fix(estimator): не выдавать цену, когда рядом нет ни одного аналога

Прод-репро: «Красногорск, Янтарная» возвращал 236 766 ₽/м² при n_analogs=0.
Тестировщик открывает список аналогов, видит пустоту и справедливо
перестаёт верить числу. Доля таких ответов 3.8% по ЕКБ и 4.8% по 77/50 —
дефект продукта, не регионального покрытия.

Источник цены нашёлся ровно один: deals-headline-fallback #oblast-D
(estimator.py:4184-4225). Когда листинговых аналогов нет совсем, headline
берётся из коридора ДКП Росреестра, а n_analogs остаётся 0. Остальные
кандидаты проверены и исключены: IMV-blend и same-building anchor цену из
воздуха не создают (первый no-op при median_price<=0, второй всегда
проставляет n_analogs=anchor['n']), deal_city_price_bands — только
sanity-clamp правдоподобия сделок.

Гейт сужен до n_analogs==0 AND reliability=='very_low', а не голого
n_analogs==0. Причина: случай #oblast-E (1-4 объявления плюс >=3 реальные
сделки) тоже зануляет n_analogs, но там reliability намеренно закреплена
на 'low' — коридор из полусотни сделок Росреестра это настоящий сигнал, и
гасить его было бы регрессией задокументированного решения от 10.08.2026.

Отказ переиспользует существующий паттерн _empty_estimate, но сохраняет
уже найденные адрес/координаты/дом — фронту есть что показать рядом с
причиной. Флаг estimate_require_analogs позволяет откатить без релиза.

tradein-mvp/backend/app/core/config.py

@@ -389,6 +389,20 @@ class Settings(BaseSettings):
     estimate_imv_blend_weight: float = 0.5  # вес якоря в blend: median*(1-w)+A*w
     estimate_imv_blend_threshold: float = 1.15  # якорь должен быть > медианы ×1.15
 
+    # #estimate-zero-analogs (prod defect, 2026-09-16): прод отдавал точечную цену
+    # без единого сопоставимого объявления-аналога (n_analogs=0) — юзер видит
+    # уверенное число, но за ним нет объявлений рядом с домом (только каскад
+    # #oblast-D deals-headline-fallback по ДКП-коридору Росреестра И при этом
+    # reliability уже честно 'very_low', т.е. сам движок не доверяет числу
+    # больше, чем "почти нет сигнала"). Same-building/IMV anchor сюда НЕ
+    # попадает: якорь всегда задаёт n_analogs=anchor['n']>=минимума компл'ов,
+    # поэтому n_analogs==0 у него в принципе не бывает — гейт его не трогает.
+    # ДКП-коридор с reliability='low' (thin-но-реальные объявления + сделки,
+    # #oblast-E) тоже НЕ гасится — это осознанно защищённый продуктовый кейс
+    # (см. estimate_quality reliability-блок). True ⇒ новое поведение (честный
+    # отказ вместо точечной цены); False ⇒ откат к прежнему без релиза.
+    estimate_require_analogs: bool = True
+
     # ── #651/#652 v2: same-building anchor (validated, 55 golden cases) ──────────
     # Радиусная медиана размывает премию дома/ЖК → премиум ~2.5x недооценка,
     # комфорт −15-25%. v2 берёт PRIMARY якорь из комплов ТОГО ЖЕ ДОМА (Tier A),

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -5540,6 +5540,49 @@ async def estimate_quality(
         sources_used=sources_used,
     )
 
