docs(tradein/estimator): докстринг домового IMV-якоря говорит правду о таблице (#2674)

`_fetch_house_imv_anchor` обещал: «house_imv_evaluations популирована (~2951 домов,
fresh)». Неправда по обоим пунктам. Утверждение пережило и #2677 (#2816) — тот
дописал ниже блок про renovation_type, а ложь строкой выше прочитал и оставил.

Заменено на замер с датой (2026-08-12, прод):
  · 2680 строк, по одной на дом (UNIQUE(house_id) — поэтому ORDER BY в запросе
    выбирает из ≤1 кандидата, а не ранжирует);
  · 2633 (98.2%) старше 40 суток, 2366 из них — один прогон 24.05; свежих 47;
  · дореформенные спрошены с литералом renovation_type='cosmetic' (мода по
    объявлениям дома совпала у 972, разошлась у 1217, у 444 моды нет) и с
    дефолтом house_type='panel' (тип разошёлся у 74 из 2633).

Плюс записаны два решения, отвергнутые замером, — чтобы их не предлагали заново:
  · гейт эры снял бы якорь у 224 оценок из 224 (все band-совместимые строки на
    проде дореформенные, свежих 47 не хватает ни на одну оценку);
  · массовая переоценка упирается в 1628 домов уже в imv_status='ok' при очереди
    7144 и темпе ~25/прогон — и корень всё равно не в свежести, а в базисах
    ремонта, что и починено в #2677.

Только докстринг, исполняемого кода не касается.

Refs #2674, #2677

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -1184,11 +1184,32 @@ def _fetch_house_imv_anchor(
     """Достаёт РЕАЛЬНУЮ Avito IMV-оценку target-дома из `house_imv_evaluations`.
 
     В отличие от `avito_imv_evaluations` (keyed estimate_id — пустая, on-demand
-    скрейп), `house_imv_evaluations` популирована (~2951 домов, fresh) и keyed по
-    house_id. Резолвим строку: WHERE house_id = target_house_id, предпочитаем
-    запись с ближайшими rooms+area (минимизируем |Δrooms|*10 + |Δarea%|), иначе
-    самую свежую (fetched_at DESC). Best-effort: None при любой ошибке / отсутствии
-    house_id / пустой таблице — estimator продолжает на гео-tier'ах (no regress).
+    скрейп), `house_imv_evaluations` keyed по house_id. Резолвим строку:
+    WHERE house_id = target_house_id + band-guard по rooms/area. Best-effort:
+    None при любой ошибке / отсутствии house_id / пустой таблице — estimator
+    продолжает на гео-tier'ах (no regress).
+
+    СОСТОЯНИЕ ТАБЛИЦЫ, замер 2026-08-12 (прежний текст обещал «популирована
+    ~2951 домов, fresh» — неправда по обоим пунктам, #2674):
+      2680 строк, одна на дом (house_imv_eval_house_uniq_idx UNIQUE(house_id) —
+      поэтому ORDER BY ниже выбирает из ≤1 кандидата, а не ранжирует). 2633 из
+      них (98.2%) старше 40 суток, 2366 — один прогон 2026-05-24; свежих, после
+      фикса параметров 2026-08-06, всего 47.
+      Дореформенные 2633 спрошены у Авито с ЛИТЕРАЛОМ renovation_type='cosmetic'
+      и с дефолтом house_type='panel' при нераспознанном типе: мода ремонта по
+      объявлениям того же дома совпала лишь у 972 (36.9%), разошлась у 1217
+      (46.2%), у 444 моды нет; тип дома разошёлся у 74 из 2633 (46 раз ушла
+      «панель» вместо «монолита»).
+
+    ЧТО С ЭТИМ РЕШЕНО (замер на проде, 1081 персистированная оценка):
+      · Гейт «не брать дореформенные строки» — ОТКЛОНЁН: band-совместимая строка
+        находится у 224 оценок, и все 224 дореформенные. Гейт снял бы якорь у
+        224 из 224, то есть просто выключил бы механизм.
+      · Массовая переоценка — не чинит корень и упирается в очередь: 1628 из
+        2633 домов уже в imv_status='ok', а батч берёт только pending/
+        transient_error, где сейчас 7144 дома при темпе ~25/прогон.
+      · Корень — не свежесть, а разные базисы ремонта; починено в #2677
+        (`_anchor_repair_factor`), см. ниже.
 
     Returns dict {recommended_price, lower_price, higher_price, market_count,
     rooms, area_m2, renovation_type} или None.