feat(tradein/estimator): elite-segment manual_review trigger by asking ppm² (#2002)

Backtest показал систематическую недооценку бизнес/элита (bias ≈ −29%):
премия unit-level (отделка/вид/класс) отсутствует в данных сделок, поэтому
expected_sold затягивает элит-юнит в бизнес-полосу. Элит-юнит вне curated
premium-дома, < 20 млн и с приличной уверенностью раньше не получал предупреждения.

Новый триггер _manual_review по asking/headline ₽/м² (median_price_per_m2,
«по объявлениям» — НЕ занижённый expected_sold_per_m2): asking_ppm2 ≥
estimate_manual_review_elite_ppm2 (250к) → честное предупреждение, что
авто-оценка консервативна. Только метаданные — median/expected_sold/ranges
не тронуты, regression-gate byte-identical.

tradein-mvp/backend/app/core/config.py

@@ -228,6 +228,9 @@ class Settings(BaseSettings):
     estimate_manual_review_enabled: bool = True
     estimate_manual_review_high_value_rub: int = 20_000_000  # ≥ этого — ручная оценка
     estimate_manual_review_wide_range_ratio: float = 1.9  # range_high/range_low ≥ — неопределённо
+    # asking ₽/м² ≥ этого → дорогой сегмент, авто-оценка консервативна
+    # (премия за отделку/вид/класс — unit-level, отсутствует в данных сделок).
+    estimate_manual_review_elite_ppm2: int = 250000
 
     # ── #1871 P2: radius-tier (source, source_id) dedup ───────────────────────
     # Radius-путь _fetch_analogs (Tier S/H/W) кэпит только per-address

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -3102,6 +3102,9 @@ async def estimate_quality(
         range_low,
         range_high,
         settings,
+        # asking-сторона: тот же headline median_price_per_m2 (=int(median_ppm2)),
+        # что уходит в ответ ниже. НЕ expected_sold_per_m2 — он занижен на элите.
+        asking_ppm2=int(median_ppm2),
     )
 
     return AggregatedEstimate(
@@ -3245,6 +3248,7 @@ def _manual_review(
     range_low: int | None,
     range_high: int | None,
     settings: Settings,
+    asking_ppm2: int | None = None,
 ) -> tuple[bool, list[str]]:
     """#2002 #4: рекомендация ручной оценки — производный ФЛАГ, НЕ цена.
 
@@ -3258,7 +3262,13 @@ def _manual_review(
       - premium_building — премиальный дом;
       - expected_sold_price ≥ high_value_rub — элит-зона по абсолютной стоимости;
       - confidence == "low" — низкая уверенность оценки;
-      - range_high / range_low ≥ wide_range_ratio — слишком широкий диапазон.
+      - range_high / range_low ≥ wide_range_ratio — слишком широкий диапазон;
+      - asking_ppm2 ≥ elite_ppm2 — дорогой сегмент по asking ₽/м².
+
+    `asking_ppm2` — headline/«по объявлениям» медиана ₽/м² (НЕ expected_sold_per_m2):
+    бэктест показал систематическую недооценку бизнес/элита (bias ≈ −29%), потому что
+    expected_sold затягивает элит-юнит в бизнес-полосу и не опознаёт его. Asking-сторона
+    не занижена и чисто маркирует дорогой сегмент.
 
     Возвращает (recommended, reasons), где recommended == bool(reasons).
     При выключенном флаге — (False, []). Деление на ноль исключено: проверка
@@ -3277,6 +3287,11 @@ def _manual_review(
     wide_ratio = settings.estimate_manual_review_wide_range_ratio
     if range_low and range_high and range_high / range_low >= wide_ratio:
         reasons.append("широкий диапазон цены")
+    if asking_ppm2 and asking_ppm2 >= settings.estimate_manual_review_elite_ppm2:
+        reasons.append(
+            "элитный/дорогой сегмент — авто-оценка консервативна: премия за отделку, "
+            "вид и класс дома не отражена в данных сделок, фактическая цена может быть выше"
+        )
     return (bool(reasons), reasons)
 
 

