feat(tradein): blend Avito IMV anchor into estimate + ДКП corridor advisory (#651, #652) (#674)

Co-authored-by: bot-backend <bot-backend@gendsgn.local>
Co-committed-by: bot-backend <bot-backend@gendsgn.local>

tradein-mvp/backend/app/core/config.py

@@ -54,6 +54,19 @@ class Settings(BaseSettings):
     dadata_api_token: str | None = None
     dadata_api_secret: str | None = None
 
+    # ── #651: IMV / Yandex blend (killer accuracy fix) ──────────────────────
+    # Радиусная медиана ₽/м² системно недооценивает премиум/видовые квартиры
+    # (нет class/segment/IMV-коррекции → premium ~2x underestimate, case 50М vs
+    # факт ~100М). Если внешний якорь (Avito IMV recommended_price из
+    # house_imv_evaluations, либо Yandex sale) выше нашей медианы более чем в
+    # `threshold` раз — подмешиваем якорь к медиане с весом `weight` и
+    # расширяем верх диапазона. ОДНОНАПРАВЛЕННО: только повышаем (баг — занижение).
+    # Полностью за флагами — безопасно выкатить до демо; при отсутствии IMV/Yandex
+    # no-op (медиана не меняется).
+    estimate_imv_blend_enabled: bool = True
+    estimate_imv_blend_weight: float = 0.5     # вес якоря в blend: median*(1-w)+A*w
+    estimate_imv_blend_threshold: float = 1.15  # якорь должен быть > медианы ×1.15
+
     # ── Estimate enrichment time-budgets (#654) ──────────────────────────────
     # POST /estimate делает несколько ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ блокирующих сетевых
     # вызовов (geocode → Overpass → Yandex valuation → IMV → Cian). Yandex

tradein-mvp/backend/app/schemas/trade_in.py

@@ -73,6 +73,38 @@ class CianValuationSummary(BaseModel):
     chart_change_direction: Literal["increase", "decrease", "neutral"] | None = None
 
 
+class AvitoImvSummary(BaseModel):
+    """Avito IMV (Индекс Market Value) якорь для target-дома (#651).
+
+    Источник: `house_imv_evaluations` (per house_id, обновляется регулярно).
+    Это РЕАЛЬНАЯ рыночная оценка Avito по дому — служит anchor'ом для blend'а
+    (см. estimate_imv_blend_*). Сурфейсится в UI как референсный маркер на
+    ценовой шкале. None если для дома нет свежей IMV-записи.
+    """
+
+    recommended_price: int | None = None   # рекомендованная цена Avito, ₽
+    lower_price: int | None = None          # нижняя граница IMV-коридора, ₽
+    higher_price: int | None = None         # верхняя граница IMV-коридора, ₽
+    market_count: int | None = None         # объём рынка, на котором построена оценка
+
+
+class DkpCorridor(BaseModel):
+    """Коридор реальных ДКП-сделок Росреестра для target (#652).
+
+    Источник: `deals` (source='rosreestr', ДКП-only), агрегированные по улице +
+    rooms + площади ±15% за период. ADVISORY: показывается как тонкая референсная
+    линия «коридор реальных сделок: X–Y млн»; если итоговая медиана ₽/м² выходит
+    за [low,high]×slack — добавляется текстовая пометка. НЕ хард-клампит оценку.
+    None / count=0 если по улице нет сопоставимых сделок.
+    """
+
+    count: int                              # число ДКП-сделок в выборке
+    low_ppm2: int                           # min ₽/м² по сделкам (P10-ish — берём минимум)
+    median_ppm2: int                        # медиана ₽/м²
+    high_ppm2: int                          # max ₽/м²
+    period_months: int                      # окно поиска сделок
+
+
 class AggregatedEstimate(BaseModel):
     estimate_id: UUID
     median_price_rub: int
@@ -94,6 +126,13 @@ class AggregatedEstimate(BaseModel):
     data_freshness_minutes: int | None = None        # сколько минут назад был самый свежий парсинг
     est_days_on_market: int | None = None            # прогноз срока продажи (медиана по аналогам)
     cian_valuation: CianValuationSummary | None = None
+    # ── #651/#652: внешние якоря (Avito IMV) + коридор реальных сделок (ДКП) ──
+    # avito_imv  — реальная IMV-оценка дома (house_imv_evaluations). Используется
+    #              как anchor для blend'а медианы (см. confidence_explanation).
+    # dkp_corridor — коридор ₽/м² по ДКП-сделкам Росреестра (advisory, не клампит).
+    # Оба nullable — None при отсутствии данных (graceful, common case без регрессий).
+    avito_imv: AvitoImvSummary | None = None
+    dkp_corridor: DkpCorridor | None = None
     # ── Asking→sold correction (#648 Stage 3) — PURELY ADDITIVE ──
     # Headline median_price_rub/range_*/median_price_per_m2 остаются ASKING (активные
     # объявления). Эти параллельные expected_sold_* = asking × per-rooms ratio

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -37,7 +37,9 @@ from app.core.config import settings
 from app.schemas.trade_in import (
     AggregatedEstimate,
     AnalogLot,
+    AvitoImvSummary,
     CianValuationSummary,
+    DkpCorridor,
     TradeInEstimateInput,
 )
 from app.services.dadata import DadataAddressResult
@@ -660,6 +662,188 @@ def _save_yandex_history_items(
         return 0
 