+    # #estimate-zero-analogs: честный отказ вместо точечной цены, когда нет ни
+    # одного сопоставимого аналога рядом. Гейт — n_analogs==0 AND reliability
+    # == 'very_low' (не просто n_analogs==0): same-building/IMV anchor никогда
+    # не даёт n_analogs==0 (anchor всегда задаёт n_analogs=anchor['n']>=min
+    # comps), поэтому гейт его не касается по построению. ДКП-коридор
+    # (#oblast-D) тоже может дать n_analogs==0 с ненулевой ценой — НО когда он
+    # опирается на реальные thin-listings + сделки (#oblast-E), reliability
+    # намеренно закреплена на 'low', а не 'very_low' (см. reliability-блок
+    # выше) — этот подтверждённый комбинированный сигнал НЕ гасим. Гасим
+    # только "n_analogs=0 и сам движок это уже оценивает как почти отсутствие
+    # сигнала" — чистый ДКП-only headline без единого объявления рядом и
+    # geocode-неудачи (_empty_estimate) — те же самые "insufficient data"
+    # состояния, просто с уже отработавшим геокодом/поиском дома.
+    #
+    # Механизм переиспользует уже существующий в коде паттерн "оценку
+    # построить не удалось" (_empty_estimate: median/range/ppm2=0,
+    # confidence='low', analogs/deals пустые) — но, в отличие от
+    # _empty_estimate (вызывается ТОЛЬКО при неудачном geocode), здесь geo/
+    # house-match уже есть и сохраняются в ответе, чтобы фронт мог показать
+    # осмысленный адрес + причину отказа, а не просто пустую карточку.
+    if settings.estimate_require_analogs and n_analogs == 0 and reliability == "very_low":
+        logger.info(
+            "estimate_require_analogs: suppressing point price (n_analogs=0,"
+            " reliability=very_low) addr=%r median_price_was=%s",
+            geo.full_address,
+            median_price,
+        )
+        median_price = 0
+        median_ppm2 = 0.0
+        range_low = 0
+        range_high = 0
+        expected_sold_price = None
+        expected_sold_per_m2 = None
+        expected_sold_range_low = None
+        expected_sold_range_high = None
+        market_percentile = None
+        api_analog_tier = None
+        explanation = (
+            "Недостаточно данных для точной оценки по этому адресу — рядом нет "
+            "сопоставимых объявлений и сделок. Попробуйте уточнить адрес или "
+            "обратиться к специалисту."
+        )
+
     # #2002 #4: manual-review routing — производный ФЛАГ на основе уже
     # вычисленных premium_building / confidence / range (asking-IQR). НЕ влияет
     # на median/expected_sold/ranges — только метаданные для UI/маршрутизации.

