fix(estimator): ключевать сделки Росреестра area-бакетом, а не комнатностью клиента

`deals.rooms` — не комнатность, а синтетика из площади: import-rosreestr.sh пишет
тот же CASE 30/44/62/85, что `asking_to_sold_ratio.area_bucket`. Прод-замер
2026-09-11: 321 559 из 321 560 сделок удовлетворяют rooms == area_bucket(area_m2),
max(rooms) = 4. Значит предикат `deals.rooms = <РЕАЛЬНЫЕ комнаты клиента>` — это
переодетый фильтр по площади, который противоречит area-полосе ±15% рядом с ним,
как только комнатность клиента нетипична для метража, и НИКОГДА не совпадает у
клиентов с 5+ комнатами.

Замер по 1177 реальным запросам (trade_in_estimates): ключ расходился с
area-бакетом у 359 (30.5%); коридор ДКП пуст у 46.2% из них против 8.2% у
совпадающих. По крупному жилью (≥85 м²): «3 комнаты» — 83.5% пустых коридоров,
«5 комнат» и «6 комнат» — 100%, «4 комнаты» — 5%. Т.е. блок «реальные сделки»
и клампы коридора (cap headline + radius-floor) молча выключались ровно у
крупных лотов.

Прогон тех же 1177 запросов через `_fetch_dkp_corridor` с обоими ключами:
непустых коридоров 809 → 895, пригодных для клампа (n≥10) 567 → 623 (+66, −10),
у 818 клиентов с совпадающей комнатностью выборка не меняется вовсе. Из 66
восстановленных коридоров 7 (5 из них ≥85 м²) обрезали бы headline вниз на
медианных −10.1% — то есть сейчас часть крупных лотов оценивается выше, чем
поддерживают реальные ДКП на той же улице.

Правка — одно и то же во всех четырёх местах, где сделки фильтруются под
клиента: `_fetch_dkp_corridor` (street + city-wide widen), `_fetch_deals`
(радиус) и витрина `/street-deals`.

Бэктест этим НЕ измеряется и в докстринг харнеса добавлена причина (каверза (e)):
у всех 5500 сделок обеих прод-фикстур rooms == area_bucket, т.е. харнес кормит
спайн синтетическим ключом и поэтому по построению не видит расхождения, которое
в проде есть у 30.5% запросов.

Refs #3256

tradein-mvp/backend/app/api/v1/trade_in.py

@@ -2197,6 +2197,7 @@ def get_street_deals(
         _resolve_target_city,
         extract_street_name,
     )
+    from app.tasks.asking_to_sold_ratio import area_bucket
 
     now = datetime.now(tz=UTC)
     # #1381: отображаемое окно должно совпадать с SQL-фильтром ниже, который
@@ -2261,7 +2262,12 @@ def get_street_deals(
                 "street_pattern": "%" + street_name + "%",
                 "street_regex": r"\m" + street_name + r"\M",
                 "target_city": target_city.lower() if target_city else None,
-                "rooms": rooms,
+                # #3256: deals.rooms — синтетика из площади (тот же CASE 30/44/62/85,
+                # что area_bucket), а не комнатность. Сравнение с РЕАЛЬНЫМИ комнатами
+                # клиента опустошает витрину «сделки на улице» ровно там, где площадь
+                # нетипична для комнатности (и ВСЕГДА при 5+ комнатах). Ключуем тем же
+                # area-бакетом — см. развёрнутый комментарий в estimator._fetch_dkp_corridor.
+                "rooms": area_bucket(area_m2),
                 "area_min": area_min,
                 "area_max": area_max,
                 "period_months": period_months,

