fix(tradein/estimate): квартал цели — по её координатам, а не из кадастра аналога

`target_quarter` для квартального индекса (#764) резолвился так: свой кадастр
цели (DaData) → а если пусто, кадастр ПЕРВОГО аналога с кадастром. Пусто оно
в 15 из 15 применений на проде, то есть «индекс квартала цели» на витрине
всегда был индексом квартала соседа.

Замер 2026-08-12 (прод, 1081 оценка):
- 15/15 применений — house_cadnum пуст; аналог-донор квартала стоял в 201-4087 м
  от цели (медиана ~580 м);
- индексы кварталов на такой дистанции расходятся в 1.15-1.23 раза по медиане
  и в 1.6-1.8 по p90 → множитель на витрине был чужой;
- индекс при этом НЕ шум: корреляция с независимой медианой живых объявлений
  того же квартала r(log)=0.84 (307 кварталов), 0.88 на плотных (n_deals>=50) —
  поэтому чужой квартал это реальный сдвиг цены, а не безобидная неточность.

Фикс: квартал цели снимается по СОБСТВЕННЫМ координатам цели — ближайшее здание
в cad_buildings_local (ЕКБ-зеркало Росреестра, 47 111 зданий) в пределах 50 м,
тем же geo-nearest приёмом и с тем же порогом, каким уже заполняется
listings.building_cadastral_number (tasks/cadastral_geo_match). Нет здания
в 50 м → поправки нет: это честнее, чем взять квартал соседа.

Эффект на 15 исторических применений: 7 теряют поправку (ближайшее здание
59-180 м), 8 пересчитываются от своего квартала; диапазон изменения цены
−25.0% … +66.7%.

tradein-mvp/backend/app/services/estimator.py

@@ -1357,6 +1357,72 @@ def _lookup_quarter_indexes(
     return {str(row["quarter_cad_number"]): float(row["price_index"]) for row in rows}
 
