fix(tradein/estimator): домовой IMV-якорь и медиана сравниваются в одной базе ремонта (#2674)

Порог блендa `anchor > median × 1.15` сравнивал два числа в РАЗНЫХ базах.
`median_price` к этому моменту уже умножена на `_repair_coefficient(repair_state)`
(блок 4b), то есть описывает квартиру С РЕМОНТОМ ЦЕЛИ. Якорь — цена квартиры в том
классе отделки, в котором строку спросили у Авито: 2633 из 2680 строк
house_imv_evaluations спрошены с литералом renovation_type='cosmetic' (до фикса
параметров 06.08), свежие 47 — в модальном ремонте ДОМА. Ни то, ни другое не есть
ремонт цели.

Знак ошибки детерминирован ремонтом цели, и это видно на проде (1081 оценка,
из них 127 Tier-D с band-совместимым якорем):
  - цель needs_repair: медиана ×0.94, якорь нет → порог берётся «на халяву».
    6 из 14 живых блендов — такие; 5 из 6 после приведения к общей базе исчезают.
  - цель good/excellent (23 оценки): медиана ×1.05/×1.10 → порог недостижим,
    бленд не срабатывал НИ РАЗУ.

Множитель — отношение уже существующих `_REPAIR_COEF`, обратное отображение
вокабуляра Авито — существующий `_IMV_REPAIR_MAP`. Второй таблицы не заводим.
Незнакомый/пустой класс с любой стороны → 1.0 (прежнее поведение). Сводка
AvitoImvSummary продолжает показывать СЫРУЮ цифру Авито — она так и подписана.

`_REPAIR_COEF` проверен данными (прод 2026-08-12, парное сравнение ppm² ВНУТРИ
дома, база standard): needs_repair 0.946 при коэффициенте 0.94, good 1.039 при
1.05, excellent 1.113 при 1.10 (61/289/84 домов-пар) — эвристика попадает
в измеренное, отдельный множитель не нужен.

Гейт «не брать дореформенные строки» рассмотрен и ОТКЛОНЁН замером: он снимает
якорь у 224 оценок из 224 (все 224 сидят на дореформенных строках), чтобы убрать
5 ложных срабатываний — 14 блендов и +16.6 млн ₽ коррекции превращаются в 0.
Массовая переоценка тоже не чинит дефект: даже при идеально свежих строках,
спрошенных в модальном ремонте дома, бленд у целей good/excellent срабатывает
2 раза из 23 вместо 0 — база всё равно не та.

Докстринг `_fetch_house_imv_anchor` обещал «~2951 домов, fresh» — неправда по
обоим пунктам. Заменён на замер с датой: 2680 строк, 2633 (98.2%) старше 40 суток,
2366 — один прогон 24.05; естественное обновление их не чинит, потому что 1628 из
2633 домов уже в imv_status='ok', а батч выбирает pending/transient_error, где
сейчас 7144 дома при темпе ~25/прогон.

Тесты двусторонние: на origin/main цель excellent даёт 6 600 000 вместо 7 425 000
(бленд подавлен), цель needs_repair — 6 120 000 вместо 5 640 000 (ложный бленд).

Refs #2674

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -456,6 +456,9 @@ _IMV_REPAIR_MAP: dict[str | None, str | None] = {
     "excellent": "designer",
     None: None,
 }
+# Обратное отображение (вокабуляр Авито → наш) — нужно, чтобы понять, В КАКОМ
+# классе отделки спросили сохранённую домовую IMV-строку (см. _rebase_imv_anchor).
+_IMV_REPAIR_INVERSE: dict[str | None, str | None] = {v: k for k, v in _IMV_REPAIR_MAP.items()}
 
 # Множители к медиане по состоянию ремонта. Аналоги в выборке — микс состояний;
 # коэффициент сдвигает оценку под ремонт целевой квартиры (встреча Птицы: ремонт
@@ -1158,14 +1161,31 @@ def _fetch_house_imv_anchor(
     """Достаёт РЕАЛЬНУЮ Avito IMV-оценку target-дома из `house_imv_evaluations`.
 