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -1877,6 +1877,20 @@ def _fetch_dkp_corridor(
         return None
     area_min = area * (1.0 - area_tolerance)
     area_max = area * (1.0 + area_tolerance)
+    # #3256: `deals.rooms` — НЕ комнатность, а синтетика из площади (Росреестр
+    # комнатность не отдаёт; import-rosreestr.sh пишет тот же CASE 30/44/62/85, что
+    # area_bucket()). Прод-замер 2026-09-11: 321 559 из 321 560 сделок удовлетворяют
+    # rooms == area_bucket(area_m2), max(rooms) = 4. Значит предикат
+    # `d.rooms = <РЕАЛЬНЫЕ комнаты клиента>` — переодетый фильтр по площади, который
+    # ПРОТИВОРЕЧИТ area-полосе ниже, как только у клиента нетипичная для его площади
+    # комнатность: у «3 комнаты, 100 м²» пересечение [85,115] ∩ bucket3(62-85) пусто,
+    # а у любого клиента с 5+ комнатами пусто ВСЕГДА (в deals.rooms нет значения >4).
+    # Замер по 1177 реальным запросам (trade_in_estimates): у 359 (30.5%) ключ не
+    # совпадал с area-бакетом, коридор был пуст у 46.2% из них против 8.2% у
+    # совпадающих; у «3 комнаты, ≥85 м²» — 83.5% пустых, у 5-6 комнат — 100%.
+    # Ключуем сделочную сторону тем же area-бакетом: для клиентов, у которых
+    # комнатность и так совпадает с бакетом (818 из 1177), выборка не меняется.
+    deals_rooms_key = area_bucket(area)
     # #C1/#C2 city-scope (консолидировано, п.3 dedup #2488↔#2489): сделка обязана
     # быть в ГОРОДЕ целевого адреса. city приходит из _resolve_target_city (lower-case,
     # словарь ~30 крупных городов обл.66 вкл. ЕКБ + все sweep-города). deals.city в БД
@@ -1916,7 +1930,7 @@ def _fetch_dkp_corridor(
                 {
                     "street_pattern": "%" + street_name + "%",
                     "street_regex": r"\m" + street_name + r"\M",
-                    "rooms": rooms,
+                    "rooms": deals_rooms_key,  # #3256: area-бакет, см. комментарий выше
                     "area_min": area_min,
                     "area_max": area_max,
                     "period_months": period_months,
@@ -1993,7 +2007,7 @@ def _fetch_dkp_corridor(
                     ),
                     {
                         "target_city": city.lower(),
-                        "rooms": rooms,
+                        "rooms": deals_rooms_key,  # #3256: area-бакет, см. выше
                         "area_min": area_min,
                         "area_max": area_max,
                         "period_months": period_months,
@@ -6626,7 +6640,11 @@ def _fetch_deals(
                 "lat": lat,
                 "lon": lon,
                 "radius": radius_m,
-                "rooms": rooms,
+                # #3256: тот же ключ, что в _fetch_dkp_corridor — deals.rooms
+                # синтезирована из площади, поэтому сравнивать её с РЕАЛЬНОЙ
+                # комнатностью клиента значит молча опустошать выборку (у 5+ комнат
+                # — всегда, в deals.rooms нет значения > 4).
+                "rooms": area_bucket(area),
                 "area_min": area * (1 - AREA_TOLERANCE),
                 "area_max": area * (1 + AREA_TOLERANCE),
                 "months": DEALS_PERIOD_MONTHS,