 
+# ── #651: IMV / Yandex blend (killer accuracy fix) ─────────────────────────────
+
+
+def _fetch_house_imv_anchor(
+    db: Session,
+    *,
+    target_house_id: int | None,
+    rooms: int | None,
+    area: float | None,
+) -> dict[str, Any] | None:
+    """Достаёт РЕАЛЬНУЮ Avito IMV-оценку target-дома из `house_imv_evaluations`.
+
+    В отличие от `avito_imv_evaluations` (keyed estimate_id — пустая, on-demand
+    скрейп), `house_imv_evaluations` популирована (~2951 домов, fresh) и keyed по
+    house_id. Резолвим строку: WHERE house_id = target_house_id, предпочитаем
+    запись с ближайшими rooms+area (минимизируем |Δrooms|*10 + |Δarea%|), иначе
+    самую свежую (fetched_at DESC). Best-effort: None при любой ошибке / отсутствии
+    house_id / пустой таблице — estimator продолжает на гео-tier'ах (no regress).
+
+    Returns dict {recommended_price, lower_price, higher_price, market_count,
+    rooms, area_m2} или None.
+    """
+    if target_house_id is None:
+        return None
+    try:
+        row = (
+            db.execute(
+                text(
+                    """
+                    SELECT recommended_price, lower_price, higher_price,
+                           market_count, rooms, area_m2
+                    FROM house_imv_evaluations
+                    WHERE house_id = CAST(:hid AS bigint)
+                      AND recommended_price > 0
+                      -- Band-guard: строка пригодна как anchor только при правдоподобном
+                      -- совпадении rooms/area. Иначе studio-only IMV запись «прилипала»
+                      -- к 3-комн. target'у (ORDER BY всё равно вернёт LIMIT 1) и при
+                      -- anchor > median×1.15 раздувала blend. NULL target/row → не
+                      -- режем (graceful, нет данных для сравнения).
+                      AND (
+                        CAST(:rooms AS integer) IS NULL OR rooms IS NULL
+                        OR abs(rooms - CAST(:rooms AS integer)) <= 1
+                      )
+                      AND (
+                        CAST(:area AS double precision) IS NULL
+                        OR area_m2 IS NULL OR area_m2 <= 0
+                        OR area_m2 BETWEEN CAST(:area AS double precision) * 0.7
+                                       AND CAST(:area AS double precision) * 1.3
+                      )
+                    ORDER BY
+                      -- ближе по комнатам и площади → меньше score; NULL target → 0
+                      (CASE WHEN CAST(:rooms AS integer) IS NOT NULL AND rooms IS NOT NULL
+                            THEN abs(rooms - CAST(:rooms AS integer)) * 10 ELSE 0 END)
+                      + (CASE WHEN CAST(:area AS double precision) IS NOT NULL
+                                   AND area_m2 IS NOT NULL AND area_m2 > 0
+                              THEN abs(area_m2 - CAST(:area AS double precision))
+                                   / area_m2 * 100 ELSE 0 END) ASC,
+                      fetched_at DESC
+                    LIMIT 1
+                    """
+                ),
+                {"hid": target_house_id, "rooms": rooms, "area": area},
+            )
+            .mappings()
+            .first()
+        )
+    except Exception as exc:  # pragma: no cover — defensive
+        logger.warning("house_imv anchor lookup failed (graceful): %s", exc)
+        return None
+    return dict(row) if row is not None else None
+
+
+def _apply_imv_blend(
+    *,
+    median_price: int,
+    range_high: int,
+    median_ppm2: float,
+    area: float,
+    anchor_total: int | None,
+    anchor_higher: int | None,
+    weight: float,
+    threshold: float,
+) -> tuple[int, int, float, bool, int | None]:
+    """Чистая (testable без БД) blend-трансформация для #651.
+
+    Если есть надёжный якорь A (`anchor_total`, ПОЛНАЯ цена за квартиру) и он
+    выше median_price × threshold (сигнал занижения) → поднимаем медиану до
+    blend = median*(1-w) + A*w и расширяем верх диапазона до max(range_high,
+    anchor_higher или A). ОДНОНАПРАВЛЕННО: только повышаем (баг — занижение).
+    Если A ниже медианы — медиану НЕ трогаем, но диапазон можем расширить, чтобы
+    включить A (информативность). Null-guard: при anchor_total=None — no-op.
+
+    Returns (new_median_price, new_range_high, new_median_ppm2, blended,
+             anchor_used_total).
+    """
+    if anchor_total is None or anchor_total <= 0 or median_price <= 0 or area <= 0:
+        return median_price, range_high, median_ppm2, False, None
+
+    blended = False
+    new_median = median_price
+    new_ppm2 = median_ppm2
+    if anchor_total > median_price * threshold:
+        w = max(0.0, min(1.0, weight))
+        new_median = round(median_price * (1.0 - w) + anchor_total * w)
+        new_ppm2 = new_median / area
+        blended = True
+
+    # Расширяем верх диапазона: предпочитаем верхнюю границу IMV-коридора, иначе сам
+    # якорь. Только вверх (никогда не сужаем).
+    range_top_candidate = anchor_higher if (anchor_higher and anchor_higher > 0) else anchor_total
+    new_range_high = max(range_high, range_top_candidate, new_median)
+
+    return new_median, new_range_high, new_ppm2, blended, anchor_total
+
+
+def _fetch_dkp_corridor(
+    db: Session,
+    *,
+    address: str | None,
+    rooms: int | None,
+    area: float | None,
+    period_months: int = DEALS_PERIOD_MONTHS,
+    area_tolerance: float = AREA_TOLERANCE,
+) -> dict[str, Any] | None:
+    """#652: коридор ₽/м² по реальным ДКП-сделкам Росреестра для target.
+
+    Reuse паттерна street-deals (api/v1/trade_in.py): извлекаем улицу из адреса,
+    фильтруем `deals` (source='rosreestr', та же rooms, площадь ±tolerance, окно
+    period_months) и нормализуем per-m². Возвращаем low/median/high ₽/м².
+    ADVISORY — caller не клампит, только сурфейсит + опциональная пометка.
+    Best-effort: None при отсутствии улицы / сделок / любой ошибке.
+    """
+    if not address or rooms is None or not area:
+        return None
+    street_name = extract_street_name(address)
+    if not street_name:
+        return None
+    area_min = area * (1.0 - area_tolerance)
+    area_max = area * (1.0 + area_tolerance)
+    try:
+        rows = (
+            db.execute(
+                text(
+                    """
+                    SELECT price_per_m2
+                    FROM deals
+                    WHERE source = 'rosreestr'
+                      AND address ILIKE :street_pattern
+                      AND rooms = CAST(:rooms AS integer)
+                      AND area_m2 BETWEEN :area_min AND :area_max
+                      AND deal_date > NOW()
+                          - (CAST(:period_months AS integer) || ' months')::interval
+                      AND price_per_m2 > 0
+                    """
+                ),
+                {
+                    "street_pattern": "%" + street_name + "%",
+                    "rooms": rooms,
+                    "area_min": area_min,
+                    "area_max": area_max,
+                    "period_months": period_months,
+                },
+            )
+            .mappings()
+            .all()
+        )
+    except Exception as exc:  # pragma: no cover — defensive
+        logger.warning("dkp_corridor lookup failed (graceful): %s", exc)
+        return None
+
+    ppm2_values = sorted(float(r["price_per_m2"]) for r in rows if r["price_per_m2"])
+    if not ppm2_values:
+        return None
+    return {
+        "count": len(ppm2_values),
+        "low_ppm2": int(ppm2_values[0]),
+        "median_ppm2": int(_percentile(ppm2_values, 0.5)),
+        "high_ppm2": int(ppm2_values[-1]),
+        "period_months": period_months,
+    }
+
+
 # ── Time-budget guard (#654) ────────────────────────────────────────────────
 async def _with_budget(coro: Any, budget_s: float, *, label: str) -> Any:
     """Await `coro` under an asyncio.wait_for() time budget.
@@ -680,7 +864,6 @@ async def _with_budget(coro: Any, budget_s: float, *, label: str) -> Any:
         logger.warning("%s exceeded %.1fs budget — degrading to None (#654)", label, budget_s)
         return None
 