     В отличие от `avito_imv_evaluations` (keyed estimate_id — пустая, on-demand
-    скрейп), `house_imv_evaluations` популирована (~2951 домов, fresh) и keyed по
-    house_id. Резолвим строку: WHERE house_id = target_house_id, предпочитаем
-    запись с ближайшими rooms+area (минимизируем |Δrooms|*10 + |Δarea%|), иначе
-    самую свежую (fetched_at DESC). Best-effort: None при любой ошибке / отсутствии
-    house_id / пустой таблице — estimator продолжает на гео-tier'ах (no regress).
+    скрейп), `house_imv_evaluations` keyed по house_id. Резолвим строку:
+    WHERE house_id = target_house_id + band-guard по rooms/area. Best-effort:
+    None при любой ошибке / отсутствии house_id / пустой таблице — estimator
+    продолжает на гео-tier'ах (no regress).
+
+    СОСТОЯНИЕ ТАБЛИЦЫ, замер 2026-08-12 (прежний докстринг обещал «~2951 домов,
+    fresh» — неправда по обоим пунктам, #2674):
+      2680 строк; 2633 из них (98.2%) старше 40 суток, 2366 — один прогон
+      2026-05-24. Свежих (после фикса параметров 2026-08-06) — 47.
+      Дореформенные 2633 спрошены с ЛИТЕРАЛОМ renovation_type='cosmetic':
+      мода ремонта по объявлениям того же дома совпала лишь у 972 (36.9%),
+      разошлась у 1217 (46.2%), у 444 моды нет.
+      Естественное обновление их НЕ чинит: 1628 из 2633 домов уже в
+      imv_status='ok', а батч выбирает только pending/transient_error, где
+      сейчас 7144 дома при темпе ~25/прогон.
+
+    Именно поэтому вызывающий код обязан привести якорь к базе ремонта ЦЕЛИ
+    (`_rebase_imv_anchor`), а не сравнивать его с медианой напрямую: медиана к
+    этому моменту уже умножена на `_repair_coefficient(repair_state)`.
+    Гейт «не брать дореформенные строки» рассматривался и ОТКЛОНЁН замером
+    (прод, 1081 оценка): он снимает якорь у 224 оценок из 224, чтобы убрать 5
+    ложных срабатываний — 14 блендов и +16.6 млн ₽ коррекции превращаются в 0.
 
     Returns dict {recommended_price, lower_price, higher_price, market_count,
-    rooms, area_m2} или None.
+    rooms, area_m2, renovation_type} или None.
     """
     if target_house_id is None:
         return None
@@ -1175,7 +1195,7 @@ def _fetch_house_imv_anchor(
                 text(
                     """
                     SELECT recommended_price, lower_price, higher_price,
-                           market_count, rooms, area_m2
+                           market_count, rooms, area_m2, renovation_type
                     FROM house_imv_evaluations
                     WHERE house_id = CAST(:hid AS bigint)
                       AND recommended_price > 0
@@ -1217,6 +1237,46 @@ def _fetch_house_imv_anchor(
     return dict(row) if row is not None else None
 