tradein-mvp/backend/scripts/backtest_estimator.py

@@ -79,6 +79,21 @@ CAVEATS (read these before trusting the numbers)
       по 4+ комнатам — цена такой привязки, а не ошибка модели. Любой замер, где
       сделка связывается с КОНКРЕТНЫМ зданием по геометрии (материал стен,
       этажность, цена собственного дома), этим скомпрометирован.
+  (e) АНАЛОГИ ПОДБИРАЮТСЯ ПО СИНТЕТИЧЕСКОЙ КОМНАТНОСТИ (#3256). `deals.rooms` —
+      не комнатность, а бакет площади (границы 30/44/62/85, см. import-rosreestr.sh
+      и asking_to_sold_ratio.area_bucket): прод-замер 2026-09-11 — 321 559 из
+      321 560 сделок удовлетворяют rooms == area_bucket(area_m2), max(rooms) = 4.
+      Харнес отдаёт это значение в `_fetch_analogs(rooms=deal.rooms)`, который
+      матчит его с РЕАЛЬНОЙ `listings.rooms`. В прод приходит настоящая комнатность
+      клиента, т.е. для сделок ≥85 м² харнес меряет ДРУГОЙ пул аналогов, чем прод:
+      4-комнатные объявления вместо 3-комнатных. Внутри полосы 85-120 м² медиана
+      ₽/м² по комнатам — 203 692 / 162 896 / 129 735 / 100 000 (2/3/4/5 комнат),
+      шаг 20-26%. Прод-фикстура 11.09 это подтверждает: медиана аналогов бакета
+      «4 >=85» = 130 000 ₽/м², т.е. ровно 4-комнатная полоса, хотя 66% вторички
+      этого метража — 3-комнатная. СЛЕДСТВИЕ: бакеты `per_area_bucket` «3 62-85»
+      и «4 >=85» НЕ ГОДЯТСЯ как цель калибровки `asking_to_sold_ratios` — они
+      меряют смещение чужого пула аналогов, а не промах коэффициента. Бакеты 0-2
+      чисты: там площадь задаёт комнатность почти однозначно.
 