 
+# Порог KNN для квартала ЦЕЛИ — тот же, что у geo-nearest матчинга аналогов
+# (tasks/cadastral_geo_match.DEFAULT_THRESHOLD_M=50): дальше 50 м «ближайшее здание»
+# перестаёт быть зданием цели (geo цели street-level), и квартал снова становится
+# чужим. Замер по 15 прод-применениям (2026-08-12): 8 из 15 целей имеют здание
+# ближе 50 м, у 7 ближайшее — 59-180 м, для них поправки не будет.
+_TARGET_QUARTER_RADIUS_M = 50.0
+# Градусные ворота под GIST-индекс (планарные градусы, надмножество круга 50 м на
+# широте ЕКБ); точную дистанцию решает ST_DistanceSphere ниже.
+_TARGET_QUARTER_DEG_GATE = 0.0015
+
+
+def _lookup_target_quarter_by_coords(
+    db: Session,
+    lat: float | None,
+    lon: float | None,
+) -> str | None:
+    """Кадастровый квартал ЦЕЛИ по её собственным координатам (ближайшее здание ≤50 м).
+
+    Зачем: `dadata.house_cadnum` пуст в 15 из 15 применений квартального индекса на
+    проде (замер 2026-08-12) — то есть свой кадастр цели известен почти никогда.
+    Тот же geo-nearest приём уже наполняет `listings.building_cadastral_number`
+    (tasks/cadastral_geo_match) — здесь он применён к координатам САМОЙ цели, а не
+    к координатам аналога.
+
+    Это ПОДСКАЗКА, не идентичность здания (#2674): для квартального индекса нужен
+    только 3-й компонент кадастрового номера (квартал), а он у соседних зданий
+    одного двора совпадает. Возвращаем сразу квартал (`AA:BB:CCCCCCC`), а не
+    полный кадастр, чтобы вызывающий код не принял его за кадастр дома.
+
+    None, если ЕКБ-зеркало `cad_buildings_local` пусто/недоступно, координат нет
+    или ближайшее здание дальше _TARGET_QUARTER_RADIUS_M.
+    """
+    if lat is None or lon is None:
+        return None
+    try:
+        row = db.execute(
+            text(
+                """
+                WITH p AS (
+                    SELECT ST_SetSRID(
+                        ST_MakePoint(CAST(:lon AS double precision),
+                                     CAST(:lat AS double precision)), 4326) AS g
+                )
+                SELECT cb.cad_num
+                FROM cad_buildings_local cb, p
+                WHERE ST_DWithin(cb.geom, p.g, CAST(:deg AS double precision))
+                  AND ST_DistanceSphere(cb.geom, p.g) <= CAST(:radius AS double precision)
+                ORDER BY cb.geom <-> p.g
+                LIMIT 1
+                """
+            ),
+            {
+                "lat": lat,
+                "lon": lon,
+                "deg": _TARGET_QUARTER_DEG_GATE,
+                "radius": _TARGET_QUARTER_RADIUS_M,
+            },
+        ).first()
+    except Exception as exc:
+        logger.warning("target quarter by coords lookup failed (graceful, no-op): %s", exc)
+        return None
+    if row is None:
+        return None
+    return _quarter_from_cadastre(str(row[0]))
+
+
 def _apply_quarter_index(
     *,
     base_median_ppm2: float,
@@ -2677,6 +2743,9 @@ def _price_from_inputs(
     ratio_resolver: Callable[[float | None], tuple[float | None, str | None]],
     quarter_index_lookup: Callable[[str], tuple[float, int] | None],
     quarter_indexes_lookup: Callable[[list[str]], dict[str, float]],
+    # Кадастр ЦЕЛИ (DaData) ИЛИ уже снятый по её координатам квартал — используется
+    # ровно в одном месте, блок #764, и только ради 3-го компонента (квартала).
+    # Кадастр аналога сюда подставлять нельзя: это квартал соседа, а не цели.
     target_house_cadnum: str | None,
     dadata_coarse: bool,
     geo: GeocodeResult,
@@ -3128,13 +3197,16 @@ def _price_from_inputs(
         and median_price > 0
         and area_m2
     ):
+        # target_house_cadnum: свой кадастр цели (DaData) ИЛИ квартал, снятый по
+        # координатам цели (_lookup_target_quarter_by_coords, вызывающий код).
+        # Прежде здесь был фолбэк «взять кадастр первого попавшегося аналога» —
+        # снят: dadata.house_cadnum пуст в 15 из 15 прод-применений, то есть квартал
+        # цели ВСЕГДА приходил от соседа (замер 2026-08-12: аналог-донор в 201-4087 м
+        # от цели; индексы кварталов на такой дистанции расходятся в 1.15-1.23 раза
+        # по медиане и в 1.6-1.8 по p90 — то есть множитель на витрине был чужой).
+        # Нет своего квартала → поправки нет; факт «квартал цели неизвестен» нельзя
+        # заменить чужим кварталом, он и есть предмет поправки.
         target_quarter: str | None = _quarter_from_cadastre(target_house_cadnum)
-        if target_quarter is None:
-            for lot in listings_clean:
-                cq = _quarter_from_cadastre(lot.get("building_cadastral_number"))
-                if cq is not None:
-                    target_quarter = cq
-                    break
 
         if target_quarter is not None:
             qindex_result = quarter_index_lookup(target_quarter)
@@ -4200,6 +4272,16 @@ async def estimate_quality(
     # ── Coarse-geo signals ────────────────────────────────────────────────────
     dadata_coarse = dadata is not None and dadata.qc_geo is not None and dadata.qc_geo >= 2
 
+    # ── #764: квартал ЦЕЛИ для квартального индекса ──────────────────────────
+    # Свой кадастр (DaData) — приоритет; пусто (15 из 15 применений на проде) →
+    # снимаем квартал по СОБСТВЕННЫМ координатам цели. Кадастр аналога сюда больше
+    # не попадает (см. блок #764 в _price_from_inputs).
+    target_quarter_cadnum: str | None = dadata.house_cadnum if dadata else None
+    if not target_quarter_cadnum and geo is not None:
+        target_quarter_cadnum = await asyncio.to_thread(
+            _lookup_target_quarter_by_coords, db, geo.lat, geo.lon
+        )
+
     # ── DB-callable wrappers injected into pure pricing ───────────────────────
     def _ratio_resolver(
         appm2: float | None,
@@ -4244,7 +4326,7 @@ async def estimate_quality(
         ratio_resolver=_ratio_resolver,
         quarter_index_lookup=_qi_lookup,
         quarter_indexes_lookup=_qis_lookup,
-        target_house_cadnum=dadata.house_cadnum if dadata else None,
+        target_house_cadnum=target_quarter_cadnum,
         dadata_coarse=dadata_coarse,
         geo=geo,
         dadata_qc_geo=dadata.qc_geo if dadata else None,

