fix(tradein/estimate): координатный резолв квартала — за флагом OFF, порог 25 м

Точность самого резолва измерена против НЕЗАВИСИМОЙ истины: 2398 домов ЕКБ, где
квартал известен из кадастра DaData (ответ на адрес, а не KNN-подсказка — см.
house_dedup_merge.py:126; вырожденный 66:41:0000000 у 146 домов исключён).

  порог   ответ выдан   чужой квартал   точность   покрытие
   15 м        475            26          94.5%      19.8%
   25 м        748            59          92.1%      31.2%
   50 м       1341           271          79.8%      55.9%
  100 м       2090           644          69.2%      87.2%

Порог 50 м, заимствованный у cadastral_geo_match, замером НЕ подтверждён: каждый
пятый ответ — чужой квартал, а промах стоит 1.111× по медиане и 1.447× в p90
(отношение индексов чужого и своего квартала). Порог 25 м обоснован замером.

Разделение: снятие фолбэка на кадастр аналога поставляется включённым (измерено
бэктестом, −0.55 пп MAPE), координатный резолв — за
estimate_quarter_from_coords_enabled=False. Причина: точность РЕЗОЛВА измерена,
эффект поправки на точность ЦЕНЫ — нет (фикстура гейта идёт с
target_house_cadnum=None и координатный путь не проходит). Критерий приёмки и
дата-предохранитель (2026-09-12) записаны в config рядом с флагом.

На рабочем тракте (координаты оценок, а не домов справочника) точность ниже:
из 20 оценок со своим кадастром ответ в 50 м выдан 9 раз, совпал 3; в 25 м —
3 ответа, 3 совпадения. Попадания на 0-4 м, промахи на 32-39 м. Один из промахов —
Малышева 84, тот самый кейс, где координатный квартал двигал цену на −20.6%.

tradein-mvp/backend/app/core/config.py

@@ -629,6 +629,23 @@ class Settings(BaseSettings):
     # индексы РФ лежат в [0.6, 1.8]; за этими порогами — артефакт, а не сигнал.
     estimate_quarter_index_factor_min: float = 0.6
     estimate_quarter_index_factor_max: float = 1.8
+    # Квартал ЦЕЛИ по её координатам (ближайшее здание в cad_buildings_local),
+    # когда dadata.house_cadnum пуст — а он пуст в 15 из 15 применений на проде.
+    # ВЫКЛЮЧЕН по умолчанию (ENV: ESTIMATE_QUARTER_FROM_COORDS_ENABLED).
+    #
+    # Почему dormant. Точность самого резолва измерена (2544 дома ЕКБ, где кадастр
+    # известен независимо — ответ DaData на адрес, не KNN-подсказка): 92.1% на 25 м,
+    # 79.8% на 50 м. То есть механизм работоспособен. Но ЭФФЕКТ поправки на точность
+    # цены НЕ измерен: бэктест-гейт реплеит фикстуру с target_house_cadnum=None и
+    # координатный резолв не проходит. Точность резолва ≠ польза поправки, а тракт
+    # денежный — поэтому включение отдельным решением, после замера.
+    #
+    # Критерий приёмки (записан ДО факта, 2026-08-12): перезахватить фикстуру с
+    # заполненным координатным кварталом и получить overall MAPE не хуже 12.63 И
+    # сегмент эконом не хуже 14.20 при доле затронутых сделок >= 5%. Если к
+    # 2026-09-12 замер не сделан — флаг и `_lookup_target_quarter_by_coords` удалить,
+    # а не оставлять «на вырост».
+    estimate_quarter_from_coords_enabled: bool = False
 
     # ── Сегментная поправка эстиматора по ценовому бэнду (#2255) ──────────────
     # Эстиматор систематически занижает верхние сегменты (live-бэктест n=561,

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -1357,12 +1357,20 @@ def _lookup_quarter_indexes(
     return {str(row["quarter_cad_number"]): float(row["price_index"]) for row in rows}
 
 
-# Порог KNN для квартала ЦЕЛИ — тот же, что у geo-nearest матчинга аналогов
+# Порог KNN для квартала ЦЕЛИ. 50 м (как у geo-nearest матчинга аналогов,
-# (tasks/cadastral_geo_match.DEFAULT_THRESHOLD_M=50): дальше 50 м «ближайшее здание»
+# tasks/cadastral_geo_match.DEFAULT_THRESHOLD_M) замером НЕ подтвердились —
-# перестаёт быть зданием цели (geo цели street-level), и квартал снова становится
+# точность проверена на 2398 домах ЕКБ, где квартал известен независимо (кадастр
-# чужим. Замер по 15 прод-применениям (2026-08-12): 8 из 15 целей имеют здание
+# от DaData по адресу, а не KNN-подсказка), 2026-08-12:
-# ближе 50 м, у 7 ближайшее — 59-180 м, для них поправки не будет.
+#   порог   ответ выдан   чужой квартал   точность   покрытие
-_TARGET_QUARTER_RADIUS_M = 50.0
+#    15 м        475            26          94.5%      19.8%
+#    25 м        748            59          92.1%      31.2%
+#    50 м       1341           271          79.8%      55.9%
+#   100 м       2090           644          69.2%      87.2%
+# На 50 м каждый пятый ответ — чужой квартал, а промах стоит 1.111× по медиане
+# и 1.447× в p90 (отношение индексов чужого и своего квартала). Берём 25 м:
+# точность 92%, и это ровно тот компромисс, который видно в замере, а не
+# заимствованная у соседнего модуля константа.
+_TARGET_QUARTER_RADIUS_M = 25.0
 # Градусные ворота под GIST-индекс (планарные градусы, надмножество круга 50 м на
 # широте ЕКБ); точную дистанцию решает ST_DistanceSphere ниже.
 _TARGET_QUARTER_DEG_GATE = 0.0015
@@ -4274,10 +4282,16 @@ async def estimate_quality(
 