-
 # ── Public ───────────────────────────────────────────────────────────────────
 async def estimate_quality(
     payload: TradeInEstimateInput, db: Session, created_by: str | None = None
@@ -894,20 +1077,19 @@ async def estimate_quality(
     # сделки (backtest #648 S1: bias asking-медианы +20% → −4% на held-out ДКП).
     # NOTE: actual_deals (#564) остаётся ИНФОРМАЦИОННЫМ и НЕ подмешивается в
     # headline — sold-коррекция здесь единственный sold-сигнал (без double-count).
+    # NOTE: expected_sold_* (= asking × ratio) выводятся НЕ здесь, а ПОСЛЕ #651
+    # IMV-blend (ниже), который мутирует median_price/median_ppm2/range_high. Иначе
+    # expected_sold остаётся pre-blend → asking 75M / sold 45M (бессмысленная скидка
+    # в HeroSummary) и stale-значения persist'ятся в trade_in_estimates. Здесь только
+    # резолвим ratio/basis (нужны для confidence/explanation и null-guard).
     asking_to_sold_ratio, ratio_basis = _get_asking_sold_ratio(db, payload.rooms)
-    if asking_to_sold_ratio is not None and listings_clean:
-        expected_sold_per_m2: int | None = round(median_ppm2 * asking_to_sold_ratio)
-        expected_sold_price: int | None = round(median_price * asking_to_sold_ratio)
-        expected_sold_range_low: int | None = round(range_low * asking_to_sold_ratio)
-        expected_sold_range_high: int | None = round(range_high * asking_to_sold_ratio)
-    else:
-        expected_sold_per_m2 = None
-        expected_sold_price = None
-        expected_sold_range_low = None
-        expected_sold_range_high = None
-        # Не было ratio (нет таблицы/бакета) — не вводим в заблуждение пустым basis.
-        if asking_to_sold_ratio is None:
-            ratio_basis = None
+    expected_sold_per_m2: int | None = None
+    expected_sold_price: int | None = None
+    expected_sold_range_low: int | None = None
+    expected_sold_range_high: int | None = None
+    # Не было ratio (нет таблицы/бакета) — не вводим в заблуждение пустым basis.
+    if asking_to_sold_ratio is None:
+        ratio_basis = None
 
     confidence, explanation = _compute_confidence(
         n_analogs,
@@ -1024,6 +1206,114 @@ async def estimate_quality(
         except Exception as exc:
             logger.warning("cian_valuation: lookup failed (graceful): %s", exc)
 