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_manual_review.py

@@ -28,6 +28,10 @@ PREMIUM_REASON = "премиальный дом — премия зависит
 HIGH_VALUE_REASON = "высокая стоимость (≥20 млн ₽)"
 LOW_CONF_REASON = "низкая уверенность оценки"
 WIDE_RANGE_REASON = "широкий диапазон цены"
+ELITE_REASON = (
+    "элитный/дорогой сегмент — авто-оценка консервативна: премия за отделку, "
+    "вид и класс дома не отражена в данных сделок, фактическая цена может быть выше"
+)
 
 
 def _settings(
@@ -35,12 +39,14 @@ def _settings(
     enabled: bool = True,
     high_value: int = 20_000_000,
     wide_ratio: float = 1.9,
+    elite_ppm2: int = 250_000,
 ) -> SimpleNamespace:
-    """Duck-typed заглушка Settings — helper читает только эти три поля."""
+    """Duck-typed заглушка Settings — helper читает только эти поля."""
     return SimpleNamespace(
         estimate_manual_review_enabled=enabled,
         estimate_manual_review_high_value_rub=high_value,
         estimate_manual_review_wide_range_ratio=wide_ratio,
+        estimate_manual_review_elite_ppm2=elite_ppm2,
     )
 
 
@@ -99,6 +105,108 @@ def test_wide_range_alone() -> None:
     assert reasons == [WIDE_RANGE_REASON]
 
 
+def test_elite_ppm2_alone() -> None:
+    """asking_ppm2 ≥ elite_ppm2 → только элит-причина, даже когда оценка < 20 млн.
+
+    Юнит НЕ в premium-доме, expected_sold < high_value, confidence не low,
+    диапазон узкий — без asking-триггера остался бы без предупреждения.
+    """
+    rec, reasons = _manual_review(
+        premium_building=False,
+        expected_sold_price=12_000_000,
+        confidence="high",
+        range_low=11_000_000,
+        range_high=13_000_000,  # ratio ~1.18 < 1.9
+        settings=_settings(),
+        asking_ppm2=300_000,  # ≥ 250_000
+    )
+    assert rec is True
+    assert reasons == [ELITE_REASON]
+
+
+def test_elite_ppm2_boundary_inclusive() -> None:
+    """asking_ppm2 == elite_ppm2 → триггерит (>=)."""
+    rec, reasons = _manual_review(
+        premium_building=False,
+        expected_sold_price=12_000_000,
+        confidence="high",
+        range_low=11_000_000,
+        range_high=13_000_000,
+        settings=_settings(),
+        asking_ppm2=250_000,
+    )
+    assert rec is True
+    assert reasons == [ELITE_REASON]
+
+
+def test_elite_ppm2_just_below_threshold() -> None:
+    """asking_ppm2 на 1 ₽ ниже порога → без элит-причины."""
+    rec, reasons = _manual_review(
+        premium_building=False,
+        expected_sold_price=12_000_000,
+        confidence="high",
+        range_low=11_000_000,
+        range_high=13_000_000,
+        settings=_settings(),
+        asking_ppm2=249_999,
+    )
+    assert rec is False
+    assert reasons == []
+
+
+def test_elite_ppm2_none_safe() -> None:
+    """asking_ppm2 None (дефолт) → элит-триггер не срабатывает, без ошибок."""
+    rec, reasons = _manual_review(
+        premium_building=False,
+        expected_sold_price=12_000_000,
+        confidence="high",
+        range_low=11_000_000,
+        range_high=13_000_000,
+        settings=_settings(),
+        asking_ppm2=None,
+    )
+    assert rec is False
+    assert reasons == []
+    assert ELITE_REASON not in reasons
+
+
+def test_elite_ppm2_zero_safe() -> None:
+    """asking_ppm2 == 0 (falsy) → без деления/триггера, без элит-причины."""
+    rec, reasons = _manual_review(
+        premium_building=False,
+        expected_sold_price=12_000_000,
+        confidence="high",
+        range_low=11_000_000,
+        range_high=13_000_000,
+        settings=_settings(),
+        asking_ppm2=0,
+    )
+    assert rec is False
+    assert ELITE_REASON not in reasons
+
+
+def test_elite_ppm2_combined_with_other_triggers() -> None:
+    """Элит-причина аддитивна: premium + high_value + low_conf + wide + elite."""
+    rec, reasons = _manual_review(
+        premium_building=True,
+        expected_sold_price=30_000_000,
+        confidence="low",
+        range_low=10_000_000,
+        range_high=25_000_000,  # ratio 2.5 ≥ 1.9
+        settings=_settings(),
+        asking_ppm2=400_000,
+    )
+    assert rec is True
+    # порядок детерминирован: premium → high_value → low_conf → wide_range → elite
+    assert reasons == [
+        PREMIUM_REASON,
+        HIGH_VALUE_REASON,
+        LOW_CONF_REASON,
+        WIDE_RANGE_REASON,
+        ELITE_REASON,
+    ]
+
+
 # ── Комбинированный / all-clear ──────────────────────────────────────────────