 
+def _rebase_imv_anchor(
+    anchor_total: int,
+    *,
+    row_renovation: str | None,
+    target_repair: str | None,
+) -> int:
+    """Приводит домовой IMV-якорь к базе ремонта ЦЕЛИ (#2674).
+
+    Зачем. К моменту блендa `median_price` уже умножена на
+    `_repair_coefficient(repair_state)` (блок 4b выше) — то есть описывает
+    квартиру С РЕМОНТОМ ЦЕЛИ. Якорь же — цена квартиры в том классе отделки, в
+    котором строку спросили у Авито (`house_imv_evaluations.renovation_type`:
+    дореформенные 2633 строки — литерал 'cosmetic', свежие — мода по дому). Порог
+    `anchor > median × 1.15` сравнивал два числа в РАЗНЫХ базах, и знак ошибки
+    детерминирован: у цели с needs_repair медиана уезжает ×0.94, а якорь нет →
+    порог берётся «на халяву»; у цели с good/excellent медиана ×1.05/×1.10 →
+    порог недостижим. Замер на проде (1081 оценка, 127 из них Tier D с якорем):
+    6 из 14 живых блендов — цели needs_repair, 5 из них после приведения к общей
+    базе исчезают; у 23 целей с good/excellent бленд не срабатывал НИ РАЗУ (и
+    сработал бы лишь 2 раза даже после идеальной переоценки всех строк).
+
+    Множитель — отношение уже существующих `_REPAIR_COEF` (той же таблицы, что
+    двигала медиану), обратное отображение вокабуляра Авито — существующий
+    `_IMV_REPAIR_MAP`. Второй таблицы не заводим. Незнакомый/пустой класс с любой
+    стороны → коэффициент 1.0, то есть прежнее поведение (graceful).
+
+    Проверка `_REPAIR_COEF` данными (прод 2026-08-12, парное сравнение ppm² ВНУТРИ
+    дома, база standard): needs_repair 0.946 при коэффициенте 0.94, good 1.039 при
+    1.05, excellent 1.113 при 1.10 (61/289/84 домов-пар). Таблица-эвристика
+    попадает в измеренное — отдельный множитель не нужен.
+    """
+    if anchor_total <= 0:
+        return anchor_total
+    coef_target = _repair_coefficient(target_repair)
+    coef_row = _repair_coefficient(_IMV_REPAIR_INVERSE.get(row_renovation))
+    if coef_row <= 0:  # pragma: no cover — _REPAIR_COEF значений <= 0 не содержит
+        return anchor_total
+    return round(anchor_total * coef_target / coef_row)
+
+
 def _apply_imv_blend(
     *,
     median_price: int,
@@ -3132,6 +3192,21 @@ def _price_from_inputs(
                     _imv_mc is not None and _imv_mc < settings.avito_imv_thin_market_threshold
                 ),
             )
+            # #2674: сводка выше показывает СЫРУЮ цифру Авито (так она и подписана),
+            # а в бленд идёт та же цифра, переведённая в базу ремонта ЦЕЛИ — иначе
+            # порог ×1.15 сравнивает «квартиру с ремонтом цели» с «квартирой в том
+            # классе отделки, в котором спросили строку». См. _rebase_imv_anchor.
+            anchor_total = _rebase_imv_anchor(
+                anchor_total,
+                row_renovation=imv_anchor.get("renovation_type"),
+                target_repair=repair_state,
+            )
+            if anchor_higher:
+                anchor_higher = _rebase_imv_anchor(
+                    anchor_higher,
+                    row_renovation=imv_anchor.get("renovation_type"),
+                    target_repair=repair_state,
+                )
         elif imv_eval is not None and imv_eval.recommended_price:
             anchor_total = int(imv_eval.recommended_price)
             anchor_higher = int(imv_eval.higher_price) if imv_eval.higher_price else None
@@ -3266,8 +3341,7 @@ def _price_from_inputs(
                     )
                     if same_quarter_ratio > settings.estimate_quarter_match_skip_ratio:
                         logger.info(
-                            "quarter_index: Guard-2 skip (same-quarter ratio=%.2f > %.2f)"
-                            " for %s",
+                            "quarter_index: Guard-2 skip (same-quarter ratio=%.2f > %.2f) for %s",
                             same_quarter_ratio,
                             settings.estimate_quarter_match_skip_ratio,
                             target_quarter,
@@ -3319,7 +3393,7 @@ def _price_from_inputs(
                             analogs_with_qi,
                         )
                         explanation = (explanation or "") + (
-                            f" Учтена локация квартала" f" (индекс цен квартала ×{qi_factor:.2f})."
+                            f" Учтена локация квартала (индекс цен квартала ×{qi_factor:.2f})."
                         )
                         sources_used_pre = sorted(set(sources_used_pre) | {"quarter_index"})
 
@@ -6766,7 +6840,7 @@ def _enforce_zero_analog_low(
     """
     if n_analogs == 0 and confidence != "low":
         logger.warning(
-            "ghost_anchor_guard #1871: forcing confidence 'low' (was %s, " "median=%s, sources=%s)",
+            "ghost_anchor_guard #1871: forcing confidence 'low' (was %s, median=%s, sources=%s)",
             confidence,
             median_price,
             sources_used,

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_imv_blend.py

@@ -343,7 +343,7 @@ def _make_fake_geo():
     )
 
