diff --git a/backend/app/services/site_finder/gate_verdict.py b/backend/app/services/site_finder/gate_verdict.py
index b49d976a..b860a46c 100644
--- a/backend/app/services/site_finder/gate_verdict.py
+++ b/backend/app/services/site_finder/gate_verdict.py
@@ -7,6 +7,7 @@ Pure function — no DB dependencies, consumes already-fetched data from analyze
 
 from __future__ import annotations
 
+import re
 from typing import Literal, TypedDict
 
 from app.services.site_finder.network_obremenenie import (
@@ -16,11 +17,28 @@ from app.services.site_finder.network_obremenenie import (
 
 # ── Zone matching ─────────────────────────────────────────────────────────────
 
-# Residential zone codes — точные ПЗЗ Свердловска (Ж-1..Ж-5)
-RESIDENTIAL_ZONE_PREFIXES = ("Ж-", "Ж1", "Ж2", "Ж3", "Ж4", "Ж5")
-# Fallback по zone_name (lowercase substring)
+# Regex для zone_code из PKK6 / pzz_zones_ekb: "Ж", "Ж-1", "Жс", "ЖС-2" и т.д.
+# Кейс-инсенситив для защиты от "ж-1" в нестандартных источниках.
+# NSPD quarter-dump в zone_code кладёт кадастровый рег.номер (напр. "66:41-7.14") —
+# он никогда не начинается на "Ж", поэтому этот regex не даст false positive.
+_RESIDENTIAL_CODE_RE = re.compile(r"^[Жж]", re.UNICODE)
+
+# Fallback по zone_name (lowercase substring) — "жилая", "жилой", "жилая зона" и т.д.
 RESIDENTIAL_KEYWORDS = ("жил",)
 
+# NSPD territorial zones layer 875838: subcategory (int) → тип зоны.
+# Значения получены из реальных данных nspd_quarter_dumps (ЕКБ, 2026-02):
+#   subcategory=1  — 39 объектов  — Жилые зоны малоэтажной застройки (ИЖС/таунхаусы)
+#   subcategory=2  — 221 объект   — Жилые зоны (МКД разрешён, крупнейшая группа ЕКБ)
+#   subcategory=3  — 126 объектов — Зоны смешанного использования (МКД по ПЗЗ ЕКБ допустим)
+#   subcategory=4  — 77 объектов  — Общественно-деловые
+#   subcategory=5  — 112 объектов — Производственные
+#   subcategory=6  — 92 объекта   — Рекреационные
+#   subcategory=8  — 16 объектов  — Специальные
+#   subcategory=10 — 113 объектов — Промышленные/транспортные
+# subcategory=1 исключён намеренно: ИЖС-зона МКД не допускает.
+NSPD_RESIDENTIAL_SUBCATEGORIES: frozenset[int] = frozenset({2, 3})
+
 # ── ЗОУИТ taxonomy ────────────────────────────────────────────────────────────
 
 # Subcategory codes которые блокируют МКД (охранные зоны ЛЭП/газа/трубопровода).
@@ -71,19 +89,46 @@ class GateVerdict(TypedDict):
 # ── Helpers ───────────────────────────────────────────────────────────────────
 
 
-def is_residential_zone(zone_code: str | None, zone_name: str | None) -> bool:
+def is_residential_zone(
+    zone_code: str | None,
+    zone_name: str | None,
+    raw_props: dict | None = None,
+) -> bool:
     """Check if ПЗЗ zone permits residential (МКД) building.
 
-    Checks zone_code prefix first (exact ПЗЗ codes), then zone_name lowercase
-    substring match as fallback for non-standard zone labels.
+    Detection strategy (in priority order):
+
+    1. zone_code regex «^Ж» — ПЗЗ коды PKK6/pzz_zones_ekb: "Ж-1", "Жс", "ЖС-2" и т.д.
+       NSPD quarter-dump кладёт в zone_code кадастровый рег.номер ("66:41-7.14") —
+       он не начинается на «Ж», ложных срабатываний нет.
+
+    2. NSPD subcategory из raw_props — единственный надёжный тип-дискриминатор в
+       реальных данных nspd_quarter_dumps (layer 875838, ЕКБ 2026-02):
+       subcategory=2 ("Жилые зоны") и subcategory=3 ("Смешанное использование")
+       допускают МКД по ПЗЗ ЕКБ. subcategory=1 (ИЖС) — намеренно исключён.
+
+    3. zone_name substring «жил» — fallback для нестандартных источников.
     """
-    if zone_code:
-        if any(zone_code.startswith(p) for p in RESIDENTIAL_ZONE_PREFIXES):
-            return True
+    # 1. PKK6-style zone_code: starts with Ж (case-insensitive)
+    if zone_code and _RESIDENTIAL_CODE_RE.match(zone_code):
+        return True
+
+    # 2. NSPD subcategory from raw_props (primary discriminator for quarter-dump data)
+    if raw_props:
+        sub_raw = raw_props.get("subcategory")
+        if sub_raw is not None:
+            try:
+                if int(sub_raw) in NSPD_RESIDENTIAL_SUBCATEGORIES:
+                    return True
+            except (ValueError, TypeError):
+                pass
+
+    # 3. zone_name substring fallback
     if zone_name:
         zn_lower = zone_name.lower()
         if any(kw in zn_lower for kw in RESIDENTIAL_KEYWORDS):
             return True
+
     return False
 
 
@@ -134,7 +179,11 @@ def compute_gate_verdict(
     # Check 1 — ПЗЗ residential zone
     checks.append("ПЗЗ зональность")
     if nspd_zoning:
-        if not is_residential_zone(nspd_zoning.get("zone_code"), nspd_zoning.get("zone_name")):
+        if not is_residential_zone(
+            nspd_zoning.get("zone_code"),
+            nspd_zoning.get("zone_name"),
+            nspd_zoning.get("raw_props"),
+        ):
             zone_label = (
                 nspd_zoning.get("zone_name") or nspd_zoning.get("zone_code") or "неизвестна"
             )