section7Concept({ analysis }: Props) {
                       color: "var(--fg-primary)",
                     }}
                   >
-                    Кадастровый номер {analysis.cad_num} · площадь ≈{" "}
-                    {ha(parcelAreaSqm)} га.
+                    Кадастровый номер {analysis.cad_num} · площадь пятна по
+                    геометрии ≈ {ha(parcelAreaSqm)} га.
                   </div>
+                  <p
+                    style={{
+                      margin: "8px 0 0",
+                      fontSize: 12,
+                      color: "var(--fg-tertiary)",
+                    }}
+                  >
+                    Массинг и КСИТ считаются от площади застраиваемого пятна по
+                    геометрии участка (контур НСПД), поэтому она может
+                    отличаться от площади по ЕГРН в карточке участка.
+                  </p>
                   <p
                     style={{
                       margin: "8px 0 0",
@@ -415,7 +438,7 @@ export function Section7Concept({ analysis }: Props) {
 
                 <Section
                   title="Параметры проекта"
-                  subtitle="Класс, тип застройки и этажность. Можно задать программу из типовых домов вместо авторазмещения."
+                  subtitle="Задайте класс, тип застройки и этажность для расчёта вариантов размещения по кнопке ниже (отдельно от 3D-массы сверху). Можно указать программу из типовых домов вместо авторазмещения."
                 >
                   <div style={{ display: "grid", gap: 16 }}>
                     <HouseProgramPicker