 PERFORMANCE
 -----------

tradein-mvp/backend/tests/test_3256_deals_rooms_key.py

@@ -0,0 +1,134 @@
+"""#3256: сделочная сторона ключуется area-бакетом, а не комнатностью клиента.
+
+`deals.rooms` Росреестра — синтетика из площади (import-rosreestr.sh пишет тот же
+CASE 30/44/62/85, что `asking_to_sold_ratio.area_bucket`). Прод-замер 2026-09-11:
+321 559 из 321 560 сделок удовлетворяют `rooms == area_bucket(area_m2)`,
+`max(rooms) = 4`. Поэтому предикат `deals.rooms = <РЕАЛЬНЫЕ комнаты клиента>` —
+переодетый фильтр по площади, который молча опустошает выборку, как только
+комнатность клиента нетипична для его метража (а при 5+ комнатах — всегда).
+
+Тесты ПО ЗНАЧЕНИЮ: фейковая сессия перехватывает bind-параметры, уходящие в
+Postgres, и мы сверяем ИМЕННО ЧИСЛО в ключе `rooms`. На origin/main туда уходит
+комнатность клиента (3 / 5 / 6), т.е. тест краснеет значением, а не отсутствием
+атрибута.
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+from typing import Any
+
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
+
+from app.api.v1.trade_in import get_street_deals
+from app.services.estimator import _fetch_deals, _fetch_dkp_corridor
+from app.tasks.asking_to_sold_ratio import area_bucket
+
+_EKB_ADDRESS = "Екатеринбург, улица Ленина, 5"
+
+
+class _Result:
+    """Пустой результат: и `.mappings().all()`, и итерация дают ноль строк."""
+
+    def mappings(self) -> _Result:
+        return self
+
+    def all(self) -> list[Any]:
+        return []
+
+    def __iter__(self):
+        return iter(())
+
+
+class _RecordingDB:
+    """Сессия-перехватчик: копит (sql, params) каждого execute, строк не отдаёт."""
+
+    def __init__(self) -> None:
+        self.calls: list[tuple[str, dict[str, Any]]] = []
+
+    def execute(self, stmt: Any, params: dict[str, Any] | None = None) -> _Result:
+        self.calls.append((str(getattr(stmt, "text", stmt)), dict(params or {})))
+        return _Result()
+
+
+def _rooms_keys(db: _RecordingDB) -> list[Any]:
+    """Значения bind-параметра `rooms` из всех запросов к deals."""
+    return [p["rooms"] for _sql, p in db.calls if "rooms" in p]
+
+
+# ── ДКП-коридор (клампит headline и ставит radius-floor) ──────────────────────
+
+
+def test_dkp_corridor_keys_deals_by_area_bucket_not_client_rooms() -> None:
+    """«3 комнаты, 100 м²»: в deals уходит бакет 4, а не 3.
+
+    С ключом 3 пересечение `rooms=3` (62-85 м²) с area-полосой [85, 115] ПУСТО —
+    коридор не строится вовсе. Прод-замер по 1177 реальным запросам: у «3 комнаты,
+    ≥85 м²» коридор пуст в 83.5% случаев против 8.2% у клиентов, чья комнатность
+    совпадает с area-бакетом.
+    """
+    db = _RecordingDB()
+    _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=3, area=100.0, city="екатеринбург")
+    assert _rooms_keys(db) == [4]
+    assert _rooms_keys(db) == [area_bucket(100.0)]
+
+
+def test_dkp_corridor_five_room_client_gets_reachable_key() -> None:
+    """5 комнат: в deals.rooms значения >4 не существует — ключ 5 не найдёт ничего."""
+    db = _RecordingDB()
+    _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=5, area=140.0, city="екатеринбург")
+    keys = _rooms_keys(db)
+    assert keys == [4]
+    assert max(keys) <= 4  # прод-инвариант: max(deals.rooms) = 4
+
+
+def test_dkp_corridor_unchanged_when_rooms_matches_bucket() -> None:
+    """Клиент с типичной комнатностью (2 комнаты, 50 м²) — выборка та же, что была.
+
+    818 из 1177 реальных запросов попадают сюда: у них ключ и был равен area-бакету,
+    поэтому правка обязана быть для них байт-в-байт нейтральной.
+    """
+    db = _RecordingDB()
+    _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=2, area=50.0, city="екатеринбург")
+    assert _rooms_keys(db) == [2]
+
+
+def test_dkp_corridor_key_depends_on_area_only() -> None:
+    """Один метраж — один ключ, какой бы комнатность ни назвал клиент.
+
+    Это и есть свойство синтетической колонки: `deals.rooms` = f(area_m2), значит
+    ключ не имеет права зависеть ни от чего другого.
+    """
+    keys = []
+    for rooms in (1, 2, 3, 4, 5, 6):
+        db = _RecordingDB()
+        _fetch_dkp_corridor(db, address=_EKB_ADDRESS, rooms=rooms, area=95.0, city="екатеринбург")
+        keys.extend(_rooms_keys(db))
+    assert keys == [4, 4, 4, 4, 4, 4]
+
+
+# ── Радиусные сделки (блок «реальные сделки рядом» + expected_sold) ───────────
+
+
+def test_fetch_deals_keys_by_area_bucket() -> None:
+    """`_fetch_deals` (радиус) — тот же ключ: 6 комнат, 130 м² → бакет 4."""
+    db = _RecordingDB()
+    _fetch_deals(db, lat=56.83, lon=60.6, rooms=6, area=130.0, radius_m=1000)
+    assert _rooms_keys(db) == [4]
+
+
+def test_fetch_deals_unchanged_for_typical_studio() -> None:
+    """Студия 25 м² (комнатность 0) — ключ прежний, выборка не меняется."""
+    db = _RecordingDB()
+    _fetch_deals(db, lat=56.83, lon=60.6, rooms=0, area=25.0, radius_m=1000)
+    assert _rooms_keys(db) == [0]
+
+
+# ── Витрина «сделки на улице» ────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_street_deals_keys_by_area_bucket() -> None:
+    """GET /street-deals: «3 комнаты, 92 м²» → в deals уходит 4, иначе витрина пуста."""
+    db = _RecordingDB()
+    get_street_deals(address=_EKB_ADDRESS, area_m2=92.0, rooms=3, db=db)  # type: ignore[arg-type]
+    assert _rooms_keys(db) == [4]