+    # ── #651: IMV / Yandex BLEND (killer accuracy fix) ──────────────────────
+    # Радиусная медиана системно занижает премиум/видовые квартиры (нет class/
+    # segment-коррекции). Берём РЕАЛЬНЫЙ Avito IMV target-дома из house_imv_evaluations
+    # (avito_imv_evaluations пуст — keyed estimate_id, on-demand), используем как
+    # anchor: если IMV recommended_price > median × threshold — поднимаем медиану
+    # blend'ом и расширяем верх диапазона. Всё за флагом + null-guard (no-op без IMV).
+    avito_imv_summary: AvitoImvSummary | None = None
+    if settings.estimate_imv_blend_enabled and listings_clean and median_price > 0:
+        imv_anchor = _fetch_house_imv_anchor(
+            db,
+            target_house_id=target_house_id,
+            rooms=payload.rooms,
+            area=payload.area_m2,
+        )
+        # Anchor chain: prefer Avito IMV recommended; fall back to on-demand imv_eval.
+        anchor_total: int | None = None
+        anchor_higher: int | None = None
+        anchor_label: str | None = None
+        if imv_anchor is not None and imv_anchor.get("recommended_price"):
+            anchor_total = int(imv_anchor["recommended_price"])
+            anchor_higher = (
+                int(imv_anchor["higher_price"]) if imv_anchor.get("higher_price") else None
+            )
+            anchor_label = "оценке Avito IMV"
+            avito_imv_summary = AvitoImvSummary(
+                recommended_price=anchor_total,
+                lower_price=(
+                    int(imv_anchor["lower_price"]) if imv_anchor.get("lower_price") else None
+                ),
+                higher_price=anchor_higher,
+                market_count=(
+                    int(imv_anchor["market_count"]) if imv_anchor.get("market_count") else None
+                ),
+            )
+        elif imv_eval is not None and imv_eval.recommended_price:
+            # on-demand IMV (avito_imv_evaluations) — fallback, обычно пуст
+            anchor_total = int(imv_eval.recommended_price)
+            anchor_higher = int(imv_eval.higher_price) if imv_eval.higher_price else None
+            anchor_label = "оценке Avito IMV"
+            avito_imv_summary = AvitoImvSummary(
+                recommended_price=anchor_total,
+                lower_price=int(imv_eval.lower_price) if imv_eval.lower_price else None,
+                higher_price=anchor_higher,
+                market_count=imv_eval.market_count,
+            )
+
+        if anchor_total is not None:
+            new_median, new_range_high, new_ppm2, blended, anchor_used = _apply_imv_blend(
+                median_price=median_price,
+                range_high=range_high,
+                median_ppm2=median_ppm2,
+                area=payload.area_m2,
+                anchor_total=anchor_total,
+                anchor_higher=anchor_higher,
+                weight=settings.estimate_imv_blend_weight,
+                threshold=settings.estimate_imv_blend_threshold,
+            )
+            if blended:
+                logger.info(
+                    "imv_blend: median %d → %d (anchor=%d w=%.2f) range_high %d → %d",
+                    median_price, new_median, anchor_used,
+                    settings.estimate_imv_blend_weight, range_high, new_range_high,
+                )
+                median_price = new_median
+                median_ppm2 = new_ppm2
+                explanation = (explanation or "") + (
+                    f" Оценка скорректирована по {anchor_label} "
+                    f"({anchor_used / 1_000_000:.1f} млн ₽)."
+                )
+                sources_used_pre = sorted(set(sources_used_pre) | {"avito_imv"})
+            # Диапазон расширяем даже если медиану не двигали (информативность).
+            range_high = new_range_high
+
+    # 4c (cont.). expected_sold_* выводим ЗДЕСЬ — ПОСЛЕ #651 IMV-blend, который мог
+    # поднять median_price/median_ppm2 и расширить range_high. Применяем ratio к
+    # POST-blend значениям → asking (median_price_rub) и sold (expected_sold_price_rub)
+    # консистентны в HeroSummary, и в DB persist'ятся свежие значения (no stale 40%
+    # «скидки»). range_low blend не трогает — берём как есть.
+    if asking_to_sold_ratio is not None and listings_clean:
+        expected_sold_per_m2 = round(median_ppm2 * asking_to_sold_ratio)
+        expected_sold_price = round(median_price * asking_to_sold_ratio)
+        expected_sold_range_low = round(range_low * asking_to_sold_ratio)
+        expected_sold_range_high = round(range_high * asking_to_sold_ratio)
+
+    # ── #652: ДКП-коридор реальных сделок (ADVISORY + soft sanity-bound) ─────
+    dkp_corridor: DkpCorridor | None = None
+    dkp_raw = _fetch_dkp_corridor(
+        db,
+        address=geo.full_address,
+        rooms=payload.rooms,
+        area=payload.area_m2,
+    )
+    if dkp_raw is not None:
+        dkp_corridor = DkpCorridor(**dkp_raw)
+        # Soft sanity-bound: если итоговая медиана ₽/м² заметно вне коридора —
+        # текстовая пометка (без хард-клампа). slack ±25% — широко, чтобы не
+        # шуметь на тонких выборках.
+        slack = 0.25
+        if median_ppm2 and dkp_raw["count"] >= 3:
+            if median_ppm2 > dkp_raw["high_ppm2"] * (1.0 + slack):
+                explanation = (explanation or "") + (
+                    " Оценка выше коридора реальных сделок Росреестра по улице."
+                )
+            elif median_ppm2 < dkp_raw["low_ppm2"] * (1.0 - slack):
+                explanation = (explanation or "") + (
+                    " Оценка ниже коридора реальных сделок Росреестра по улице."
+                )
+
     # 5. Deals — ДКП-only sales (вторичка) из rosreestr_deals.
     #    Importer фильтрует doc_type='ДКП' (PR-A 2026-05-24), ДДУ застройщиков
     #    исключены — больше не скёюят median вторички ~110-120 К/м².
@@ -1224,6 +1514,8 @@ async def estimate_quality(
             if cian_val is not None
             else None
         ),
+        avito_imv=avito_imv_summary,
+        dkp_corridor=dkp_corridor,
         expected_sold_price_rub=expected_sold_price,
         expected_sold_range_low_rub=expected_sold_range_low,
         expected_sold_range_high_rub=expected_sold_range_high,