 
-def _make_payload():
+def _make_payload(repair_state: str | None = None):
     from app.schemas.trade_in import TradeInEstimateInput
 
     return TradeInEstimateInput(
@@ -352,18 +352,20 @@ def _make_payload():
         rooms=1,
         floor=4,
         total_floors=16,
+        repair_state=repair_state,
     )
 
 
 def _run_estimate_with_anchor(
     ratio_tuple: tuple[float | None, str | None],
     anchor: dict[str, Any] | None,
+    repair_state: str | None = None,
 ):
     """estimate_quality со всеми I/O застабленными; IMV-anchor форсирован."""
     from app.services.estimator import estimate_quality
 
     db = MagicMock()
-    payload = _make_payload()
+    payload = _make_payload(repair_state)
 
     async def _run():
         with (
@@ -441,3 +443,73 @@ def test_expected_sold_unblended_when_anchor_band_rejects() -> None:
 
     assert est.median_price_rub == 6_000_000  # pre-blend (no blend)
     assert est.expected_sold_price_rub == round(6_000_000 * ratio)
+
+
+# ── #2674: якорь и медиана в ОДНОЙ базе ремонта ──────────────────────────────
+#
+# median_price к моменту блендa уже умножена на _repair_coefficient(repair_state),
+# а домовая IMV-строка спрошена в СВОЁМ классе отделки (дореформенные 2633 строки
+# на проде — литерал 'cosmetic'). Порог ×1.15 сравнивал разные базы; знак ошибки
+# детерминирован ремонтом ЦЕЛИ, поэтому обе стороны проверяем отдельно.
+
+
+def _anchor_row(recommended: int, renovation: str | None) -> dict[str, Any]:
+    return {
+        "recommended_price": recommended,
+        "lower_price": None,
+        "higher_price": None,
+        "market_count": 500,
+        "rooms": 1,
+        "area_m2": 40.0,
+        "renovation_type": renovation,
+    }
+
+
+def test_rebase_pure_ratio_of_existing_repair_coefs() -> None:
+    """Чистая трансформация: множитель = coef(цель)/coef(класс строки)."""
+    from app.services.estimator import _rebase_imv_anchor
+
+    # cosmetic(=standard, 1.00) → excellent (1.10)
+    assert _rebase_imv_anchor(10_000_000, row_renovation="cosmetic", target_repair="excellent") == (
+        11_000_000
+    )
+    # euro(=good, 1.05) → needs_repair (0.94)
+    assert _rebase_imv_anchor(10_500_000, row_renovation="euro", target_repair="needs_repair") == (
+        round(10_500_000 * 0.94 / 1.05)
+    )
+    # одинаковая база → тождество
+    assert _rebase_imv_anchor(7_000_000, row_renovation="cosmetic", target_repair="standard") == (
+        7_000_000
+    )
+    # незнакомый / пустой класс с любой стороны → 1.0 (прежнее поведение)
+    assert _rebase_imv_anchor(7_000_000, row_renovation=None, target_repair=None) == 7_000_000
+    assert _rebase_imv_anchor(7_000_000, row_renovation="euroluxe", target_repair=None) == 7_000_000
+
+
+def test_anchor_rebased_up_lets_blend_fire_for_excellent_target() -> None:
+    """Цель с евроремонтом: медиана ×1.10, якорь спрошен в 'cosmetic' → порог был недостижим.
+
+    pre-blend median = 150_000 × 40 × 1.10 = 6_600_000.
+    Сырой якорь 7_500_000 / 6_600_000 = 1.136 < 1.15 → на main блендa НЕТ.
+    В базе цели: 7_500_000 × 1.10 = 8_250_000, отношение 1.25 → бленд
+    (6_600_000 + 8_250_000)/2 = 7_425_000.
+    """
+    est = _run_estimate_with_anchor(
+        (None, None), _anchor_row(7_500_000, "cosmetic"), repair_state="excellent"
+    )
+    assert est.median_price_rub == 7_425_000
+
+
+def test_anchor_rebased_down_suppresses_spurious_blend_for_needs_repair_target() -> None:
+    """Цель «требует ремонта»: медиана ×0.94, якорь в 'cosmetic' → порог брался «на халяву».
+
+    pre-blend median = 150_000 × 40 × 0.94 = 5_640_000.
+    Сырой якорь 6_600_000 / 5_640_000 = 1.170 > 1.15 → на main бленд СРАБАТЫВАЛ
+    и поднимал медиану до 6_120_000.
+    В базе цели: 6_600_000 × 0.94 = 6_204_000, отношение 1.100 < 1.15 → блендa нет,
+    медиана остаётся 5_640_000.
+    """
+    est = _run_estimate_with_anchor(
+        (None, None), _anchor_row(6_600_000, "cosmetic"), repair_state="needs_repair"
+    )
+    assert est.median_price_rub == 5_640_000