     # ── #764: квартал ЦЕЛИ для квартального индекса ──────────────────────────
     # Свой кадастр (DaData) — приоритет; пусто (15 из 15 применений на проде) →
-    # снимаем квартал по СОБСТВЕННЫМ координатам цели. Кадастр аналога сюда больше
+    # квартал по СОБСТВЕННЫМ координатам цели, ЕСЛИ включён флаг. Кадастр аналога
-    # не попадает (см. блок #764 в _price_from_inputs).
+    # сюда больше не попадает вообще (см. блок #764 в _price_from_inputs).
+    # Флаг dormant: точность резолва измерена (92% на 25 м), эффект поправки на
+    # точность ЦЕНЫ — нет (бэктест-фикстура его не проходит). См. config.
     target_quarter_cadnum: str | None = dadata.house_cadnum if dadata else None
-    if not target_quarter_cadnum and geo is not None:
+    if (
+        settings.estimate_quarter_from_coords_enabled
+        and not target_quarter_cadnum
+        and geo is not None
+    ):
         target_quarter_cadnum = await asyncio.to_thread(
             _lookup_target_quarter_by_coords, db, geo.lat, geo.lon
         )

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_quarter_from_own_coords.py

@@ -48,6 +48,7 @@ def _run_estimate(
     analogs: list[dict[str, Any]],
     dadata_cadnum: str | None,
     coords_quarter: Any = _UNPATCHED,
+    coords_enabled: bool = True,
 ):
     """estimate_quality с полным stub-пачем I/O; индексы кварталов — из _INDEXES.
 
@@ -57,11 +58,15 @@ def _run_estimate(
         неизвестен. Этот режим исполним и на старом коде (там резолвера ещё нет) —
         старый код подставит квартал аналога, на чём тест и падает.
       * str / None — явная подмена резолвера.
+
+    coords_enabled — значение `estimate_quarter_from_coords_enabled` на время
+    прогона (в проде флаг ВЫКЛЮЧЕН, см. config); тесты координатной половины
+    включают его явно.
     """
-    from app.services.estimator import estimate_quality
+    from app.services.estimator import estimate_quality, settings
 
     db = MagicMock()
-    # «Ни одного здания в радиусе 50 м»: единственный db.execute(...).first() на
+    # «Ни одного здания в радиусе порога»: единственный db.execute(...).first() на
     # пути оценки (всё остальное I/O застаблено) — координатный резолв квартала.
     db.execute.return_value.first.return_value = None
 
@@ -119,6 +124,7 @@ def _run_estimate(
                     return_value=coords_quarter,
                 )
             )
+        stubs.append(patch.object(settings, "estimate_quarter_from_coords_enabled", coords_enabled))
         with ExitStack() as stack:
             for stub in stubs:
                 stack.enter_context(stub)
@@ -188,3 +194,23 @@ def test_own_cadastre_wins_over_coords() -> None:
     assert spy.call_count == 0
     # target 1.2 / avg 0.8 = 1.5
     assert est.median_price_rub == round(_BASE_PPM2 * _AREA * 1.5)
+
+
+def test_coords_resolver_dormant_by_default() -> None:
+    """Флаг выключен (прод-дефолт) → координатный резолв не зовётся вообще.
+
+    Поставляемое поведение = снятие фолбэка на кадастр аналога, и только оно:
+    точность самого резолва измерена (92% на 25 м), а эффект поправки на ЦЕНУ —
+    нет, поэтому включение — отдельное решение (см. config, критерий и дата).
+    """
+    with patch("app.services.estimator._lookup_target_quarter_by_coords") as spy:
+        est = _run_estimate(
+            analogs=_analogs_two_quarters(),
+            dadata_cadnum=None,
+            coords_quarter=_UNPATCHED,
+            coords_enabled=False,
+        )
+
+    assert spy.call_count == 0
+    assert est.median_price_rub == round(_BASE_PPM2 * _AREA)
+    assert "индекс цен квартала" not in (est.confidence_explanation or "")