tradein-mvp/backend/tests/test_estimator_quarter_from_own_coords.py

@@ -0,0 +1,190 @@
+"""Квартал ЦЕЛИ для индекса #764 берётся у цели, а не у аналога.
+
+Дефект (прод, замер 2026-08-12): `dadata.house_cadnum` пуст в 15 из 15 применений
+квартального индекса, и `target_quarter` молча брался из кадастра ПЕРВОГО аналога с
+кадастром. Аналог-донор стоял в 201-4087 м от цели; индексы кварталов на такой
+дистанции расходятся в 1.15-1.23 раза по медиане и в 1.6-1.8 по p90 — то есть
+«индекс квартала цели» на витрине был индексом квартала соседа, и он двигал цену
+(применённые на проде множители: 0.60 ×3, 0.73 ×2, 0.76 ×2, 0.79 ×2, 0.80, 1.03 ×3,
+1.08, 1.09).
+
+Паттерн: os.environ.setdefault перед импортом (как test_estimator_quarter_index.py).
+Фикстуры лотов/payload переиспользуются оттуда же; harness здесь свой, потому что
+тестам нужны РАЗНЫЕ индексы у разных кварталов (общий harness отдаёт один индекс
+всем кварталам → factor всегда 1.0, подмена квартала невидима) и контроль над
+координатным резолвом квартала цели.
+"""
+
+from __future__ import annotations
+
+import os
+from contextlib import ExitStack
+from typing import Any
+from unittest.mock import AsyncMock, MagicMock, patch
+
+os.environ.setdefault("DATABASE_URL", "postgresql+psycopg://test:test@localhost:5432/test")
+
+import anyio
+
+from tests.test_estimator_quarter_index import (
+    _AREA,
+    _BASE_PPM2,
+    _make_fake_dadata,
+    _make_fake_geo_qi,
+    _make_listing_qi,
+    _make_payload_qi,
+)
+
+_TARGET_Q = "66:41:0204016"
+_NEIGH_CHEAP_Q = "66:41:0601022"
+_NEIGH_RICH_Q = "66:41:0601033"
+_INDEXES = {_TARGET_Q: 1.2, _NEIGH_CHEAP_Q: 0.8, _NEIGH_RICH_Q: 1.6}
+
+_UNPATCHED = object()  # sentinel: координатный резолвер не подменяем
+
+
+def _run_estimate(
+    *,
+    analogs: list[dict[str, Any]],
+    dadata_cadnum: str | None,
+    coords_quarter: Any = _UNPATCHED,
+):
+    """estimate_quality с полным stub-пачем I/O; индексы кварталов — из _INDEXES.
+
+    coords_quarter:
+      * `_UNPATCHED` (default) — координатный резолвер НЕ подменяется, db-мок
+        отдаёт «зданий рядом нет» (`.first() → None`), т.е. свой квартал цели
+        неизвестен. Этот режим исполним и на старом коде (там резолвера ещё нет) —
+        старый код подставит квартал аналога, на чём тест и падает.
+      * str / None — явная подмена резолвера.
+    """
+    from app.services.estimator import estimate_quality
+
+    db = MagicMock()
+    # «Ни одного здания в радиусе 50 м»: единственный db.execute(...).first() на
+    # пути оценки (всё остальное I/O застаблено) — координатный резолв квартала.
+    db.execute.return_value.first.return_value = None
+
+    dadata_obj = _make_fake_dadata(dadata_cadnum) if dadata_cadnum is not None else None
+
+    def _fake_lookup_index(db_arg, *, quarter_cad_number, min_n_deals):
+        idx = _INDEXES.get(quarter_cad_number)
+        return (idx, 30) if idx is not None else None
+
+    def _fake_lookup_indexes(db_arg, *, quarter_cad_numbers, min_n_deals):
+        return {q: _INDEXES[q] for q in quarter_cad_numbers if q in _INDEXES}
+
+    async def _run():
+        stubs = [
+            patch(
+                "app.services.estimator.geocode",
+                new=AsyncMock(return_value=_make_fake_geo_qi()),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.dadata_clean_address",
+                new=AsyncMock(return_value=dadata_obj),
+            ),
+            patch("app.services.estimator.match_house_readonly", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator.get_house_metadata", new=AsyncMock(return_value=None)),
+            patch(
+                "app.services.estimator._fetch_analogs",
+                return_value=(list(analogs), False, "W"),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._fetch_deals", return_value=[]),