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_requires_analogs.py

@@ -0,0 +1,149 @@
+"""Tests for #estimate-zero-analogs: honest refusal instead of a point price
+when n_analogs == 0 and the engine itself already trusts the number no more
+than "почти нет сигнала" (reliability == 'very_low').
+
+Repro this guards against (prod, 2026-09-16): "Красногорск, Янтарная" returned
+a confident 236 766 руб/м² with n_analogs=0 — 3.8% of ЕКБ estimates and 4.8% of
+region 77/50 estimates hit this shape.
+
+Same isolation harness as test_estimator_expected_sold.py: `estimate_quality`
+with every I/O dependency stubbed (no DB, no network).
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+from typing import Any
+from unittest.mock import AsyncMock, MagicMock, patch
+
+import anyio
+
+# Settings requires DATABASE_URL at init time. Set dummy DSN before any app import.
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost/test_db")
+
+
+def _make_fake_geo():
+    from app.services.geocoder import GeocodeResult
+
+    return GeocodeResult(
+        lat=55.831,
+        lon=37.330,
+        full_address="Московская обл., Красногорск, ул. Янтарная, 5",
+        provider="nominatim",
+    )
+
+
+def _make_payload():
+    from app.schemas.trade_in import TradeInEstimateInput
+
+    return TradeInEstimateInput(
+        address="Красногорск, ул. Янтарная, 5",
+        area_m2=40.0,
+        rooms=1,
+        floor=4,
+        total_floors=16,
+    )
+
+
+def _run_estimate(
+    *,
+    require_analogs: bool,
+    dkp_raw: dict[str, Any] | None = None,
+):
+    """estimate_quality: пустой радиус (listings=[]), нет anchor — только
+    опциональный ДКП-коридор (`dkp_raw`) через `_fetch_dkp_corridor`."""
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    payload = _make_payload()
+
+    async def _run():
+        with (
+            patch("app.services.estimator.settings.estimate_require_analogs", require_analogs),
+            patch("app.services.estimator.geocode", new=AsyncMock(return_value=_make_fake_geo())),
+            patch("app.services.estimator.dadata_clean_address", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            # Ничего не нашли в радиусе — listings_clean=[] → median_price=0 до фолбэков.
+            patch("app.services.estimator._fetch_analogs", return_value=([], False, None)),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=dkp_raw),
+            # Ни same-building, ни micro-radius anchor.
+            patch("app.services.estimator._fetch_anchor_comps", return_value=([], None)),
+            patch("app.services.estimator._fetch_house_imv_anchor", return_value=None),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached", new=AsyncMock(return_value=None)
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", return_value=(None, None)),
+        ):
+            return await estimate_quality(payload, db)
+
+    return anyio.run(_run)
+
+
+def test_true_zero_data_suppresses_price_when_flag_on() -> None:
+    """Ни listings, ни anchor, ни ДКП-коридора вообще → n_analogs=0,
+    reliability='very_low' изначально (без ДКП-фолбэка median остаётся 0
+    и без флага) — но проверяем именно flag=True ветку на honest-explanation."""
+    est = _run_estimate(require_analogs=True, dkp_raw=None)
+
+    assert est.n_analogs == 0
+    assert est.median_price_rub == 0
+    assert est.median_price_per_m2 == 0
+    assert est.range_low_rub == 0
+    assert est.range_high_rub == 0
+    assert est.expected_sold_price_rub is None
+    assert est.confidence_explanation is not None
+    assert "Недостаточно данных" in est.confidence_explanation
+
+
+def test_dkp_only_headline_suppressed_when_flag_on() -> None:
+    """#oblast-D: n_analogs=0 (чисто ДКП-коридор, без единого объявления)
+    даёт ненулевую цену по mainline (reliability='very_low' по построению —
+    thin_listings-флаг не срабатывает, т.к. listings изначально пустые) —
+    с флагом=True цена должна быть подавлена."""
+    dkp_raw = {
+        "count": 12,
+        "median_ppm2": 236_766.0,
+        "low_ppm2": 210_000.0,
+        "high_ppm2": 260_000.0,
+        "period_months": 12,
+    }
+    est = _run_estimate(require_analogs=True, dkp_raw=dkp_raw)
+
+    assert est.n_analogs == 0
+    assert est.median_price_rub == 0, "точечная цена не должна выдаваться при нуле аналогов"
+    assert est.median_price_per_m2 == 0
+    assert est.range_low_rub == 0
+    assert est.range_high_rub == 0
+    assert est.expected_sold_price_rub is None
+    assert est.expected_sold_range_low_rub is None
+    assert est.expected_sold_range_high_rub is None
+    assert "Недостаточно данных" in (est.confidence_explanation or "")
+    # Адрес/гео — НЕ ценовые поля — сохраняются, чтобы фронт мог показать адрес.
+    assert est.target_address is not None
+
+
+def test_dkp_only_headline_kept_when_flag_off() -> None:
+    """Флаг False → старое поведение: ДКП-коридор по-прежнему headline'ит
+    цену при n_analogs=0 (откат без релиза)."""
+    dkp_raw = {
+        "count": 12,
+        "median_ppm2": 236_766.0,
+        "low_ppm2": 210_000.0,
+        "high_ppm2": 260_000.0,
+        "period_months": 12,
+    }
+    est = _run_estimate(require_analogs=False, dkp_raw=dkp_raw)
+
+    assert est.n_analogs == 0
+    assert est.median_price_rub > 0, "flag=False должен сохранять старое (ДКП-headline) поведение"
+    assert est.median_price_per_m2 == 236_766