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_imv_blend.py

@@ -0,0 +1,410 @@
+"""Unit tests for #651 IMV blend (killer accuracy fix) + #652 DKP corridor.
+
+Тестируем чистую blend-трансформацию `_apply_imv_blend` (без БД) и DB-helpers
+с замоканной Session — premium-blend поднимает медиану + расширяет диапазон,
+no-anchor / sub-threshold случаи — no-op.
+"""
+
+import os
+from datetime import UTC, datetime
+from typing import Any
+
+# Settings требует DATABASE_URL при инициализации (fail-fast, C-3).
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost/test_db")
+
+from unittest.mock import AsyncMock, MagicMock, patch
+
+import anyio
+
+from app.services.estimator import (
+    _apply_imv_blend,
+    _fetch_dkp_corridor,
+    _fetch_house_imv_anchor,
+)
+
+# ── #651: pure blend transform ────────────────────────────────────────────────
+
+
+def test_blend_premium_raises_median_and_extends_range() -> None:
+    """IMV ≫ median → median поднимается blend'ом, range_high расширяется."""
+    # median 50М, IMV recommended 100М (≈2x — premium/view unit underestimate),
+    # IMV higher 110М. weight 0.5, threshold 1.15.
+    area = 80.0
+    median_price = 50_000_000
+    range_high = 60_000_000
+    median_ppm2 = median_price / area
+
+    new_median, new_range_high, new_ppm2, blended, anchor_used = _apply_imv_blend(
+        median_price=median_price,
+        range_high=range_high,
+        median_ppm2=median_ppm2,
+        area=area,
+        anchor_total=100_000_000,
+        anchor_higher=110_000_000,
+        weight=0.5,
+        threshold=1.15,
+    )
+
+    assert blended is True
+    # blend = 50М*0.5 + 100М*0.5 = 75М
+    assert new_median == 75_000_000
+    # range_high расширен до IMV higher (110М)
+    assert new_range_high == 110_000_000
+    # ppm2 пересчитан консистентно
+    assert new_ppm2 == 75_000_000 / area
+    assert anchor_used == 100_000_000
+
+
+def test_blend_no_op_when_anchor_below_median() -> None:
+    """A < median → медиану НЕ понижаем (однонаправленность), но диапазон может расшириться."""
+    area = 50.0
+    median_price = 10_000_000
+    range_high = 11_000_000
+    median_ppm2 = median_price / area
+
+    new_median, new_range_high, new_ppm2, blended, anchor_used = _apply_imv_blend(
+        median_price=median_price,
+        range_high=range_high,
+        median_ppm2=median_ppm2,
+        area=area,
+        anchor_total=8_000_000,  # ниже медианы
+        anchor_higher=8_500_000,
+        weight=0.5,
+        threshold=1.15,
+    )
+
+    assert blended is False
+    assert new_median == median_price  # не понижаем
+    assert new_ppm2 == median_ppm2
+    assert anchor_used == 8_000_000
+    # range_high не сужается (anchor ниже текущего high)
+    assert new_range_high == range_high
+
+
+def test_blend_no_op_below_threshold() -> None:
+    """A выше median, но в пределах threshold → blend не срабатывает (медиана та же)."""
+    area = 40.0
+    median_price = 10_000_000
+    range_high = 11_000_000
+    median_ppm2 = median_price / area
+
+    new_median, _, new_ppm2, blended, _ = _apply_imv_blend(
+        median_price=median_price,
+        range_high=range_high,
+        median_ppm2=median_ppm2,
+        area=area,
+        anchor_total=11_000_000,  # ×1.1 < threshold 1.15
+        anchor_higher=None,
+        weight=0.5,
+        threshold=1.15,
+    )
+
+    assert blended is False
+    assert new_median == median_price
+    assert new_ppm2 == median_ppm2
+
+
+def test_blend_no_op_when_no_anchor() -> None:
+    """anchor_total=None → graceful no-op (common case без IMV-данных)."""
+    new_median, new_range_high, new_ppm2, blended, anchor_used = _apply_imv_blend(
+        median_price=12_000_000,
+        range_high=14_000_000,
+        median_ppm2=200_000.0,
+        area=60.0,
+        anchor_total=None,
+        anchor_higher=None,
+        weight=0.5,
+        threshold=1.15,
+    )
+
+    assert blended is False
+    assert anchor_used is None
+    assert new_median == 12_000_000
+    assert new_range_high == 14_000_000
+    assert new_ppm2 == 200_000.0
+
+
+def test_blend_extends_range_to_anchor_when_no_higher() -> None:
+    """Нет higher_price → диапазон расширяется до самого якоря."""
+    _, new_range_high, _, blended, _ = _apply_imv_blend(
+        median_price=50_000_000,
+        range_high=60_000_000,
+        median_ppm2=625_000.0,
+        area=80.0,
+        anchor_total=100_000_000,
+        anchor_higher=None,
+        weight=0.5,
+        threshold=1.15,
+    )
+    assert blended is True
+    assert new_range_high == 100_000_000  # до якоря, т.к. higher отсутствует
+
+
+# ── #651: house_imv anchor lookup (mocked Session) ─────────────────────────────
+
+
+def test_fetch_house_imv_anchor_none_when_no_house_id() -> None:
+    """target_house_id=None → None без обращения к БД."""
