perf(estimate): trigram expression index for same-building anchor Tier A (~94x)

_fetch_anchor_comps Tier A runs on EVERY /estimate (flag
estimate_same_building_anchor_enabled defaults True, not overridden in prod).
Its address predicate wraps address in lower(translate(address,'ёЁ','ее')) for
both the LIKE '%street%' and the ~house-number regex — non-sargable, and the
existing listings_address_trgm_idx is on the RAW address, so the planner
seq-scanned all ~66.7k listings (167ms, 15801 buffers) every estimate.

Add a GIN trigram expression index on lower(translate(address,'ёЁ','ее'))
matching the predicate exactly (gin_trgm_ops serves both LIKE and the regex).
Prod EXPLAIN (BEGIN/ROLLBACK, "Хохрякова 48"): 167ms -> 1.77ms (~94x), buffers
15801 -> 97. Independently dry-run-verified: Bitmap Index Scan, 0.66ms.
Result-identical (pure access-path; count/sum/min/max unchanged). No code
change (expression matches the predicate). ~8MB, sub-second build.

Other estimate-path queries confirmed already optimal (Tier W/H geom+rooms
BitmapAnd, Tier S house_id_fk) — no other index warranted.

tradein-mvp/backend/data/sql/137 (correct tradein migrations path).

tradein-mvp/backend/data/sql/137_listings_addr_norm_trgm.sql

@@ -0,0 +1,60 @@
+-- 137_listings_addr_norm_trgm.sql
+-- Trigram GIN expression-индекс на lower(translate(address,'ёЁ','ее')) —
+-- ускоряет same-building anchor Tier A эстиматора (горячий, на КАЖДОЙ оценке).
+--
+-- WHY (perf-аудит /estimate, EXPLAIN-решение об индексе):
+--   `_fetch_anchor_comps` Tier A (estimator.py, anchor-путь за флагом
+--   estimate_same_building_anchor_enabled=True — дефолт ON, в проде не
+--   переопределён) запускается на каждой оценке с распознаваемым номером дома.
+--   Предикат:
+--       lower(translate(address,'ёЁ','ее')) LIKE '%<street>%'   -- substring
+--       lower(translate(address,'ёЁ','ее')) ~ '(^|[^0-9])<no>...'-- regex
+--   Оба условия оборачивают address в функцию lower(translate(...)) →
+--   non-sargable. Существующий listings_address_trgm_idx = gin(address
+--   gin_trgm_ops) построен на СЫРОМ address, поэтому планировщик НЕ может его
+--   применить к нормализованному выражению → Seq Scan по всем ~66.7k строкам.
+--
+--   Прод-EXPLAIN (2026-06-27, ЕКБ "Хохрякова 48", 18 строк-результат):
+--     было  — Seq Scan on listings: Rows Removed by Filter 66714,
+--             read=15329 buffers → 167 мс.
+--     стало — Bitmap Index Scan on listings_addr_norm_trgm_idx
+--             (LIKE %s% И ~regex оба как Index Cond) → 97 buffers → 1.77 мс.
+--             (~94× быстрее, ~98% меньше прочитанных буферов). Замерено dry-run'ом
+--             (BEGIN; CREATE INDEX; EXPLAIN ANALYZE; ROLLBACK) на реальном проде.
+--   Эквивалентность результата проверена: count/sum/min/max address с индексом и
+--   без — байт-в-байт (18 строк, sum(price_per_m2)=8 536 769). Индекс — только
+--   путь доступа, выборка не меняется.
+--
+-- WHAT:
+--   GIN trgm-индекс по выражению lower(translate(address,'ёЁ','ее')). Выражение
+--   ТОЧНО совпадает с тем, как Tier A пишет предикат — без правок кода. gin_trgm_ops
+--   обслуживает И LIKE '%...%', И regex (~) — оба условия Tier A покрыты.
+--   ё→е нормализация в индексе симметрична нормализатору адресов (#677/#679).
+--
+-- SAFETY:
+--   - НЕ деструктивно: только добавление индекса, данные не трогаются.
+--   - IF NOT EXISTS → идемпотентно при повторном прогоне (no-op).
+--   - Размер ~8 МБ (меньше существующего listings_address_trgm_idx=16 МБ —
+--     нормализация схлопывает часть триграмм). Сборка GIN по ~66.7k строк дёшева
+--     (<1с), кратковременный ACCESS EXCLUSIVE lock на время сборки. CONCURRENTLY
+--     не используем: файл обёрнут в BEGIN/COMMIT (CREATE INDEX CONCURRENTLY в
+--     транзакции нельзя), на таком объёме обычная сборка дёшева. NB: раннер
+--     деплоя (deploy.yml) гонит файл через psql -v ON_ERROR_STOP=on БЕЗ
+--     --single-transaction, т.е. транзакцию открывает сам файл — как 134/133/104
+--     и house-rule (Schema_Migrations_vs_Alembic.md #4).
+--   - listings_address_trgm_idx (gin(address gin_trgm_ops)) ОСТАВЛЯЕМ — он на
+--     сыром address и нужен другим путям (ILIKE по необработанному адресу).
+--
+-- DEPENDENCIES:
+--   - pg_trgm extension (присутствует на проде — verified 2026-06-27).
+--   - listings.address text -- 011_listings_alter.sql.
+--
+-- Deploy order: after 136_backfill_listings_house_id_fk_source_identity.sql.
+
+BEGIN;
+
+CREATE INDEX IF NOT EXISTS listings_addr_norm_trgm_idx
+    ON listings USING gin (lower(translate(address, 'ёЁ', 'ее')) gin_trgm_ops)
+    WHERE address IS NOT NULL;
+
+COMMIT;