+            patch("app.services.estimator._fetch_dkp_corridor", return_value=None),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_imv_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator._get_or_fetch_yandex_valuation_cached",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch(
+                "app.services.estimator.estimate_via_cian_valuation",
+                new=AsyncMock(return_value=None),
+            ),
+            patch("app.services.estimator._get_asking_sold_ratio", return_value=(None, None)),
+            patch("app.services.estimator._fetch_house_imv_anchor", return_value=None),
+            patch("app.services.estimator._lookup_quarter_index", side_effect=_fake_lookup_index),
+            patch(
+                "app.services.estimator._lookup_quarter_indexes",
+                side_effect=_fake_lookup_indexes,
+            ),
+        ]
+        if coords_quarter is not _UNPATCHED:
+            stubs.append(
+                patch(
+                    "app.services.estimator._lookup_target_quarter_by_coords",
+                    return_value=coords_quarter,
+                )
+            )
+        with ExitStack() as stack:
+            for stub in stubs:
+                stack.enter_context(stub)
+            return await estimate_quality(_make_payload_qi(), db)
+
+    return anyio.run(_run)
+
+
+def _analogs_two_quarters() -> list[dict[str, Any]]:
+    """5 аналогов в дешёвом квартале + 5 в дорогом, одинаковая цена ₽/м².
+
+    Первым в listings_clean идёт дешёвый — именно его кадастр старый код брал за
+    кадастр ЦЕЛИ. avg_analog_index = (0.8 + 1.6) / 2 = 1.2 при равных весах.
+    Разные этажи обязательны: физический ключ _dedup_cross_source иначе схлопнет
+    все лоты в один.
+    """
+    cheap = [
+        _make_listing_qi(building_cadastral_number=f"{_NEIGH_CHEAP_Q}:{100 + i}", floor=2 + i)
+        for i in range(5)
+    ]
+    rich = [
+        _make_listing_qi(building_cadastral_number=f"{_NEIGH_RICH_Q}:{200 + i}", floor=8 + i)
+        for i in range(5)
+    ]
+    return cheap + rich
+
+
+def test_neighbour_cadastre_no_longer_sets_target_quarter() -> None:
+    """Свой квартал цели неизвестен → поправки нет (а не «квартал первого аналога»).
+
+    КРАСНЫЙ на старом коде: там target_quarter = 66:41:0601022 (дешёвый сосед,
+    index 0.8), avg = 1.2 → factor 0.667 → медиана падает на треть, и пользователю
+    пишется «Учтена локация квартала (индекс цен квартала ×0.67)».
+    """
+    est = _run_estimate(analogs=_analogs_two_quarters(), dadata_cadnum=None)
+
+    assert est.median_price_rub == round(_BASE_PPM2 * _AREA)
+    assert "индекс цен квартала" not in (est.confidence_explanation or "")
+
+
+def test_target_quarter_from_own_coords_drives_correction() -> None:
+    """Квартал цели снят по ЕЁ координатам → поправка считается от него.
+
+    index цели 1.2 / avg аналогов 1.2 → factor 1.00: цена не двигается, потому что
+    уровень аналогов и уровень цели совпали. Старый код взял бы 0.8 у соседа и
+    ×0.67 без всяких данных о цели.
+    """
+    est = _run_estimate(
+        analogs=_analogs_two_quarters(),
+        dadata_cadnum=None,
+        coords_quarter=_TARGET_Q,
+    )
+
+    assert est.median_price_rub == round(_BASE_PPM2 * _AREA)
+    assert "индекс цен квартала ×1.00" in (est.confidence_explanation or "")
+
+
+def test_own_cadastre_wins_over_coords() -> None:
+    """Свой кадастр DaData приоритетнее координатного резолва — резолв не зовётся."""
+    analogs_cheap = [
+        _make_listing_qi(building_cadastral_number=f"{_NEIGH_CHEAP_Q}:{100 + i}", floor=2 + i)
+        for i in range(5)
+    ]
+    with patch("app.services.estimator._lookup_target_quarter_by_coords") as spy:
+        est = _run_estimate(analogs=analogs_cheap, dadata_cadnum=f"{_TARGET_Q}:350")
+
+    assert spy.call_count == 0
+    # target 1.2 / avg 0.8 = 1.5
+    assert est.median_price_rub == round(_BASE_PPM2 * _AREA * 1.5)