fix(generative): исправить устаревший VAT/office caveat в concept PDF (#2445-C1)

Caveat финтаблицы concept-PDF заявлял, что НДС только на паркинг и что
коммерческие/офисные площади не моделируются — прямо противореча ненулевой
строке офисной выручки и «паркинг + коммерция» НДС-строке в таблице выше,
и реальной модели financial.py/teap.py. Обновлён текст под то, что модель
реально считает: офис по нормативной доле от GFA + наценка к цене жилья,
НДС на оба нежилых потока добавленной стоимости, без повторного учёта СМР
нежилого. Только текст disclosure — числа/логика не тронуты.

Refs #2445

backend/app/services/generative/exporters/pdf.py

@@ -66,9 +66,7 @@ def _strategy_label(strategy: str) -> str:
 
 def _teap_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
     """HTML-таблица ТЭП по всем вариантам (строки — показатели, колонки — стратегии)."""
-    headers = "".join(
-        f"<th>{html.escape(_strategy_label(v.strategy))}</th>" for v in variants
-    )
+    headers = "".join(f"<th>{html.escape(_strategy_label(v.strategy))}</th>" for v in variants)
     rows: list[tuple[str, list[str]]] = [
         ("Пятно застройки, кв.м", [_fmt_int(v.teap.built_area_sqm) for v in variants]),
         ("Общая площадь (GFA), кв.м", [_fmt_int(v.teap.total_floor_area_sqm) for v in variants]),
@@ -107,9 +105,7 @@ def _fmt_irr(financial: FinancialModel) -> str:
 
 def _financial_table(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
     """HTML-таблица финмодели (деньги в млн руб; полный каскад + БДР + DCF)."""
-    headers = "".join(
-        f"<th>{html.escape(_strategy_label(v.strategy))}</th>" for v in variants
-    )
+    headers = "".join(f"<th>{html.escape(_strategy_label(v.strategy))}</th>" for v in variants)
     rows: list[tuple[str, list[str]]] = [
         (
             "Выручка — жильё, млн руб",
@@ -188,9 +184,13 @@ def _build_html(variants: Sequence[ConceptVariant]) -> str:
         "точность метрик зависит от реального графика. Где IRR помечен «оценочный» — поток "
         "вырожденный (нет смены знака), показан аннуализированный ROI вместо DCF-IRR. "
         "НДС — реализация жилья и услуги застройщика по ДДУ освобождены (ст. 149 НК РФ), "
-        "входной НДС по СМР встроен в себестоимость; НДС начисляется только на нежилую часть "
-        "(машиноместа). Налог на прибыль — 25% (с 2025). Цены и себестоимость "
-        "— рыночные ориентиры. Коммерческие/офисные площади не учитываются (нет в ТЭП).</p>"
+        "входной НДС по СМР встроен в себестоимость; НДС начисляется на нежилые части — "
+        "машиноместа и коммерцию/офисы 1-го этажа (встроенный НДС в добавленной стоимости "
+        "каждой части). Налог на прибыль — 25% (с 2025). Цены и себестоимость — рыночные "
+        "ориентиры. Коммерция/офисы 1-го этажа учтены по нормативной доле от общей площади "
+        "и продаются с умеренной наценкой к цене жилья того же класса; себестоимость СМР "
+        "нежилого — по той же ставке, что и жильё (отдельной строки затрат нет, повторного "
+        "учёта в затратах нет).</p>"
         "</body></html>"
     )
 

backend/tests/services/generative/test_exporters.py

@@ -119,6 +119,25 @@ def test_pdf_html_build_graceful_on_empty() -> None:
     assert "нет вариантов" in html
 
 
+def test_pdf_caveat_does_not_contradict_office_revenue_row() -> None:
+    """Эпик #2445 C1: каскад включает нежилую выручку/НДС — caveat не должен это отрицать.
+
+    Payload — ``comfort`` (office_share=0.05 в teap.py), поэтому строка "Выручка —
+    нежилое (1-й этаж)" в таблице ненулевая: caveat ниже НЕ может утверждать, что
+    коммерция/офисы "не учитываются" или что НДС — "только машиноместа".
+    """
+    variants = geometry.generate(_payload())
+    html = pdf._build_html(variants)
+    assert "Выручка — нежилое (1-й этаж), млн руб" in html
+    assert "НДС (нежилое: паркинг + коммерция), млн руб" in html
+    # Старые (стейл) формулировки, отрицающие модель нежилого, — не должны вернуться.
+    assert "не учитываются" not in html
+    assert "только на нежилую часть" not in html
+    assert "только машиноместа" not in html
+    # Caveat честно описывает нежилое как учтённое (не «нет в ТЭП»).
+    assert "нет в ТЭП" not in html
+
+
 @pytest.mark.skipif(
     not _weasyprint_available(),
     reason="WeasyPrint native libs unavailable on this host",