+    mock_db = MagicMock()
+    assert _fetch_house_imv_anchor(mock_db, target_house_id=None, rooms=2, area=50.0) is None
+    mock_db.execute.assert_not_called()
+
+
+def test_fetch_house_imv_anchor_returns_row() -> None:
+    """Возвращает dict из house_imv_evaluations при наличии строки."""
+    mock_db = MagicMock()
+    mock_db.execute.return_value.mappings.return_value.first.return_value = {
+        "recommended_price": 31_950_000,
+        "lower_price": 30_352_500,
+        "higher_price": 33_547_500,
+        "market_count": 800,
+        "rooms": 2,
+        "area_m2": 80.0,
+    }
+    res = _fetch_house_imv_anchor(mock_db, target_house_id=11308, rooms=2, area=80.0)
+    assert res is not None
+    assert res["recommended_price"] == 31_950_000
+    assert res["higher_price"] == 33_547_500
+
+
+# ── #652: DKP corridor (mocked Session) ────────────────────────────────────────
+
+
+def test_dkp_corridor_none_without_street() -> None:
+    """Адрес без распознаваемой улицы → None."""
+    mock_db = MagicMock()
+    assert _fetch_dkp_corridor(mock_db, address="", rooms=2, area=50.0) is None
+
+
+def test_dkp_corridor_aggregates_ppm2() -> None:
+    """Считает low/median/high ₽/м² по сделкам."""
+    mock_db = MagicMock()
+    mock_db.execute.return_value.mappings.return_value.all.return_value = [
+        {"price_per_m2": 100_000},
+        {"price_per_m2": 120_000},
+        {"price_per_m2": 140_000},
+    ]
+    res = _fetch_dkp_corridor(
+        mock_db, address="улица Ленина, 5", rooms=2, area=50.0
+    )
+    assert res is not None
+    assert res["count"] == 3
+    assert res["low_ppm2"] == 100_000
+    assert res["median_ppm2"] == 120_000
+    assert res["high_ppm2"] == 140_000
+
+
+# ── #651: anchor band-guard (WHERE clause is exercised via bind params) ─────────
+
+
+def test_fetch_house_imv_anchor_passes_band_bind_params() -> None:
+    """rooms/area проброшены в bind — band-guard WHERE их использует (no :x::type)."""
+    mock_db = MagicMock()
+    mock_db.execute.return_value.mappings.return_value.first.return_value = None
+    _fetch_house_imv_anchor(mock_db, target_house_id=11308, rooms=3, area=80.0)
+    # Один execute с биндами {hid, rooms, area}; SQL содержит CAST(...) band-guard.
+    args, _kwargs = mock_db.execute.call_args
+    sql_text = str(args[0])
+    binds = args[1]
+    assert binds == {"hid": 11308, "rooms": 3, "area": 80.0}
+    # psycopg v3 convention — CAST(:x AS type), никогда :x::type.
+    assert "::" not in sql_text
+    assert "abs(rooms - CAST(:rooms AS integer)) <= 1" in sql_text
+    assert "area_m2 BETWEEN CAST(:area AS double precision) * 0.7" in sql_text
+
+
+def test_fetch_house_imv_anchor_studio_not_used_for_3room() -> None:
+    """Studio-only IMV запись отфильтрована band-guard'ом → anchor None (blend no-op).
+
+    Эмулируем БД-семантику WHERE: для target rooms=3 строка rooms=0/area=22 не
+    проходит abs(0-3)<=1 → SQL вернёт 0 строк → .first() = None.
+    """
+    mock_db = MagicMock()
+    # БД с band-guard вернула бы None (studio не матчит 3-комн.).
+    mock_db.execute.return_value.mappings.return_value.first.return_value = None
+    res = _fetch_house_imv_anchor(mock_db, target_house_id=11308, rooms=3, area=80.0)
+    assert res is None
+
+
+# ── #651/#652: weight clamp + DKP corridor boundary ────────────────────────────
+
+
+def test_blend_weight_clamped_above_one() -> None:
+    """weight=1.5 → clamp к 1.0: blend = anchor (median*0 + anchor*1)."""
+    area = 50.0
+    median_price = 10_000_000
+    new_median, _, new_ppm2, blended, _ = _apply_imv_blend(
+        median_price=median_price,
+        range_high=11_000_000,
+        median_ppm2=median_price / area,
+        area=area,
+        anchor_total=20_000_000,
+        anchor_higher=None,
+        weight=1.5,  # out-of-range → clamp 1.0
+        threshold=1.15,
+    )
+    assert blended is True
+    assert new_median == 20_000_000  # 10М*0 + 20М*1
+    assert new_ppm2 == 20_000_000 / area
+
+
+def test_blend_weight_clamped_below_zero() -> None:
+    """weight=-0.2 → clamp к 0.0: blend = median (медиана не двигается)."""
+    area = 50.0
+    median_price = 10_000_000
+    new_median, _, new_ppm2, blended, _ = _apply_imv_blend(
+        median_price=median_price,
+        range_high=11_000_000,
+        median_ppm2=median_price / area,
+        area=area,
+        anchor_total=20_000_000,
+        anchor_higher=None,
+        weight=-0.2,  # out-of-range → clamp 0.0
+        threshold=1.15,
+    )
+    # blended=True (anchor > median×threshold), но w=0 → median неизменна.
+    assert blended is True
+    assert new_median == median_price
+    assert new_ppm2 == median_price / area
+
+
+def test_dkp_corridor_count_below_three_still_aggregates() -> None:
