fix(tradein): run same-building anchor without radius analogs (#691) (#704)

Co-authored-by: bot-backend <bot-backend@gendsgn.local>
Co-committed-by: bot-backend <bot-backend@gendsgn.local>

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -1645,11 +1645,18 @@ async def estimate_quality(
     # больше не размывается массовой застройкой). За флагом; OFF ⇒ точно старое
     # поведение. listing_segment для Tier C берём из самого частого среди аналогов.
     anchor_tier: str | None = None
+    # #691: гейт НЕ требует радиусных аналогов (listings_clean) / median_price>0.
+    # На проде геокод часто = None → ST_DWithin не находит радиусные комплы →
+    # median=0, и same-building якорь скипался, ХОТЯ комплы того же дома есть
+    # (_fetch_anchor_comps резолвит дом по payload.address без гео — Ткачёва 13,
+    # Сакко 99). Запускаем по resolved-таргету (area + raw-адрес/geo); если комплов
+    # реально нет — _compute_same_building_anchor вернёт None и мутации не будет
+    # (поведение идентично старому). Новый гейт ⊇ старого: при непустом radius
+    # адрес всегда есть, так что ранее-якорившиеся кейсы якорятся по-прежнему.
     if (
         settings.estimate_same_building_anchor_enabled
-        and listings_clean
-        and median_price > 0
         and payload.area_m2
+        and (payload.address or (geo is not None and geo.full_address))
     ):
         seg_counts: dict[str, int] = {}
         for lot in listings_clean:

tradein-mvp/backend/tests/test_same_building_anchor.py

@@ -377,13 +377,20 @@ def _run_estimate(
     flag_enabled: bool = True,
     ratio_tuple: tuple[float | None, str | None] = (0.92, "per_rooms"),
     payload=None,
+    radius_analogs: list[dict[str, Any]] | None = None,
 ):
-    """estimate_quality со всеми I/O застабленными; _fetch_anchor_comps форсирован."""
+    """estimate_quality со всеми I/O застабленными; _fetch_anchor_comps форсирован.
+
+    radius_analogs=[] моделирует прод-сценарий #691: геокод дал lat/lon, но
+    ST_DWithin не нашёл радиусных аналогов (median=0) — якорь обязан сработать
+    по same-building комплам независимо.
+    """
     from app.core.config import settings
     from app.services.estimator import estimate_quality
 
     db = MagicMock()
     pl = payload or _make_payload()
+    radius = list(_RADIUS_ANALOGS if radius_analogs is None else radius_analogs)
 
     async def _run():
         with (
@@ -394,7 +401,7 @@ def _run_estimate(
             patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
             patch(
                 "app.services.estimator._fetch_analogs",
-                return_value=(list(_RADIUS_ANALOGS), False, "W"),
+                return_value=(radius, False, "W"),
             ),
             patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
             patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=None),
@@ -434,6 +441,30 @@ def test_estimate_premium_lift_real_in_range() -> None:
     assert est.range_high_rub >= int(real * 0.9)
 
 
+def test_estimate_anchor_fires_without_radius_analogs() -> None:
+    """#691: радиусных аналогов НЕТ (median=0, прод-кейс провала ST_DWithin), но
+    same-building комплы есть → якорь обязан сработать и дать median>0.
+    До фикса гейт требовал listings_clean+median>0 → якорь скипался."""
+    est = _run_estimate(
+        anchor_comps=_SB_COMPS_PREMIUM,
+        anchor_tier="A",
+        radius_analogs=[],
+    )
+    # Якорь дал ненулевой headline несмотря на пустой радиус.
+    assert est.median_price_rub > 0
+    assert est.median_price_per_m2 >= 450_000
+    # range валиден (low ≤ point ≤ high), не вырожден в 0.
+    assert 0 < est.range_low_rub <= est.median_price_rub <= est.range_high_rub
+
+
+def test_estimate_no_anchor_no_radius_stays_insufficient() -> None:
+    """#691 контроль: ни радиуса, ни same-building комплов → median остаётся 0
+    (insufficient), фикс НЕ фабрикует число из воздуха."""
+    est = _run_estimate(anchor_comps=[], anchor_tier=None, radius_analogs=[])
+    assert est.median_price_rub == 0
+    assert est.median_price_per_m2 == 0
+
+
 def test_estimate_economy_no_regression() -> None:
     """(b) Эконом-комплы ~112k → guardrail не раздувает, headline ≈ комплов."""
     eco_comps = [