+    """count<3 → corridor всё равно вычисляется (sanity-bound branch уже у caller'а)."""
+    mock_db = MagicMock()
+    mock_db.execute.return_value.mappings.return_value.all.return_value = [
+        {"price_per_m2": 100_000},
+        {"price_per_m2": 130_000},
+    ]
+    res = _fetch_dkp_corridor(mock_db, address="улица Ленина, 5", rooms=2, area=50.0)
+    assert res is not None
+    assert res["count"] == 2
+    assert res["low_ppm2"] == 100_000
+    assert res["high_ppm2"] == 130_000
+
+
+# ── #651: expected_sold ↔ blended-median consistency (full estimate path) ───────
+
+
+def _make_listing(*, price_per_m2: float, area_m2: float = 40.0) -> dict[str, Any]:
+    price_rub = price_per_m2 * area_m2
+    return {
+        "source": "cian",
+        "source_url": "https://cian.ru/offer/1",
+        "address": "ЕКБ, ул. Учителей, 18",
+        "lat": 56.838,
+        "lon": 60.595,
+        "rooms": 1,
+        "area_m2": area_m2,
+        "floor": 4,
+        "total_floors": 16,
+        "price_rub": price_rub,
+        "price_per_m2": price_per_m2,
+        "listing_date": datetime(2026, 5, 1),
+        "days_on_market": 10,
+        "photo_urls": [],
+        "scraped_at": datetime(2026, 5, 20, tzinfo=UTC),
+        "distance_m": 100.0,
+        "relevance_score": 0.1,
+    }
+
+
+_BLEND_ANALOGS: list[dict[str, Any]] = [
+    _make_listing(price_per_m2=140_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=150_000.0),
+    _make_listing(price_per_m2=160_000.0),
+]
+
+
+def _make_fake_geo():
+    from app.services.geocoder import GeocodeResult
+
+    return GeocodeResult(
+        lat=56.838,
+        lon=60.595,
+        full_address="Свердловская обл., Екатеринбург, ул. Учителей, 18",
+        provider="nominatim",
+    )
+
+
+def _make_payload():
+    from app.schemas.trade_in import TradeInEstimateInput
+
+    return TradeInEstimateInput(
+        address="ЕКБ, ул. Учителей, 18",
+        area_m2=40.0,
+        rooms=1,
+        floor=4,
+        total_floors=16,
+    )
+
+
+def _run_estimate_with_anchor(
+    ratio_tuple: tuple[float | None, str | None],
+    anchor: dict[str, Any] | None,
+):
+    """estimate_quality со всеми I/O застабленными; IMV-anchor форсирован."""
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    payload = _make_payload()
+
+    async def _run():
+        with (
+            patch("app.services.estimator.geocode", new=AsyncMock(return_value=_make_fake_geo())),
+            patch("app.services.estimator.dadata_clean_address",
+                  new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator._fetch_analogs",
+                  return_value=(list(_BLEND_ANALOGS), False, "S")),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached",
+                  new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                  new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                  new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", return_value=ratio_tuple),
+            patch("app.services.estimator._fetch_house_imv_anchor", return_value=anchor),
+        ):
+            return await estimate_quality(payload, db)
+
+    return anyio.run(_run)
+
+
+def test_expected_sold_consistent_with_blended_median() -> None:
+    """Когда blend срабатывает — expected_sold выводится из POST-blend median/range.
+
+    asking-median pre-blend = 150_000×40 = 6_000_000. Anchor 18_000_000 ≫ median×1.15
+    → blend = 6М*0.5 + 18М*0.5 = 12_000_000. expected_sold должен браться от 12М.
+    """
+    ratio = 0.74
+    anchor = {
+        "recommended_price": 18_000_000,
+        "lower_price": 16_000_000,
+        "higher_price": 20_000_000,
+        "market_count": 500,
+        "rooms": 1,
+        "area_m2": 40.0,
+    }
+    est = _run_estimate_with_anchor((ratio, "per_rooms"), anchor)
+
+    # Blend сработал: headline median поднялся над pre-blend 6М.
+    assert est.median_price_rub == 12_000_000
+    # expected_sold выведен из POST-blend значений — no stale.
+    assert est.expected_sold_price_rub == round(est.median_price_rub * ratio)
+    assert est.expected_sold_per_m2 == round(est.median_price_per_m2 * ratio)
+    assert est.expected_sold_range_high_rub == round(est.range_high_rub * ratio)
+    assert est.expected_sold_range_low_rub == round(est.range_low_rub * ratio)
+    # Sanity: sold < asking (ratio<1), но НЕ абсурдная «скидка» от stale 6М-базы.
+    assert est.expected_sold_price_rub == round(12_000_000 * ratio)
+
+
+def test_expected_sold_unblended_when_anchor_band_rejects() -> None:
+    """anchor=None (band-guard отбросил) → blend no-op → expected_sold от чистой median."""
+    ratio = 0.74
+    est = _run_estimate_with_anchor((ratio, "per_rooms"), None)
+
+    assert est.median_price_rub == 6_000_000  # pre-blend (no blend)
+    assert est.expected_sold_price_rub == round(6_000_000 * ratio)

tradein-mvp/frontend/src/components/trade-in/HeroSummary.tsx

@@ -92,6 +92,18 @@ export function HeroSummary({ estimate, input, onResubmit, isResubmitting = fals
 
   const showMockDisclaimer = isMockAddress(estimate);
 
+  // ── #651: Avito IMV anchor — реальная рыночная оценка дома. Маркер у цены. ──
+  const imv = estimate.avito_imv;
+  const imvPrice =
+    imv && typeof imv.recommended_price === "number" && imv.recommended_price > 0
+      ? imv.recommended_price
+      : null;
+  // ── #652: коридор реальных ДКП-сделок (advisory). ₽/м² → млн через площадь. ──
+  const dkp = estimate.dkp_corridor;
+  const dkpArea = estimate.area_m2 ?? input.area_m2 ?? 0;
+  const showDkp =
+    !!dkp && dkp.count > 0 && dkpArea > 0 && dkp.low_ppm2 > 0 && dkp.high_ppm2 > 0;
+
   // Progressive enrichment state
   const needsHouseType = estimate.house_type === null;
   const needsRepairState = estimate.repair_state === null;
@@ -264,6 +276,15 @@ export function HeroSummary({ estimate, input, onResubmit, isResubmitting = fals
           <div className="price-figure-perm2 mono">
             {estimate.median_price_per_m2.toLocaleString("ru-RU")} ₽/м²
           </div>
+          {imvPrice !== null && (
+            <div
+              className="price-figure-imv mono"
+              title="Индекс Market Value Avito по этому дому — реальный рыночный якорь"
+              style={{ marginTop: 6, fontSize: 12, color: "var(--muted)" }}
+            >
+              Avito IMV: {formatMln(imvPrice)} ₽
+            </div>
+          )}
         </div>
 
         {hasSold && (
@@ -299,6 +320,20 @@ export function HeroSummary({ estimate, input, onResubmit, isResubmitting = fals
         </p>
       )}
 
+      {showDkp && dkp && (
+        <p
+          className="hero-prices-note"
+          title="Коридор реальных ₽/м² по ДКП-сделкам Росреестра (справочно)"
+        >
+          <b>Коридор реальных сделок:</b>{" "}
+          <span className="mono">
+            {formatMln(dkp.low_ppm2 * dkpArea)} – {formatMln(dkp.high_ppm2 * dkpArea)} ₽
+          </span>{" "}
+          · <span className="mono">{dkp.median_ppm2.toLocaleString("ru-RU")} ₽/м²</span> ·{" "}
+          {dkp.count} ДКП (Росреестр)
+        </p>
+      )}
+
       <div className="hero-bars">
         <div className="bar-block">
           <div className="bar-head">

tradein-mvp/frontend/src/types/trade-in.ts

@@ -72,6 +72,27 @@ export interface CianValuationSummary {
 // Базис коэффициента asking→sold (S3): по группе комнат либо городской fallback.
 export type RatioBasis = "per_rooms" | "global_fallback";
 
+// ── #651: Avito IMV (Индекс Market Value) якорь для target-дома ──
+// Реальная рыночная оценка Avito по дому (house_imv_evaluations) — anchor для
+// blend'а медианы. Сурфейсится как референсный маркер. null при отсутствии записи.
+export interface AvitoImvSummary {
+  recommended_price: number | null; // рекомендованная цена Avito, ₽
+  lower_price: number | null;       // нижняя граница IMV-коридора, ₽
+  higher_price: number | null;      // верхняя граница IMV-коридора, ₽
+  market_count: number | null;      // объём рынка, на котором построена оценка
+}
+
+// ── #652: коридор реальных ДКП-сделок Росреестра (advisory, не клампит) ──
+// Агрегаты ₽/м² по сопоставимым сделкам за период. null / count=0 если по улице
+// нет сделок. count..period_months — required (бэкенд не отдаёт частичный объект).
+export interface DkpCorridor {
+  count: number;          // число ДКП-сделок в выборке
+  low_ppm2: number;       // min ₽/м² по сделкам
+  median_ppm2: number;    // медиана ₽/м²
+  high_ppm2: number;      // max ₽/м²
+  period_months: number;  // окно поиска сделок
+}
+
 export interface AggregatedEstimate {
   estimate_id: string; // UUID
   median_price_rub: number; // ASKING-ориентир: по чему выставлены аналоги
@@ -117,6 +138,12 @@ export interface AggregatedEstimate {
   has_balcony: boolean | null;
   // ── Cian valuation surface ──
   cian_valuation?: CianValuationSummary | null;
+  // ── #651/#652: внешние якоря ──
+  // avito_imv    — реальная Avito IMV-оценка дома, anchor для blend'а медианы.
+  // dkp_corridor — коридор ₽/м² по ДКП-сделкам Росреестра (advisory). Оба nullable:
+  //                null при отсутствии данных (graceful, common case без регрессий).
+  avito_imv?: AvitoImvSummary | null;
+  dkp_corridor?: DkpCorridor | null;
 }
 
 // ── Stage 4a/4b response types ──